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深度报告全面分析2016年中国物流地产行业市场现状及发展趋势

物流沙龙2021-01-09 15:46:00

物流地产为经营专业现代化的物流设施的载体, 是房地产开发企业对利润的追求, 根据物流企业客户需要,选择一个合适的地点,投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。目前我国人均物流设施面积仅为美国的八分之一,其中现代物流设施占比仅 3%。未来伴随零售消费升级、电商快速发展,物流地产潜在发展空间广阔。


中国人均物流仓储面积仅美国八分之一


现代物流设施占比仅 3%



城市零售消费升级



电商快速发展



从物流地产的商业模式来看,包括融资、选址拿地、开发建设、招商运营和资本退出几个阶段。其中低成本融资能力、 拿地选址能力及退出渠道是衡量一家物流地产商竞争力的重要指标。 目前市场主流物流地产商均会成立物流地产基金, 在项目初期通过基金模式放大杠杆提供资金支持, 在项目后期将成熟的物流仓储项目出售给基金或第三方, 实现物业销售开发收入的提前兑现和项目的轻资产运营。目前国内最大物流地产商为普洛斯,2015 年市场份额达到 55%。


物流地产商业模式



2015 年国内主要物流地产商市场份额



2014 年 5 月,万科借签约河北廊坊项目宣布进军物流地产,2015 年联手黑石,成立万科物流地产发展有限公司, 引入黑石为物流地产注入金融元素, 便于利用基金等手段实现物流地产运营的轻资产化。2016 年 1-5 月,万科新增物流地产项目 7 个,对应建面 52.8 万平米,超过 2015 年全年水平。


万科布局物流地产



万科加速拓展物流地产项目

地产开发商(万科)除本身具有的资金实力外,相比外资更具本土化优势;相比菜鸟等电商平台,具备专业化运营和拿地选址优势; 相比平安不动产等其它物流地产商, 具备专业化投资团队和规模化业务协同优势。从市场估值的角度来看,普洛斯 2015 年 ROE 为 15.4%,尽管略低于万科 、保利,但高于上市房企平均水平(11.2%)4.2 个 百分点,目前 PE11.9 倍,亦高于保利等传统开发商。目前我国人均物流设施面积仅为美国的八分之一,其中现代物流设施占比仅 3%。未来伴随零售消费升级、电商快速发展,物流地产市场前景值得期待。


传统地产与物流地产估值及 ROE 对比



开发商在物流地产方面的竞争优势



来源:中国产业信息


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