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新城控股投资分析

基业长青企业分析2021-01-08 10:10:31

   2017年新城控股每10股派现8.1元这个分红率不止在房地产板块,在整个沪深两市应该也是屈指可数的。且公司股票为 MSCI 明晟中国指数成分股、沪深 300 指数成分股、上证 180 指数成分股、上海证券交易所融资融券标的及沪股通标的公司一直以来坚持的“住宅地产+商业地产”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局,横跨房地产开发、投资、商业运营管理等领域,形成产品协同及战略纵深。

1、盈利能力

  公司2017 年业绩大超预期,增速接近此前预告的上限100%。2017 年公司实现营业收入405 亿元,同比增长44.9%,实现归属于母公司净利润60 亿元,同比增长99.7%。扣除非经常性损益净利润50亿元,同比增长96%,但通过年报可知,非经常性损益中,10亿中9亿为投资性房地产,且其收益极其稳定,具有可持续性。利润增幅远远大于营收增幅。毛利率、净利率分别同比提升7.69、4.17 个百分点至35.56%和15.45%,均处于近5 年最高水平,进一步表明了公司在高速成长的同时,运营效率也在进一步提升。

   2017 年公司实现合同销售面积928.28 万平米,合同销售金额1264.72 亿元,分别同比增长61.44%和94.39%,销售规模连续3 年保持60%以上的高速增长。2017 年销售均价1.36 万元/平米,同比增长20.41%,显著领先全国5.57%的增速。2017公司结转确认营收405.26 亿元,同比增长44.89%。公司全国化布局进入战略收获期,同时住宅、商业两大产品线发展均衡,业绩结转节奏有所加快。2017公司期末预收款项同比大增70.36%至508.14 亿元,为2017 全年营业总收入的1.25 倍,较2016 年的1.07 倍进一步提升。 

 

          

   业绩高增长主要原因因:1)期内结算面积及结算均价上升带动结算收入大幅增长;2)受开业吾悦广场增加影响,期内物业出租及管理费用收10.2 亿,同比增长131%;3)期内主要结算长三角等2015-2016 年销售的高毛利率项目,带动地产结算毛利率同比增长7.7  个百分点至34.9%。

3、资产分析

   本年度期末公司净负债率92%,除预收款后的资产负债率只有58.16%,远远低于行业79%的平均水平,在国家金融去杠杆的宏观背景下,未来依然有加杠杆空间。2017 年公司融资渠道通畅,筹资活动现金流入同比增长107.66%至416.5亿元,平均融资成本仅有5.32%,较2016 继续降低17bp。

   存货方面,公司2017 存货期末值同比大幅增长93.40%至763.79 亿元。报告期公司新增土地储备3392.80 万平米,平均楼面地价3175 元/平米,2017 年投资强度达到85%,购地金额达1077 亿元。期末公司在建项目127 个,在建面积共计2665.62 万平米。按照2017 年竣工口径,我们估算当前储备满足未来6-7 年的开发需求。

   公司拿地积极,坚持“1+3”战略。公司坚持“以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局,符合未来城市集群的城镇化发展规律。截至目前,公司总土地储备超过6000万方,货值超过8000亿元,主要布局有竞争力的一二线省会级城市及其卫星城。这为未来至少3年时间提供了充足的货源。

   商业地产布局全面,知名度大幅提高。公司加快商业物业区域扩张和项目连锁速度,荣获“2017 中国房地产开发企业商业地产运营5 强”。2017 年公司新开12 座吾悦广场,目前开业运营的吾悦广场达23 座,商业收入首次突破10 亿,平均出租率97.9%。2018 年公司计划新开业18 座吾悦广场,商业收入突破20 亿。

       

4、偿债分析

   目前,公司在手现金219 亿元,为短期负债(短借+一年内到期长债)的169.5%,短期偿债压力较小。银行总授信额度653 亿元,可用545 亿元,整体平均融资成本仅5.32%。本年度期末公司净负债率92%,除预收款后的资产负债率只有58.16%,远远低于行业79%的平均水平,在国家金融去杠杆的宏观背景下,未来依然有加杠杆空间,公司抵御风险能力较强。

   此外,报告期内,新城控股完成三期中期票据发行,合计募集资金45亿元。2017年,中诚信证评、中诚信国际、联合信用、联合资信均上调新城控股主体及债项评级至AAA。

        

5、运营分析

   销售大幅增长,目标完成远超预期。2017 年公司合同销售额达1264.7  亿元,同比增长94.4%,完成年初850 亿元销售目标的148.79%,销售面积928.3万方,同比增长61.4%,销售均价13624 元/平。操盘项目资金回笼率达85%,销售目标完成率稳居行业第一。根据克而瑞统计,公司房地产销售面积与销售金额分别在全国房地产企业中排名第11  位与第13  位公司,分别提升5 位、2位。

   营收方面,分产品来看,公司住宅销售、综合体销售以及物业出租及管理分别实现营收 218.4亿、169.6亿、10.2亿,分别同比增加35.9%、54.4%、以及131.1%,各产品毛利率分别为35.2%、34.4%、69.5%。

   费用方面,三费略有增长,增幅远低于营收及利润增长率,表明公司在成本控制方面的较强的能力。

 

   在周转率方面,公司主要得益于产品系列标准化、流程标准化以及拿地增速与销售增速相匹配。目前公司从项目拿地到销售时间周期能控制在6个月左右,最快从拿地到销售能实现5个月内完成,高周转能力已成为公司特有标签。存货周转率方面,一直维持在 0.5左右水平,2017年为0.45,略有下降,但优于其它龙头房企;总资产周转率方面,公司2017年为0.31,与一线龙头相当。

 

        

6、2018年估值分析

   在2017 良好业绩的基础上,公司也制定了2018 年销售金额1800  亿的销售目标,个人认为是比较偏保守的,实际值可能在2000亿左右。根据公告,新城控股2018  年1-2 月已累计实现销售金额190.3 亿元,同比增长88%。相比目前842亿市值,市销率为0.42。

   今年营收保守预估当在560-630亿之间,按照去年14%的净利率,由于15年左右房价大幅上涨,而16年受各种逐步回落,因此按照12%净利润率预估,因此净利润约为67-72亿之间, 2018年的综合体的租金和管理费收入预估在20亿以上,合计87-92亿左右,相比目前842亿市值,PE基本在9倍,按照行业龙头13-15倍市盈率,则市值当在1100-1300亿之间。