洛阳证券公司联盟

2017年10月全国典型城市房地产市场分析报告

中估联行2021-06-08 16:02:25

摘要

市场政策:自3月调控以来,房贷利率持续上升、政策调控愈趋从严,房地产市场整体上已愈见稳定,同时京东、支付宝几乎同时进驻房地产租赁市场,租赁市场再次迎来契机。十九大上,习近平再次强调,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。由此可见,未来楼市调控仍将持续且不会放松,针对炒房的措施也会越来越多,住宅 “居住”属性将远远高于投资属性。预计未来相当长的一段时间内,房地产市场调控依旧不会放松,且会保持稳定,同时租房市场将得到大力发展。

土地市场:1-10月份,18个监测城市土地市场共计成交面积约18818.84万平方米,成交金额共计13737.53亿元;10月份,仅深圳、北京、南京和乌鲁木齐成交面积均环比上升,其中深圳以541.38%的涨幅领涨;其余城市土地成交面积环比均下降,其中厦门环比下降85.91%,下降幅度最大。

住宅市场:

(1)存量住宅:10月北京、上海、厦门、石家庄和合肥存量住宅均价环比依旧下降,其余所监测城市均价均呈上涨趋势,且大部份城市涨幅收窄。本月昆明存量住宅均价为8739元/㎡,环比上涨4.07%,本月上涨幅度最大;存量住宅均价环比下降的城市中,厦门下降幅度最大,环比下降0.92%,均价34391元/㎡。上海存量住宅网签面积为83.38万㎡,与去年同期相比,以52.96%降幅领降,其他城市也均有不同程度下降。

(2)新建住宅:10月份,70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。一线城市新建商品住宅环比下降0.1%。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。厦门、广州、合肥、武汉、重庆、南昌、北京和深圳新建住宅销售面积环比上涨,其中厦门涨幅最高,达到67.76%;其余监测城市新建住宅成交面积环比均下降,郑州降幅最高,达到-65.32%。

(3)新建住宅去化时间:10月,厦门、成都和深圳去化时间位居前三甲,厦门新建住宅去化时间为18.10,去化时间最长,去化时间较上月18.80减少0.70;在所有监测城市中,重庆本月去化时间最短为3.67,较上月3.83减少0.16。所有监测城市中厦门、成都、深圳、武汉、上海和重庆去化时间减少,其余城市基本保持稳定。

(4)新建住宅供求比:10月所监测城市中,郑州、天津和广州供大于求,其中郑州供求比最大为1.75,其余城市均供小于求,供求比最低的城市为上海,本月供求比为0.02。

新建商办市场方面:10月份,办公楼交易面积和交易价格环比涨幅最高的城市均为广州,涨幅分别为39.73%和29.76%;商业交易面积和交易价格环比涨幅最高的城市分别为广州和郑州,涨幅分别为104.42%和8.96%

、宏观经济和政策

1、10月份,CPI环比微涨,PPI环比涨幅回落。

根据国家统计局数据:2017年10月份全国居民消费价格指数(CPI)和工业生产者出厂价格指数(PPI)数据显示,CPI环比上涨0.1%,同比上涨1.9%;PPI环比上涨0.7%,同比上涨6.9%。

2、M2同比增长8.8%,增速再次创出新低。金融去杠杆决心依旧;M2-M1的同比增速剪刀差环比缩小。

10月末,M2余额165.34万亿元,同比增长8.9%,增速比上月末低0.4个百分点,比上年同期低2.8个百分点;狭义货币(M1)余额52.60万亿元,同比增长13.0%,增速比上月低1个百分点,比上年同期低10.9个百分点。10月末,狭义货币M1和广义货币M2增速之差为4.21%,剪刀差环比缩小。

3、10月企业中长期贷款、居民新增中长期贷款增量环比均大幅下降,并创今年以来最低点;境内贷款增量环比下降幅度较大,新增居民中长期贷款占新增贷款比例涨幅拉大。

10月居民中长期贷款增加3709.71亿元,环比下降22.15%;企业中长期贷款增加2365.62亿元,环比下降52.92%。10月份新增居民中长期贷款占新增贷款比例为55.9%,较上月的37.3%上涨18.6个百分点。

4、10月份,全国房地产开发投资增速环比上月下降0.3个百分点,住宅增速环比下降0.5个百分点。

2017年1-10月份,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增7.8%,增速比1-9月份下降0.3个百分点。其中,住宅投资61871亿元,增长9.9%,增速下降0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。

5、全国商品房销售面积、住宅销售面积增速在本月继续下降,再创新低。

1-10月份,商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%,增速比1-9月份回落2.1个百分点。其中,住宅销售面积增长5.6%,增速比1-9月份回落2.0个百分点。

二、政策研判

1、经济基本面分析:今年前三季度,我国经济运行延续了稳中向好的发展态势,经济增长总体平稳,结构调整深入推进,新旧动能加快转换,质量效益不断提高,人民生活继续改善,国民经济稳中有进、稳中提质,继续保持稳中向好的发展态势。

10月份,CPI环比微涨,PPI环比涨幅回落;M2同比增长8.8%,增速再次创出新低。金融去杠杆决心依旧,M2-M1的同比增速剪刀差环比缩小;企业中长期贷款、居民新增中长期贷款增量环比均大幅下降,并创今年以来最低点;境内贷款增量环比下降幅度较大,新增居民中长期贷款占新增贷款比例涨幅拉大;全国房地产开发投资增速环比上月下降0.3个百分点,住宅增速环比下降0.5个百分点;全国商品房销售面积、住宅销售面积增速在本月继续下降,再创新低。

2、楼市现状及预测:

(1)10月份房价总体平稳

10月份,70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.1至0.3个百分点之间;天津、上海和成都分别上涨0.1%、0.3%和0.7%。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和持平。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。

(2)十九大定调住宅“居住”属性,预计调控不会放松,租房市场将得到大力发展

在房地产市场严控下,国家大力扶持租购同权、努力发展租房市场的大背景下,支付宝宣布正式上线租房平台,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先推广信用租房。芝麻信用分达到650分以上,就可以免去租房押金。京东紧随其后,也宣布进军中国房地产租赁市场。两大电商进驻租赁市场,将会大大促进房地产租赁市场的发展,同时将会在一定程度上缓解住房供需矛盾,抑制房地产市场价格过快增长。

自3月调控以来,房贷利率持续上升、政策调控愈趋从严,房地产市场整体上已愈见稳定。十九大上,习近平再次强调,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。由此可见,未来楼市调控仍将持续且不会放松,针对炒房的措施也会越来越多,住宅 “居住”属性将远远高于投资属性。预计未来相当长的一段时间内,房地产市场调控不会放松,且会保持稳定,租房市场将得到大力发展。

三、重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况:1-10月份,18个监测城市土地市场共计成交面积约18818.84万平方米,成交金额共计13737.53亿元;10月份,仅深圳、北京、南京和乌鲁木齐成交面积均环比上升,其中深圳以541.38%的涨幅领涨;其余城市土地成交面积环比均下降,其中厦门环比下降85.91%,下降幅度最大。

土地溢价率情况:1-10月份,合肥、南昌和成都成交地块分别以溢价124.58%、55.33%和49.84%排名前三。武汉、上海、深圳、昆明和西安土地溢价率未超过10%,其中深圳溢价率5.00%,溢价率最低。

住宅用地楼面价情况:1-10月份,厦门、北京和南京住宅用地成交楼面价排名前三,分别为25595元/平、25322元/平和11876元/平,深圳上1-10月份仅1宗住宅用地成交,土地成交面积3.72万㎡,成交楼面价5007元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅:据中估联行研究院监测16城的数据反馈,10月存量住宅价格环比下降的城市无变化,北京、上海、厦门、石家庄和合肥本月仍呈下降趋势,市场整体相对稳定。其余11城则继续上涨。其中昆明涨幅最大,本月存量住宅均价为8739元/㎡,较上月8397元/㎡上涨4.07%,相比上月0.86%的涨幅,涨幅拉大3.21个百分点;而涨幅拉大的城市还包括成都、西安、武汉和南京,这五个城市中以武汉较为典型,由于市场调控力度相对较轻,加之自身城市规划和交通提升的因素,房地产市场一直较热。

南昌、重庆、广州、太原、深圳和郑州等监测城市涨幅均收窄,其中南昌涨幅收窄最大,本月存量住宅均价9562元/㎡,较上月9530元/㎡上涨0.34%,相比上月4.97%的涨幅,涨幅收窄4.63个百分点。存量住宅均价下降的城市为厦门、石家庄、上海、合肥和北京,其中厦门环比下降最大,厦门本月存量住宅市场均价34391元/㎡,较上月34710元/㎡下降0.92%,相比上月0.87%的降幅,降幅拉大0.05个百分点。

新建住宅成交面积:10月,厦门、广州、合肥、武汉、重庆、南昌、北京和深圳新建住宅销售面积环比上涨,其中厦门涨幅最高,达到67.76%;其中销售面积上涨城市中除广州、重庆和北京涨幅收窄外,其余涨幅均拉大;其余城市新建住宅成交面积环比均下降,郑州降幅最高,达到-65.32%。

新建住宅去化时间:10月厦门、成都和深圳去化时间位居前三甲,厦门新建住宅去化时间为18.10,去化时间最长,去化时间较上月18.80减少0.70;在所有监测城市中,重庆本月去化时间最短为3.67,较上月3.83减少0.16。所有监测城市中厦门、成都、深圳、武汉、上海和重庆去化时间减少,其余城市基本保持稳定。

新建住宅供求比:10月所监测城市中,郑州、天津和广州供大于求,其中郑州供求比最大为1.75,其余城市均供小于求,供求比最低的城市为上海,本月供求比为0.02。

六、商办市场分析

新建办公楼:10月份,武汉、重庆、北京、深圳、西安、郑州和上海新建办公交易面积环比下跌,其中上海环比跌幅最大,本月成交面积5.27万㎡,环比下降72.58%;其余监测城市新建办公交易面积均上涨,其中广州涨幅最大,本月成交12.38万㎡,环比上涨39.73%;交易价格环比变化方面,仅有北京、昆明和西安销售均价均环比下降,其中西安降幅最大,本月销售均价11111元/㎡,环比下降14.36%,其余监测城市销售均价均上涨,广州涨幅最大,本月销售均价26651元/㎡,环比上涨29.76%。

新建商业:10月份,西安、南昌、上海、天津、深圳、郑州和昆明新建商业销售面积环比下降,其中昆明降幅最大,本月销售面积1.39万㎡,环比下降达69.52%,其余监测城市新建商业销售面积均上涨,其中广州涨幅最大,本月销售面积6.48万㎡,环比上涨104.42%;在交易价格环比变化方面,天津、南昌、昆明、西安、武汉、深圳、上海和北京环比下降,其中北京跌幅最大,本月新建商业销售均价16035元/㎡,环比下降44.18%,其余监测城市销售均价均上涨,其中郑州涨幅最大,本月销售均价17696元/㎡,环比上涨8.96%。

报告说明

本报告典型城市包括:北京、上海、广州、深圳四个一线城市;太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥十四个二线城市。

存量住宅均价:根据V估价系统监测全国十八个典型城市,覆盖当地90%以上存量商品住宅项目,采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统:由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验,为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构:北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所(有限公司)、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司。

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