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2017年前三季度金华市区土地市场分析报告

金华搜房网2020-07-25 09:15:31

截至2017年9月末,商品住宅累计可售面积为74.39万㎡,同比下降52.21%。按近12个月商品住宅成交面积计算,商品住房去化周期4.51个月,去化周期创历史新低。


房、地交易市场联动,市区商品房及土地成交连创新高

2016年底市区商品房累计可售面积195万㎡,其中:商品住宅累计可售面积为137.76万㎡,按近12个月商品住宅成交面积计算,商品住房去化周期10.08个月。受土地市场拍卖连创新高的影响,市区商品房市场持续走强,其中4月份商品房成交35.75万㎡,商品住宅成交34.43万㎡,创历史新高。截至2017年9月末,商品住宅累计可售面积为74.39万㎡,同比下降52.21%。按近12个月商品住宅成交面积计算,商品住房去化周期4.51个月,去化周期创历史新低。


▲2017年前三季度每月土地成交走势图

同时,今年土地市场也量价齐升。截至2017年9月末,市区共出让土地17宗,出让土地面积60.62万㎡,同比增长34.29%。市区土地出让价格也持续上涨,成交金额达77.39亿元,同比增长192.48%。其中江北(双龙北街西侧)地块以11.49亿元出让,楼面价12208元/㎡;江南(金水湾西侧)地块以9.29亿元出让,楼面价9785元/㎡;金东(叶宅1号)地块以16.22亿元出让,楼面价12550元/㎡,均创下区域内土地成交价格新高。同时,今年出让土地可建面积达105.25万㎡,同比增长133.16%。由此可见,政府部门加大了土地投放力度,将在未来一段时间内缓解市场的供应短缺矛盾。

1-9月份金华市区土地市场运行的特点



1、加快土地出让节奏,缓解市场供求关系

年初,商品房价格上涨较快。随着商品房市场的走强,市区商品房库存面积急剧减少。为缓解商品房供需矛盾,政府部门加快了土地供应节奏。前三季度,市区成交土地面积60.62万㎡,与上年同期45.14万㎡相比增长34.29%;除7月份外,其余月份均有土地出让。其中5月份达到高峰,单月成交土地面积达17万㎡。

▲前三季度各区域土地出让面积、金额对比图 单位:(亿元)


2、精准投放住宅用地,住宅土地成交占比超9成

截止到9月末,商品住房去化迅速,成交面积占总面积的91.36%;商业、办公用房去化速度较慢,成交面积仅占总面积的8.64%,库存量仍然较大。为此,政府有针对性地加大了对商品住宅的投放力度。前三季度市区共成交17宗建设用地,其中住宅用地14宗,可建面积96.19万㎡,占总面积的91.39%。而非涉宅用地仅3宗,投放较少。


▲2017年前三季度金华市区各类土地成交情况


3、土地供应有的放矢,各区域市场有效调控均衡发展

1-9月,金东新区、金义都市区、湖海塘等热点版块去化相对迅速,成交面积分别占整个市场交易量的17.3%、14.5%、13.4%,库存急剧下降,其中金义都市区去化周期最短,仅2.12个月。为防止上述区域房价上涨过快,政府部门将土地精准投放到热门版块,补足库存量。所成交的17宗土地中,金东5宗、金义5宗、江北4宗、江南3宗。而金东其他、婺城其他、安地等区域去化较慢,库存量仍较多,政府停止在该区域土地投放。通过土地市场的调控,逐步达到市场的供给平衡。

▲前三季度金华市区各个区域涉宅地成交对比


4、土地价格持续上涨,各区域竞拍楼面价连创新高

2017年前三季度,土地市场持续升温,各区域楼面价也不断上涨。江北、江南、金东区等热点区域涉宅地楼面均价分别为9474元/㎡、8500元/㎡、10176元/㎡。其中江北双龙北街西侧地块楼面价达到12208元/㎡,金东新区叶宅2号地块楼面价13250元/㎡,江南泰地•金水湾西侧地块楼面价9785元/㎡,均刷新了区域内最高楼面价。



5、成交土地溢价明显,土地溢价率与市场热度相吻合

据统计,市区江南、金东、金义、江北前三季度成交面积分别占市场总额的25.3%、17.3%、14.5%、12.6%。因江南区域涉及版块多、房屋体量大,成交面积最多,市场份额排在首位。而今年四大版块成交涉宅地平均溢价率(从高到低)分别为金东98.94%、江南66.29%、金义53.02%、江北43.35%。通过数据分析,市区土地成交溢价比与商品房市场热度相吻合。其中金东新区作为城市发展的主方向,随着 “三改一拆”的推进、新人民医院的迁入及多湖中央商务区的开发,区域发展日渐成熟,所以土地价格也不断上升,成为溢价率最高的区域。


▲土地拍卖现场


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抢占高地加快布局,外来房企深耕金华市场信心足

随着城市建设步伐的加快,金华逐渐成为品牌房企战略布局的必争之地。外来房地产不断进入金华市场,如碧桂园、万科、保利、德信等纷纷参与土地竞拍。前三季度金华市区成交的14宗涉宅地有13宗落入外地房企囊中。其中金地、中天拿地最多,各拍得 4宗土地;美的拿地金额最高,达27.70亿元(2宗土地价)。由此可见,外来房企对金华市场充满信心,拿地力度大、集中程度高。



2017年前三季度金华市区重点地块回顾

1月4日,人民东路南侧(原造漆厂)两宗近42亩商住用地推出。东地块:由于现场竞价未达保留价流拍,最后由中梁地产以10800元/㎡竞得。西地块:金地集团以12200元/㎡竞得,楼面价为6100元/㎡,拍卖起始价11030元/㎡,每亩约813万元,总价高约1.85亿元。年初,临近传统节日春节,金华土地市场表现比较低迷。

1月17日,董宅路以南、玉山街以西一宗约18.58亩住宅用地吸引众多知名房企竞拍,最终由本地房企茂新房产以10900元/㎡竞得,以最高容积率1.4计算,楼面价高达7785元/㎡,每亩约726.67万元,总价高约1.35亿元,溢价率达70.30%。

3月7日,二七区块双龙北街以西一宗约58.5亩商住用地吸引多家全国50强房企参与竞拍,最终由美的集团以29300元/㎡竞得,总价高达11.49亿元。随着二七区块的顺利拆迁,该地块条件非常优越。由于众多知名房企(包括全国房企20强美的集团)的参与,表明金华土地市场受到广泛关注,土地行情开始回暖,开发企业对拿地的愿望十分迫切。

5月19日,共推出四宗涉宅用地,其中金东新城区(原叶宅地块)二宗,叶宅1号地块由美的集团竞得,总成交价达16.22亿元成为2017年市区成交土地的楼王。叶宅2号地块由保集地产竞得,拍出总价高达126861.171万元,溢价率达107.03%,以最高容积率2.0计算,折合楼面价13250元/平方米,创下金东新城版块的楼面价新纪录。同时,金地集团还竞得金东新区东兴路北侧、现状路东侧地块和城北二环北路南侧、金盆街东侧地块,5年内,金地集团已在金华开发了3个精品项目,以品质项目深耕金华市场。由于3.4月份金华楼市量价齐升,从而也带动了金华土地市场蓬勃发展,并呈现出爆发式增长势头。

9月7日,泰地•金水湾西侧地块一宗71.2亩住宅地块出让。经过多轮激烈的竞拍,德信集团最终以总价高约9.29亿元竞得,以最高容积率2.0计算,该地块最终成交楼面价高达9785元/㎡,拍卖起始价12060元/㎡,溢价率达62.27%。这宗地块的拍卖,也更直接反应开发商对于未来市场发展的判断和信心,关注度非常高。而此次竞拍成功,是德信集团首次战略进入金华房地产市场,说明目前金华的楼市已经成为全国各大知名房企角逐的重点房地产市场。

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