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三大商圈多项目核心数据首次同时曝光''成都商业向南系列报道之一

商业地产志2020-06-29 12:53:39

2017年的成都商业圈,城南可谓火力全开。


尽管从开业数量上来看,2017年应该算是成都社区商业的重要年份:6月18日开业的卓锦曼购中心、第四季度开街的绿地缤纷熙街、新津新悦广场、建发鹭洲里、以及即将于12月8日开业的世茂52+等配套商业项目。


但从项目体量、形态及水准来看,城南占据绝对优势。


城南商业项目落位示意图


在2017年内,城南金融城商圈迎来了银泰中心in99的试业、象南里的开街、以及九方购物中心的升级大调改,大源商圈则迎来了建发在成都首个商业项目鹭洲里的正式开业。


举目在望的,是2018年即将开业的仁和春天国际广场、悠方UFUN、UPARK体育公园、一品CG等一众新项目——均落位在城南。


从一篇新浪乐居网在2017年10月5日发布的文章里,我们看到了这样一张成都房价地图——


图据新浪乐居


中心城区以锦江区的房价领头,排名第二的就是高新区,两者差距仅为4200元/㎡。而在中心城区之外,天府新区稳坐第一把交椅,以13700元/㎡的价格排名第一,双流及龙泉紧随其后。


随着高新区的户籍越来越精贵、天府新区的热度急速蹿升,成都商业向南似乎已成大势所趋。


时值年末,我们就来蹭个热点,聊聊火得一塌糊涂的城南商业圈。

1

3+4格局已定

熟透的新南商圈暗藏多少喜怒哀乐?


从2006年宜家成都首店开业至今,新南商圈已经走过了10余年的光阴。从昔日人烟稀少的「外围商圈」,稳步成为城南首屈一指的成熟商圈。


如今,凯德·天府、凯德·新南、以及苏宁城市奥特莱斯3个主力MALL,与富森美、迪卡侬、宜家、欧尚4个专业卖场,联合撑起了整个新南商圈——这应该也是成都唯一一个由专业卖场与购物中心合力形成的成熟商业区域


2016年凯德豪掷15亿买下凯丹,成为当年成都商业地产圈的爆炸新闻,一时间,所有的视线又重新回到新南商圈,大家最好奇的是,被两个凯德“夹击”的苏宁城市奥特莱斯(以下简称“苏宁奥莱”),会有怎样的动作?


时隔一年多,苏宁并没有“倒下”,反而“越挫越勇”——


我们从一份第三方的数据报告中看到:2017年1月-6月期间,苏宁奥莱累计新增调整二十多个品牌,客流、销售双增长,并创下了新高度,整体销售额约为5.9亿,同比增长11%;其中零售服饰类商户同比增长20%,同时上半年客流同比增长10%。


可以说,对于在新南商圈努力突围的苏宁奥莱而言,这是一份相当不错的成绩单了。


我们从数据中看出,预计2017年全年,苏宁奥莱日均客流已达3万人次,比去年增长了15%左右,调铺数量71家,占比约35%,租金收入近亿元,同比增长了20%左右。


这可能是大多数业内同行预料之外的惊喜。


而被凯德收购的凯丹,更名为凯德·新南之后,经历过短期内的“水土不服”之后,逐渐恢复稳定。2017年,凯德·新南的日均客流约为2.5万人次左右,日均销售额180-200万元


以快时尚稳坐新南商圈成熟项目老大交椅的凯德·新南,在2017年维持了较好的态势,多档营销活动也令市场印象深刻。但其物业老旧、体量偏小、零售比重过大等问题,也必将在未来持续考验运营团队的实力。


几家欢喜几家愁。


开业即将三周年的凯德·天府,作为凯德商用系在中国内地唯一一座城市级综合MALL,却似乎徘徊在一个尴尬的位置,为凯德创造的收益更是每况愈下。


我们从第三方数据了解到,凯德·天府的日均客流不到3万人次,日均销售额(含永辉超市)也仅为150万元左右


很可惜,项目体量和店铺数量均大于苏宁奥莱和凯德·新南的凯德·天府,一路走来,竟然成为新南商圈的“垫底”。


我们也从入驻凯德·天府的商家处了解到,由于租金虚高和客流不足等问题,很多商户开业不满半年,就忍痛选择退场:2017年5月开业的蜀翠峰已于早些时候停业。而位于6楼的特色集合式餐饮“大街小巷”也已闭店


对于“熟透”的新南商圈而言,每家MALL都不轻松:“竞争环境很残酷,客流做起来很辛苦”。


商业地产人的努力,我们有目共睹。同时,也衷心预祝困难与机遇并存的凯德·天府,能在不久的将来,用实力胜任“凯德全国唯一城市MALL”的头衔。


对于熟透的新南商圈,我们也更加期待未来更多良性竞争带来的优胜劣汰和提档升级,为消费者做实实在在的事情,比关起门来做给BOSS看,一定来得更持久和有生命力。

2

2+5横向展开

金融城商圈能否撑起国际大城南?


在府城大道和交子大道2条东西走向的大道上,横向分布着5座形态特色各异的商业项目:银泰中心in99、九方购物中心、悠方Ufun、仁和春天国际广场、以及象南里


从几个项目定位、体量及物业形态来看,最有可能形成区域化竞争的应该是in99和仁和春天——但这两者之间存在严重的不可比性,这里我们就不多赘言了。


就目前已经开业运营的in99、九方及象南里而言,几乎没有竞争态势的出现,反而逐步形成了较为合理的差异化格局。


第三方数据显示,2017年4月8日试业以来,聚焦南门高端客群、餐饮及主力店均保有高客单价的银泰in99逐渐有了起色:日均客流稳步提升至3万人次左右,而入驻in99的独家主力店钟书阁、in kids、in sports 等的人气也是持续走高。


历经半年左右,in99的开铺率一路攀升,预计到12月底可达到80%以上——而且更有消息显示,2018年伊势丹将入驻开业“中国版特斯拉”NIO蔚来汽车也即将落户于此。


2014年11月,蔚来汽车由李斌、刘强东、李想、腾讯、高瓴资本、顺为资本等深刻理解用户的顶尖互联网企业与企业家联合发起创立,并获得淡马锡、百度资本、红杉、厚朴、联想集团、华平、TPG、GIC、IDG、愉悦资本等数十家知名机构投资。


据我们的市调信息来看,试业以来,城南消费者对于in99的期望值也并未走低,相反,大家对于现有的客质均表示认可。


跟我们聊过的同行也有不少认为,“in99缺的,是时间”。在区位优势、品牌优势及运营优势日渐凸显的时候,in99可能需要我们用更多的耐心去等待和期待。


而对于2018年即将开业的悠方Ufun而言,我们有种略带笃定的看好。


2017年,率先扔出W酒店入驻新闻的悠方,一举吸引了大众的目光。据了解,作为Ufun的配套酒店,西南首家W酒店将于2018年底开业,目前工期正常进行中。


而从一开始就着手于“社群”细分的悠方,在运营思路上有着与其他项目明显不同的策略:从细分化兴趣群体入手,以各行业内的“生活家”为核心,深耕城南“新中产”。


此外,预计将于2018年5月开业悠方,在空间配套方面具备极大的创新精神:城南独家的近千平米的宠物公园,位于生活美学区的800㎡艺术空间等,或将为城南商业市场带来一股独特的气质。


关于金融城的in99和悠方,我们也曾经写过一篇:城南商业变革,从被黑出翔的in99开始


然后,我们依然从第三方拿到了一些数据。


距离开业还有大半年时间,悠方已经完成签约的商户数量达到110家左右,其中包括星巴克、FOOOO孚乐里、蓝蛙、新元素、泰迪咖啡、元气寿司、桃园眷村等知名F&B品牌,言几又、Painting Tower、ZEN、普格非照相馆等生活美学类品牌,舒适堡、UA、ADIDAS、NIKE、VANS、NB等知名运动品牌,以及大一批大家耳熟能详的亲子及生活配套品牌。


另据消息,目前悠方的招商进度已经让仁和春天国际广场有些“坐不住”了:此前宣布将于明年3月开业的仁和春天,目前尚未见到品牌打围出现,但对外发声的多个渠道均在降低租金。


我们认为,一个良性发展的商圈,应该是以差异化竞争和商圈共荣为指导思想,以切合自身实际的项目定位及运营思路为品牌做好引导。


在这一点上,象南里做到了。


以街区形式的物业形态和“去零售化”的商业布局切入商圈差异化竞争的象南里,在2017年8月27日开街试业前后,吸引了很多人的目光。(详见:低调王「象南里」『去零售』的“商业3.0”似乎开始崭露头角


作为周边高端社区及象南里JIC佳辰国际中心配套的象南里街区,主打中高端餐饮品牌和生活休闲品牌,开业试业后的3个月之后已经初见成效。


但是相较于JIC的“辉煌战绩”(详见:炒陈饭&迎接11.3 | 1.4万㎡苹果中国服务中心(Apple Care)入驻象南里JIC),满铺的商业街区却略显落寞。


我们从象南里的多家租户处了解到,除了开业后几天就选择“歇业装修”的“娜汉烹艺”之外,在鹭洲里项目也有开店的“珞沙艾狄”等商户,均感受到了象南里商业街区运营的巨大危机。


我们从入驻商户解到,店铺数量仅为30个左右的象南里商业街区,租金水准参差不齐,从80元-200元/㎡不等


而开街之后,象南里商业街区由于缺乏专业的商业运营管理,人流量始终难以看好。“我们很希望业主方能做一些推广活动,帮助我们提升项目人气、从而带动销售。”


当然,由于项目南北的交通阶段性阻隔,象南里目前的通达方式只能是府城大道和锦晖西二街,从硬件条件上来看,确实来带来了不小的影响。


同样,我们也诚挚希望,在交通条件逐渐改善的同时,象南里能有更多努力,以稀缺型的物业形态在金融城商圈大放异彩。


除此之外,作为2017年金融城商圈最大的看点之一,九方的大手笔调改也是不可不提的。


斥巨资引入了文轩的书城之后,九方一改往日“高新大食堂”的姿态,踊跃地活出了一条全新的路径,日均客流也从之前的不到2万人次提升至近3万人次,随之而来的销售拉动也相当显著。(数据源于第三方机构)


从我们从投资机构了解到的信息来看,九方免除了文轩书城的租金及装修费用,短期而言稍显算不过来账,但从长远而言,无疑是一个大胆而勇敢的决定。


我们认为,位于城南中段区位的金融城商圈,拥有得天独厚的区位优势及周边客群优势,5个项目之间有着明显的差异化竞争态势。


我们也相信,在不久的将来,如果金融城商圈的各个项目都能不断提升运营水准及共荣理念,必将形成较为优越的商圈互利局面,扛鼎国际大城南的商业核心版图,或许大有可能。


由于新街里属于销售型物业,没有统一的运营管理,我们在此未将其纳入金融城商圈的商业项目分析中。如有疑惑,欢迎与我们联系、沟通、探讨。

3

1+8大包围圈

泛大源商圈有多大消费「胃口」?


作为目前城南三大商圈中项目数量最多、周围常驻人口基数最大的商圈,以1条剑南大道为南北轴心的大源商圈,已经成为城南不容忽视的一个核心商圈。


在大源商圈,除了已开业的复城国际、世豪广场、鹭洲里、铁像寺水街、汇锦街、清凤时代城之外,计划于明年开业的还有UPARK体育公园及一品CG,到2018年将达到8个开业运营的项目之多(一品CG开业时间越级在2018年年内,官方尚未有回应)


之前鹭洲里开业后我们写过一篇稿件,里面提及了我们对于“泛大源商圈”的一些粗浅的理解:鹭洲里新张,大源村渐熟


建发鹭洲里作为建发在成都落子的第一个商业项目,从招商之初就备受关注——由于它也是2017年成都城南大源商圈唯一一个新开业的项目,自然也是热点满满。


不过,其最终是否还是会像市场上的“流言蜚语”所说的那样,走上物业销售的路径,还有待时间去考证。



在11月16日鹭洲里正式开业之前的不久,世豪广场也举办了声势浩大的周年庆典。仅在10月12日当天,就达到了13.5万人次的客流量和2500万元的销售额,给大源商圈打了一剂强心针。


我们看到,世豪广场作为大源商圈目前体量最大的MALL,率先引入高新区首个伊藤洋华堂(伊藤于2011年11月8日开业,世豪广场于2015年5月30日开业),勤恳耕耘多年,逐步让我们看到了越来越多令人惊喜的改变。


第三方数据显示,截至2017年11月底,世豪广场的品牌调铺数量达到82家,面积高达2.6万方,其中包括引入大源商圈的首个绿茶和海底捞等知名餐饮品牌。


随之而来的,是世豪广场7.2万人次的日均客流量、20%的增幅,以及550万元的日均销售额、30%的增幅(均包含伊藤洋华堂)。在租金收益方面,2017年预计达到1.7亿元,同比增长40%以上。


在刚刚过去的圣诞亮灯活动上,我们也看到了世豪广场在深耕客群方面所做的努力:超50个会员微信群,串联起8000多名世豪广场的“铁杆粉丝”。他们在群里交流购物心得、分享趣味活动,俨然已经成为一个和睦的大家庭。


一向低调务实的世豪广场,在竞争激烈的大源商圈,已经获得了扎实的群众基础,也因此收获了越来越多的品牌的关注。


另一方面,与世豪广场仅一街之隔的复城国际,由于业权分散、管理不当、运营能力较弱等问题,长年门可罗雀。清凤时代城与之有着类似的困扰,只能隔着剑南大道对云峰街、铁像寺水街、汇锦街的熙攘人流望洋兴叹。


数据显示,以餐饮业态著称的汇锦街,2017年日均人流已达2万人次左右,而即便是以客单价并不虚高的餐饮业态为主,汇锦街的销售额也达到3亿元之高。


我们认为,泛大源商圈消费力的提升前景明朗,餐饮及亲子配套业态的需求将会持续旺盛。排除高新区严格的房产限购政策不谈,大源商圈已有的客群有着强大的消费需求和清晰的消费理念,目前的商业体量并未出现供大于求的局面。


如果说大源商圈的未来将以“世豪广场+鹭洲里”“铁像寺水街+云峰街+汇锦街”两大区位核心为驱动,那么明年即将面世的极具差异化特色的UPARK体育公园,将有较大可能成为世豪广场及鹭洲里的补充。


商圈足够大,消费力足够强,但唯有踏实用心地持续经营,才能在激烈的竞争中胜出。我们希望看到清凤时代城和复城国际的“翻身仗”,也期待大源商圈更加璀璨的未来

4

3+9+N交通网络

城南商业CBD的形成指日可待?


2016年,成都高新区以国家自主创新示范区建设为统揽,瞄准国际创新创业中心奋斗目标,全年实现产业增加值1436.5亿元,每平方公里GDP达11亿元,增长8.5%,总量占四川省的4.4%。(数据来源:四川新闻网)


天府大道、益州大道、剑南大道3条南北走向的主干道为纵轴,以三环路、府城大道、交子大道、锦城大道、天府一街到五街9条东西走向的主干道为横轴,还有正在兴建的地铁网络,城南商业区域地跨成都武侯区和高新区,消费土壤富饶而丰沃。


得益于城市规划和区域GDP的快速增长,城南商业也在飞速发展,新南商圈、金融城商圈、以及泛大源商圈三大商圈也都在逐步向着更好的商业版图迈进。


无论是盒子还是街区,也无论是社区配套还是区域核心,城南的商业都带给了我们太多的学习机会和体验空间。我们在走访的过程中,深感商业格局的变化之快、形态的参差多态、以及商业地产人们的努力不怠。


对于城南商业CBD何时才能真正成形这一点,我们自然不敢妄下评论,但我们至少看到了不少向好的可能性,也看到了越来越多的商业地产人在深耕商业项目的过程中的勤劳与毅力。


也正是因为如此,苏宁奥莱、世豪广场等“闷不做声”的非一线项目,才给了我们那么多的意外和惊喜,in99、悠方等新一线的项目,才给了我们更多的信心和期望。


2017将尽,我们城南商业系列报道也算终于开了第一篇。


后续,我们将对城南的多个项目做逐一分析,希望能对你们的2018,带来一点实质性的客观价值。


在此,我特别感谢每一位帮助过我们的商业地产业内朋友,感谢你们一如既往的支持与肯定。2018年,我们将会以更加务实客观的专业态度,书写最温暖的商业地产行业。




*本文内容为《商业地产志》的独家内容,稿件全文已提前交予律师事务所进行版权保护备案,未经授权任何媒体或个人均不得全文或部分抄袭或转载,否则将面临依法起诉。


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