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2015年广州土地市场分析报告

合富辉煌2020-07-31 14:50:21

据合富房地产经济研究院监测,2015年广州出让各类用地149宗,用地面积545.29万㎡,出让金额907.03亿元,卖地收入同比增长7.4%,创历史新高。近三年,广州商住用地出让主要集中在外围区域黄埔、增城、南沙,以及中心区域荔湾、天河、海珠,未来两三年新建商品住房的供应将来自这些区域;番禺、从化供应以存量为主。十几个“地王”项目将在2016年集中入市,预计将抬高住宅成交价格。

土地市场总体情况


2015年广州出让各类用地149宗;用地面积545.29万㎡,同比下降15.4%;建筑面积约1486.56万㎡;出让金额907.03亿元,同比增长7.4%,创历史新高。其中,商住用地36宗,用地面积269.26万㎡,建筑面积707.59万㎡,同比持平,与全年商品住房成交面积1100万㎡有约400万㎡的缺口,考虑到近年存量土地上市量较大,供应量还是较高;商业用地45宗,用地面积71.78万㎡,建筑面积293.53万㎡,同比增长19.7%。

2015年商住用地平均楼面地价为8144元/㎡,最高为26217元/㎡;商服用地平均楼面地价为11268元/㎡,最高为18000元/㎡;商住用地平均最高容积率为3.52,商服用地平均最高容积率为5.73。

2015年广州经营性用地成交建筑面积1031.4万㎡,同比增长7.3%,较2013年少,但仍为近几年次高位。

2012-2015年广州商服用地累计出让建筑面积1180.28万㎡,2013-2014年年均销售220.02万㎡,按此销售量来算,若商业办公物业自持率达到25%,则商业办公销售市场达到供求平衡。

2015年广州各类用地出让金额907.03亿元,同比增长7.4%。其中,住宅用地出让金额576.25亿元,占62%;商服用地出让金额330.74亿元,占35%;其他用地出让金额仅29.4亿元,仅占3%。

商住用地出让情况

商住用地成交量略增0.7%,金额下降20.4%

2015年广州出让的商住用地平均地块面积同2014年相比较大、容积率减小、单价下降;主要原因是这两年成交的商住用地区域分布不同,存在结构性差异。2015年出让的商住用地以外围区域为主,外加少量中心区域地块;而2014年有相当部分地块来自中心区域荔湾和天河。

商住用地楼面地价近年快速上涨

2015年商住用地出让建筑面积同比持平,平均楼面地价同比下降21%至8144元/㎡。平均楼面地价下降主要是2015年外围区域商住地出让面积占比提高、而外围地价较低引起的。

2013年以来,广州商住用地出让楼面地价增长较快,该年为广州商住地价的分水岭。2013年是“地王”之年,海珠、天河、黄埔、萝岗、花都、南沙等区域均有单价“地王”诞生;2014年全国房地产市场进入调整期,但地块起始价相对上涨,加上该年许多出让地块位于中心城区,地价有较大幅度上升,特别是2014年广钢新城地块和天河牛奶厂地块的楼面地价拉升不少;2015年,表面上看,地价水平是下降了,实际上是结构性下调,同区域地块的出让起始价仍是往上走的。

外围商住用地成交量占七成余,海珠、黄埔出让金额贡献最大

2015年广州越秀、从化两区无商住用地供应;中心区域商住用地成交194.09万㎡,占全市27.4%,同比大幅下降56%;外围区域商住用地成交513.49万㎡,占全市72.6%,同比大幅增长近1倍;黄埔、花都、增城、海珠区商住用地成交量依次排全市前四位,占比均超过10%。

2015年中心区域商住用地出让金额占全市55.7%,外围区域因其出让量大出让金额也占44.3%。海珠商住用地成交金额最多,达152.79亿元,占全市28.4%;黄埔出让金额贡献也不小,为121.01亿元,占全市21%。

黄埔、增城、南沙商住用地供应充足,荔湾、天河是主城区供应大户

2015年黄埔、花都、增城、海珠的商住用地成交建筑面积均在90万㎡以上,南沙和荔湾的成交量在46-48万㎡之间,其他区域在40万㎡以下。

荔湾、花都、增城、海珠和番禺商住用地成交量同比增长,其他区域同比下降。其中,花都和海珠增长率最高(因2014年成交基数小),花都万达招标地块将近100万㎡,海珠为广纸地块;荔湾、天河同比降幅较大主要是2014年广钢地块和华美牛奶厂地块的出让量大引起的。

从近三年情况来看,商住用地出让主要集中在外围区域黄埔、增城、南沙,以及中心区域荔湾、天河、海珠,未来两三年新建商品住房的供应将来自这些区域;番禺、从化供应以存量为主。

近三年各区商住地楼面地价保持平。“地王”项目将在2016年集中入市,将抬高住宅成交价格

2015年广州各区商住用地楼面地价较2014年整体保持平稳,原黄埔和萝岗的合并拉低了新黄埔区的平均楼面地价。

2013年海珠和白云商住地楼面地价较高,海珠当年仅有南洲路“地王”出让,而白云同宝路地块、集贤庄地块等“地王”项目也创出区域楼面地价新高。全市十几个“地王”项目将在2016年集中入市,预计将抬高住宅成交价格。

下半年迎商住地出让高潮,区域中心地块溢价高

2015年广州商住用地主要在下半年出让,溢价率较高。上半年出让的商住地块主要位于黄埔科学城、长岭居板块,天河元岗路,海珠广纸;下半年有白云穗花水泥厂地块、广纸地块、花都宝华路以北地块、黄埔亨元岗地块等,黄埔亨元岗地块楼面地价达10272元/㎡,溢价71.2%成交,离地块较近的项目佳兆业城市广场目前售价在17000元/㎡左右。下半年出让的商住用地溢价率较高,除市场因素外,主要是由于出让地块多位于区域中心地带,位置较好。

当前近几年商住“地王”项目逐步入市,不少项目地价占房价比例超过60%,甚至超过80%(如南玻地块),这些项目的开发商面临很大挑战和资金风险,如果房价长期保持平稳,项目盈亏可能出现问题,不利于行业的发展。从这一角度看,只要市场允许,开发商必然采取调高房价的措施。但从当前广州可售和未售库存情况来看,以2015年去化速度,可售去化周期在10个月左右,未售库存去化周期在20个月左右,存在一定去化压力。

商服用地出让情况

商服用地出让用地面积同减45.3%,建筑面积同增19.7%,金额同增2.3倍

2015年广州出让的商服用地平均地块面积同2014年相比小很多,而容积率和单价大幅提升,主要原因是出让区域不同。2015年出让的商住用地以中心区域海珠和天河区为主,再加少量外围区域地块;2014年有相当部分地块来自外围区域南沙、花都和萝岗,中心区仅有天河金融城地块出让,地价比2015年低。

中心区域商服用地出让量占比超七成,海珠、天河出让金合计超八成

2015年越秀、荔湾、花都和从化均无商服用地供应;中心区域商服用地成交214.92万㎡,占全市71.3%,同比大幅增长4倍;外围区域商服用地成交86.11万㎡,占全市28.7%,同比大幅下降57.5%;海珠、天河商服用地成交量在90万㎡以上,依次排全市前二位,占比均超过30%。

2015年中心区域商服用地出让金额占全市85.3%,外围区域仅14.7%。海珠商服用地成交金额最多,达154.73亿元,占全市45.6%;天河成交金额次高,达119.64亿元,占全市35.3%。

海珠、天河商服用地成交量超90万㎡,主要来自琶洲电商总部区域和金融城起步区

2015年海珠商服用地成交建筑面积达101.43万㎡,天河超90万㎡,黄埔、南沙和白云的成交量在20-40万㎡之间,番禺为14万㎡,其他区零成交。

在有成交的区域中,海珠、天河、白云和黄埔商服用地成交量同比增长,其他区域同比下降。其中,海珠、天河和白云均大幅增长1倍以上,南沙同比减少六成,番禺同比减少两成多。

从近两年情况来看,商服用地出让主要集中在海珠、天河、黄埔、南沙、花都、番禺等区,未来两三年新建商品住房的供应将来自这些区域;从化商服用地供应较少,与其城市发展现状和方向相关。

2015年海珠、天河商服用地楼面地价创新高,其他成交区域均有不同程度的上升。

2014年番禺商服用地楼面地价达11764元/㎡,主要来自万博商圈三个商业项目,其楼面地价均在1000元/㎡以上。

(合富房地产经济研究院供稿)