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龙华片区 住宅房地产市场调查报告

国资源评估2020-11-19 16:40:48



 

20161深圳住宅房地产市场

(一)20161季度新房供应分析

一季度本是楼市的传统淡季,开发商推售节奏放缓,新房预售量环比显著下滑,受2015年市场向上的推动作用,2016年一季度预售量仍明显高于2015年同期。2016年一季度深圳新房住宅预售面积1,186,327平方米,环比减少47.8%,同比翻番;住宅预售套数10,884套,环比减少一半,同比增加1.1倍。

南山区住宅预售面积275,047平方米,环比减少一半,同比增加15倍;住宅预售套数1,760套,环比减少56.3%,同比增加约15倍。全区共有2个项目预售,其中半岛城邦三期预售量184,950.71平方米/1074套;宝能城预售量90,096.4平方米/686套。

宝安区住宅预售面积334,013平方米,环比减少62.5%,同比增加11.0%;住宅预售套数2,680套,环比减少72.1%,同比增加7.3%。全区共有4个项目预售,其中新锦安壹号公馆预售量122,917.64平方米/419套;星航华府四期预售量78,947.52平方米/908套,是预售体量较大的两个项目。

龙岗区住宅预售面积577267平方米,环比增加9.5%,同比增加1.2倍;住宅预售套数6,444套,环比增加18.8%,同比增加1.6倍。全区共有10个项目预售,其中,正大时代华庭预售量177,932.04平方米/2,508套;信义御珑豪园预售量109,330.39平方米/1,212套;金域中央花园二期预售量83,031.46平方米/940套,是龙岗区预售量较大的三个项目。

 

区域

预售面积(M2

预售套楼(套)

2016年1季度

同比

2016年1季度

同比

罗湖区

--

0.00%

--

0.00%

福田区

--

0.00%

--

0.00%

南山区

275,047

1511.30%

1,760

1457.50%

盐田区

--

0.00%

--

0.00%

宝安区

334,013

11.00%

2,680

7.30%

龙岗区

577,267

118.40%

6,444

156.40%

全市

1,186,327

103.80%

10,884

112.50%


(二)20161季度新房成交分析

2016年1季度,深圳楼市延续2015年度的强劲势头,虽然成交量下滑,不过房价再创历史新高。2016年1季度深圳的新房成交均价48,079元/平方米,环比上涨18.4%,同比上涨约八成。

各行政区方面,作为豪宅聚集地的福田和南山两区,在高端物业的推动下,一季度成交均价继续高位上行,福田区成交均价78,042元/平方米,环比上涨3.7%,同比上涨77.3%,是全市均价最高的区域;南山区成交均价74,518元/平方米,环比上涨11.8%,同比上涨74.3%;罗湖区在华润银湖蓝山、中海天钻热销的推动下,成交均价逼近6万元,为59,399元/平方米,环比上涨13.5%;同比上涨34.7%;盐田区成交均价42,792元/平方米,环比上涨12.9%,同比上涨92.4%;宝安区在鸿荣源壹方中心、龙光玖龙玺热销的带动下,成交均价达41,832元/平方米,环比上涨12.0%,同比上涨六成;龙岗区成交均价38,281元/平方米,环比上涨23.9%,同比上涨约九成。


               


(三)20161季度深圳各行政区二手住宅挂牌均价及成交量分析

2016年一季度深圳的二手住宅价格持续走高,均价为53,687元/平方米,环比上涨14.4%,同比上涨68.1%。各行政区方面,全市六区全线上涨,龙岗区一季度的二手住宅挂牌均价环比上涨21.6%至36,618元/平方米,同比上涨93.2%;宝安区一季度挂牌均价环比上涨15.5%,为47,088元/平方米,同比上涨80.5%;罗湖区一季度挂牌均价环比上涨15.2%,为49,637元/平方米,同比上涨69.6%;南山区一季度挂牌均价环比上涨9.7%,为62,816元/平方米,同比上涨53.4%;福田区一季度挂牌均价环比上涨9.1%,为61,020元/平方米,同比上涨55.1%;盐田区一季度挂牌均价环比上涨9.0%,为45,202元/平方米,同比上涨64.0%。



2016年一季度,受打压调控新政即将出台预期的影响,一季度深圳二手房迎来加速过户期,成交量高位再度暴增。2016年一季度深圳二手房成交面积3,950,074平方米,环比增加41.6%,同比增加88.8%;成交套数43,911套,环比增加36.0%,同比增加九成。宝安、龙岗是二手房成交量最大的两个区域,宝安区成交905,138平方米/9,301套;龙岗区成交1,099,443平方米/11,297套。

(四)20161季度小结

2016年一季度,深圳楼市仍延续2015年的上涨态势,但成交量逐步出现下滑。2016年一季度深圳新房住宅共成交1,564,708平方米/15,138套,环比减少15.5%,同比增加14.7%;成交均价48,079元/平方米,环比上涨18.4%,同比上涨79.2%。其中1-3月,成交均价呈连续上升态势,1月均价46,515元→2月均价48,095元→3月均价49,989元,持续飚升的房价,引发了政府的一系列调控,严查首付贷二手房交易评估价上调50%非深户社保1改3二套房首付最低四成等调控举措陆续落地。调控新政的出台引发了市场的观望情绪,房价稍有回落。

 


龙华片区概况

龙华片区位于宝安区东部,东与龙岗区相邻,南与深圳市新中心区对接,距深圳皇岗口岸仅8公里,处在中部组团的中轴线上,是深圳市的次中心区,地理位置优越。龙华街道辖区面积88平方公里,现有人口79.3万,其中户籍人口28805人,外来人口占总人口的96.3%,每10万人中受高等教育的人口为5617人,人口总体素质较高。龙华先后被省、市政府定位为“广东省中心镇”、“深圳市次中心区”、“深圳卫星城”、“深圳市物流中心”。

 龙华片区区位图

交通概况

龙华片区设高速铁路客运枢纽深圳北站。国家高速铁路京广深客运专线、广深港客运专线与厦深客运专线南北向穿越规划区西部。平南铁路自西向东穿越本片区。深圳北站是华南地区面积最大、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽,广深港客运专线和厦深铁路在此交汇,2条地铁线在此换乘。在高铁和地铁的带动下,新区与香港、广州形成“半小时生活圈”,与武汉、厦门形成“4小时生活圈”。此外,全市首条现代有轨电车试验线落户龙华,机荷、梅观、清平、福龙等高快速路穿越新区。未来还将形成由6条轨道交通、“四横四纵”高快速路网、“五横三纵”干线性主干路网和“八横五纵”主干道路网组成的现代化城市交通体系。


配套设施

龙华片区是深圳中北部商贸中心,第三产业较为发达。在最密集的龙华商业中心10平方公里范围内,聚集了天虹商场、华润万家、大润发商场、岁宝百货、国美电器等多家大型零售卖场,形成了辐射深圳中北部的核心商圈。辖区有已建、在建酒店银行。此外,依托深圳北站、龙华汽车站等交通枢纽和辖区完善的交通路网,成长起和记黄埔物流、华南国际物流、华通源公路货运中心一批骨干物流企业,物流业务覆盖到全市。

(三)片区发展趋势

1、龙华的定位决定着龙华的产业结构,龙华的规划决定了龙华的今后发展的方向。龙华在深圳市的定位是深圳市次中心区、深圳市的物流中心、深圳市的后备发展基地、深圳中心区的延伸。龙华作为深圳市唯一的不是区政府所在地的次中心区,既然是次中心区,它的发展必然要有次中心区的规模,产业结构必须与之相配套,现在提议龙华作为区域中心的呼吁越来越高。可以预见,未来的龙华房地产会向高品质、高素质社区建设发展,二线拓展区将是深圳优秀的住宅区域之一。

2、市储备用地的用途左右龙华的房地产业发展进程。由于龙华的土地储备少,今后龙华的城市发展取决于市政府19平方公里储备用地的用途,该片区域的发展定位将直接影响龙华房地产业、物流业的速度及档次。

3、交通对房地产业影响巨大。北京到深圳,上海到深圳两条高速铁路的交汇点在龙华,必然对龙华的物流业影响很大。而深圳市的“一横八纵”的市政道路规划使龙华的地理位置更加突出,加上地铁四号线的运行,对龙华的物流业、商业、酒店业、房地产业都带来重大的影响。

4、龙华住宅在物业品质上与关内的差距在不断缩小。龙华置业者在楼盘细节品质上更加追求精雕细琢,置业理念在升级,生活方式在改变。消费者更满意于良好的规划建设和楼盘品质的升级。

市场调查范围

本次市场调查范围主要位于龙华新区龙华街道调查共分为三个小组,以地铁龙华线站点为中心辐射区域内典型楼盘进行调查,调查结论如下

(一)布龙路与民治大道片区

  



该片区布龙路与梅龙路、清龙路及民治大道合围而成,该片区内主要有世纪春城、金地梅陇镇、阳光新境园、绿景香颂、梅花山庄楼盘,片区内商业主要集中在民治地铁站一带,主要有大润发和华润万家超市

调查对象

位置

物业类型

目前市价

(元/㎡)

备注

世纪春城

民治街道民治社区

住宅

一期、二期楼梯房均价42000-46000,三期、四期小高层、高层电梯房48000-53000

小区目前共有四期,分别有塔楼、多层、小高层、高层

金地梅陇镇

龙华街道梅龙路与布龙路交界处

住宅

47000-55000,四期19栋因与小区有道路相隔,售价在45000-50000之间

小区建有约5000多平方米的高档次的商业,3200 ㎡的幼儿园等配套,是一个配套齐全的大型生活社区。

阳光新境园

龙华街道梅龙南路东侧

住宅

46000-52000

户型设计充分考虑不同客户需求,主要为两房、三房,共有752

绿景香颂

民治街道民治大道西侧

住宅

50000-60000

为纯住宅居住高层建筑和商住混合居住高层建筑,住宅共8栋32层建筑

片区相关楼盘照片

 

 

                                

  世纪春城外景 

     

金地梅陇镇外景

 

                                         

    阳光新境园外景           

                                         
    绿景香颂外景

                              

 梅花山庄外景  

          

 馨园外景

 

 

  (二)红山地铁站片区

 




该片区东至梅龙路、南至民宝路、西至人民路、北至工业路,片区内大小楼盘密布,居住及商业氛围较好,是龙华片区重要的居住配套生活区,片区内主要有中航天逸,莱蒙水榭春天、七里香榭、风和日丽、锦绣江南、日出印象、幸福枫景、公馆一八六六等楼盘,商业主要有沃尔玛、华润万家、九方购物中心等。

调查对象

位置

物业类型

目前市价

(元/㎡)

备注

莱蒙水榭春天

民治街道办梅龙路西侧

住宅

六期在整个水榭春天片区正中央,放盘单价68000,其他期数放盘单价在65000左右

位于龙华新区核心地段,三期沃尔玛已开业;周边幼儿园、小学、中学一站式教育一应俱全。

公馆一八六六

民治街道梅龙路西侧

住宅

58000-62000

南区房源1254套,北区974套,共2228套。北区已经全面推出,收到市场热捧,销售待罄。户型主要以2-3房为主

华业玫瑰四季

民治街道人民南路与新区大道、腾龙路交汇处

住宅

58000-60000

项目主打户型产品:45㎡一房、68㎡两房、78㎡三房、84㎡三房、88㎡三房、105㎡四房、125㎡五房、130㎡五房

汇龙湾

民治街道

住宅

70000左右

项目占地21732.78㎡,总建筑面积120896㎡,主要由3栋6座31-33层塔楼组成,户型面积区间在88-145㎡

 

 

 

片区相关楼盘照片

 

 

                                       

                莱蒙水榭春天外景    

                                       

        公馆一八六六外景  

                                      
    业玫瑰四季外景                    

                                      

    汇龙湾外景


                                      

中航天逸外景                     

                

莱蒙水榭春天外景

 

 

 

(三)龙华地铁站-清湖地铁站片区


 


该片区由东二环路与三联路、清龙路及地铁龙华线合围而成,该片区是龙华重要的居住区,内主要有幸福城润园、美丽365、城市明珠、锦绣御园美丽家园等楼盘,片区内商业主要集中在龙华地铁站一带,主要有龙华商业中心购物广场,新一佳龙华店、大润发和平路店

       
 

 

片区相关楼盘照片

 

 

                                       

     幸福城润园外景

                                                           

    美丽家园外景                                    

                                       

    世纪华庭外景                 

                      

   锦绣御园外景

            

                               

优品建筑外景   

     

             

大信花园外景

 

小  结

近年来,由于龙华发达的交通道路网络,良好的“硬件”设施,浓郁的文化氛围,万科、长城、振业、金地、泰华等地产商看好龙华优越的地理位置,纷纷进军龙华,投资兴业,龙华房地产形势持续向好,龙华已把发展房地产业作为支柱产业大力发展。龙华楼盘价格之所以有这么大的上升空间,一是归功于龙华一系列的规划利好;二是因为关内罗湖、福田供应量大幅减少,更多关内人置业关外,需求增加促使价格上涨;三是“追涨”心理的作用,各楼盘竞相涨价,共同抬高了片区房价。

从近几年楼市均价可以看出该片区楼市的火爆,随着可开发土地资源的减少,2014年龙华楼市进入空档期,可入市的新盘甚少,龙华楼市的市场存量亦很小,仅为34万平方米/2212套,在存量少、新盘少的情况下,龙华楼市面临着房价进一步上涨的压力,值得庆幸的是,未来几年龙华启动的旧改项目较多,体量可观,总用地面积270万平方米,在这些项目逐步启动之后,可有效缓解楼市的供给压力,也可有效缓解房价快速上涨的压力。龙华置业者在楼盘细节品质上更加追求精雕细琢,置业理念在升级,生活方式在改变消费者更满意于良好的规划建设和楼盘品质的升级。