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郑州茶叶市场商铺调查报告:不同市场租金最高差3倍!

郑州批发市场2019-11-07 15:23:37


河南商报首席记者  王俊伟/文  记者 唐韬/图



开栏的话

上个月,河南商报旗下郑州批发市场公号,成功发起一场中原批发和物流业的盛会,河南人民会堂座无虚席,引起50多万商户关注。


一个小小的公号,创办两年多的时间,就达到了如此爆炸当量的效果,就在于它找到了商贸物流行业的两个“最大公约数”——“市场外迁”和“物流跑路”。


如今,郑州批发市场的“发哥”们,还在继续寻找新的“公约数”。


郑州一座批发市场的总经理说:“现在有很多房地产类媒体都在关注住宅,很少有人关注商铺,希望发哥能重点关注,架起市场与商户之间的桥梁。”


另一座市场的市场总监说:“所有的商户最关心的还是怎么多卖货,怎么搞好经营,希望发哥多提供这方面的信息,供商户参照、分享。”


为了更好地服务于市场和商户,更贴近商户的经营,今天起,河南商报及郑州批发市场公号,发起一场系列的市场调查,推出“郑州批发市场商户调查报告”,进而通过调研了解商户的具体需求,推出更具服务性的产品。


该系列调查旨在摸清郑州专业类市场的商铺状况和商户经营状况,计划调查的专业市场主要为茶叶、服装、纺织、箱包、电动车、IT、建材、家居等行业。


今天率先呈现的是茶叶类市场调研报告,后续其他市场的调研报告敬请持续关注。




都在说郑州的茶叶市场很多,多达近30家市场,已经严重饱和。


市场究竟有没有饱和,看看各市场是否吃得饱就知道了。


近日,河南商报发哥在郑州市内随机选取了国香茶城、凤凰茶城、亚星茶城、文博城、艺茂国际仓、万邦茶城、花园茶城和圆融文化中心等8座茶叶市场,作为调查抽样样本市场,对市场的空铺率、商铺租金以及商户的经营现状、商户对前景的预期,进行了详细调查。


调查结果显示,郑州茶叶类市场中,所有市场均有数量不等的空铺,少的低于5%,多的则超过10%,有个别茶城还在规模招商中。


各茶城之间的租金差异也比较大,有的茶城二楼租金只有30多元/平方米/月,而高的,则达到100元。


空铺率和租金差异的背后,则反映了茶城与商户之间、茶城与茶城之间不同程度的博弈。




空铺情况


有茶城几无空铺,有茶城空铺超10%


郑州各茶叶市场,均不同程度存在空租


肖洁年龄不大,但她经营的茶行,已经有15年店龄。她在微信朋友圈里写道:“不知不觉中15年时间就这样过去了,这15年里充满着欢笑和泪水,浸渍着喜悦与失落。”


而她的这些欢笑和泪水,已经先后洒在了郑州的4座茶城:从老华中食品城到郑州茶叶批发市场,再到北茶城,后又到艺茂国际仓。


每搬迁一次,几乎都是因为老市场的拆除,而每搬迁一次,都意味着一次新的装修投入和新的客源重组。她倒挺乐观:“我觉得,树挪死,人挪活,虽然挪一次就是折腾一次,但也是一次升级,我把它看做一次上升的机会。”


正是这一次次的茶城拆迁,郑州的茶叶市场也就不断增加,商户也不断地迁移、增加、抑或消匿。比如北茶城拆掉之后,原来的商户四散至万邦茶城、五洲茶城、海峡茶城、艺茂国际仓、花园茶城、凤凰茶城……


这些雨后春笋般不断生长出来的茶城,都曾经使出浑身解数招揽商户,有的强调地理位置优势,有的强调业态升级,有的强调租金低廉。


但茶城越来越多之后,所有的茶城都很难填饱肚子。


河南商报发哥此次抽样调查结果显示:8座样本茶城或多或少都有空铺。


在上述8个样本市场中,空铺最少的当属亚星茶城,这座有着200多家商铺的茶城内,仅二楼有寥寥几处空铺。


国香茶城、凤凰茶城和圆融文化中心的空铺也不是太多。国香茶城一楼沿街也是没有空铺,而二楼则有约15%的空铺。凤凰茶城分为东厅和西厅,其中西厅很难找到空铺,而东厅的二楼空铺较多,有15%左右。圆融文化中心茶叶类商户与其他市场相比,规模不大,总共约有40多家,其一楼由于铺位较大,空铺率较高,二楼空铺较少,一楼二楼综合空铺率约10%。


相对而言,在样本市场中,万邦茶城算得上硬件设施较差的一座市场,可以称为一节两铺式的“二代茶城”,茶城有200多家商户,整体空铺率超过10%。


文博城(东区)和艺茂国际仓的情况比较接近,都是2015年秋季开业,开业时间相差一个月,目前还处于规模招商阶段。文博城(东区)茶叶类区域的一楼,基本铺满,但二楼三楼还有较多空铺,艺茂国际仓的A区已经铺满,但B区对茶叶商户还有大量需求。




租金比较


各茶城之间房租相差近3倍


在此次调查中,变化最大的当属花园茶城。


今年春节过后,河南商报发哥曾走访过10家茶叶市场,彼时,空铺率最高的就是花园茶城,其2楼10多条茶叶街巷,多数都是空铺。


但在这次调查时,花园茶城一楼单店面积较大的茶叶商铺,空铺率较大,有大约20%,而二楼则几乎铺满,一些还没有开业经营的铺子,要么正在装修,要么已经被预订。


花园茶城里一位茶叶商户透露,最近这座茶城里几乎天天都有人来看铺子,那些贴着“此房已预订”的商铺,应该确实已经预订出去了。曾经一度萧条的铺面,突然间有商户大量入住,什么原因?商户介绍,主要是因为租金大幅下降,从原来85元/平方米/月,降到了50元。这位商户说:“我觉得花园茶城的位置还是很好的,硬件也不错,只要租金降低,还是有商户愿意租的。”


按照商户的说法,花园茶城之外,亚星茶城是另外一个因为租金偏低而获得商户青睐的例子。


7月4日上午,时间已经走到9:50,可接近满铺的亚星茶城,一楼还有30%的商户、二楼有50%的商户还锁着门、没有开门迎客。


一位商户介绍:“这里几乎没有空铺,主要是因为房租低,一楼在55元—60元,二楼30元—35元,像我的这间商铺,一百多平米,每个月也就3600元的房租,随便卖卖,都够交房租了。”说起很多商铺没有开门营业,这位商户说:“旁边有一家店铺,一年当中就只见她开三次(3个时间段,指春茶上市期间、中秋节期间和春节前)门,有资源,开一次门就够吃一年了。”


从调查结果看,样本市场的租金差异很大,一楼商铺的(名义)租金从45元到120元不等,二楼从30元到100元不等。商铺租金由低到高依次为万邦茶城(45元)、花园茶城(50元)、亚星茶城(55元)、文博城(60元)、艺茂国际仓(70多元)、凤凰茶城(80元)、国香茶城(90元)、圆融文化中心(120元)。最高与最低的相比,铺租差异近3倍。


不过,这些价格也只是名义上的铺租,由于外迁频繁,不少茶城还都处于招商铺租的优惠期,其“租送”优惠尚未到期。


比如艺茂国际仓当初开业招商的政策中,500平方米以上的商铺“租一年送两年”,500平方米以下的商铺“租一年送一年”;文博城当初招商优惠政策是“租一年送7个月”;凤凰茶城曾经“租两年送一年”或“租一年送半年”;圆融文化中心“租一年送3个月”。所以不少茶城的实际租价并没有那么高。


不同市场铺租差异很大



承压能力


多数茶城两年来租金无变化,但面临调整压力


对于郑州市茶叶市场这样的租金水平,调查中多数商户直言“租金其实并不高。”


商户介绍,郑州茶叶市场的租金与北京、西安、济南这几个地方比,是比较低的。


按样本市场里处于中上等水平的60—90元租金计算,每天每平方米就是2—3元。商户介绍,在北京,茶叶商铺租金早已涨到了13~15元。相邻的陕西西安市场,也已达到9元左右的水平。一位两年前在西安开了分号的茶叶经销商说,西安的店铺租金有的已经超过10元/天/平方米。


但不可回避的是,即便这样的租金水平,一些茶叶商户仍然感到“压力山大”。一位商户介绍,她认识一对夫妻,在郑州北部某茶城经营,平时妻子在店里经营,丈夫要出去打一份工,才能维持下去。


在此次调查中,多数接受调查的商户都认为市场形势不好,经营比较困难。其中,有32%的商户认为今年上半年行业利润与去年同期持平,有多达40%的商户认为行业利润下降,只有18%的商户认为行业利润在增长,另外还有10%的商户“说不清”行业整体利润变化情况。


基于这样的整体形势,多数市场的商铺租金都选择了“按兵不动”,没有降也没有升,回答“两年内房租未变化”的商户占了68%;回答“上涨或通过取消优惠变相涨租”的商户只有23%;回答“下降或通过优惠措施变相降租”的更少,只有9%。


回答“房租上涨或变相上涨”的商户,主要在亚星茶城和文博城。亚星茶城是在去年涨了几块钱,万博城则是因为一部分商户的首期合同到期后,新的租赁合同减小了优惠幅度。“2015年底,我们刚来的时候,1楼的商铺是63元/平方/月,但那时候是租一年送7个月,现在名义上是降低了3元钱,变成60元,但优惠幅度变成租一年送1个月。”


调查中,河南商报发哥还发现,如今郑州多家市场都走到了租赁合同到期或即将续签租赁合同的“十字路口”,面临租金和优惠措施是否要调整的抉择,包括文博城、凤凰茶城、国香茶城、艺茂国际仓等。


市场方如何抉择,租金向左向右还是维持不变,将是一场大考,将不得不考虑商户们对其运营管理能力的评价、对茶城发展前景的预期判断,不得不考虑商户是否会用脚投票。



样本市场空铺及租金列表



茶城名称

近两

租金变动

商户规模空铺情况租金状况
国香茶城无变化近300户综合小于10%一楼90元,二楼45元
凤凰茶城 无变化近400户综合小于10%一楼80元,二楼60元,三楼40元
亚星茶城去年上涨几元  200多户综合小于5%,上锁较多一楼50多元,二楼30多元   
文博城(东区茶叶区) 优惠幅度减少100多户 一楼接近满铺,二、三楼还在招商一楼60元,二楼37元
艺茂国际仓(茶叶区)无变化100多户一期满铺,二期规模招商中 70多元
万邦茶城 无变化 200多户  综合超过10%  45元 
花园茶城下调35元少于100户一楼约20%,二楼几乎无空铺50元
圆融文化中心部分商铺通过优惠降租少于50户综合小于约10% 一楼120元,二楼100元






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监制/张高峰 统筹/宋光华 编辑/朱碧波

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