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全国土地市场报告 二线城市均价大幅上扬

投行资本论2021-06-06 11:27:04


报告摘要

来源 / 同策研究院


2017年9月,全国302个城市土地市场呈现量跌价涨的态势,各类土地成交3686幅,成交面积为13303万平米,成交面积环比、同比分别下滑28%、12%,其中,住宅用地成交1216幅,4516万平米,环比下滑超过2成,同比下滑2个百分点;商办用地成交627幅,1227万平米,成交面积环比、同比分别下滑48%、47%。


全国302个城市土地市场成交平均楼面地价为2169元/平米,环比、同比分别上扬55%、46%。其中,本月全国住宅用地平均楼面地价3986元/平米,环比、同比分别上扬57%、42%;商办用地平均楼面地价1980元/平米,环比、同比分别大幅上扬63%、96%,住宅用地、商办用地地价均大幅提升,成为支撑本月地价上扬的主要因素。


从今年下半年尤其是9-12月土地市场看来是否有供应量,供应量多少成为今年四季度核心一二线城市土地市场走势的关键。笔者认为,四季度核心一二线城市应该会有一定供地量,四季度土地市场将成为大牌房企角逐的市场。然供地量增加,但是京沪深等一线城市供地量因城市规划、人口控制等因素不可能大幅增加,这些城市当中存量项目、二手项目仍然是下半年楼市调整期积极关注的重点。另外,政府调控导致市场进入深度调整阶段,届时,房企拿地会比较谨慎,尽管大部分房企仍然看好核心一二线城市土地市场,但是,不至于像去年9月份之前那样积极制造“地王”,更何况,非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价等措施限制了参与竞拍房企的对象,只有大牌房企才具备竞拍资格。对于央企来讲,约谈后不能拿“地王”,对于中大型民企来讲更不能拿“地王”,由此可见,下半年土地市场将处于平稳阶段,不再受制于调控政策而因素,核心一二线城市有可能会积极推地。届时,核心一二线城市将成为品牌房企角逐的市场。


土地市场篇


(一)各线城市数据总览




(二)土地成交情况


1、   土地总体成交情况


三季度量价齐升,平均地价1658元/平米涨至历史新高


同策研究院数据显示,2017年三季度全国302个城市各类土地总成交面积为49229万平米,成交面积较上季度上扬11%,从同比情况看,上扬6个百分点。值得注意的是,三季度各类用地成交地块楼面地价1658元/平米,再创历史季度新高,较今年二季度1476元/平米的均价上扬了12%,与去年同期来看,上扬幅度达到23%。8月、9月一、二线城市宅地、商办土地楼面地价出现大幅上扬,成为拉动三季度全国土地市场楼面地价上扬的主要因素。


笔者指出,政府为配合“十九大”召开,下半年尤其是9-10月调控导致市场进入深度调整阶段,届时,房企拿地会比较谨慎,尽管大部分房企仍然看好核心一二线城市土地市场,但是,不至于像去年9月份之前那样积极制造“地王”,更何况,非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价等措施限制了参与竞拍房企的对象,只有大牌房企才具备竞拍资格。对于央企来讲,约谈后不能拿“地王”,对于中大型民企来讲更不能拿“地王”,由此可见,下半年9-12月土地市场将处于平稳阶段,不再受制于调控政策而因素,核心一二线城市有可能会积极推地。届时,核心一二线城市将成为品牌房企角逐的市场。



2、住宅用地成交情况


(1)一线城市——三季度成交量大幅上扬,地价维持在1.6万元/平米


三季度,一线城市住宅用地成交405万平米,成交面积环比大幅上扬74%,同比上扬幅度高达2.59倍;成交楼面均价为15756元/平米,环比下滑12个百分点,同比则大幅下滑44%。


笔者指出,今年以来,土地价格的涨幅有明显降低,市场高热也在逐渐缓解,再无类似2016年高溢价率的地块成交。纵观2017年1-9月上海土地市场已成交土拍地块多集中于宝山区、奉贤区、金山区、浦东临港等区域,外环以内无地块推出,今年土地市场最明显的有几点。一是,在土地供应量有限的情况下,上海出台最有影响力的土地政策:“招挂复合”新政,拿地门槛提升,大部分中小开发商拿不到地,土地市场大洗牌。今年前3季度拿地的企业,基本上全是一线品牌房企,多集中于碧桂园、万科、保利、中海、绿地、中建、首创等房企,不过,今年拿地企业中,也不乏有首次进军上海的北京建工及山东黄金等房企。这也意味着,将来很多中小房企的房展不宜乐观,后期可能会退出上海房地产市场。二是“招挂复合”新政后,低溢价、底价成交成为主流。除松江小昆山三幅地块以相对高的溢价率(溢价率71.63%)拍出之外,竞得人为中海,其他地块均以低溢价率成交,其中,金山枫泾,金山工业区,奉贤南桥新城三幅地块以底价拍出。




(2)二线城市——三季度量价齐升,9月地价突破6千元,涨至历史新高


2017年三季度,监测的36个二线城市共成交宅地4311万平米,环比上扬34%,同比上扬9%,成交均价5728元/平米,环比、同比上涨幅度均超过2成。


笔者指出,三季度以来,一二线城市继续落实调控,二线城市坚持“分类调控、因城施策”,9月底,南昌、重庆等多城更是扎堆发布调控新政。但由于土地供应原因导致城市投资价值与房企投资策略落地出现一定偏离,未来投资策略重点仍然是回归核心一二线城市。从9月土地市场表现来看,开发商联合拿地已从一线城市扩展至二线城市,未来联合拿地将成为主流拿地方式。目前大部分一线城市与二线热点城市已经形成稳定的“限价+竞自持”土拍模式,长沙市更是发布了“限房价+竞地价+摇号”的方式在住宅地块进行试点,再度加强调控,预计未来9-12月土地市场短期内不会出现非理性暴涨。



(3)三四线城市——三季度量升价稳,9月宅地地价逼近2千元,再创月度新高


2017年三季度,监测的262个三四线城市住宅用地成交11220万平米,环比、同比分别上扬13%、17%;成交楼面地价为1579元/平米,虽环比下滑6个百分点,同比上扬幅度仍达56%,创历史季度第二高位。


笔者指出,在一线城市限购之后,受溢出效应影响,环一线城市周边也由于成交大涨而被陆续限购。与此同时,房企投资也传导到土地市场,部分强三四线城市最近土拍市场隐现火热气息。部分三四线城市库存去化周期进一步降低,楼市价格开始回升,地价也开始上涨。



3、商办用地成交情况


(1)一线城市——三季度量价齐升,上海住房租赁政策落地,商办房屋可改为租赁用房


2017年三季度,一线城市商办用地成交量88万平米,环比下滑27%,同比下滑幅度高达74%;成交的楼面地价环比下滑31%跌至11468元/平米,与去年同期相比,下滑6个百分点。


笔者指出,9月15日,上海市发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确,通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径,增加租赁住房供应,改善住房供应结构,为实现租有所居的目标提供实物保障。此次政策可以看到一个颇受关注的内容,即提到了存量商办物业可以改造为租赁用房的导向。在一二线城市土地供应日益稀缺的当下,设定自持面积,提高房地产开发企业的资金占用,实际上变相抬高了企业资金实力的门槛,是希望减少房企的竞争,降低地价上涨预期,另一方面,实力不济的中小房企无法分得一杯羹,也将被挤出核心城市。所以“只租不售”的形式不失为楼市调控一种新的尝试。此次政策也可以说明,后续对于当前一些高库存或者有争议的商办类物业来说,或有政策方面的调整和改进。



(2)二线城市——三季度量价齐升,地价涨至2500元/平米以上


2017年三季度,监测的36个二线城市商办用地共成交1049万平米,成交面积环比上扬13%,同比下滑6个百分点;成交楼面地价为2543元/平米,环比、同比分别上扬48%、26%。


笔者指出,除了个别热点城市外,多数二线城市商办用地依旧基本以底价成交为主流,目前商业地产仍然面临库存量大,去化速度慢的难题,这一方面是因为整体市场相对疲软,客户投资热情不高;另一方面是因为商业地产正处于转型创新期,传统商业开发模式与操作模式已跟不上时代步伐,持有型商业物业日益增多,行业转型加速导致。



(3)三四线城市——三季度量升价稳,成交楼面地价为805元/平米


2017年三季度,同策研究院数据显示,监测的262个三四线城市商办用地成交面积环比上扬8个百分点至4516万平米,同比则下滑8%,而成交楼面地价为805元/平米,环比略微下滑2个百分点,同比则上扬11%。


笔者指出,随着一线、二线城市高房价外延,三四线城市商办土地市场也开始出现转暖,土地市场也同样受到追捧。但从长期来看,商业地产运营能力的提升也是房企核心竞争力转型与打造的重要内容,如正确的定位产品业态,以及除了产品业态的搭配,招租的商业组合也是影响成败的关键。




(三)土地楼面地价走势


1、住宅用地——9月全国住宅用地平均楼面地价逼近4千元


2017年三季度全国住宅用地成交楼面地价为3032元/平米,环比、同比分别上扬14%和30%,再创新高。


笔者认为,从今年下半年尤其是9-12月土地市场看来是否有供应量,供应量多少成为今年下半年核心一二线城市土地市场走势的关键。笔者认为,下半年核心一二线城市应该会有一定供地量,下半年土地市场将成为大牌房企角逐的市场。另外,下半年调控导致市场进入深度调整阶段,届时,房企拿地会比较谨慎,尽管大部分房企仍然看好核心一二线城市土地市场,但是,不至于像去年9月份之前那样积极制造“地王”,更何况,非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价等措施限制了参与竞拍房企的对象,只有大牌房企才具备竞拍资格。由此可见,下半年土地市场将处于平稳阶段,不再受制于调控政策而因素,核心一二线城市有可能会积极推地。届时,核心一二线城市将成为品牌房企角逐的市场。



2、  商办用地——二、三四线地价大幅提升拉动本月商办地价大幅上扬


2017年三季度全国商办用地成交楼面地价为1451元/平米,环比、同比分别下滑5%、47%。而9月全国商办土地楼面地价达1980元/平米,环比、同比分别大幅上扬63%、96%。从各线城市来看,一线城市商办地块平均楼面地价环比下滑19个百分点至10125元/平米,同比则略微下滑1个百分点;二线城市地价为2655元/平米,环比、同比分别上扬59%、24%。三四线城市为1200元/平米,环比、同比分别大幅上扬64%、84%。


笔者指出,今年商改住类项目的销售渠道被封堵,不仅对购买物业的个人进行了严格限制,从供需端来看,土地出让不仅增加自持年限及面积,更是对商业办公形态有了具体要求,现在商业物业市场形势严峻,融资收紧及散售退出,写字楼租金预期在未来一段时间内难以获得大幅增长,越来越紧缩的土地供应,或者土地出让的诸多条件限制,使得很多地产商在公开市场获取土地,逐渐开始投入到存量市场。在未来的商业竞争中,竞争的边界将会跨越不同的行业,协同作战可以更好的生存,未来打通商业领域全产业链,搭建实体全生态商业平台,实现转型与升级,或将成为商业地产开发商的新的运营发展思路。




(四)土地溢价率走势


1、住宅用地——三四线平均溢价达32%,已连续八个月超过一线城市宅地平均溢价率


本月一线城市宅地溢价率回落7.44个百分点至12.22%,二线城市较上个月小幅上涨了1.49个百分点至34.36%,继续居高位,且自2016年3月起已连续19个月超过30%;三四线城市的溢价水平为31.65%,已连续八个月超过一线城市宅地平均溢价率。


由于土地供应原因导致城市投资价值与房企投资策略落地出现一定偏离,房企开始转型三四线城市布局,甚至有些企业因为三四线城市地价短期内也拍高而持续跟进。笔者认为,这并非理性的合理的投资策略。原因如下:1、并非所有三四线城市都具有长期战略投资价值,当前短期内布局三四线是为了短期内补货,战术意义强于战略意义,未来长期战略投资重点仍然是回归核心一二线城市;2、大部分三四线城市市场人口有限、市场容量有限、价格上涨的弹性空间有限,即使有当前“地王”频出,三四线城市很难像核心一二线城市楼市那样很快消化地价带来的成本压力;3、对于三四线城市来讲,当前房企投资关注的重点是核心城市外溢较为明显的周边城市,比如东部三大经济圈内的京沪深首先外溢的三四线城市,并且仅仅局限于东部三大经济圈内的三四线城市,而并非没有受到外溢影响的城市,甚至对于大部分房企来讲,东北的、中西部的三四线城市也没有长期的战略投资价值。



2、商办用地——三四线城市商办用地溢价率出现明显上扬


整体来看,一方面商办土地市场热度仍低于住宅市场,同时,受到整体政策环境的影响,拿地企业将趋于理性,高溢价拿地的情况将难现。目前商业地产仍然面临库存量大,去化速度慢的难题,这一方面是因为整体市场相对疲软,客户投资热情不高;另一方面是因为商业地产正处于转型创新期,传统商业开发模式与操作模式已跟不上时代步伐,持有型商业物业日益增多,行业转型加速导致。





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