洛阳证券公司联盟

绿庭资本房地产市场报告——华盛顿市场2017年9月

Vesta美富生活家2019-05-13 22:57:43

反击平庸的生活 让你永如夏花之绚烂

住宅市场

资料来源:绿庭美国研究部、Showing Time市场统计

今年九月,华盛顿住宅房价中位数为50万1千美元,同比下降 6.4%,环比下降8.1% 。这里中位数指把所有同类数据按大小排列,这群数据中的一半大于中位数,一半小于中位数。当月,华盛顿市场住宅每平方英尺售价中位数为504美元,与上月相比每尺售价下降17美元。

资料来源:房源数据服务Bright MLS

本月,市场新增房源1,421个,环比上升74.1%,同比上升15.6%。市场可售房源为1,553个,环比上升14.3%或增加385个可售房源,同比上升9.7%或增加38个可售房源。成交量同比下降约14%。新增供应增加和市场吸纳速度放缓使整体市场库存明显上升,这也是自今年六月以来,住宅市场库存增速最快的一个月。

“九月华盛顿住宅市场供应和去化数据的变化是否意味着住宅市场热度正在褪去? ”

其实不然

偶然事件:房源数据服务提供商Bright MLS的副总裁Andrew表示,由于去年九月市场整体成交量达到过去五年的最高位,今年九月市场供应与去化数据显示市场活跃度下降只是一个偶然事件。九月市场新增房源、可售房源和待完成销售协议的房源均为过去五年来的最高位,而成交量611单只是仅仅低于过去五年九月的平均成交量620单。与此同时,待完成销售协议的房源为862个,创过去十年来的历史新高。九月,住宅销售天数中位数为36天,这是过去5年同期的第二低水平。

资料来源:绿庭美国研究部、Showing Time市场统计

就业市场稳定:自2000年以来,美国首都华盛顿因其蓬勃发展的就业市场,新增居住人口10万人。据悉,华盛顿当前的人口增长速度为每月新增800 - 900位居民。2017年八月,大华府地区劳动力市场总人口为340万,失业率仅为3.7%(全美失业率4.4%),环比下降0.2%,同比下降0.3%。在过去的一年中,大华府地区新增就业机会共计5万3千800个。其中, 教育和医疗卫生行业是新增就业机会最多的行业,共增加1万7千200个就业机会。

库存(当前可销售的房源)紧张:就业人口的不断增多,大大加速了华盛顿住宅市场的去化速度。仅华盛顿特区,每增加2.8个工作机会同期仅增加一个新房源。研究数据表明,自2012年1月,华盛顿住宅总体存量下降了27%。

资料来源:绿庭美国研究部

当前市场库存量仅为2.5个月(即按当前销售速度,将市场上所有可销售房源全部售完的速度为2.5个月),虽较上个月有所增加,但一个健康的房地产市场,库存量应为5-6个月。因此,华盛顿住宅市场仍为卖家市场。 

但是,由于新增供应增加,住宅成交价格上升、成交速度放缓,本年度价格增速仅为1%。未来由于市场库存上升,住宅成交价格上涨速度将持续低迷。住宅中介Redfin首席经济学家Nela表示,华盛顿住宅市场在未来几个月内将保持卖家市场,但这个天秤正在逐渐倾斜。

由于住宅价格增长速度缓慢,秋季的住宅买家通常对时间的敏感性较低,他们会一直等到合适的房源再出手。从消费者心理学的角度来说,有对照比较对象时,比较容易做消费决策。虽然新增供应会缓解当前的库存紧张,但大多数新增供应为豪华住宅,价格高昂且户型较小,适合富有的单身人士, 并不适合家庭买家。Nela表示当前市场最受欢迎的房源为可步行社区、周边配套齐全、入门级价位的房源,定价为50万 - 70万美元。

预售房源:位于57 N St. NW的Chapman Stables住宅项目

预售价格30万-100万美元


租赁公寓市场

之前提到的就业市场蓬勃发展,新增居民人数迅速增加,导致近年来租赁公寓市场空置率下降,开发商聚焦于大型租赁公寓项目,当前正在建设的项目中有五个是超过400个单元的项目。其中最大规模的项目是位于Art Place和Fort Totten的综合体项目,项目包含520个租赁公寓单元。 由于现代年轻白领倾向于在工作、生活、娱乐结合的地铁沿线居住,今年完工的大部分项目将集中在495号州际公路环线内,来满足这部分需求。

资料来源:Costar

平均有效租金指去除免租期和入住优惠后,房东得到的实际收入。平均有效租金达到过去十年来最高水平,为1,798美元每单元。当前季度,平均每平方英尺租金为2.46美元,达到了2000年以来的最高点。空置率仍然保持低位,为6.5%。在华盛顿特区内,未来12个月的预计交房量为6,496个单元。过去12个月的净吸纳量为5,119个单元。交房量逐步超过净吸纳量,这将在未来一段时间内,提高整体市场的空置率水平。当新增供应逐步被市场吸纳后,空置率仍将保持在较低水平。

资料来源:Marcus Millichap

资产估值保持稳定状态,表明市场持续强劲。过去一年中,平均单元销售价格为22万2千美元,资本化率有所提高,为5.8%。由于华盛顿市场物业种类繁多,其依旧是全美最活跃、最有流动性的租赁公寓市场之一。


街道零售市场

这里的街道零售指的是零售用地产,包括银行、酒吧、便利店、托儿所、药房、快餐、健康会所、电影院、饭店以及各种门面。

资料来源:Costar

当前季度,华盛顿街道零售空置率为5.1%,与2017年第二季度持平。NNN租约指房东免责租约,是商业地产中最常见的一种租约形式,即租户承担所有的维护、保险和日常管理费用,而房东只收租金。NNN租金要价为每平方英尺46.72美元,环比下降1.6%,同比增长0.6%。过去一年中,平均售价为每平方英尺483美元。客流量高的综合物业底层零售门面和独立零售门面,交易价格超过每平方英尺465美元。

资料来源:Marcus Millichap

投资者对城市核心区增值类物业空间的需求,是2017年零售市场的驱动力。华盛顿地区零售物业项目丰富,从495号州际公路环线内的高端甲级物业到城郊的传统类乙级、丙级物业,为投资者提供了多种选择。物业资本化率范围在5% - 8%之间。

零售项目开发速度放缓,导致投资者出价提高,因此每平方英尺销售价格提高。495号州际公路环线内的项目,目前仍受到投资者的广泛欢迎。

银行对收购零售项目贷款的审查严格程度,充分反应在贷款对资产值(LTV)的比例水平上。通常,零售物业贷款可达到贷款对资产值比例的60%-70%。综合美国当前加息压力、银行贷款的相对保守态势和财政政策的不确定性,一些投资者开始谨慎投资,并逐步减缓交易速度。