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项目分析与预判之市场调研 思考④

立东先生2020-06-29 14:48:43

        我们总说,没有调研就没有发言权。对于商业地产项目的操盘来说,调研、商圈分析与选址的重要性何止如此。它是项目开发规划设计、招商管理、后期运营的基础,这个基础一直贯穿于整个项目的始终。相比住宅的调研因素,他的难度更多,内容更广,程度更深。


01  市场调研

        在房地产项目的开发前期,应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据,回避风险。商业地产因为其客户的特殊性、利益协调的多样性和开发商盈利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。


思考四    如何进行商业地产调研?

       商业地产调研最常见的是基础普查,全地段重点考察,其次是专项调查(分商业业态、业种、物业类别),再次是定点考察(类似项目、竞争项目、新兴与特色项目)。前者一般会覆盖后两者,因此主要以前者为例。

   1、商业地产调研的两个前提

        前提1:实地考察前应对区位的功能有所判别,是商务区还是商业居住混合区,或是商业功能区,后者再分市、区、社区、邻里四级商业区,实地考察主要是印证和对具体细节的了解。

        前提2:事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系。面是板块、商圈(区位比面要大些),线是地段、路街沿线,点是个案和个案特征。

   2、采用面、线、点调研次序调研

        商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等,主要是通过“面”的观察。

        商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等,是通过“线”的观察。

        购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等,是通过“点”的观察。

   3、商业地产调研的步骤

        商业地产调研一般经历三个阶段,分别是准备阶段、实施阶段和结果处理阶段。在三个阶段中包含了商业地产调研的五个重要步骤,他们是每次商业调研都要反复经历的关键点。


    第一步:确定调研目标

        为什么要进行调研?客户想知道什么,知道以后有什么用处?要调研什么内容?需要什么信息?怎样得到这些信息?在这一阶段主要进行探索性调查,与决策者讨论,采访有关专家。

    第二步:设计调研方案

        设计调研方案就是对整个项目各个方面和各个阶段任务的一个通盘考虑和安排,是整个调研项目的一个框架或蓝图。包括调研目的与内容、调研对象与范围、调研方法与抽样、质量控制与复合、调查人员的安排、时间与费用安排。

    第三步:调研的准备工作

        工作计划——Why、What、Where、When、Who、How、Monry(5WLHLM);

        准备资料——有关调查城市的区位(商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料);

        配齐工具——准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、相机、摄像机、录音笔等;

        考察线路——前往考察对象区域的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工安排;

        时间安排——市场调研时段的安排(平日、周末、节假日、白天、夜晚),考察时间长短的估算,考察项目、地段的时序安排等。

    第四步:调研计划的实施

        采用多种形式,由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息,并对调研工作的质量进行监控。同时,还要查收和评价调研员的工作。

    第五步:调研数据的分析

        包括资料查收和数据校对,信息编码,录入数据,建立数据库,查错和数据净化,数据的处理、制作图表和统计分析。


        本章“市场调研”结束,下一章我们讲“商圈的划分与评估”。解密一:三个层次的商圈划分


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