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住房租赁证券化首份文件传达什么信号?

华泰期货2020-01-19 12:47:58

4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》),对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确,并将在审核领域设立“绿色通道”。

住房租赁资产证券化产品发行需要什么条件?

发行住房租赁资产证券化产品需要三大条件。第一要有已建成物业且权属清晰,并且工程建设质量及安全达到要求,第二物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流,第三,发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力。值得注意的是,与之前大型房企在取得交易所储架发行住房租赁REITs及ABS对比,该通知中对产品发行设定更为优质的门槛,提高资产证券化产品的质量。

除了设定发起条件外,《通知》对于区域支持也有明确倾向,即优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域,利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目,国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。该政策特别提到雄安新区,将促进雄安新区建设发展。

在明确发行产品的三大条件和优先支持区域以后,该政策释放了一个明确的信号,即政府在重点区域通过推动住房租赁资产证券化,全力支持住房租赁企业的资本需求。

首先,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房,并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。

再者,重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

住房租赁资产证券化的影响几何?

住房租赁资产证券化可为房地产企业提供创新融资渠道。《通知》鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。 支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。房地产企业可选择与银行等机构合作,发行REITS产品,获取租赁住房发展资金,拓宽融资渠道。

住房租赁资产证券化提高企业资金使用效率,促进租赁市场健康发展。此前住房租赁资产证券化难以落地的主要原因在于过高的租售比导致收益率过低。《通知》中提到的优先和重点支持的区域,能让住房租赁资产证券化的产品得以搭建。资产证券化的融资模式也可以帮助公寓运营企业快速回笼资金,尽快回收成本,用于投入下一阶段房源建设。可见资产证券化能够提高资金使用效率,更多企业将参与租赁型住房的开发建设,让市场尽快进入良性运行状态,促进租赁市场健康发展。

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