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ღ_重磅!诸暨市房地产市场调查报告

在诸暨2019-12-01 10:14:50

一、近年来诸暨房地产市场走势

1、2010年至2013年诸暨市土地市场供应情况

经营性用地供应情况:

年份(年)

2010

2011

2012

2013

土地供应面积(公顷)

191.19

106.88

125.92

223.41

诸暨市区主要用途用地供应量: 单位:公顷

年份

商业

商住、住宅

商业办公

2010

10.14

91.50

11.17

2011

1.67

35.39

16.82

2012

4.11

76.34

14.29

2013

49.13

109.41

3.70

合计

65.05

312.63

45.98

从上述数据可以看出,诸暨市区商住用地供应量十分充足,2010年至今供应量已达300多公顷,2010-2012年供应的土地现在基本已建成入市,2013-2015年是商品房大量上市的年份。

2、诸暨市商品房交易情况分析

从图中可以看出2010年诸暨商品房住宅新房成交量在5700套左右,是诸暨房地产市场有史以来成交量最高的一年。2011年成交量直接跌到2500套左右,不到2010年成交量的一半。2012年成交量达到4644套,成交量同比2011年上涨了85.8%。2013年成交量近5400套,直逼2010年的成交量,成交量同比2012年上涨了16.25%

出现上述情况的主要原因是:金融风暴后,由于对房地产市场的刺激,2010年房地产市场出现了繁荣景象,甚至出现了恐慌性购房。但很快,国家出台了严厉的房地产调控政策,加息、税收、限购等一系列政策相继出台,成交量在2011年达到了低谷。随着对政策的适应,央行的两次降息,加上城东和城南大规模拆迁,刚需大量增加,成交量逐渐恢复。

长期的调控让投资者的市场预期悲观,2013年税收收紧信号放出后,市场上又出现了恐慌性购房,仅政策出台的第一个月,也就是2013年3月,二手房成交量由上个月的143套上涨到842套,新建商品房成交量也从2月的318套上涨到3月的525套。

总地来讲,受房地产宏观调整政策的影响,商品房销售量出现了较大的波动,另外,城市大规模的拆迁却对政策的影响起到缓和的作用,导致了政策的影响出现了一定程度的削弱。

纵观2006年至2013年商品房销售情况,从上图可以看出,2009年之前诸暨市商品房价格呈现平稳、缓慢地上升趋势。2010年房价出现了较强的拉升,2010年商品房平均价格较2009年上涨了31%,2011年商品房销售价格达到了高峰,较2010年上涨了30.06%,2010年、2011年商品房平均销售价格环比增长幅度均超过了30%,是诸暨市房地产市场快速增长的阶段。

2009年至2010年商品房价格大幅上涨的原因主要是2009年后期,为了应对金融风暴,诸暨市出台了一系列房地产刺激政策,开发商、投资者信心满满,大批资金进入房地产市场,有力地推动了房地产市场的繁荣。2009年7月,祥生以3712元/平方米拿到了滨江北路延伸段(原丝织印染总厂及周边)之后,诸暨市进入了高地价、高房价时期。

由于政策的刺激作用,到2011年,商品房销售均价达到了峰值10007元/平方米,之后,调控效果慢慢显现,2012年商品房销售均价下降了近1000元/平方米,2013年基本与2012年持平。

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3、2006年-2013年诸暨市商品房销售价格增长情况

上图是2006年至2013年商品房销售均价环比增长率,该图清晰地反映了诸暨市商品房的市场变化状况。

二、2014年诸暨市房地产市场变化情况

1、2014年1-4月诸暨市商品房销售情况

从上图可以看出,2014年诸暨房地产市场成交量明显萎缩,销售情况难言乐观,房地产市场已疲态尽显,尽管城市大规模拆迁释放了一定的刚性需求,但由于自2013年以来,诸暨市商品房供应量集中暴发,市场严重供过于求,房地产市场景气指数大幅下降,购房者观望情绪浓厚。

1、2014年1-4月诸暨市商品房销售价格走势


从上图可以看出,进入2014年,由于商品房大量上市,加之商品房销售缓慢,开发商资金压力严峻,各个楼盘纷纷打折降价销售,相比2013年,2014年4月商品房销售均价下降了11.17%。绝对值下降超过了1000元/平方米。

三、目前诸暨市房地产市场区域分析

1、城东区片:商品房集中上市,公寓房销售均价在7000元/平方米左右。排屋均价在250万元450万元左右。从供应量上来讲,各类房屋供应都非常充足,市场竞争激烈。

2、城西区片:由于城西配套不完善,目前仅有的配套主要是火车站和人民医院,缺乏聚集人气的大型综合体。而且根据以往商品房销售情况,城西商品房价格一般比城东低2000-3000元/平方米。而目前,城东商品房价格跌至7000元/平方米左右,城西推出的土地楼面地价最高时达到了2000元/平方米,最近开盘的楼盘基本也是那个时候拿到的土地,因此城西在定价方面也受到高地价的影响,尽管将价格定到6000元/平方米左右,也显得有价无市,销售非常困难。

3、销售价格超过10000元/平方米以上的已售楼盘:

基于市场的变化,销售价格超过10000元/平方米的已售楼盘的销售也出现了困难,销售价格呈现暗降现象。

本调查报告来自浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司。亿安联诚是一家土地评估资质(国家一级)和房地产评估资质的综合性评估机构,为绍兴市唯一一家具有国家A级资质的土地评估机构。业务范围包括单宗评估(基准地价评估、企业上市评估,延伸业务)、大型项目评估(土地利用总体规划修编、土地开发整理、城市地价动态监测、征地区片价测算等评估)等全国范围内的评估。地址:诸暨市东二路53-8号,电话:87990001

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