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赵正宝:对当前房地产市场的分析及投资建议

格局商学2022-03-06 07:50:00



01


首先希望大家思考一个问题:房租跟谁相关的?房价跟谁相关的?


我认为,房租是跟穷人相关的,房价是跟富人相关的。

 

前几天做了一个关于房租的调研,通过公众号、通过喜马拉雅等各平台,现在分享一下调研结果。


郑州、西安、南宁、长沙、沈阳、贵阳、洛阳的房租明显下降,过去租两千五的,现在只能租到两千二三,过去租一千八的房子,现在一千五六;


上海和天津微降;


北京、广州、深圳、武汉、成都一季度涨了涨,最近没动或者微涨;


杭州上涨了好多,学员反馈杭州房租上涨20%-30%;


三四线城市普遍房租在下降。

 

调研结果我认为是基本准确的,三四线城市普遍下降甚至不好租,房租在下降。

 

为什么杭州上涨?


据我所知,一个是北上广深很多人转到杭州工作,一个是浦东房子拆了一批,再加上杭州互联网发展非常好,大量应届生包括各方面往杭州走。杭州的租金在上涨,说明杭州的大学毕业生包括白领人群在聚集。

 

为什么郑州、西安、南宁、长沙、贵阳等等这些城市房租下降了?


主要原因不是留不住人。因为这类城市建的房子特别多,拆迁房特别多,城中村特别多,郊区房子特别多,当地农民盖的拆迁房、集资房、小产权房特别多。供应量特别大,所以房租根本上不去。

 

租金下降,是因为房屋的空置率非常高。

 

北上广深、杭州、武汉、成都这样的城市空置率比较低,毕竟人口涌入。但其他城市房子根本不缺。

 

我以前提出一个概念,房子有两个属性,第一是房屋的居住属性,第二就是房子抗通胀的金融属性。房子带来的现金流(租金)是房子真实的居住价值,房子卖多少钱是金融属性,两者需要区分开。


一个房子居住的真实价值是多少?


年租金回报率在4%-5%比较合理。也就是说,房子值一百万到一百二十万左右,一年租金可以租到5万块钱是它的居住价值,只要超过这个价值,超出部分全是金融价值。


所以一个房子出现在你眼前,你一定要记得,虽然是一套房子,但是它披了一件袈裟,它的居住价值是一个价值,它的金融价值是一个价值,要搞清楚你买的是居住价值,还是金融价值,还是两者都买。

 

天津三百多万一套的房子一年租不了三万块钱,一百八十万是它的居住价值,另外220万都是它的金融价值,跟买股票没有差别。房子金融价值是上层价值,房子的居住价值是下层价值。


房租真真正正反馈的是它的居住价值。我们通过房屋的居住价值可以判断出来,所居住地的城市的房子到底它是属于什么阶段,属于居住价值阶段还是投资价值阶段。


02


三四线城市的房价上涨是最近的一个现象,唐山、承德、张家口、洛阳等等。


为什么三四线城市房价出现疯涨呢?


上市公司的每年分红和房价是什么关系?用资本市场做一个类比,炒作房子的金融属性和资本市场是一样的。


经历过2015年牛市应该还记得,在牛市早期的时候都是好公司涨,到牛市后期的时候垃圾股漫天疯涨,越没人买的股票就价值便宜。牛市后期就是消灭低价股。


第一波是先涨估值比较低的好公司。什么叫估值低的好公司?每年分红都超过4%-5%股价特别便宜的股票。一万块钱放在银行每年只能拿3%的利率,买上市公司每年分红可以拿到5%超过余额宝,这就是买好公司的信号。


我们模拟一个场景,大量从来没有金融概念没有投资经验的人一看,办公室主任炒股票赚钱了我认了,办公室同事赚钱了我也认了,办公室这个最没脑子的最笨的人买股票都赚钱了,说明我是最笨的,我不能这样,我必须证明我不是最笨的,所以会投入其中。


而好公司涨到一定程度之后股价会非常高,他去买的时候一看,哎呦,茅台涨了400多,好公司涨一两百,我只能买最便宜的,所以普通人会大量地去买最便宜的那些一两块钱、三四块钱的。


所以到了牛市后期的时候就是什么?消灭低价股,低于5块钱的没有了,根本就不看公司的好坏,垃圾股就上涨了就最后一拨。

 

这个逻辑和今天三四线的房子是不是一样的?现在买三四线房子的人,是你身边最有头脑的人还是跟风的人?是经过认真分析的人吗?他们是不是就是牛市涨到后面跟风的人?


03

 

现在买房的是哪些人?


是一二线城市限购买不上了,手里有点儿余钱的,家又是三四线城市的人。北上广深的房子涨这么贵了买不起,咱回家乡买便宜的。接着引发三四线城市的人购买,本来不打算买房子,因为有住的,也不缺房子。结果一看当地被一二线城市回来的人把房子炒高了,虽然咱们孩子还在上初中,但未来买不起怎么办?不行,咱们也要买。

 

2015年牛市到后期,身边亲戚朋友突然打听起股票,一样的道理。股票和房子也是一样的,上市公司分好坏、房子也分好坏,最后一波涌到三四线普通城市去托盘了。

 

三四线城市的房子能卖得出去吗?


典型是有价无市。如果除开自住的、有两套以上,现在这个时机不套现等着套十年吗?2015年6月份垃圾股涨到天上还不出手等着翻倍?等着养老吗?等着给你家孩子当嫁妆吗?千载难逢的机会,过了这村没这店。

 

自住正常持有,某些由于买的特别早租金回报率特别高,也可以不动;但如果买了根本租不出去,周围也没有人气,还有好多套,需要慎重考虑。


不好的房产,借市套现,机不可失。

 

房价能稳定多久?未来房地产走势是什么样的?

 

黄奇帆是原来重庆市的市长,他最近出了一个万字报告,内容关于房地产的成因,关于今天房地产的泡沫,关于对实体经济的影响,关于未来的对策都。


6月11号的投资理财高级班,我将详细解读这篇黄奇帆的万字报告。,但是我会按这个方向去做资产布局,欢迎大家参与。




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