洛阳证券公司联盟

【头条】专业市场外迁——产业地产迎来“二环时代”

重庆商报渝州楼市2019-11-07 12:18:12



“二环”,指外环高速、内环快速,二环作为绕城的城市干道,连接着重庆所有的外向型和内向型交通枢纽,而这正是商贸物流业的黄金走廊。随着朝天门市场、盘溪市场等分布在主城的大批专业市场外迁,二环外将建设重庆主城最大的专业市场聚集地,涵盖服装、小商品、建材、食品、农产品、物流、汽车等专业交易市场,目前在售、在建的项目超过20个。


2015年,重庆商业规划沿着城市二环高速公路、铁路机场、港口码头布局,北到两路空港、石盘河,南至南彭、渔洞,西到西永、西彭,东至茶园、界石,一个以二环为核心的商贸物流新城黄金经济圈初步形成。


【现象】

百亿级专业市场外迁“二环”


自去年8月双福国际农贸城正式营业后,今年主城专业市场的建设也进入冲刺阶段。据悉,5月30日,重庆朝天门国际商贸城一期1.9万个商铺开盘摇号,出现上万个商铺被热抢的壮观景象,将于今年10月开门营业;重庆·中国进口食品城将于今年年底在寸滩保税港区正式营业,目前2500㎡进口食品展示区已开放;重庆西部现代物流园区铁路保税物流中心首期将于今年年内建成投用,成为欧系进口车、欧洲奢侈品及日用品的交易展示基地。今年内,市民购买服装、进口食品、小商品、汽车等可去专业市场“淘宝”。



随着城市的不断发展,传统产业地产在主城区已日趋饱和并急需升级,城市外延不断扩大,在外环高速和内环快速之间,“二环”内百亿级专业市场迅速崛起。位于茶园迎龙镇的重庆朝天门国际商贸城很具有代表性,项目分三期建设,规划用地近3000亩,建筑规模560万方,总投资260亿元。今年10月营业后,年交易额将达300亿元以上,带动就业60万人。


在南彭,占地1350万方的华南城、与京东商城西南区总部的南彭物流基地,构成重庆物流超级集群。总投资近1117亿元,规划面积35.28平方公里的重庆西部现代物流园区,今年新开工5个项目。以重庆·中国进口食品城、圣名世茂城、重庆艺展中心为代表的涵盖进口食品、体验式购物乐园、家居软装系列特色专业市场也在寸滩、空港、龙兴等新兴区域拔地而起。


“造城运动” 外迁喜忧参半


专业地产市场与普通地产不同,卖得好不等于成功!长期可持续发展及后续经营才是衡量其成功的标准。专业市场外迁二环喜忧参半,地处近郊相对主城位置较偏、交通不成熟、生活配套需要从无到有、市场培育期漫长……如何“做活”专业市场,成为横在开发商和商户面前的首要课题。在开发、设计建设之初,各大专业市场都积极从大环境、产居结合配套等多方面,未雨绸缪积极调整。


重庆朝天门国际商贸城相关负责人透露,“6月开始,连接迎龙的主干道将加宽建设,由之前的4车道扩建成6-8车道。同时,茶园6号线将在商贸城内部设站,预计明年轨道线直达市场。”华南城招商副总经理黄晓威也对项目预期问题提出了优选解决办法,“华南城不仅建一座城,更运营一座城,自持50%以上的物业,确保整个项目的运营及管理质量。更打造中央公园商业休闲区及配套生活区,让商家在此安居乐业,避免出现每天上下班奔波数小时的“针摆流动”,未来的华南城同时也是商业中心。”


随着产业地产的二环“造城运动”,建成后将成为以批发市场为主导的,集商业、购物、旅游、体验、娱乐为一体的创新复合型城市综合体。区别于传统商贸区的白天繁华夜晚空城,新兴专业市场不仅提供展示、物流交易区,酒店、写字楼、学校、银行、医院等商务生活配套均将入驻项目。据了解,个别专业市场交易区与配套区的比例甚至达到40%:60%,成为真正的活力新城。如重庆西部现代物流园区2020年全面建成后,将形成一座25万左右人口的重庆西部现代物流新城。


新兴专业市场以最现代化的设计规划,在软、硬件方面拥有得天独厚的优势。如“人车分流”、“立体分层”的交通设计;突破首层旺铺各层推开,营造立体街区;大量盘旋车道,客货车辆可通达每层店铺及楼顶停车场。“智慧商城”应运而生,全自动消防联动系统、智能停车位、智能支付、24小时监控等智能配套得到应用,电子商务O2O成为新专业市场“标配”,与阿里巴巴、腾讯等联手,采用“实体+网络”立体运营模式,为商户提供一站式电商服务。



【解读】

“两环”地产经济热销背后

——传统专业市场升级转型,跑步进入“两环黄金圈”


“每天清早3点就起床发货,忙碌一天居然没有赚钱,感觉生意越做越迷茫。”朝天门商户伍毅告诉记者,他在朝天门批发服装已经10多年了,也算是见证了重庆专业市场发展的变革。伍毅感叹,随着电子商务对全行业的冲击,传统服装批发也难逃一劫,客源萎缩量相当大,这也导致生意大不如前,从以前门庭若市到现在无人问津也只要了3、4年时间,伴随员工工资上涨、铺面租金年年上涨,压力相当大。搬迁至二环新市场给了他新的动力和信心,“与老市场相比,租金便宜、环境优越、配套先进、交通便捷、物流便利,与当初从新华路搬到朝天门市场一样,更大的新市场确是个机会。”


“重庆作为长江上游经济带最重要的城市,在大西南的区域价值已经彰显,伴随着重庆影响力日益提升,专业市场的建设、发展却始终没有跟上时代步伐。”重庆华南城招商副总经理黄晓威表示,重庆老专业市场设施陈旧、周边配套乏力、内环货车限行等问题,已经严重阻碍了专业市场的发展,也难以满足现代商贸物流的需求。黄晓威称,现代专业市场亟需重新整合,打造全新商贸物流平台产品让更多商户享受最优质的商贸运营平台。而商户应形成有竞争力的“抱团”运营模式,寻找更合适的商贸物流平台,才能在立足现今竞争激烈中生存发展。


【纵深】

未来的新商业副中心

——重庆城市规划长远布局,带动“二环经济带”腾飞


重庆主城区国家级物流枢纽选址与工业园区、批发市场的搬迁相一致,与全市铁路、公路和水运大宗物资进出方向基本一致,减少大宗物资中转,降低交易成本和物流成本。从主城区向外,“二环经济带”将承担起有序扩大城市空间、打造未来新商业副中心的功能。


《重庆市十二五发展规划》制定了建成长江上游地区商贸物流中心的目标,在主城区建设“三基地四港区”物流枢纽,即依托团结村集装箱中心站为核心建设铁路物流基地,依托江北国际机场建设航空物流基地,依托南彭多条高速公路交汇地建设公路物流基地,依托寸滩、果园、东港、黄磏建设四个水港型物流枢纽。重庆西部现代物流园区,依靠沙坪坝西永铁路中心站和团结村铁路编组站的支撑;重庆朝天门国际商贸城位于南岸区迎龙立交出口,与东港深水港只有10-20分钟车程,紧邻在建的重庆东站铁路枢纽。华南城选址巴南区南彭公路物流基地,重庆·中国进口食品城落户寸滩保税港区,圣名世贸城靠近渝新欧国际大通道,可以连接横跨亚欧大陆的黄金经济走道。


“重庆专业市场正向2.0时代迈向3.0时代。”重庆领域盛景董事张鑫分析,重庆专业市场发展历经三个阶段,从最早商户自发式形成市场的1.0时代;到集中式商贸物流批发市场,如朝天门批发市场、凯恩国际家居2.0时代;再到今天集约式以重庆华南城、重庆艺展中心、重庆朝天门国际商贸城等多家专业市场出现的3.0时代。专业市场代代革新,也是时代赋予专业市场的特殊使命。在现今内环货车限运,城市交通拥堵等诸多因素影响下,原有市场已经难以满足商贸物流的要求,专业市场提档升级变革已是必然。张鑫表示,除了打铁还需自身硬的优势之外,相关职能部门的配合区域配套建设,也是现今专业市场发展的关键。


相关链接:

1、重庆朝天门国际商贸城,位于南岸区迎龙镇,总建设用地2372亩,总建筑面积560万方。建成以服装、小商品、日化等20多类产品批发零售,仓储物流、电子商务为主。


2、重庆西部现代物流园区,位于沙坪坝区西永组团,规划面积为35.28平方公里。主要分为6大功能板块:铁路口岸及保税物流园区、贸易配套服务区、多式联运区、铁路口岸产业配套区、铁路功能区、储备地。


3、重庆华南城,位于巴南区南彭的重庆公路物流基地,规划建筑面积约1350万平方米,计划总投资超过200亿元。涵盖建材家居、五金机电、汽摩汽配、服装鞋帽、小商品、酒店用品、副食茶叶的一站式采购中心。


4、双福国际农贸城,位于江津双福新区,规划占地约5000亩,设有商品交易区、配套功能区、管理办公区、生活服务区四大功能板块,内设蔬菜、水果、粮食、食用油、肉类、水产、活禽等26个专业市场,规模达到盘溪市场的10倍以上。


5、重庆•中国进口食品城,位于寸滩片区,紧靠保税港水港区,项目占地3.17万方,总体量约10万,打造全球进口食品采购体验中心。业态规划涵盖酒类、粮油、乳制品、肉类、蔬果、保健品、休闲食品、调味品、饮料类、厨具模具等10大专区,未来更将引进世界顶级3星级米其林餐厅为其助力。


5、重庆艺展中心,位于两江新区龙兴中心腹地的九鼎国际•两江智慧城,总规划面积约6万平方米,引进软装饰品商近千家,提供以家居饰品、酒店用品厂家直销、批发为主营方向的一站式软装采购基地。


6、圣名世贸城,位于渝北区回兴两港大道台商工业园内,总规划建设用地面积400余亩,建筑面积达150万平方米。项目规划有专业市场、欧洲名品馆、韩国城、小商品城、主题游乐城等,涵盖“时尚轻纺”、“男装品牌”、“霓裳女装”、“潮流生活”、“家居饰品”、“靓装服饰”、“四鞋名包”、“爱儿婴童”八大主题商贸服饰馆。


编辑:周怡