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市场才不管你是不是“野蛮人”|我对万科的分析

传奇报告2020-07-06 09:02:22

昨天写了平安银行,今天就来聊聊这家公司,按照股票代码顺延下来的。

今天我们讲的不是万科的各种和其他公司的斗争,而是这家公司的发展以及未来投资的价值点。

万科企业股份有限公司(股票代码:000002),

英文名称为:CHINA VANKE CO., LTD. 缩写为“VANKE”,成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。

注:

蓝筹股(Blue Chips)是指稳定的现金股利政策对公司现金流管理有较高的要求,通常将那些经营业绩较好,具有稳定且较高的现金股利支付的公司股票称为“蓝筹股”。

蓝筹股多指长期稳定增长的、大型的、传统工业股及金融股。“蓝筹”一词源于西方赌场,在西方赌场中,有三种颜色的筹码、其中蓝色筹码最为值钱,所以换到股市里,这个概念就成了最有价值的上市公司了。

总部设在广东深圳,至2009年,已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米,实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元,净利润72.8亿元。

这意味着,万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字,是一个让同行眼红,让外行震惊的数字,相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。

在企业领导人王石的带领下,万科通过专注于住宅开发行业,建立起内部完善的制度体系,组建专业化团队,树立专业品牌,以所谓“万科化”的企业文化(一、简单不复杂;二、规范不权谋;三、透明不黑箱;四、责任不放任)享誉业内。

万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。

万科认为,坚守价值底线,拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号,2008年入选《华尔街日报》(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业”。

万科1988年进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构,使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年,万科的营业收入复合增长率为31.4.%,净利润复合增长率为36.2%;公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;入选《中国品牌价值研究院》“2015年中国品牌500强”排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

王石


经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:“万科”成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

自创建以来,万科一贯主张“健康丰盛人生”,重视工作与生活的平衡;为员工提供可持续发展的空间和机会,鼓励员工和公司共同成长;倡导简单人际关系,致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起,万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

公司致力于不断提升产品品质。至08年,万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”,其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年,万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”,成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。

公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”,并于08年年中正式实现入住。08年12月31日,由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行,成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上,万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

2009年8月17日,万科企业股份有限公司与中国建设银行股份有限公司签署《战略合作协议》,一致同意深化双方业已建立的长期战略合作关系。根据协议,未来三年,中国建设银行股份有限公司将为万科企业股份有限公司提供授信额度人民币500 亿元。

建设银行和万科双方将在房地产开发贷款、银行保证业务、票据承兑和融资债券等多个方面开展广泛合作。

万科2010年正式进入商业地产,多地成立商业管理公司,2011年正式宣布三大产品线,近两年,万科虽然一直强调以住宅开发为主,但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前,万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线,在全国在建、规划18个购物中心项目,商业面积达150 万平方米。

2013年2月19日,有美国头号房企之称的铁狮门房地产公司(Tishman Speyer Properties)宣布,其已与中国龙头房企万科成立合资公司,共同开发美国旧金山富升街201地块(201 Folsom Street)的高层豪华住宅公寓项目。该项目是万科在北美市场的首次投资,由铁狮门负责管理。该消息人士并称,万科将持合资公司70%的股权,铁狮门持股30%。万科仍须得到中国政府批准,才能将资金汇至海外,完成这笔交易。

前面这么多美好的事情都发生在了万科身上,但终于还是引燃了市场上所说的“宝万之争”,我也是从那个时候过来的,要知道当时的媒体几乎每天都会有关于万科的言论,有人希望给这个骄傲的王石一个下马威,有人则希望姚老板亏得倾家荡产,但我个人更希望看到的是市场的,民营资本能够进驻到这样的公司,分享万科带来的收益,这是我希望看见的。

2016年3月13日,万科发布晚间公告称,2016年3月12日,万科就拟议交易与深圳市地铁集团有限公司签署了一份合作备忘录,作为为双方对拟议交易的初步意向。

公司股东钜盛华于2016年4月6日与其一致行动人前海人寿签署了表决权让渡协议,钜盛华将其直接持有的9.26亿股、间接持有的5.47亿股股份所对应的全部表决权不可撤销的、无偿让渡给前海人寿,合计股份14.73亿股,经过了这些事情的运作,终于万科还是归了国有,深圳地铁集团以32.43亿持股,占流通股29.42%的比例成为了万科的控股股东。

2016年6月17日晚间11点,万科在港交所发布公告披露资产重组预案,宣布公司拟以发行股份的方式,购买深圳地铁集团持有的前海国际100%股权,初步交易价格为456.13亿元。

2016年8月,全国工商联发布“2016中国民营企业500强”榜单,万科名列第十。[

2017年3月29日消息,万科股权战进行了一年半后已尘埃落定,万科已被划归为深圳市属国资房企。

然后最赚钱的不是别人,而是那个曾经被称为野蛮人的姚振华,通过杠杆收购,股市的直接收益就已经超过五百亿元。

王石时代谢幕仅过半年,万科总裁位置再次迎来了换帅。

1月31日晚间,万科发布公告称,董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官。董事会主席郁亮不再兼任公司总裁、首席执行官。

2月1日,郁亮携任新任总裁祝九胜亮相万科媒体见面会,称自己仍是万科集团董事会主席,他需要在公司发展方向、城市配套服务商战略布局、事业合伙人机制建设等方面投入更多精力。“由专人担任公司总裁,不仅有利于集团发展战略执行和日常经营管理细化,长期来说对于完善公司治理也有好处。”

2月1日下午,万科报收37.50元,下跌0.16%,从1月30日万科独董刘姝威发文怒怼宝能开始算起,三日内,万科市值累计跌去3%,市值蒸发了118.12亿元。

谈到不再兼任总裁的原因时,郁亮表示:“去年6月30日,万科董事会换届,由于时间紧迫,董事会决定由我先兼任集团总裁、首席执行官。这半年多以来,我一直在考虑不再兼任一事。“

在外界眼中,祝九胜一直被视作宝万之争的牺牲品。2015年末,作为万科资管计划实际操盘手的他辞去万科高级副总裁一职,全力负责的合伙人制度也处于停摆状态。就在他接过重担的前一天,万科的独立董事刘姝威就宝能系资管计划到期一事致信证监会,似乎又重新引爆两者之间暗藏的地雷。外界则在猜测,这是否又将引起1994年君万之争,2015年宝万之争之后,万科的第三次争端?

祝九胜表示,不管谁担任总裁,都不会改变万科做城市配套服务商的方向。同时,也不会直接去碰金融。

这事说的简单,但实际上真的是这样吗?

万科“两大巨头”依次落幕

2017年6月30日的万科年度股东大会,算是郁亮和王石最后一次携手公开露面。

那是万科的历史性时刻,王石就此辞别万科,走向人生下一站,而郁亮则成为新一届董事会主席。现场的王石向股东卖萌要掌声,但身旁的郁亮却是神色凝重。发言时,他一度哽咽:“没有王石主席,也没有万科的郁亮,王石如同伯乐一样发现了我,如同老师一样培养了我。”

王石个性强悍、脾气大又颇具侠客气质,郁亮则沉稳内敛、坚韧容忍。年龄相差14岁的两人却在征战商海中萌生出微妙的父子情。

现年53岁的郁亮出生在江苏苏州的高知家庭,父亲是工程师,母亲是工人。1988年,大学毕业的郁亮被分配到深圳外贸集团,因为自己的“商业连锁”建议不被重用,郁亮跳槽到了当时刚成立四年的“小公司”万科。

彼时万科正有意进军连锁超市,王石和郁亮一拍即合。1990年,郁亮正式加盟万科,与王石开始了万科近30年的浴血征程。

1992年,郁亮主动向王石请缨,要他提拔自己,还为此做出了详细分析和果敢建议,王石大为赞赏,郁亮就此担当万科的第一任董秘,此时的他才27岁。

1993年,万科B股挂牌发行,筹集了4.5亿港元,郁亮在其中功不可没。1994年,君安承销万科B股,有1000万股压在了手上,成本价12元每股,当时市场价9元,账面浮亏3000万。意图通过此次收购,刺激股价、控制万科董事会。

君万之争正式打响,外界甚至戏称“君万之争”是万科的“遵义会议”。

1994年3月31日上午,万科举行情况说明会。时任万科财务部经理的郁亮宣读了张西甫授权王石代表“新一代”的声明,称君安以“新一代”的名义在新闻发布会上公布《告股东书》和《改革倡议书》是不对的,并宣布取消君安财务顾问资格。

之后,郁亮一路高升。1996年升副总经理,2001年正式成为总经理,开始执掌万科这条大船,提出“千亿计划”,吓王石一跳。

王石曾说,“郁亮的毅力、沉稳和出色的专业能力,最终打动了自己。”

在万宝纷争期间,郁亮勉力维持着公司的日常运营,向各方描述着“万亿大万科”的未来,依然要靠现有的团队。他低调斡旋于各大股东之间,两度拜求华润赞成票而不得,精心引深圳地铁入局而不能,最后不得不在6月底的股东大会上表示:只能尽力维持,已感有心无力。

郁亮称,祝九胜自加入万科以来,表现出精湛的业务技能和卓越的管理才能。他在管理上很接地气,善于激发新老团队的积极性和创造力,他带的团队,历年来都被评为总部最佳团队。在万科团队尤其年轻人当中,赢得了普遍钦佩、广泛认同。“

”他熟悉万科的各类业务,不仅是传统业务,也包括新业务,对我们所处的时代、对环境变化非常敏感,对处于转型期的万科来说,这都是宝贵的资质。”郁亮向外界表示。

两年前祝九胜离任埋下伏笔

对比扎根万科28年的郁亮,2012年才加入集团的祝九胜可以称得上是一个新人。

现年49岁的祝九胜算是个学霸。他于1993年获得中南财经大学(现中南财经政法大学)经济学硕士学位,2003年获得中南财经政法大学经济学博士学位,1993年至2012年祝九胜在中国建设银行深圳市分行工作,历任福田支行副行长(主持工作)、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等。

2012年至2015年,祝九胜担任公司高级副总裁,分管万科集团资金管理部。

2014年5月万科事业合伙人制度正式启动时,时任万科副总裁的祝九胜“全力负责此事”。当时,万科以盈安合伙之名,通过国信证券旗下的“国信金鹏分级1号”资管计划,首次推出了事业合伙人制。截至2017年9月,成立仅一年多的“盈安合伙人”共计持有万科总股本4.14%股份。

2015年7月,宝能系增持万科股份,宝万之争打响。

2015年12月17日,万科董事会主席王石正面表态,不欢迎“宝能系”作为第一大股东。

当时,易居研究院智库中心研究总监严跃进曾向媒体分析,万科资金“护城河”没有成功抵御外来资本进入,无论是对万科股东做一个交代,还是后续万科股权保卫战,万科都有必要对管理层有所调整。

作为万科资管计划的实际操盘手,祝九胜去职引发了市场的广泛猜测。

2015年的最后一天,万科内部发文:“祝九胜不再担任万科高级副总裁!”万科声明中只是说祝九胜不再担任该职务,但并未提及是辞职还是被辞退,或是调职。

有舆论称,此举似乎是王石在调兵遣将。“祝九胜的去向,万科另有安排,万科还是很重用他。”一位知情人曾向媒体透露。

后来证明,的确如此。根据履历,2016年至 2018 年1月,祝九胜在万科合营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司担任董事长兼总经理。

祝九胜目前还兼任万科投资的徽商银行股份的非执行董事和绿景(中国)地产投资有限公司独立非执行董事,以及深圳市康达尔(集团)股份有限公司董事。

当重回万科的大舞台,从王石时期开战的宝万之争,势必还将是祝九胜需要攻破的难题。

争端再起

就在郁亮卸任的前一天,股权之争明面上已经落幕的宝万之争,因为万科独董刘姝威的一封公开信重燃火花。

1月30日一早,刘姝威就致信证监会刘士余主席称,“宝能系”旗下的钜盛华通过9个资管计划合计持有万科10.34%股权,其中7个资管计划已于2017年末到期,加之上述资管计划中钜盛华均动用了两倍杠杆,根据《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》(下称“暂行规定”)相关规定,刘姝威请求监管部门命令钜盛华将已经到期的7个资管计划(持股比例6.9%)立即清盘,不得续期。这意味着钜盛华需强制抛售万科股票。

随后,宝能方面回应称,七个资管计划确于2017年11月份和12月份分别到期,经与相关方充分沟通协商,各方已签署补充协议,就延长前述资管计划清算期相关事项做出了约定。从钜盛华方面的说法可见,其对“予以清盘”并无异议。其与刘姝威的分歧集中在“立即”这个字眼上。至于“究竟在何时”,并未透露具体的时间。

这件事也代表了宝能系对于刘姝威的质疑进行的反击。

宝能系被刘姝威质疑的是通过资管计划对万科的持股。实际上,除了资管计划外,宝能系还有通过钜盛华普通账户对万科的直接持股,旗下前海人寿也有对万科的持股。目前深圳地铁以持股比例29.38%成为万科的第一大股东,宝能则以25.4%的持股比例退居为万科的第二大股东。

在万科眼中,宝能一直扮演着“野蛮人”的角色,但资本市场才不管你是不是野蛮人不野蛮人的,有钱就是大爷,2015年旗下的前海人寿于六次通过证券交易买入万科A股股票。半个月不到的时间,前海人寿持有万科股份11.05亿股,占万科总股本的10%。距离万科单一大股东华润已经非常接近。随后,宝能系更提议罢免王石、郁亮等董事,旨在终结“王石时代”。两大股东与万科管理层势如水火。

在王石眼中,宝能短债长投,风险巨大。一次深夜会面,王石曾当面告知姚振华:“你的信用不够,配不上万科品牌的信用,所以不欢迎。”2016年,恒大转让14.07%万科股权,深圳地铁正式成为万科第一大股东,终破"宝万之争"僵局。

2017年6月底,随着董事会顺利换届,持续两年之久的万科股权之争也宣告落幕。当时,身为万科第二大股东的“宝能系”虽然未获得万科新一届董事会的任何席位,但依然表态:从大局出发,支持万科换届方案,支持万科持续发展。但目前来看,硝烟仍未散去。

2018年1月5日,在万科项目吉林松花湖度假村内,面对媒体,万科传达出将再度更新事业合伙人制度的动向。万科的事业合伙人制度启动于2014年,目前分为事业合伙、项目跟投、事件合伙三个层次,此前受“宝万之争”的影响,代表万科事业合伙人制度动向的深圳盈安财务顾问企业(盈安合伙),在近两年之内未再增持万科股票,截至目前的持股比例仍旧停留在2015年1月最后一次增持的4.48%。

万科内部把事业合伙人制度视为万科这一阶段最重要的战略动作之一,并对合伙人制度给出了“基石”的定义,不仅认为它在“万宝”股权之争中起到了非常大的作用,还是未来万科实现变革的制度前提。

“不会改变公司既定战略。”祝九胜在今日的媒体见面会上声称,或许,在经历了宝万之争,大股东几经易主之后,这次,合伙人制度真的到了该施展的时候了。

至今,这两方势力的争斗还没有退去,对于我们这些小股民,或者说小股东来说,万科还有没有买入的价值呢?

答案是有的,两方面原因:

一方面万科从成立到现在这么多年来,在市场上形成的霸主地位不容撼动,买公司就要买那个龙头,而房地产作为民生最主要的消费,这个行业短期是会受到政策影响,但长期来看强者恒强依旧是未来的主旋律。

另外一方面万科的业绩还是非常不错的,有业绩支撑,毛利率基本上每年都能保持30%以上,在这种市场调整的情况下,万科在已经披露的2017年三季度报告中,净利润同比不降反升,幅度更是达到了34.23%,这不得不说,万科依旧是强大的。

万科的股票能不能买,我相信大家有了心中的答案了。

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