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【独家分析】柯岩中学旁住宅新地投资分析报告(图)

搜狐焦点网绍兴站2019-11-07 10:39:34

所出让的地块位置示意图(黄色标示)

一、地块概况  该土地为今年柯岩街道首次出让的纯居住性用地。拍卖时间为2016年5月25日上午9时30分。根据宗地出让指标,总建筑面积60720平米,起拍楼面价为2488元/平米,适合规划成排屋+小高层。


二、地块分析预测
1、属性分析

地块现状一览

  从地块的土地条件来讲,该居住用地目前处于尚未完全平整状态,大部分为农田、菜地,植被茂盛。整个地块与南风园小区呈L型半围合之势。体量较小,周边并无高层建筑,四围路网较多,水电便利,目前为通路、通水、通电状态,地块北面毗邻梅墅横江水系,凸显景观优势。与此同时,地块东北向部分区域与桥面形成3-5米的高低差,受到一定程度的视野干扰。
2、区域分析

地块与柯岩中学公交站

  从大环境上来讲,自从萧甬铁路柯桥城区高架抬高后,柯岩、柯桥实现“南北同城”,随着柯岩酷玩小镇、凤凰创新产业园和绍兴黄酒小镇等大型项目的引进,进一步抬升了柯岩板块的人居价值。柯岩I2-A-73地块位于柯岩大道及南风园小区以西,柯南大道以南北,西藏中学以东,梅墅横江以南,隶属于柯岩村、涂山村、下桥村。从地块所处的区域环境来看,成熟的配套设施、便利的交通环境为其显著特征。

地块周边路网之柯岩大道(上)、柯南大道(下)

  从交通环境来看,地块周边柯岩大道、柯南大道、金柯桥大道、104国道等多条城市主干道环伺左右,可直通柯桥、越城核心区域。与此同时802、807、817、818、828、177、旅游专线等多条公交线路满足了公交一族出行、上班的需求。目前地块北面104国道柯桥区段高架桥建设持续推进,建成后将进一步缩减去萧山、杭州等地的通行成本。

地块周边配套之柯岩中学、西藏民族中学

地块周边配套之在建的商业

地块周边配套之已经落成的商业配套

  从周边配套上看,目前地块周边已经落成的商业形态主要源于西面独山嘉园的沿街底商和东面的供销超市。与此同时,北面彪佳路已经建成了以冠成国际商业中心为核心的大型商圈,涵盖鑫永涛超市(已开业)、祥云KTV(已开业)、中影电影院(装修中)、中高档餐饮和游艺城等商业形态。南面柯岩永泰酒店、中国轻纺城名品服装市场等大型商业形态也在如火如荼的建设当中,应该来说,各大商圈的辐射成了地块的价值支撑点。与此同时,地块紧邻绍兴西藏民族中学、柯岩中学,与柯岩中心小学相隔不远,一定程度上解决了孩子今后的就学问题。除此之外,柯桥妇女儿童医院(在建)、绍兴柯桥区口腔医院、乔波滑雪城、鉴湖大酒店、柯岩风景区、东方山水风情乐园等环伺左右,进一步丰富了地块的医疗、休闲配套。

地块北面的梅墅横江

  从居住环境来看,地块周边集聚着独山嘉园、新风园、南风园等成熟社区,以当地居民为主,人居氛围较为浓郁。另外随着下半年冠成国际商业中心的交付入住,将为该片区导入更多常住人口。除此之外,地块南面靠近柯南大道、东面部分区域紧邻柯岩大道与大杆江桥,两条主干大道重型车较多,西面与绍兴西藏民族中学仅一墙之隔,均存在一定的噪音隐患。不过地块北面可以依托天然江景的优势,凸显景观卖点,但也从一定程度上显示了风水上的短板。


三、房地产市场

  在南北同城的大背景下,柯岩近几年的发展也进入快速通道。其中备受瞩目的柯岩酷玩小镇、凤凰创新产业园和绍兴黄酒小镇进驻柯岩板块,累计总投资额超过200亿元。随着东方山水风情园、浙江国际赛车场、亚洲最大的若航直升机场、国际锦标级的鉴湖高尔夫球场等大型项目的强势入驻,将进一步抬升柯岩的整体投资环境,提高其板块的含金量。

  与此同时,在去库存为主的政策主基调下,近年来柯岩板块土地供应节奏有所放缓,土地成交市场并不活跃。2015年开始至今仅成交3宗住商用地,共计18290平方米。均以底价成交。具体范围是:柯岩中心区、柯岩别墅区一带,澄湾村等区域。与此同时,在板块的物业类型构成方面,近年来也由原先单一的别墅产品逐渐向大型商业等多元化发展。


  从排屋别墅市场来看,柯岩的低密度高端产品数量相对较多,整体释放量较大,80%在售楼盘的销售周期长达5年以上乃至更久,随着市场的逐步收窄,目前基本处于供过于求的状态。除了景瑞望府、嘉华馥园等少数楼盘能够分得高端市场一杯羹之外,大部分老盘依旧“恨嫁心切”。而现阶段嘉华馥园等别墅项目的即将收尾,景瑞望府仅剩四期在售,柯岩I2-A-73地块的排屋项目凭借优越的配套设施、便利的交通路网等先天利好条件,入市后市场竞争力将进一步凸显。


  从普通市场来看,以鉴湖一号、紫御府高层、冠成国际高层等为代表的刚需产品在近两年挺进柯岩市场后,进一步活络了柯岩的房地产市场。冠成国际E区高层住宅3次开盘3次热销,在均价6300元/平米的价格攻势下(得益于拿地楼面价偏低),目前已经全部售罄,121方的住宅不出三天被抢购一空。在客户占比方面,以本地居民、轻纺城市场员工为主。除此之外,在永进村、红旗村拆迁的持续推进下(其中单永进村就涉及拆迁住宅701户,建筑面积约13万平方米),紫御府3幢107-130方高层自去年开盘以来,目前去化率达到70%。从消化占比来看,本地居民占据70%,其中绝大部分来源于拆迁户。无独有偶,鉴湖一号目前一期6幢89-144方高层基本售罄。二期大户型持续发力中,客源过半来自本地居民,基本以改善自住为主。

地块周边竞品楼盘分布图


  相较别墅市场的过剩,柯岩目前的普通住宅市场持续释放活力,但基本以本地客户为主,缺少外来推力。虽然目前永进村、红旗村的拆迁户能够消化掉一部分房源,但柯岩的商业格局目前并没有完全打开,人口导入能力有限,普通住宅市场依旧显得后劲不足!

  而在接下来的一两年内,阮社村拆迁“举棋不定”,柯岩的商业虽然有遍地开花的趋势,但落成后究竟有多少的吸纳力,能否进一步带动周边住宅市场的热度,均是未知数。另外从柯岩I2-A-73地块的本身条件来看,其一:地块体量不大,但起拍楼面价不低。其二:目前柯岩小高层比较稀缺,相比其它在售的排屋项目,地块在地段方面具有一定的竞争优势。柯岩I2-A-73地块将如何运用好这把双刃剑,依托产品的稀缺性合理定价,是其在今后的房产市场中能否跳脱出来的重要影响因素之一!

 四、SWOT分析

 内容应对方式
strengths

1、地块属于柯岩核心区域,紧邻柯岩中学等名校资源、享受成熟的商业、医疗配套,区域价值进一步凸显。2、得天独厚的交通优势,拥有便利的出行环境。3、周边遮蔽物较少,利于整体采光。4、纯粹的高品质生活居住区,享受梅墅横江一线水景资源。

充分发挥地块所处的水系景观、交通资源优势,以及配套全、地质优的特点,定位合理的业态规划,有效地与市场主流需求相接轨,建设中注重小区的舒适度和实用性配套建设,从而打造柯岩具有美学意义的宜居景观项目。

weaknesses

1、地块靠近柯岩大道、柯南大道两条城市主干道路,车流量较大,重型车较多。而且西面与绍兴西藏民族中学仅一墙之隔,均存在一定的噪音污染。2、地块北面靠水,存在一定的风水局限。

注重抗噪音材料的应用,采用外墙保温、高密闭性门窗、立体绿化等多种节能环保设计功能,以弥补噪音污染,同时也提高了小区的景观舒适度。与此同时,在推广和建筑规划等方面扬长避短,依托梅墅横江清澈的水质,深化景观概念。通过合理的建筑布局和人性化户型设计,进一步削弱风水上带来的不利因素。

opportunities

1、随着柯岩酷玩小镇、凤凰创新产业园和绍兴黄酒小镇等大型项目的进驻以及地块周边冠成国际商业中心、柯岩永泰酒店、中国轻纺城名品服装市场等大型商业的落成,将进一步强化项目周边的商业磁场,提高该片区内房地产市场的热度。

找到项目自身的定位,结合市场、价格等各方面因素,依托优越的地段优势,建设品质人居项目,无论是建筑外立面的设计,还是实用功能的科学合理性,均应该得到最人性化的体现,以吸引市场的关注,争取更广阔的市场空间。

threats

1、地块体量较小,建造成本较高,楼面价同周边几大竞品楼盘相比缺少竞争优势。

相比柯岩其它在售的别墅排屋项目,地块具有优越的配套优势,竞争力较强。与此同时,目前紫御府高层销售即将进入尾声,地块小高层的主力竞争对手将锁定在鉴湖一号二期,届时地块可以依托多层物业类型的稀缺性,与其形成差异化竞争。与此同时,在保证楼盘品质的基础上合理控制成本,调整预期利润目标,合理定价,争取更多的市场份额。

  看地总结:

  综上分析,在南北同城的大背景下,随着柯岩商业配套的日渐明朗,住宅市场将逐步释放活力。该地块所处的区域配套和地段优势是将来该地块利润增长的关键因素,如果在保证楼盘品质的前提下,合理控制成本、实现科学规划,找到项目自身的释放点,将具有一定的市场潜力!

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