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深度 2014年上海酒店市场分析报告(三)

饭店业2022-06-17 16:21:43

二、特点和趋势

1、供余潜存,但有移步动态平衡的趋向

这是从市场供求量比角度对当前特点和近、中期走向的判断。

“供余潜存”是指:供过于求继续存在,但不再采取出租率持续下跌为主、带动房价下跌的典型形式(或显性形式)表现(如上海2007 2012年期间(2010年除外)那样),而是主要通过房价下跌表现出来。此时出租率降幅已很小,甚至不降反升,给人产生“供余”已缩小或消失的假象,但仔细分析后可以发现出租率降或升的幅度都小于房价下跌的幅度,因而“供余”导致酒店收入下跌的实质依然存在,只不过换了较易隐藏的表现形式,或者说潜性表现形式而已。

这种出租率微降或不降反升、在供余表现机制中退居二线,因而供余以相对隐蔽或潜在的方式存在的状况我们称之为“供余潜增”(当实际上供余部分还在扩大时)或“供余潜存”(供余部分不变或有所缩小时)

这种供余“潜增”或“潜存”2013年就已经出现。2014年有了进一步的变化:一方面,出租率除了1月份因春节原因有所下降外,其余各月都是同比上升,且上升幅度加大;另一方面,房价在前八个月虽仍下跌,但跌幅明显小于出租率的升幅,在九、十月份更出现了止跌微升。可见2014年的供余规模实际上已经缩小,其对酒店的负面影响不是增而是减了(以致于2014年下半年以来业内不少经营者感觉来自市场的压力有所缓舒,心情也好得多)。

但是,供余有部分化解不代表供余就不存在。总体来看,目前的出租率和房价都仍处在历史的低区或者较低区,出租率离开供求平衡的区间高度(一般认为是整个市场的年均出租率在70 80%之间)还有较大距离。供余还较大规模存在,只不过同比有所缩小而已。因此将当前特点表述为供余潜存并不为过。

2015年,上海酒店市场供求量比有可能是朝着“动态趋衡”方向移步。这是因为:一方面,酒店市场消费需求相对2014年会有更大回升:

①位于上海国际旅游度假区的迪斯尼乐园将于2015年底开园。其预期接待流量在保证舒适度(即不用排队吃饭、上厕所、游玩项目)前提下为日均4万(年流量约1500万)人次,相当于上海世博会日均入园流量的十分之一强。如果参照上海世博会时的参数,对上海酒店市场的贡献是大约可带动2.5个百分点的平均出租率。同时由于是个消费需求细水长流的项目,本身不会造成通常有时间限制的大型活动(如世博会)开始和结束时大起大落的市场波动,对酒店业的长期平稳发展是十分有益的。这些好的预期和作用鼓舞了上海乃至全国的旅游界和相关行业,因此虽然要到2015年底开业以后才能逐步验证,但在此之前,由于市场信心的提振和越来越多的前期关联活动,对酒店业的消费需求将会变得越来越活跃。

②位于西郊大虹桥商务区、目前已部分试业的国家会展中心定于2015年内完建。国家会展中心内展馆面积达50万㎡,相当于目前上海存量展馆面积总和(47万㎡)。其全部完建后上海的展馆总面积将超过全球最大展览城市汉诺威(55.33万㎡)。因而它不仅可以改善接待各类会展的硬件设施,而且大大有助于上海对外树立国际会展大都市和会展旅游目的地形象,提高在国际上招徕超大型级会展的竞争能力。国家会展中心对上海酒店市场可能的贡献,一是通过增加流量提高出租率,二是扩大客源结构中会展商务比重推升平均房价。由于国家会展中心已有部分试运营,而整体运营又要早于迪斯尼,其对酒店市场需求量的拉动和需求结构的促进应该在2015年就会有所显示。

③上海自贸区效应在广度和深度上继续释放,随之而来是更多的商务会议和活动。

④国际上欧美经济缓慢复苏对上海酒店市场也是一个利好背景。