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苏州2017年市场报告 | 市场调整期,楼市供需双降

中国指数研究院2021-01-06 13:37:59


01

政策篇


2017年,在“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下,苏州严格执行“限购限贷限价”等调控政策。由于此前许多调控政策在2016年已经推出,苏州2017年主要是从建立房地产调控长效机制的角度出发,出台了包括商改住、提高土地竞拍门槛、推进全装修住房及建立住房租赁市场等各项措施多渠道保障“稳房价防风险”。


2017年重点政策盘点


 

02

市场篇


► 商品住宅供求:调控纵深影响 楼市供需双降

 

图:2016-2017苏州六区商品住宅月度成交走势

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


2017年度商品住宅共成交66212套,成交面积为820.3万㎡,成交同比下跌近3成。新增70354套,面积为856.55万㎡,新增同比下跌15%。年度销供比为0.96。供销表现来看,2017年度商品住宅供销基本持平。


从月度表现来看,2017年月均去化5518套,68万平,同比去年跌幅明显。6月份各项目受开发商半年度指标影响,销售提速;另一方面,苏州银行贷款利率收紧加速了一部分购房者网签进程。 7月以来受利率上涨、市场观望情绪提升影响,市场二次收缩。年底开发商“抢收”,推新节奏加快,年末成交有所翘尾。

 

► 成交结构:改善需求受冲击 偏刚需产品占比提升

 

图:2017年度苏州商品住宅成交面积段和总价段对比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


从面积段来看,90-120(含)㎡偏刚需、刚改户型占比较去年同期有所上升,而90㎡以下产品成交占比逐步收窄。2017住宅成交套均面积124㎡,相较16年住宅成交套均129㎡有所回缩。


从总价段来看,成交总价向高总价段转移。150-200万成交占比最大,且较去年同期同比增长5.53个百分点。

 

► 区域商品住宅:区域成交分化明显 成交量均同比下跌


图:2016-2017年度苏州各区域商品住宅同期成交对比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


从区域商品住宅年度成交表现来看,2017年度各区域均不同程度的同比下跌。其中姑苏区较去年跌幅最大,下跌47.73%。


区域成交分化,成交表现差异较大。吴江、吴中区是市场供求主力。吴江年度成交270.84万㎡ ,占比全市成交量33%。吴中区成交199.39万㎡ ,占比24%。由于区域内供应有限,姑苏区和工业园区成交占比较少 。

 

► 库存与去化:年末可售面积达最高峰 出清周期突破9个月

 

图:2017年以来苏州商品住宅可售面积及出清面积

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


截止到12月底,苏州商品住宅可售面积为700.31万 ㎡,47899套 。出清周期为9.56个月。


12月份是近年商品住宅可售面积最高峰。可售面积及出清周期自5月份之后有所下跌。金九及开发商年末抢收,随着项目推出节奏的加快,可售量及出清周期都有所增长。同时,商品住宅各区域存量差异较大,吴江区存量占比近三成。

 


03

土地篇


► 土地供需同比均下跌 宅地供应完成计划


图:2014-2017苏州土地推出及成交情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

 

2017年度苏州土地推出及成交均较去年下跌。7月3日,苏州市国土局方案显示,2017-2021年苏州市区(不含吴江)商品住房用地计划为:2017年390公顷(5850亩),2018年400公顷(6000亩),2019年至2021年中期商品住房三年计划为1260公顷(18900亩)左右,按年度结合市场情况均衡供地。


2017年度苏州住宅用地(不含吴江)推出建设用地面积为421.06万方,超额完成2017年商品住房供地计划。11、12月度连续推出多宗地块 ,密集上市。

 

► 土地楼面价下跌,溢价率回落明显

 

图:2015-2017苏州住宅和商办用地成交楼面均价

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

 

楼面价方面, 2017年度苏州住宅用地成交楼面均价11494元/平方米,同比下跌13.71%。按照季度来看,三季度成交宅地地块以市区居多,地块属性较好,楼面价有所拉高。


溢价率方面, 2017年度苏州住宅用地成交平均溢价率为26.73%,相较于2016年,溢价率涨幅缩减显著。



04

展望篇


2017年,苏州楼市在严格调控下, 各方观望氛围浓厚,新房市场供需回落,价格趋稳。2018年,苏州楼市短期调控政策仍将延续,市场成交继续保持低位运行,价格以稳为主;长效机制稳步推进,住房租赁市场迎来发展新契机。


政策层面,在未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的” 这一背景下,苏州楼市有形之手短期不会退出,政策一定时期内仍将从严,而在长效机制建设层面,人才房和保障房、住房租赁市场将继续有条不紊推进,短期调控与长效机制建设相结合,确保楼市发展平稳过度。


市场层面,2016年及2017部分高价地在现房销售境况下,2018年或将陆续面世。在低价楼盘存量未完全去化的情况下,新的价格体系不会短时期内建立。同时2018年苏州短期调控不放松,“限购限贷限价“等行政干预手段很难有太大松动,意味着苏州新房市场在一定时间内仍将继续保持低位运行态势,房价上涨动力不足,价格继续保持稳定。


关注住房租赁市场,未来将迎来发展契机。目前已有不少房企、中介、金融机构等积极发展长租公寓,苏州的住房供应体系正在逐步转变。未来,作为长效机制建设之一的长租公寓将迎来快速发展,对于构建多元化住房供应体系,维护房地产市场平稳健康发展以及实现住有所居意义重大。


► 2017年全国市场年报


 2017年分城市市场年报

 上海:市场调整期,楼市成交低位企稳

 深圳:供需双降,价格趋稳

 广州:政策调控之下,市场回落明显

☞ 杭州:调控升级,全年成交走向平稳

☞ 南京:住宅市场回落,土拍市场回归理性

 青岛:楼市供需回落,成交区域持续外扩

 济南:楼市供需下降,全年成交回落

 合肥:楼市进入冷静期,量缩价稳

 温州:“稳”字当头,供求均衡

(其他城市年报将陆续推出,敬请关注……)