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西宁市房地产市场调研报告

智众系2019-07-01 22:18:38


西宁市房地产市场调研报告

 

摘 要

 

在全国楼市分化日渐严重的今天,西宁楼市由于起步晚故而风光独好,供需两旺,后劲充足,预计今后两三年内仍将呈高速发展态势。

在西宁各大地产板块中,海湖新区开发水平高,发展潜力足;城西区、城中区由于为传统市区,市民认可度高,未来无论市场如何变化,都将持坚挺态势。

当前西宁住宅均价0.57万元/㎡,商铺均价3.03万元/㎡,写字楼主力价1.50万元/㎡,各种物业形态都呈均衡发展态势。

西宁作为省城,经济的平稳发展,人口的稳定增加,农牧民的入住,外来人口的置业,都将为这座城市的房地产发展注入活力。

随着外来大型开发商的不断进驻,西宁房地产市场的竞争正开始趋向激烈,故而务必注重产品品质,而且两三年后,开发将会趋向饱和。


2014年,我们对西宁30多个楼盘进行了全面的调查,调查区域涵盖了西宁市海湖新区、城中区、城东区和城北区,并查阅了大量相关资料,通过充分的分析,特撰本报告,以期为项目的后续开发提供第一手资料。

 

一、宏观背景分析

(一)宏观政策分析

1、当前市场概况

当前,随着中国社会和城市的发展,中国房地产市场已到一个非常微妙的阶段,并开始出现严重的分化:

其一,一二线城市由于占据了大量的社会资源,加之中国贫富分化的不断加剧,使得这些城市的房产成为许多人向往的稀缺品,外来人口不断输入,有钱人想更多拥有,房子供不应求,价格不断上涨。

其二,许多三四线城市输入人口原本少于输出人口,但多年来一直无节制地发展房地产,当前已普遍供过于求,从而出现比较严重的滞销;其中,一些流行民间借贷和炒房的城市房价开始出现大跌,如温州、鄂尔多斯、神木等,个别城市因入住率极低被称为“鬼城”。

此外,仅有少量中小城市,由于房地产发展较晚,当地政府没有过度推进房地产业,所以当前市场较健康。

2、未来政策趋势

在温家宝主政期间,政府不断出台房地产政策,但政策不得要领,故而始终未能遏制住房地产市场的不健康发展。新一届政府上台后,由于“李克强经济学”的核心是“市场主义导向”,所以很少对房地产出台政策,何况由于当前各地房地产市场不同,已不宜出台全国性政策。

因此,当前除了光打雷不下雨的“房产持有税”外,国家似乎并没有急于出台其它政策,可以说“不出台政策”是当前的最大政策。未来对房地产市场影响较大的政策有二:一是棚户区改造,这会增加供应量,对商品房市场供需关系有一定影响;二是通过经济转型来去房地产化,弱化房地产的地位,避免地方政府走继续“土地财政”的老路。

(二)宏观经济分析

1、近两三年中国经济难以好转

中国经济当前已到了一个“瓶颈”阶段,一直被倚重的“三驾马车”现在都存在问题:其一,由于中国贫富差距不断加大,富人什么都不缺,不需要太多消费,穷人因收入低而且缺乏社会保障方面的安全感而没钱或不敢消费;其二,由于缺乏核心技术,我国的出口多为劳动密集型产品,当前因劳动成本的增加而正失去优势,而且当前世界经济形势也不好;其三,在投资方面,前些年的“4万亿”已饱受批评,并给今天留下了许多问题,所以政府很难再用这种方式。

中国经济问题需要通过产业转型来改变,需要通过政改来平衡利益分配,同时也需要世界经济复苏的外围环境,这些改变都非常艰难,需要大量的时间,因此近两三年内中国经济难以好转,GDP增长率很难突破8%(除非造假)。而且未来更长时期,GDP的增长率基本上不会再突破10%。当然由于中国各地情况差异性较大,不排除一些地区GDP增长率会突破10%甚至更高。

2、中国经济对房地产市场的影响

由于中国经济已到了产业转型的关键时刻,未来增速将放缓,“土地财政”的老路在许多三四线城市已走到尽头。由于当前社会格局已很难改变,各利益团体正在固化,所以未来一二线城市的房地产仍将会继续疯狂多年,对于三四线城市来讲,未来会出现两种趋势:

其一,当地市场已严重地供过于求:若经济发展没有重大突破,那么积压房源将长期滞销,房地产市场进入到寒季;若经济取得突破性发展,外来人口增加,那么会快速消化掉积压房源,房地产市场转危为安。

其二,当地市场供求基本平衡:若经济发展没有重大突破,会继续良性健康地发展,而且会有三五年的好时光;若经济取得突破性发展,外来人口增加,那么房价将暴涨,大量开发商拥入,以构建新的供求平衡。

(三)城市前景分析

1、人口概况

西宁是青海省的省会,青海省第一大城市,是全省政治、经济、文化、教育、科教、交通和通讯中心,但由于地处内陆,且为地级市,所以一般仍视为三线城市。西宁市辖四区三县三新区:城中区代管城南新区)、城北区城西区城东区大通县湟中县湟源县国家级经济开发区、高新技术开发区、海湖新区

西宁市区海拔2261米,年平均降水量380毫米,蒸发量1363.6毫米,年平均日照1939.7小时,年平均气温7.6,最高气温34.6,最低气温零下18.9,属高原高山寒温性气候。夏季平均气温17-19,气候宜人,是消夏避暑胜地,有“中国夏都”之称,每到夏季会吸引大量国内外游客。

西宁地处黄土高原青藏高原、农业区与牧业区、汉文化与藏文化的三大结合部,是典型的移民城市,多民族聚集、多宗教并存,是青藏高原人口唯一超过百万的中心城市。根据2010年第六次人口普查数据,西宁常住人口达到222.80万人,城镇化率达到65.44%(约146万)

根据西宁市域城镇化水平与城镇人口预测2015年总人口为240万人,城镇总人口约为164万人,城镇化水平为68%;2020年总人口为252万人,城镇总人口约为192万人,2020年城镇化水平为76%左右

从以上数据可以得出,从2012年到2015年,西宁城市人口还将增加15.26万人(240-224.74=15.26)。如果人均居住面积按35㎡计算,人均零售商业面积按1㎡计算,那么需新增住宅534万㎡,新增零售商业面积15.26万㎡(不含餐饮、办公等)。

2、经济概况

西宁资源非常丰富,其中主要有水能、药材、矿产、盐湖、石油天然气、金属和黄金资源、非金属矿产资源,以及旅游资源。作为青海的省会城市,西宁工业已形成以机械、轻纺、化工、建材、冶金、皮革皮毛、食品为支柱的工业体系,同时西宁还是全省最大的商品集散地和商业贸易中心。近年来,西宁经济在西部大开发中取得了可喜的突破(参阅下表),GDP增长速度和城市人均消费支出增长速度都取得了较大提升。

年份

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

GDP(亿元)

144.83

174.74

206.27

281.61

343.04

422.19

501.07

628.28

770.7

851.09

增长率(%)

13.7

14.8

14.8

14.5

15.3

14.7

13.3

18.2

15.0

15.0

(近10年西宁市GDP增长情况,数据源于西宁市统计局)


2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

人口(万)

204.97

206.96

209.5

212.73

215.36

217.79

220.50

220.87

222.80

224.74

城市人均消费支出(元)

7025

7626

8397

9335

10636

11929

12911

14085

15842

17633

增长率(%)

9.02%

8.57%

10.11%

11.16%

13.94%

12.2%

8.2%

9.1%

12.5%

11.3%

(近10年西宁市人口、城市人均消费性支出及增长情况,数据源于西宁市统计局)

根据上表可以推测出,2012年西宁市人均GDP为6011美元(按1美元=6.3人民币元计算,算式:851.09×10000÷224.74÷6.3=6011)。根据联合国对70国统计资料分析表明(参阅下图),当前西宁房地产发展于“稳定快速增长阶段”的后期。


考虑到经济发展的周期性,如果未来西宁的GDP增长速度按12%计算,那么3年后(即2015年后)人均GDP才会达到8000美元,达到“平衡期”。

6011(1+12%)n8000   n=3

另外,根据西宁市经济发展目标,西宁将全力推动西宁经济转型,优化经济和产业结构,实现经济的平稳快速增长。到2015年,GDP总量突破1400亿元,服务业增加值占GDP比重达到48%以上,工业用地效率有显著提高。根据此经济发展目标,到2015年西宁市的人均GDP将达到9259美元。

1400×10000÷240÷6.3=9259

3、城市规划


根据《西宁市2030年城市空间总体发展规划》,西宁城市的总体目标定位是将西宁打造成“更加繁荣、更加美丽、更加宜居”的青藏高原中心城市,带动区域发展的西北经济高地,自然人文有机融合的区域服务中心,具有国际知名度的高原旅游名城,宜居宜业、保障完善的生活之城和幸福之城。

西宁城市发展战略有三其一,引领区域:加强与兰州和海东的区域协作,构建“大西宁”都市圈,引领东部城镇群发展;其二,主动转型:城市功能转型、调整产业结构、重构空间格局,实现整体竞争力提升;其三,彰显特色:突出高原城市风貌特色,打造低碳生态宜居城市。

《西宁市2030年城市空间总体发展规划》提出了以西宁为中心的东部城市群范围划定为“一核一带一圈”。“一核”即核心区,指西宁市主城区;“一带”主要指平安、乐都、民和城镇发展带;“一圈”即以西宁为中心的一小时经济圈,主要包括大通、湟中、湟源、互助。

(四)结论

通过以上分析,我们可得出三个结论:

1、中国房地产市场从整体上讲已出现两极分化现象,但由于西宁房地产市场起步较晚,当前供需两旺,市场比较平稳健康,不会受到调控政策的重大冲击;

2、中国经济当前正处于转型期,未来发展将减速,但西宁经济发展势头相对好,作为省城和避暑旅游城市,拥有一定的省内外来移民,有较好的外部发展环境;

3、由于起步晚,市场相对健康,所以西宁楼市近期后劲较足,根据西宁的经济、人口和城市发展状况,预计西宁房地产市场在今后两三年内仍将呈高速发展态势。

 

二、市场行情分析

(一)历史数据

在楼市数据中,有两组数据特别重要:一是商品房的价格走势,二是商品房的供需情况,通过这两组数据我们可以预测出未来的趋势。在此,我们就这两组数据进行如下分析:

1、价格走势

年份

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

均价(元/㎡)

2022

2421

2766

2900

3440

3649

4695

上涨金额(元/㎡)

145

399

313

134

540

209

1046

上涨幅度(%)

17.42

16.50

11.45

4.62

15.70

6.08

28.67

数据来源:西宁统计局(以上数据包含西宁四区、三县)

  从以上数据可以看出,西宁市从2006年来,房价从未出现负增长,一直呈上涨态势,而且在内地楼市一片低迷的2012年同,居然出现了“井喷式”的上涨。

2、供需情况

年份

开工面积(万㎡)

竣工面积(万㎡)

销售面积(万㎡)

销售额(亿元)

2008年

211

75

176

32.8

2009年

480

146

309

54.9

2010年

552

259

363

97.9

2011年

347

427

261

95.2

2012年

634

不详

169

79

数据来源:西宁统计局(以上数据包含西宁四区、三县)

从以上数据可以看出,西宁市房地产市场各类指标基本上呈逐年上涨态势。其中2012年由于国家调控政策的影响,观望加剧,销售面积和销售额有所下降,所开工面积却出现了大幅上涨,这表明了三点:一是开发商普遍看好西宁市场;二是2012年西宁房价的井喷式上涨和国家调控制约了部分需求;三是2012年的大量开工将对今后市场的饱起到较大的促进作用。

(二)板块分析

西宁市由于是多民族聚居区,房地产市场发展区域明显,主要有以下几个特征:

1、城西和城中是西宁市最为繁华的区域,为传统商业和居住区,所以依然是人们居家、购物的重要首选之地。

2、海湖新区据老城区不是太远,有多条要道贯通,因为规划有大量市政项目,生活设施高端,但人气稍欠,所以是最具潜力的居住及办公区。

3、城东区主要是回族聚居区,近年来老城区改造步伐加快,也推动了城东区房地产市场的发展,但由于区域老建筑过多,并稍显脏乱,所以发展相对滞后。

 4、城南是正在建设的新区,由于各种原因发展并未达到预期的效果,因此其各种配套设施并不齐全,近年西宁市决定将城南并入城中区行政划分,城市房地产项目多为州县客户较能接受的多层项目。

(三)消费特点

1、城区自住型和改善型为主

西宁楼市是以自住型和改善型为主投机型和投资型住房消费比例不高但也有逐年上升的趋势。据第六次人口普查数据显示,在全市64.68万家庭户中,居民居住在2000年以后建造房屋的家庭户占总户数的比重达到50.39%,居住在1990年代建造的占27.38%,居住在1980年代建造的占15.22%,居住在1970年代建造的占4.86%,居住在1960年代及以前建造的房屋仅占2.15%。居住在上世纪八、九十年代建成的住房的家庭有着极强的改善愿望(共27.55万户)。

在自住型购房中,婚房占着非常大的比例。在购买婚房时,大部年轻人都需要父母的资助,其中仅少数一次性付款,其余大部分人都选择贷款按揭,个别条件不好的家庭只能自己拼命赚钱、攒钱、借钱买房。

2、州县群众在西宁的住房需求旺盛

州县很多牧民都很富裕,他们一般都会养几百头牛羊,卖掉后的钱通常也没其他地方可消费,都拿到西宁来买房。州县人在西宁买房自住或投资已形成潮流,当前已有10万户州县居民已在西宁置业,西宁气候、经济、文化中心的优势和就业、教育、医疗等条件越来越成为大家选择的重要原因,而且近年来州县人在西宁购房“连锁反应”的现象十分突出,如果有一家买了房,便会影响其同事、亲戚和朋友也来买房。对于州县老人来讲,大部分选择居住环境较宜人的海湖新区。

3、“学区房”消费蔚然成风

为了给孩子一个美好的未来,家长不惜花费重金购置教育质量好的学区房在西宁掀起一股热潮。学区房抢占西宁住宅市场的现象尤为明显,伴随虎台、师大附中、五中等学校的扩建,众多注重孩子教育发展的家长把目光毫不犹豫地投向了学区房。

4、外来人口在西宁购房

西宁市外来流入人口为46.44万人,占全市常住人口的21.02%外来流动人口为西宁地区经济的发展注入了强大动力。我们从一些楼盘了解到,外来人口中的省外人口已占到10%,其中主要有三类:一是在长年在青海做生意的人,为改善居住条件;二是为了避暑,喜欢这里凉爽夏天的有钱人;三是为了享受青海高考的低分数录取线的家长。三、在售楼盘分析

在本次市场调研中,我们采用租车和步行的方式,逐条街道地进行了“地毯式”调查,在选取调查目标时,我们重点针对在售旺销楼盘、即将开盘楼盘和具有地标意义的楼盘进行了调查,共踏勘28个项目,涵盖西宁市所有辖区,其中25个为纯商品房项目。为方便统计和研究,我们分为三个板块。

板块

辖区

调研楼盘

一类地段

海湖

新区

新华联广场、西宁万达广场、恒昌卢浮公馆,财富星光天地、萨尔斯堡、美林湖、西城名邸、安泰华庭、盛达国际新城、三榆山水文园、湟家花园

城中区

香格里拉

城西区

西宁国际购物中心、东方明珠、中环首府

二类地段

城北区

恒大名都,海湖名扬、紫金佳苑、紫恒帝景花苑、盛华景苑(混)、民惠城

城东区

紫金城,泛泰依山郡、长乐港湾、荣豪花园、港欧东方花园、和盛园(混)、梨园片区公共租赁住房建设项目(保障房)

(一)一类地段

1、新华联广场(电话:0971-4299999)

物业属性

城市综合体(高层商品住宅+写字楼+商铺)

平均价格

住宅7300元/㎡,写字楼1.5万元/㎡,商铺1F3.5万元/㎡

开发团队

投资商:新华联不动产股份有限公司(中国500强,总部在北京),开发商:西宁新华联房地产有限公司,物业管理:悦豪物业公司(中国物业50强),全案推广:北京昆布友道品牌传播机构

经济指标

占地约314亩,建筑面积72万㎡(其中7万㎡步行街和沿街商业,12万㎡集群商业,17万㎡写字楼,10万㎡五星级酒店,4万㎡单身公寓,普通住宅22万㎡),容积率为2.5,绿化率36%

物业简介

项目位于西宁市海湖新区五四西路与文华路交汇处,距老城很近,位置非常优越。项目采用具有巴洛克元素的简欧风格,兵营式排列,项目比较有品质感,但设计有一些缺点,住宅存在明显的设计硬伤,特别是阳台、客厅位置等。

已签约准备进驻的商家及有新华百货、大润发超市、苏宁电器、嘉禾院线、迪卡侬运动用品超市和大风车幼儿园。

房型概况

两梯两户和两梯三户设计,140㎡为三室两厅两卫南阳台,138㎡为三室两厅两卫北阳台,130㎡为三室两厅两卫北阳台,96㎡为两室两厅两卫南小阳台,户型多在北侧设计了小阳台,透通性一般。

营销要点

2012年11月10日开盘,商业部分将于2014年底竣工投入使用。当前认筹住宅可享减10㎡的优惠(优惠后价格6300元/㎡),销售中心非常气派奢华,接待人员很专业。

项目点评

地段优越,产品品质感较高,开发商品牌力强大,但房型设计令人缺憾,预计销售难度较小,特别是商业运营后。

新华联广场鸟瞰图

新华联广场内部景观效果图


2、西宁万达广场(电话:0971-5561111)

物业属性

城市综合体

平均价格

尚未公布

开发团队

开发商:大连万达集团股份有限公司西宁万达广场投资有限公司,建筑设计:万达商业规划研究院,商业运营及物业管理:万达商业管理有限公司

经济指标

占地209亩,建筑面积88万㎡(计划持有物业23.4万㎡,容积率6.3。

物业简介

西宁万达广场为万达集团旗下第84个城市综合体项目,本项目位于西宁市海湖新区昆仑大道普丰路口东北,北接五四西路,东接同盛路,西关大街从中东西向通过,加上内部规划南北向街道,构成“田”字形街区格局。

项目集甲级写字楼、商端住宅、城市步行街、SOHO为一体;其中写字楼高180米,建筑面积15万㎡,为西宁最高建筑;其中一栋已与金融系统答成协议,将构建西宁金融大厦;住宅建筑面积31万㎡;步行街建筑面积6万㎡;SOHO建筑面积11万㎡。

项目被多条城市主干道合围,交通和区位非常优越;在“田”字形格局中,内部“十”字街的二楼全部用走廊和天桥相贯通,并有多条扶梯,从而营造出了地上步行街的效果。

房型概况

住宅为两梯四户设计,主要分布在不临干道商业价值弱的区位,房型面积跨度较大;商铺层高5米多,其它不详。

营销要点

8月23日奠基仪式,原计划当天在新宁广场举办的大型文艺演出因大雨推后到8月24日;注重提前造势,城市主干道旁均有道旗广场,在新宁广场青海省博物馆有企业文化展,进行品牌宣传和项目推广及客户积累,接待人员非常热情专业,在被接待的过程中会让客户感到很愉悦。

商业计划10月开盘,住宅11月份开盘。

项目点评

地段非常好,开发商实力雄厚,品牌力非常强大,预计将开盘热销,而且通过成功运营将带热周边物业,实现万达所宣扬的“万达所至,中心所在”。

西宁万达广场沙盘全貌

西宁万达广场展板

3、恒昌卢浮公馆(电话:0971-5217999)


物业属性

高层商品住宅

平均价格

毛坯7100元/㎡,精装12000元/㎡


开发团队

投资商:北京阳光恒昌建设投资股份有限公司,开发商:阳光恒昌(青海)地产有限责任公司,建筑设计:中国建筑设计院,景观设计:美国EDSA,全程营销:上海合富辉煌,整合推广:苏州博思堂,装修设计:台湾大易国际设计事务所,物业管理:高力国际(全球5大行)


经济指标

占地约227亩,建筑面积38万㎡,容积率为2.5,绿化率40%,并有5万的超大地下车库。


物业简介

项目位于西宁市海湖新区五四西路91号,南临昆仑大道,东临学渊路,西临府城路,区位优越,闹中有静,地势略呈南低北高。

纯正法式阿卡迪亚风格,兵营式布局,台地园林,中庭大型景观,楼间距60-108米,已建成3600㎡的星级会所(当前为售楼部),规划有红黄蓝国际知名双语幼儿园。

6.3米双层挑高入户大堂,3.15米层高,有同层排水系统,智能指纹锁,三层真空断桥钛合金门窗等亮点,非常注重细节,品质感极强。


房型概况

全部为两梯三户,三室两厅两卫为138、148㎡,四室两厅两卫为220㎡,所有户型带有椭圆形入户玄关,主卧配单独的衣帽间,四室户配有保姆房及保姆通道。但遗憾的是没有阳台。


营销要点

一期2012年7月29日开盘,2013年11月15号交房目前正在销售中。售楼部非常大气,配有专门的3D放映室展示厅,播放效果很震撼;物业公司提前进驻提供专业服务,销售人员素养较好,非常热情专业;没有优惠措施。


项目点评

地段好,品质感极强,非常注重营销,各个方面都几近完善,唯一的瑕疵是部分房型需改进后才有阳台。

 

卢浮公馆销售中心

 

 



4、财富星光天地(电话:0971-4326888)

物业属性

写字楼、商铺

平均价格

写字楼1.5万元/㎡,商铺1F4.5万元/㎡,2F2.5万元/㎡

开发团队

开发商:庄和地产,营销顾问:上海九洲远景,全程推广:北京红狐广告

经济指标

占地9.8亩,建筑面积11万㎡,商铺近4万㎡,容积率近17,无绿化。

物业简介

项目位于西宁市海湖新区西关大街文苑路口东侧,主楼为2栋20层高塔楼,下有5层高整体裙楼,主楼为5A级写字楼,裙楼为商铺。写字楼单层面积2000余,配备新风系统、极速光纤、品牌电梯、分户计量空调等;商铺业态规划有购物、餐饮、娱乐、健身,有700㎡青海最大天幕。

房型概况

商铺1F和-1F层高6.6米,2F-5F层高5.2米,面积为24-590㎡,主力铺位面积为50-80㎡。写字楼可根据客户需求分隔出售。

营销要点

2013年9月15日开盘,当前正在蓄水;售楼部较大气,展示资料稍欠,接待能力较强,但销售员之间配合欠缺。

项目点评

纯商业地产,40年产权,地段较好,容积率超高,写字楼价格一般,商铺价格偏贵,东临万达广场,可享受到一定的区域升值。 

效果图  

5、萨尔斯堡(电话:0971-8118866)

物业属性

复合式住宅区

平均价格

高层6800元/㎡,洋房7800元/㎡

开发团队

开发商:青海省中房集团银川房地产开发有限公司,建筑设计:青海省建筑勘察设计研究院有限公司,景观设计:香港贝尔高林,全程推广:北京VCONN整合企划机构

经济指标

占地约406亩,建筑面积80万㎡,容积率为2.3,绿化率40%。

物业简介

项目位于西宁市海湖新区湟水北路北侧(东至德厚路、北至海西路、西至文苑路,距市中心约6.7公里湟水河从南侧蜿蜒而过,小区南低北高,南侧规划为别墅、联排等高端物业,向北依次为小高层、高层。

房型概况

公寓:54㎡、65㎡一室一厅一卫无阳台,79㎡两室一厅一卫无阳台,电梯洋房:290㎡四室三厅三卫单阳台(有保姆间),273㎡四室三厅三卫双阳台,214㎡三室三厅两卫单阳台,别墅:4层(地上三层)653㎡、568㎡。房型设计较差。

营销要点

售楼部采用后现代风格,非常吸引人,在王府井百货设有接待点。

项目点评

当前不能实地踏勘,从广告看气势宏大,比较高端,但房型设计似欠佳。

 

 右图:萨尔斯堡超大沙盘

   左图:后现代风格的销售中心

6、美林湖(电话:0971-8251299)

物业属性

高层商品住宅

平均价格

住宅5400元/㎡,商铺不售,租金未定

开发团队

开发商:甘肃宝丰房地产开发有限公司西宁分公司,全程营销:兰州顶尖地产顾问,景观规划:禾枫景观

经济指标

占地约90亩,建筑面积18万㎡,容积率约为3,绿化率约为35%。

物业简介

项目位于西宁市海湖新区昆仑大道文成路东侧,沿街有商铺,法式建筑风格,有大面积中央水景,小区内有专属幼儿园,西南角规划有经济型酒店,有一定的整体品质感。

房型概况

全部为两梯四户,有两种主力房型,三室两厅两卫单阳台126㎡,两室两厅单卫单阳台88㎡,房型设计较好。

营销要点

2011年11月1日开盘,2013年8月交房。售楼部较小,接待人员很少,素质一般,无优惠政策。

项目点评

项目地段较好,品质较好,价格适中,得益于新区“集群效应”,虽推广和销售力度一般,但销售情况还不错。

7、西城名邸(电话:0971-6138555)

物业属性

高层商品住宅

平均价格

住宅5400元/㎡,商铺1F3.2万元/㎡

开发团队

开发商:西宁乾峰房地产开发有限公司,营销代理:西宁知行房地产营销策划有限公司

经济指标

占地152亩,建筑面积33万㎡,容积率3.3,绿化率约45%。

物业简介

项目位于海湖新区昆仑大道6号(文成路西侧),共17栋高层18-33层,兵营式布局,阿卡迪亚风格,商铺2-4层,有叠水广场,景观较好,有一定的品质感。

房型概况

以两梯四户为主,有少量两梯三户,三室两厅两卫单阳台135、140㎡,

两室两厅单卫单阳台108、111㎡。

营销要点

2011年12月1日开盘,已售出80%,现房销售,售楼部很简陋,接待人员不太专业和热情,当前购房一次性付款可享受97折优惠。

项目点评

项目地段较好,价格适中,销售力较差,但得益于新区“集群效应”,虽推广和销售力度一般,但销售情况还不错。

8、安泰华庭(电话:0971-6332222)

物业属性

高层商品住宅、写字楼、单身公寓

平均价格

住宅5500元/㎡,写字楼3.2万元/㎡,商铺1F2.6万元/㎡,1-2F售2.1万元/㎡

开发团队

开发商:西宁安泰房地产开发有限公司,建筑设计:广东建联建筑设计有限公司,施工单位:汕头南华建筑有限公司

经济指标

占地约165亩,建筑面积45万㎡,容积率约为4,绿化率约30%。

物业简介

项目位于西宁市海湖新区五四大街南侧(通海路和文苑路之间),四面临街,距青海体育中心、国际会展中心、青海科技馆、湟川中学都较近。小区分布着19栋高层,纯板式小区,典型的兵营式排列,写字楼为阿卡迪亚风格,住宅为现代风格,24-32层。

房型概况

全部为两梯两户板式楼,当前只剩余三室两厅两卫单阳台143、146㎡,四室两厅两卫单阳台162㎡。

营销要点

住宅已售90%左右,只剩143、162㎡的大户型,无优惠政策。写字楼、单身公寓尚未开发。

项目点评

项目地段较好,纯板楼设计,产品力较强,销售情况良好。

9、盛达国际新城(电话:0971-8118186)

物业属性

高层商品住宅

平均价格

住宅5700元/㎡,商铺1F2.4万元/㎡

开发团队

投资商:甘肃盛达股份有限公司,开发商:青海聚富房地产有限公司,整合营销:西宁鲁特广告营销策划有限公司

经济指标

占地约183亩,建筑面积45万㎡,容积率为3.7,绿化率40%,并有5万㎡的超大地下车库。

物业简介

项目位于西宁市海湖新区五四西路桃李路西侧(东邻省体育中心),兵营式排列,简欧风格,有大面积水景和小区专属幼儿园,楼间距60-90米,为青海首家国家2A级住宅。

房型概况

有两梯四户和两梯三户两种设计,43㎡为一室一厅一卫的异形房,87㎡为两室两厅一卫单阳台,117㎡为三室两厅一卫单阳台。

营销要点

首批房源2012年8月开盘,2013年6月31日交房,认筹期间交5万抵7万,销售中心较气派,销售接待一般。

项目点评

地段很好,产品有较强品质感,有一定价格优势,预计销售情况会较好。

10、三榆山水文园(电话:0971-8118186)

物业属性

高层商品住宅

平均价格

住宅5900元/㎡,商铺1F3万元/㎡

开发团队

开发商:青海三榆集团有限公司,整合营销:西宁鲁特广告营销有限公司,物业管理:青海三榆物业管理公司

经济指标

占地约183亩,建筑面积26.6万㎡,1800户,容积率为2.2,绿化率39%,有1000个停车位。

物业简介

项目位于西宁市海湖新区五四大街交警支队东侧西连文博路,北靠西关大街,配套齐全,地段成熟。项目由18栋现代欧陆风格的专业高层组成,另有沿街商铺。商铺2000㎡整体出售,要求一次性付款。

房型概况

两梯四户设计,99㎡两室两厅一卫单阳台,141㎡、148㎡三室两厅两卫单阳台。此外还是173㎡四室户和180-300㎡跃层。

营销要点

2010年11月10日开盘,2012年12月交房,已销售到90%左右,属于清盘阶段,客户较多,但销售接待很不热情。全款96折优惠,按款98折优惠。

项目点评

地段较好,品质一般,由于开发较早,所以销售情况较好。

11、湟家花园(电话:0971-8202188)

物业属性

复合式商品住宅

平均价格

住宅5300元/㎡

商铺约2.5万元/㎡(1、2F同时售)

开发团队

开发商:青海同创置业有限公司

经济指标

占地108亩,建筑面积20万㎡,容积率2.2,绿化率约40%。

物业简介

项目位于西宁市海湖新区昆仑大道和西川南路之间(湟水森林公园北侧),东西狭长呈带状,新中式风格,北侧高层沿昆仑大道,南侧多层沿西川南路,生态环境较好,小区内有水景。

房型概况

当前销售的高层为两梯四户,有两个房型,两室两厅单卫单阳台97㎡,三室两厅两卫双阳台126㎡。商铺有两层,层高为5.6米。

营销要点

9月1日开盘,目前进行认筹,交1000元抵20000元,客户积累情况一般。估计为开发商自行销售,销售接待较简单,流程不太规范。

项目点评

西宁少有的中式建筑,生态环境较好,去公园游玩非常方便,但品质感不强,有少许价格优势,估计存在一定的销售难度。

(二)中心城区

12、香格里拉(电话:0971-6265888)

物业属性

城市综合体

平均价格

住宅7500元/㎡,商铺1F2.5万元/㎡

开发团队

投资商:江苏伟业建筑集团,开发商:西宁伟业房地产开发有限公司,建筑设计:上海霍普建筑设计事务所有限公司,景观设计:广东茏腾园林景观设计有限公司,物业公司:西宁伟业物业信息管理有限公司

经济指标

占地约3650亩,建筑面积450万㎡,分11期开发,前3期已售罄,当前在售第4期。第4期“锦园”建筑面积共42万㎡(其中商业14万㎡),绿化率约38%。

物业简介

项目位于西宁市城中区香格里拉大道8号,背临南山,典型的造城项目。规划有大型普通住宅和别墅住宅,自行配备有大量具有市政功能性质的配套,主要有星级酒店、甲级写字楼、英伦风情商业街、星级影院、儿童商业、时尚百货、餐饮等。整个项目为欧式建筑风格,不同分期风格略有差异,4期共规划有20栋高层住宅和一条商业内街,最大楼间距达90米,并计划引入大润发超市和18个班的双语幼儿园及27个班的标准小学。

房型概况

四期住宅为两梯三户,174㎡为四室两厅三卫四台,137㎡为三室两厅两卫四阳台,88㎡为两室两厅两卫双阳台。标准层高2.9-3.5米,6.4米挑高大堂。房型设计较好,和一线城市较接轨。

营销要点

一期2008年8月开盘,2010年7月交房。售楼部非常大气,有白宫式穹顶和大型水晶灯,以及LED大屏幕广告墙,但因使用多年故而稍显陈旧。四期9月1日开盘,前期已入住并可供参观,没有样板房,认筹期间交2万元抵3万元,同时享受“日进斗金”(截止8月31日前,每天优惠500元)。销售接待比较热情和专业。

项目点评

西宁首个上品质大型项目,当前区域已成熟,品牌已形成,加之产品较好,所以销售难度较小,但两三年后期随着优质项目的不断增多竞争将加强。

香格里拉实景

 

13、西宁国际购物中心(电话:0971-6140888)

物业属性

地下商业

平均价格

2.8-3.8万元/㎡

开发团队

开发商:青海明瑞房地产开发有限公

经济指标

总占地约45亩,地下建筑面积12万㎡,共4层,-4F全部为车库,建成后交还给政府,其它层由开发商运营。

物业简介

项目位于西宁市城西区五四大街新宁路口(新宁广场北侧),北与规划中2017年竣工的地铁站相贯通,为纯地下商业。业态规划有零售、餐饮、娱乐、体验、休闲、文化、康体等一体的SHOPPING MALL。有9个中庭,配9组手扶梯,另有多部直升梯。

房型概况

层高6.5-7米,铺位面积10-150,可连片购买,全部为零售。

营销要点

计划201310开盘,当前已认筹,50㎡以上交10万元定金,50㎡以上交20万元定金,优惠措施开盘公开。售楼部正在修建,目前在公司办公楼接待,接待人员较热情但不太专业。

项目点评

西宁最大的纯地下商业广场,周边比较成熟繁华,极具发展前景,客户众多,预计开盘后将热销。 

西宁国际购物中心沙盘

14、东方明珠(电话:0971-8165066)

物业属性

商住综合楼

平均价格

住宅7000元/㎡;商铺1F5.5万元/㎡,2F已出租,3F4万元/㎡,4F3.5万元/㎡,5F3万元/㎡。

开发团队

开发商:青海三新房地产开发有限公司,整合营销:知行策略

经济指标

总占地约14亩,建筑面积7.3万㎡,共580户,容积率7.8。

物业简介

项目位于西宁市城中区花园北路21号(大十字东北),两栋住宅塔楼辅加整体商业裙楼,住宅高30层,其中一栋为东西朝向,裙楼高5层,现代建筑风格,基本无绿化。

房型概况

住宅两梯六户设计,有65㎡一室一厅一卫无阳台,107㎡两室两厅一卫单阳台,120㎡三室两厅一卫单阳台,126㎡三室两厅两卫单阳台。通透性很差,有大量黑卫生间,居住舒适性差。商铺层高5.4米。

营销要点

2012年10月开盘,当前已售90%,特价房源96折优惠,一次性付款减300元/㎡。售楼部装修一般,接待人员很冷淡。

项目点评

地段非常好,有东西朝向,产品力极差,一俊遮百丑,销售情况仍较好。

15、中环首府(电话:0971-8219222)

物业属性

商住综合楼

平均价格

住宅7400元/㎡,商铺只租不售

开发团队

开发商:西宁凯达实业发展有限责任公司,建筑商:中天建设集团有限公司全国50强民营企业),全程营销:深圳新天际广告有限公司

经济指标

总占地约15.3亩,建筑面积8万㎡,容积率7.8,绿化率13%。

物业简介

项目位于西宁市城中区东大街41号(大十字商圈),两栋住宅塔楼辅整体商业裙楼,住宅高30层,裙楼高5层,现代建筑风格。

房型概况

住宅两梯六户设计,共17种户型,39-53一室户,80-101两室户,125-138三室户,138四室户。通透性很差,有大量黑卫生间,居住舒适性差。

营销要点

2011年11月19日开盘,当前已售90%,没优惠措施,售楼部很偏僻,接待人员较专业但态度一般。

项目点评

地段非常好,产品通风采光很差,但一俊遮百丑,销售情况仍很好。

(三)其它城区

16、恒大名都(电话:0971-520333)

物业属性

高层商品住宅

平均价格

5800元/㎡(精装修标准1500元/㎡)

开发团队

投资商:恒大地产集团,开发商:西宁恒大房地产开发有限公司,物业管理:金碧物业

经济指标

占地207亩,建筑面积34万㎡,水域面积共1.05万㎡,容积率2.5,绿化率35%。

物业简介

本项目为恒大集团在西宁的第一个项目,项目位于西宁市城北区柴搭木路(石油公司西侧),南边受丁香集团厂区所隔,没有直接临干道,较为凌乱且有一定污染,北边紧靠山坡,地段品质感比较差。西宁恒大名都为恒大典型模式的复制,但复制得比较失败,虽然采用了新古典主义建筑风格,但施工不够精细,虽然有大型水域,但湖景紧靠东边围墙,而围墙外为海湖名扬小区,湖西为大型会所(当前为售楼部)。小区内闲杂人员较多,物业管理明显跟不上。

房型概况

两梯两户186㎡四室三厅两卫双阳台,两梯三户中有168㎡四室两厅两卫双阳台,142和130㎡三室两厅两卫单阳台,所有户型基本南北通透。

营销要点

2011年11月13日开盘,预计2014111日交房。售楼中心为典型的恒大模式,有样板房实景展示,销售接待人员虽然较专业但却比较冷淡。一次性付款95折,目前已售约60%。

项目点评

地段稍偏,不临主干道,地段品质感很差,缺乏恒大品牌应有的精细(虽然为“名都系”产品,但不及“汉中恒大城”),但由于西宁项目大多粗糙,加之有较强的价格优势(估计与恒大重回一二线城市战略有关),所以销售形势仍较好。


西宁恒大名都鸟瞰图(与实际不符:东边为另一小区,北边紧靠山,四周不邻路)

西宁恒大名都实景图

17、海湖名扬(电话:0971-5227777)

物业属性

高层商品住宅

平均价格

住宅5500元/㎡,商铺(1F)2万元/㎡

开发团队

开发商:青海明扬房地产开发有限公司

经济指标

占地约25亩,建筑面积5万㎡,容积率约为3,绿化率约为35%。

物业简介

项目位于西宁市城北区柴搭木路138号(石油公司西侧,临近恒大名都),由5栋高层、1栋小高层和2栋多层组成,共700户;沿街商业为4层楼,商铺层高为5.4米。

房型概况

四室三厅两卫单阳台146元/㎡,三室两厅单卫单阳台123元/㎡,房型设计一般。

营销要点

2011年11月5日开盘,预计2012年年底交房。销楼部比较狭小凌乱,没有优惠,销售人员接待一般。

项目点评

销售速度较慢,品质感较低,毫无价格优惠(价格和旁边的恒大精装房接近),预计销售难度很大。

18、紫金佳苑(电话:0971-6270333)

物业属性

高层商品住宅

平均价格

4400元/㎡,车位12万元/个

开发团队

开发商:青海金来房地产开发有限公司

经济指标

占地约44亩,建筑面积14万㎡,容积率约为4.7,绿化率约35%,有20000㎡的地下车位。

物业简介

项目位于西宁市城北区生物科技产业园区经二路(青藏高原自然博物馆南侧),周边配套很不成熟,地块方正但被博物馆占去一角,现代建筑风格,品质较差,小区配有社区商业。

房型概况

两梯三户设计,90㎡为两室两厅一卫无阳台,94㎡为两室两厅一卫单阳台,138㎡为三室两厅一卫单阳台,户型设计较好。

营销要点

2011年8月16日开盘,已售约70%,优惠力度大,减6㎡作为优惠,付全款再打98折。售楼部较简陋,销售接待欠规范,销售人员无精打采。

项目点评

品质一般,地段不太成熟,配套气管,虽然价格优势较突出,但销售难度仍稍偏高。

19、紫恒帝景花苑(电话:0971-4725222)

物业属性

商品住宅

平均价格

4700元/㎡, 

开发团队

开发商:青海紫恒房地产开发有限公司,建筑设计:上海西邦建筑景观规划设计有限公司,园林设计:美国CN栖城国际,全程推广:明略钧策

经济指标

占地约240亩,建筑面积32万㎡,容积率约为2,绿化率约38%。

物业简介

项目位于西宁市城北区生物科技产业园区经二路,简欧建筑风格,多层和高层呈兵营式分布,周边配套不成熟,小区配有社区商业、幼儿园,高层住宅配有太阳能热水系统。楼间距为35米,机械式车位,约12万元/个,整个项目品质感不强。

房型概况

两梯三户设计,92㎡为两室两厅一卫单阳台,131㎡为三室两厅两卫单阳台,户型设计较好。

营销要点

2012年9月22日开盘,当前一次性付款单价优惠300元/㎡,按揭付款优惠180元/㎡。售楼部装修较气派,接待较专业。

项目点评

项目品质一般,周边欠未成熟,紧邻保障房社区,有少许价格优势,销售情况一般。

20、盛华景苑(电话:0971-5160111)

物业属性

商品住宅

平均价格

住宅4900元/㎡,商铺1F1.8元/㎡

开发团队

开发商:青海盛华房地产开发有限公司,建筑设计:中国建筑技术集团有限公司,全程代理:拓虎策划

经济指标

占地约15亩,建筑面积4万㎡,共372户,容积率约为4,绿化率极低。

物业简介

项目位于西宁市城北区宁大路天津路口,门前有两条平行的高架经过,噪音污染较大,由7栋小高层一字排开,地势略呈西高东低,现代建筑风格,品质感较低。

房型概况

两梯三户设计,100㎡为两室两厅一卫单阳台,112㎡为两室两厅一卫单阳台,141㎡为四室两厅两卫单阳台,户型设计较好。

营销要点

2011年4月1日开盘,当前销售约50%。一次性付款99折优惠。售楼部较简陋脏乱,接待很不专业。

项目点评

地段非常差,产品力也差,毫无价格优惠,销售会非常困难。

21、民惠城(电话:0971-5135222)

物业属性

高层商品住宅

平均价格

住宅6800元/㎡,商铺暂不销售

开发团队

开发商:青海民惠房地产开发有限公司(原西宁经济适用房开发建设有限公司),建筑设计:深圳机械建筑设计公司,物业管理:民惠物业

经济指标

占地约100亩,建筑面积40万㎡(其中商业占5万㎡),容积率约为6,绿化率约20%。

物业简介

项目位于西宁市城北区门源路12-20号,由6栋3梯8户的33层圆柱形大楼构成,现代风格,气派华贵。商业所引入主力店为1万㎡的华联超市,并计划引入酒吧、高档餐饮、健身馆等。

房型概况

50㎡为两室户单身公寓,100㎡以上全部为复式。123㎡为三室两厅两卫双阳台,125㎡为四室两厅两卫双阳台,户型设计非常紧凑,部分房间过于局促,有黑卫现象。

营销要点

2011年6月1日开盘,楼层价差为10元/㎡,一次性付清为97折,按揭为99折。售楼部空间较大,但没有沙盘展示,销售人员接待较正规。

项目点评

产品很另类,户型很紧凑,可能是为了满足青年群体,但有可能因过于个性化而使目标客户过少,客户会极端化,风险稍大,估计销售情况欠佳。

 

 

民惠城鸟瞰图           小复式房型图

22、紫金城(电话:0971-6286688)

物业属性

复合式商品住宅

平均价格

住宅5800元/㎡,商铺1F4.6万元/㎡,写字楼不租不售,租金未公布。

开发团队

开发商:青海中惠房地产实业有限公司(江苏背景),规划设计:上海林李土建工程咨询有限公司,整合推广:拓虎策划,全程营销:上海贺采

经济指标

占地约615亩,建筑面积130万㎡,容积率3.2,绿化率为38%,车位比为1:1。

物业简介

项目位于西宁市城东区南山东路66号,被南山东路和德令哈路十字分成大小不等的4块,十字东南角地块最大,约占40%,计划一期开发。

项目采用简洁的现代建筑风格,物业形态有普通公寓别墅酒店式公寓,但销售人员讲别墅由于审批不能通过故而有可能放弃,放弃后别墅区位将改为绿化(这种可能性极小)。

项目规划有20万㎡的中央园林景观和4000㎡的主题会所,拟建西宁最先进的体检中心和西宁首家室内恒温游泳池,此外还将建设国际双语幼儿园、风情餐饮一条街、购物广场、五星级酒店等。

房型概况

当前在售房源为两梯四户设计,房型为:99㎡为两室两厅一卫无阳台,106㎡为两室两厅一卫单阳台,109㎡为两室两厅一卫大阳台,143㎡为三室两厅两卫单阳台,144㎡为三室两厅两卫单阳台,房型设计较好。商铺为沿南山路街铺,层高5.8米。

营销要点

首批房源2011年9月16日开盘2013年年底交房,当前二期开盘不久,已推房源售出有40%。一次性付款96折优惠,按揭98折优惠。售楼部较大,装修较气派,沙盘积灰较厚,销售人员接待一般。

项目点评

东城区第一大盘,规范宏大,靠近中心城区,地段较好,产品有一定品质感,广告投放较少,缺乏大公司应有的品牌形象,销售情况较差。


紫金城鸟瞰图

23、泛泰依山郡(电话:0971-8456888)

物业属性

商品住宅

平均价格

住宅4900元/㎡,商铺1F2.5万元/㎡,2F2万元/㎡,1-2F2.1元/㎡

开发团队

投资商:北京众凯鸿投资集团,开发商:青海泛泰房地产开发有限公司,建筑设计:深圳市广泰建筑设计有限公司,物业管理:西宁博大物业管理有限公司,整合推广:拓虎策划

经济指标

占地约395亩,建筑面积80万㎡,容积率约为3,绿化率38%。

物业简介

项目位于西宁市城东区昆仑路49号,依山而建,南高北低,由于体量较大,小区被多条市政道路分隔。小区由高层、多层和花园洋房组成,共103栋,简欧建筑风格,其中高层为阿卡迪亚风格,品质感较强。

房型概况

两梯四户设计,72㎡两室两厅一卫单阳台,99㎡两室两厅一卫单阳台,117㎡三室两厅一卫无阳台,141㎡四室两厅两卫单阳台,户型一般。

营销要点

分5期开发,三期2012年11月开盘,现当所售为第3期,已售出45%。一次性付款98折优惠。售楼部较狭窄,接待较规范热情。

项目点评

城东大盘,品质一般,没特别亮点,销售情况一般。

24、长乐港湾(电话:0971-8116888)

物业属性

复合型商住宅

平均价格

住宅4700元/㎡

开发团队

开发商:青海福音房地产开发有限公司

经济指标

总占地约150亩,分两期开发,1期占地42亩建筑面积8.5万㎡,一期停车位200多个,二期建筑面积不详,总绿化率为36%。

物业简介

项目位于西宁市城东区昆仑路49号,规划有15栋34层的高层住宅和一个五星酒店。一期3栋为现代风格,二期为简欧风格,有4个绿化组团,其中3个由1条中央水景贯穿,较具品质感。

房型概况

两梯四户设计,119㎡为三室两厅两卫单阳台,132㎡为三室两厅两卫单阳台,142㎡为三室两厅两卫双阳台,145㎡为四室两厅两卫双阳台,户型设计较差,全为北客厅。

营销要点

2011年7月1日开盘,一次性付款92折优惠,按揭94折优惠。售楼部较简陋,接待较热情但欠规范。

项目点评

项目品质一般,唯一亮点是规划有五星级酒店,没人气,销售较差。

25、荣豪花园(电话:0971-8267777)

物业属性

高层商品住宅

平均价格

4900元/㎡

开发团队

开发商:青海明扬房地产开发有限公司

经济指标

总占地约39亩,建筑面积14万㎡,共1020户,容积率5.4,绿化率为44%,地下停车位690个。

物业简介

项目位于西宁市城东区昆仑,宝光加工厂西侧,地块方正,规划有7栋25-32层的高层住宅,简欧建筑风格,栋距较大,有一条中间景观轴和小水景,观景绿化较好。

房型概况

两梯四户设计,51㎡为一室一厅一卫无阳台,94㎡为两室两厅一卫单阳台,132㎡为三室两厅两卫单阳台,有小错层户型,户型设计较好。

营销要点

2011年11月5日开盘,一次性付款96折优惠,按揭98折优惠。售楼部装修一般,接待比较热情规范。

项目点评

地段较好,品质较好,有少许价格优势,人气较旺,销售情况较好。

26、港欧东方花园(电话:0971-8868111)

物业属性

高层商品住宅

平均价格

住宅4900元/㎡,商铺1F2万元/㎡

开发团队

开发商:青海西北房地产开发建设有限公司,规划设计:深圳市国际印象建筑设计有限公司,整合推广:广州新异

经济指标

占地约173亩,建筑面积55万㎡,容积率4.8,绿化率为35%,车位比为1:1。

物业简介

项目位于西宁市城东区湟中路189号,地块方正,南高北低,中偏东被康南路分为东西两块,规划有23栋高层住宅和1所有幼儿园,兵营式布局,简欧建筑风格,大门口有小广场,景观设计较好,较具品质感。

房型概况

有两梯四户和两梯三户两种设计,98㎡为两室两厅一卫无阳台,119㎡为三室两厅一卫单阳台,130㎡为三室两厅两卫单阳台,168㎡为四室两厅两卫单阳台,户型设计一般。

营销要点

开盘不久,已推房源售出有40%。一次性付款98折优惠,按揭无优惠。售楼部为临时租房,较局促,装修一般,接待一般。

项目点评

地段在城东区较好,且有一定的价格优势,销售情况较好。

27、和盛园(电话:0971-8061222)

物业属性

保障房小区(少量商品房)

平均价格

商品住宅4500元/㎡

开发团队

开发商:西宁房地产集团,全程代理:西宁华阳房地产咨询有限公司

经济指标

占地约370亩,建筑面积47万㎡,容积率1.9,共115栋,绿化率约为30%。

物业简介

项目位于西宁市城东区南山东路151,地块依山北低南高,以多层为主占据在中心,另有少量小高层和高层占据在四周。被道路分4个区块,区块内全为兵营式布置。以廉租房和经适房为绝对主力,商品房仅15%左右分布在高层和小高层中。现代风格,绿化较差,缺乏品质感。

房型概况

商品房为两梯四户设计,77㎡为两室两厅一卫一阳台,99㎡为两室两厅一卫无阳台,139㎡为三室两厅两卫单阳台,147㎡为三室两厅两卫单阳台,户型设计一般。

营销要点

无任何优惠措施,售楼部非常简陋,仅一名销售人员,接待方式如同政府部门。

项目点评

大型社区,配套较全,但产品较差,只适合改善性居住,由于以保障房为主,所以很不注重营销。

28、梨园片区公共租赁住房建设项目

物业属性

纯保障房小区

平均价格

不面向社会出售

开发团队

建设单位:西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司

经济指标

占地约187亩,建筑面积37万㎡(住宅29.4万㎡,商铺1.2万㎡,配套6万㎡),共5181套,容积率2.5,绿化率约为45%。

物业简介

项目位于西宁市城东区湟中路西南山路南,规划住宅49栋,主要以公共租赁住宅为主,其中配建廉租房400套,经适房400套,并配备有幼儿园、医疗卫生站、会所,建设工期为2011年至2014年。

房型概况

因不对外销售,不明。

营销要点

因不对外销售,不明。

项目点评

主要解决中低收入居住问题,品质很差,由政府分配。

 

四、市场调研结论

通过以上的调研,我们可以得出如下结论:

(一)总体态势

1、西宁经济发展平稳,房地产市场比较健康,当前供需两旺,未来两三年内仍将高速发展。

2、城中区、城西区、海湖新区是西宁房地产开发的一类地段,特别是城中区和城西区,属于有房不愁卖的中心区域;海湖新区由于代表着西宁房地产开发的水平故而深得许多人青睐,但未来竞争将加剧。

3、住宅、商铺和写字楼等各种物业形态发展较均衡,但随着房地产的开发的深入,住宅首先会出现饱和。

(二)住宅特点

1、户型配比

通过对全市28个楼盘信息的汇总,我们得出了如下的户型配比,其中4室户房型较一般城市明显偏多。

2、平均面积

由于一类地段代表着西宁房产开发的未来,通过对一类地段住宅项目进行调查,得出各户型的平均面积如下:


一室户

二室户

三室户

四室户

平均面积(㎡)

51.7

95.1

131.8

204.3

最大面积(㎡)

65(萨尔斯堡)

111(西城名邸)

214(萨尔斯堡)

290(萨尔斯堡)

最小面积(㎡)

39(中环首府)

79(萨尔斯堡)

117(盛达国际新城)

138(中环首府)

从总体上讲,西宁房型具有两个特点:一是四室户比例较高,二是面积普遍偏大。我们分析认为原因有三:一是西宁计划生育较松,父母与子女同住较多,家庭人口规模偏大;二是房价不太高,客户有购买大房型的消费能力;三是北方人粗犷的生活习惯所致,认为小户型住着局促。

3、销售价格

  说明:单位“元/㎡”。为统一统计口径,以上统计不含精装房和花园洋房;如果包含,当前最贵精装房为售价12000元/㎡的恒昌卢浮公馆,另外萨尔斯堡的花园洋房报价为7800元/㎡。


最高价

最低价

一类地段

7500元/㎡

香格里拉

5300元/㎡

湟家花园

二类地段

6800元/㎡

民惠城

4400元/㎡

紫金家苑

  (三)商铺特点

1、商铺类别

当前西宁商铺有两种类别:一是社区商铺,主要是小区大门口外沿马路的商铺,社区商铺几乎所有的小区都存在,单间的面积比较小,或多或少地会受到住宅楼柱网的影响,开发商不组织招商,一般直接销售;二是城市(商业)综合体中的商铺,商铺有完整的规划,体量较大,开发商会组织招商。商铺还有一种类别叫“专业市场”,这种类别当前在西宁较少。

2、商铺特点

西宁商铺以社区商铺为主力,但近年来城市(商业)综合体发展迅速。当前在售商铺中,一般都比较注重层高的加大,特别是一楼商铺,通常在5-6米,很少有3米左右住宅标准层高的商业,而且面积大小不一,这也导致了一些大面积商铺迟迟难以销售。

3、商铺价格


   说明:单位“万元/㎡”。为统一统计口径,以上统计只计算一层商铺。


最高价

最低价

一类地段

5.5万元/㎡

东方明珠

2.4万元/㎡

盛大国际新城

二类地段

4.6万元/㎡

紫金城

1.8万元/㎡

盛华景苑

(四)写字楼特点

当前西宁市写字楼供应量不是很大,主要集中在海湖新区,以销售为主,也有个别是出租的。业主主要是中小型的民营企业,国企、事业单位一般都有自己办公的场所。主力售价为1.5万元/㎡,如新华联广场和财富星光天地,但也有个别较高,如安泰华庭居然高达3.2万元/㎡(估计销售会困难)。主力面积一般较大,动辄数百平米,不太适合小微企业。

另外,当前西宁写字楼已开始注重品质,如财富星光天地已推出“5A级”的概念。未来,随着西宁万达广场写字楼的推出,西宁写字楼市场将会进一步发展,价格和品质都将得到进一步推高。

(五)补充说明

最后,将本报告涉及较少的几个带有规律性的问题做以补充说明:

1、车位

以地下车位为主,几乎没有地上一楼的室内车库,每个售价12-15万元。车位配比较高,大多为0.8-1。

2、地暖

西宁所有住宅均有暖气设备,当前普遍采用地辐热方式供暖(室内地面铺设暖气管道),热源从市政管道统一接入供暖。

3、按揭

住宅:首套首付3成,正常银行利率,可贷款30年;第二套首付6成,利率1.1倍,可贷款30年。

商铺:一般不能贷款,个别首付5-6成,正常银行利率。

 

 

二〇一四年

 

 

  

附注:西宁楼市之最

  通过了解“西宁楼市之最”,可以快速地、感性地了解整个楼市。

西宁楼市第一大盘:香格里拉

占在3650亩,分11期开发,这么大的项目在全国也不多见。当前在售4期,2008年动工开发,估计至少可开发到2020年。

西宁楼市第一豪宅:恒昌卢浮公馆

豪宅往往要用细节来展示:6.3米双层挑高入户大堂,3.15米层高,同层排水系统,智能指纹锁,三层真空断桥钛合金门窗,等等。

西宁楼市第一商业:万达商业广场

万达,中国商业地产第一品牌。西宁万达广场,其旗下第84个城市综合体项目,180米的超高建筑将作为地标震撼西宁。

西宁楼市最差名盘:西宁恒大名都

虽为“名都系”,但品质不如“城系”,中央湖泊东侧紧靠和另一小区的分界围墙,是否将东侧地卖掉撤离三四线城市不得而知。

4个楼盘均为外地开发商的作品,这也表明外地开发商已渐成西宁房地产市场的主角。