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上村推行居民公寓式住房建设项目可行性报告(草稿)

鹤峰社区居民委员会2019-05-28 20:17:09

关于在鹤峰上村推行居民公寓式住房建设项目的可行性报告

(草  稿)

前  言

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顺德区自1999年实行由城乡一体化向城市化战略转移以来,城市化水平得到了明显提升,但农村分散建设的问题并没有得到解决,农村中村民住宅用地量大且分散,特别是自2001年农村固化住宅用地政策的实施,进一步加剧了土地资源和用地指标的供需矛盾,造成了土地资源的浪费,没有充分发挥土地的利用效率和利用效益,为了有效集约节约使用我鹤峰上村辖区内存量不多的土地资源,同时,也为了进一步改善辖区内村民的居住环境,经研究,拟在鹤峰上村推行居民公寓建设项目,特作本报告如下。


第一部分、项目决策背景

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一、

根据上级政府最新下发的《关于加快解决固化宅基地历史遗留问题的通知》顺建函【2016】1613号的文件精神,结合上村的实际情况,拟统一规划建设公寓式村民住宅。

二、

鹤峰上村按照现有规划,上村大道旁约12617平方米地块可用于规划建设公寓式住房项目。由于固化宅基地面积与配套给集体的用地面积的配比比例需要由上级政府确认,因此以上所述面积为预估数,具体落实的土地面积以上级政府确定的土地规划面积为准。

三、

鹤峰上村目前居民的居住情况还是以分散的单家独户的方式为主,分散的住宅建设不但占用了大量的土地资源,同时因购地成本和建筑价格的高企,让普通收入家庭难以实现固化住宅建设,也无法有效形成封闭或半封闭的小区式管理,有必要通过建设较为集中的住宅小区,改善全体居民的居住环境。

四、

农村固化住宅用地政策自实施以来,已有15年之久,过程中很多镇街当年确定为享有固化宅基地用地指标的人员已得到土地落实,但上村的固化资格人由于各种历史原因,至今仍未有一宗能兑现资格,加上同一社区的另一个股份社——豸浦股份社,通过利用居民公寓建设项目,不但解决了固化宅基地人员用地指标问题,而且有效改善村民的居住环境和质量,更为集体带来了不可估量的综合竞争实力。同时,豸浦股份社公寓项目试点的成功,已总结出一套成熟的操作经验供我村使用,所以上村的固化资格人和股东对上村公寓项目的实施有足够的信心。以上各种刺激因素,让上村的固化资格人和股东有强烈的欲望推行村民公寓项目。

五、

鉴于上述情况,如果规划用地继续采取单个安置的方式分配宅基地,会导致土地利用的继续分散,不能充分发挥土地的利用效率和利用效益,无法有效改善居民的居住环境,也无法让政府的政策惠及大众。而且,目前政府已明确不再对单家独户式的住宅用地进行审批。因此,根据上级政府的相关政策,从集约、节约使用土地,有效提高土地利用效率,进一步改善村居环境的角度出发,通过采取建设高层居民公寓的方式,以集约使用土地的方式达到节约土地的目的,同时,可以将节约的土地以市场化运作的方式获取收益,从而实现土地的有效利用以及土地利用效益的最大化,而且,集中建设的居民公寓便于采取先进的物业管理,能够有效改善居民居住环境,使全体居民受惠,因此在鹤峰上村推行居民公寓式住房是必要的,也是可行的。



第二部分、项目规划

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推行居民公寓式住房建设项目以固化宅基地人员自愿参加为原则,项目实施要充分尊重、体现固化宅基地人员中多数人的意见(以五分之四为基准),同时,要兼顾全体股东和集体利益。

居民公寓式住房建设项目的选址拟定在上村大道旁约12617平方米地块。根据上级政府的总体规划要求,上村大道旁约12617平方米地块和上村牌坊附近约4823平方米地块在本次项目实施中可作整体规划使用,总规划面积为17440平方米,其中,(一)上村大道旁约12617平方米地块可用于居民公寓式住房建设项目;(二)通过本次集约用地所节约的土地和指标,即上村牌坊附近约4823平方米土地,可得以落实,并于日后根据市场发展形势,采用合适的方式(如土地招拍挂或自主开发或合作开发等方式)壮大集体经济,提高集体收入,让全体股民受益。

居民公寓式住房由鹤峰上村股份合作经济社或其辖下的附属公司组织兴建,建成后的居民公寓以成本价配售给固化宅基地人员和符合条件的股民。


第三部分、居民公寓建设项目的具体实施

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一、土地来源

(一)居民公寓建设项目位于上村大道旁约12617平方米地块,是利用已规划的固化住宅区土地建设居民公寓,符合规划要求,该部分土地全部用于居民公寓的建设。

(二)建设项目占用土地按协议价向集体支付土地价款。

(三)落实给上村股份社日后可用于市场化运作的有指标的土地,是因实施本项目而节约的约4823平方米土地(上村牌坊附近地块,具体位置根据规划确定),符合有关用地指标使用及土地政策。

二、项目建设的资金来源

项目建设的资金来源由以下部分构成:

(一)居民公寓的配售款(预估购房款的30%--40%);

(二)鹤峰居委会(或鹤峰上村股份合作经济社)作为建设方对建设项目的出资,鹤峰居委会(或鹤峰上村股份合作经济社)的项目出资成本可通过居民公寓的出售及取得居民公寓相应物业(首层商铺)的方式收回。

(三)银行的贷款。

三、建设项目设计规划

(一)按照规划要求,用于建设居民公寓地块的容积率为3.0(最终以政府审批为准),设计建设的居民公寓约为二十五层(带电梯)的高层住宅,户型包括约90平方米、约120平方米、约150平方米、约180平方米四种户型(以上户型面积指建筑面积概数),建基面积约为3357平方米,总建筑面积约为44277平方米(含公摊建筑面积),公共配套场地设施(如园林绿化、道路、停车场等)用地约9260平方米,总用地面积约为12617 M2。

(二)居民公寓首层建为商铺(预计可建为商铺的面积约1941平方米),由集体返购,作为集体保障性物业对外出租(出售)。居民公寓安装电梯6台(规划建设的住宅为2幢,按照每幢住宅配置3台电梯的标准计算,共需电梯6台)。

(三)居民公寓配置摩托车停车位和汽车停车位。住户购买住宅的,可免费使用摩托车位。小区配套的室内汽车停车位,以成本价公开配售给有购买意愿的业主,室内汽车停车位预计售价为80000元/个,所得收益用以抵扣建设成本。由于室内停车位建设成本高昂,为保证室内停车位既能满足用户需求,又不会因数量过多而积压集体资金,将采用报名并预付购买款项的模式,进行定制开发。


四、物业管理

居民公寓建成后,可聘请物业管理公司实施封闭式物业管理,对小区内的配套公共设施设备和公共场地进行维修、养护、管理,维护公共场地及相关区域内的环境卫生、绿化,维护小区内的人员、车辆的秩序。预计物业管理费约为2元/平方米/月(以建筑面积计算,含公摊水电费、绿化维护等)。


第四部分、居民公寓建设项目实施的相关经济指标估算

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一、公寓建设项目成本估算

(一)土地价款

建设居民公寓所需土地按协议价约520元/平方米向股份社购买,建设项目应支付的土地价款为6560840元。

备注:以上价格为集体提供项目地块的纯收益,因建设居民公寓项目产生的有关该地块的税费(农用地转用和出让等)应计入项目成本。

(二)基建成本(含基础建筑、装修、卫浴、厨柜及厨柜电器、给排水、消防、防雷、道路及下水道工程等项目):

按照约2170元/平方米的基建成本计算,居民公寓的总建筑面积约为44277平方米,基建成本总计约为96081090元

(三)配套建设成本:

(1)设计费:2500000元(按建设成本2.5%估算),

(2)监理费用:1500000元(按建设成本1.5%估算),

(3)报建费:2213850元(按总建筑面积单价50元/平方米估算),

(4)审图费:150000元,

(5)中介服务费:1000000元(按建设成本1%估算,含编制预算、招标代表、编制结算),

(6)环保验收费:60000元,

(7)验桩费:100000元,

(8)小区绿化工程预算费用:1848000元,

(9)配电工程预算费用:2156000元,

(10)有线电视光纤工程预算费用: 462000元(按1500元/户估算),

(11)管道煤气工程预算费用: 1540000元(按5000元/户估算),

(12)自来水管安装费:120000元,

(13)可视监控系统: 308000元(按1000元/户估算),

(14)楼宇电梯及安装预算费用:2100000元,(按350000元/台,共6台估算),

合计配套建设成本为:16057850元。

(四)建设项目税费

建设项目涉及土地及房产交易税费预算费用包括①土地出让金约230元/平方米,项目用地约12617平方米,合共约2901910元;②交易综合税费(含农用地转用税费)约260元/平方米,项目总建筑面积约44277平方米,合共约11512020元。(注:本条所列土地出让金和交易综合税费为初步估算,如在实际执行过程中有政策变动或涉及其他应缴税费的,应以实际计征的税费为准)

合计建设项目交易税费:14413930元。

(五)银行贷款。由于项目建设过程中的资金需求而向银行申请的贷款,所产生的利息计入建设总成本。(具体数字以实际产生为准)

(六)物业管理费

因居民公寓建成后实行物业管理,住户应按其所购房屋建筑面积计算缴纳物业管理费,以维持物业管理开支。预计物业管理费约为2元/平方米/月(以建筑面积计算,含公摊水电费、绿化维护等)。

(七)公共维修费用

居民公寓建成后,居民公寓的共用部位、共用设施设备的维修费用由住户共同承担。公共维修费用的筹集可采用以下方式:

1、由于维修资金的法定收取标准为购房款的1%,且当维修资金的余额低于初缴额的30%时,业主应当续筹维修资金。

2、目前维修资金的分摊原则是由相关业主按其所购房屋建筑面积按比例承担公共维修费用,其计算方式为每户应承担的公共维修费用=公共维修费用摊分系数×公共维修费用。公共维修费用摊分系数=单元建筑面积÷应分摊单元建筑面积总和。

备注:以上(一)、(二)、(三)、(四)项费用合计项目建设成本约:133113710元,但未含银行贷款利息和其他一些未可预见的费用。各项工程按照上级政府有关规定采取邀请招标方式确定有关工程的施工单位,实际成本根据中标施工单位的报价以及根据施工完成后的实际工程结算价为准。



第五部分、项目实施总体效益分析

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一、固化宅基地人员和符合资格的股东

能够以住宅建筑面积单价约3200元/平方米的价格(注:该价格为预估,最终以实际建设成本计算)购置高层住宅,有电梯及小区配套,带基本装修(含所有公共面积),并且有国土土地房产证,与现时均安的楼市房价对比(都市经典二期毛坯房建筑面积售价约10000元/平方米),住房购置成本不高,以约90平方米、约120平方米、约150平方米、约180平方米四种建筑面积户型为例计算,其预计购置成本分别为288000元、384000元、480000元、576000元,加上房产证已办理出让手续,可到银行办理按揭贷款(社会信用未达标准的除外),有效缓解资金压力。

二、集体

集体利益

1、地块收入(土地使用补偿款):

居民公寓建设项目地价:约 6560840 元(520元/平方米×12617平方米);

2、商业面积收益(作价):

集体以成本价购买公寓项目的商业面积部分,作为集体的资产,并作长远收益。

3、上村牌坊附近留用地块土地收益:

通过本项目,集体节约的约4823平方米的留用地块,可于日后以合适的方式(如公开招拍挂、自主开发或合作开发等)进行开发,为集体的后续发展储备力量。

三、集体支出

1、地块支出

集体需提供上村大道旁约12617平方米地块供本项目使用。

2、返购项目商业面积支出

集体以成本价约3200元/平方米返购项目商业面积约1941平方米,共需价款约6211200元。(具体以实际成交为准)


第六部分、项目启动

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实施居民公寓建设项目及市场化运作的组织由上村股份合作经济社或其辖下的附属公司牵头组织,项目的启动包括以下步骤:

一、项目实施前举行充分的可行性论证。

二、居民公寓建设项目实施所需的资金以建设项目的配售款为主,项目实施的前期启动资金可考虑采取以下途径筹集:

(一)购房者的预付款(预估购房款的30%-40%)。

(二)鹤峰居委会(或上村股份合作经济社)作为建设方对建设项目的出资,鹤峰居委会(或上村股份合作经济社)的项目出资成本可通过居民公寓的配售方式收回。

(三)银行的项目贷款。


第七部分、居民公寓的分配和申购

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一、居民公寓给予一个固化资格人配置约90平方米住宅建筑面积的购买资格。(1)购买资格不足的情况:如固化资格人要购买建筑面积约150平方米或更大户型时,由于其购买资格不足,可向其他有购买资格的股东申请有偿使用该资格。(2)购买资格剩余的情况:如固化资格人要购买建筑面积约90平方米户型时,则其作为符合条件股东的约30平方米住宅建筑面积购买资格,可①有偿将剩余购买资格给其他股东使用;②由股份社以固定价格回收(具体回收价经表决确定)。居民公寓的销售价格根据建设成本(含土地和建设成本及相关费用)确定。

二、居民公寓的建设由上村股份合作经济社或其辖下的附属公司组织建设,公寓首层商铺由集体出资购买,作为集体资产由集体长期使用、收益。

三、申购居民公寓的固化宅基地人员必须签订放弃宅基地的书面协议,才能申购居民公寓住宅。

四、居民公寓同时配售予本村符合条件的股民,配售方案如下:

凡符合购买条件的股东(购买条件为:截止至本报告交股东表决之日,户籍在鹤峰的,健在的上村原始股东),每位配置约30平方米住宅建筑面积的购买资格。(1)购买资格不足的情况:如股东持有4个符合条件的购买资格,每个资格可购买约30平方米住宅建筑面积,则可购买住宅建筑面积约120平方米户型的公寓房,但若要购买建筑面积约120平方米以上户型时,由于购买资格不足,可向其他有购买资格的股东申请有偿使用该资格。(2)购买资格剩余的情况,如股东持有4个符合条件的购买资格,每个资格可购买约30平方米住宅建筑面积,则可购买住宅建筑面积约120平方米户型的公寓房,但若购买住宅建筑面积约90平方米户型时,由于购买资格剩余,可①有偿将剩余购买资格转让给其他股东使用;②由股份社以固定价格回收(具体回收价经表决确定)。居民公寓的销售价格根据建设成本(含土地和建设成本及相关费用)确定。

公寓房按上述方案配售后再有富余的,具体再制定方案由股东代表表决决定。

五、居民所购置的公寓住房首次房产登记必须符合登记条件为:固化资格人本人或截止至本报告交股东表决之日,户籍在鹤峰的,健在的上村原始股东,购置后的产权流转按现时的法律法规执行。

六、居民申购房屋时,应事先提出其需要申购房屋的面积(户型),并必须准备等额的购买资格,如申请同一户型的申购人数量超过实际户型数量的,则按照抽签方式确定申购资格,没有获得申购资格确认的申购人可以另外申请其他户型。房屋的具体楼层及具体方位朝向申购人不得选择,具体楼层及具体方位朝向,由所有申购同一户型的住户采取抽签方式确定。

七、通过以上方式确定申购人申购房屋的具体位置后,允许申购人之间自行调换各自房屋,因房屋调换产生的价差找补及其他相关责任由房屋调换人自行承担。房屋调换必须在当地房产部门对房屋确权前完成。

八、居民公寓建设项目获得批准后,已获批固化宅基地购买资格但尚未实际购买宅基地的居民应在规定的申购期限内签署申购居民公寓住房的申购确认文件,如在规定的申购期限内未签署申购确认文件的,视为放弃申购权利,集体赋予其约90平方米住宅面积的购买资格不能在本次项目中行使。申购期限由上村股份合作经济社在项目获批后另行确定。


第八部分、说明

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一、本报告所列建设项目中的相关数据为大致初略估算,具体数据应以专业机构及上级主管部门在项目实际实施过程中所确认的数据为准。

二、建设居民公寓占用的上村大道旁土地其土地性质为出让国有土地,本报告所述的居民公寓建设项目包括土地功能性质的转变以及因此产生的费用。

三、通过建设居民公寓节约出来的土地(上村牌坊附近土地),若实行市场化运作需要向区、镇申请办理土地功能性质转变为国有商住用地并交由专业部门办理招拍挂手续,具体项目的实施应以上级有关部门的正式批复为准,同时,还必须考虑到项目实施需要支付的相关必要费用。

四、本报告所述相关土地面积根据现有图纸估算,具体土地面积的落实(特别是配套给集体的土地指标部分)应以上级部门的正式批复为准。

五、本报告所述的项目实施因涉及到获批固化宅基地人员的指标使用,同时也属于集体重大事务,需要报请上级政府部门审批及交由获批固化宅基地人员及本集体有表决权的股东表决,具体执行程序是:

本报告所述项目先由股东代表审议,再提交给获批固化宅基地人员征求意见,经获批固化宅基地人员五分之四以上(含本数)确认同意参加本报告所述项目的,则将本报告交由有表决权的股东表决,经股东三分之二以上(含本数)表决同意本报告所述项目的,再报请上级政府审批,经上级政府部门审批同意后,则本报告所述项目正式生效执行。在表决过程中确认不同意本报告所述项目的获批固化宅基地人员,集体赋予其约90平方米住宅面积的购买资格不能在本报告所述项目中使用。

六、本项目所有的相关程序通过启动后,由固化资格人员选出代表参与设计方案制定、项目投标监督、质量监督、工程验收和工程结算等工作的进行。



第九部分、效益分析 

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居民公寓建设项目的实施体现了土地资源的集约、节约使用的高效原则,可节约大量的宅基地并将其作为集体有效资源,壮大集体经济,为个人和集体均创造了高额的效益。具体体现在:

一、经初略估算,参与本项目的人员购置居民公寓的价格大约为每平方米3200元(按住宅建筑面积计算),购买的是高层小区带电梯带装修的住房,其购置成本远远低于市场价。

二、集体通过建设项目实施取得居民公寓首层商铺并将其实施相应的商业运作,将为集体创造长期的收益。通过集约用地节约下来的土地(上村牌坊附近地块),将作为集体留用的商住用地储备,可以为集体带来长期的土地预期增值效益,通过项目实施获取的土地纯收益除可用于集体股民分配外,还为集体下一步的经济发展争取到充足的发展资金,为集体经济的长期可持续发展创造了有利条件。这些通过项目实施所产生的收益将由集体全体股民享有。

三、通过建设较大规模的住宅小区(居民公寓)和市场化引入投资项目,可以进一步增强鹤峰辖区的商业氛围,对本居的进一步商业开发及未来中心区域的定位发展产生良好的催化作用。

综上所述,鹤峰上村居民公寓建设项目是可行的,也是必须的。

鹤峰居民委员会

上村股份合作经济社

鹤峰社区居民委员会

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