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【同致诚市场分析】布吉片区商业市场分析报告(二)

深圳同致诚评估2019-11-07 10:13:41



市场调查现状


布吉商业分区

布吉片区商业较成熟,大型商业较少,商业是以住宅裙楼商业为主,经营业态以生活配套为主,档次相对一般,根据商业经营档次、人文环境、商业集聚度的不同,可沿布龙路和龙岗大道将布吉片区的商业分为东区、南区、西区和北区。从商业档次来看,南区最好;从商业聚集度来看,西区最好;从人文环境来看,北区最好;东区整体一般。

布吉商圈分布图



商圈分析
1
东区商圈

东区商圈是由龙岗大道、布龙路、丹平快速围合而成。东区商圈商业主要呈点状分布,其由北至南依次为英郡年华、桂芳园、富源居、御南苑、阳光雅苑、和通花园、南景豪苑、颂雅苑、祥云苑、万科公园里9个住宅楼盘裙楼商业。其中以桂芳园社区商业体量最大。从整体来看,东区商业项目主要集中在餐饮、便利店、地产公司、药房等数个项目,大多为低利润生活配套产业,周边有幼儿园、小学、宾馆、银行、人人乐购物广场、超市、医院、樟树布公园、大芬油画村等基本生活配套,配套设施齐全;近地铁龙岗线“大芬”站、“丹竹头”站,交通便捷。

根据《深圳市城市总体规划》、《深圳市龙岗 101-02号片区[丹竹头地区]法定图则》等规划文件可知:

本片区的发展目标是:促进产业升级和改造,完善居住配套,保护生态环境并控制城市建设的无序蔓延,将该片区建设为融高科技产业、高品质生活和优越生态环境为一体的城市地区。

本片区的主导功能是:深圳市以家电、电子为主导产业的产业集聚基地,布吉中心区的生活配套服务区。

小结:

1、商业呈点状分布,主要小区有英郡年华、桂芳园、富源居、御南苑、阳光雅苑、和通花园、南景豪苑、颂雅苑、祥云苑、万科公园里。

2、经营业态主要以餐饮、便利店、地产公司、药房为主。例如桂芳园小区主要以餐饮、地产公司为主;祥云苑主要以餐饮、便利店为主;阳光雅苑主要以便利店、药房为主。

3、商业氛围最好的是桂芳园小区,英郡年华小区相对较差。桂芳园小区临中翠路商业好,地理位置好,经营档次较高,商业集聚度较高;英郡年华商业主要为小区内街铺和小区内铺,临路位置差,档次一般,商业集聚度较差。

4、根据市场调查:

1)英郡年华商业类型为小区内街铺和小区内铺;

2)富源居、御南苑、阳光雅苑3个小区建成年代较久远,租金水平较低,月租金水平在100-140元/平方米,横向租金由西向东递增,纵向租金分别由北、南向中间递增;

3)和通花园、南景豪苑、颂雅苑、祥云苑4个小区较新,临中翠路商业氛围较好,租金水平较高,月租金水平在200-250元/平方米,临布沙路街铺商业档次一般,租金水平适中,月租金水平在150-200元/平方米,租金水平差异不大;

4)桂芳园小区临中翠路商业好,位置好,经营档次较高,租金水平较高,月租金水平在200-250元/平方米,租金水平差异不大;

5)万科公园里建成年代新,商业部分空置招商中,租金水平较高,月租金水平在180-250元/平方米,租金水平差异不大。


2
南区商圈

南区商圈是由龙岗大道、布沙路、布吉路、布心路和丹平快速围合而成。南部商圈主要呈面状分布,主要以信义住宅区、可园住宅区和万科红住宅区覆盖裙楼商业。信义、可园、万科红社区较大,商业体量较大。从整体来看,南部商圈商业项目在餐饮、便利店、地产公司、药房、培训等数个项目,大多为生活配套产业,周边有幼儿园、小学、外国语学校、宾馆、银行、大红袍布吉商业广场、超市、医院、东晓公园、求水山公园等基本生活配套,配套设施齐全;近地铁龙岗线“百鸽笼”站,交通便捷。

小结:

1、商业呈面状分布,主要以信义住宅区、可园住宅区和万科红住宅区覆盖裙楼商业。

2、经营业态主要以餐饮、便利店、地产公司、药房、培训为主。例如可园住宅区主要以餐饮、药房、便利店为主;万科红住宅区主要以餐饮、地产公司为主;信义住宅区主要以餐饮、便利店、地产公司、培训为主。

3、商业氛围最好的是信义住宅区,最差的是万科红住宅区。信义住宅区临路位置较好,主要临生活主干道,分别有临荣华路、罗岗路和百鸽路,经营档次较高,商业集聚度高;万科红住宅区临路位置一般,临锦龙路和支路,目前临支路商业空置中,商业集聚度一般。

4、根据市场调查,信义住宅区商业氛围最好,可园住宅区较好,万科红住宅区相对一般。

1)可园住宅区共有七期,商业临路位置一般,主要临小路,分别有临兴龙路、湖西路、湖中路和育苗路商铺,商业档次一般,租金水平根据临路位置不同差异较大,其中临兴龙路街铺商业最好,租金水平最高,月租金水平在220-250元/平方米;临湖西路街铺商业次之,月租金水平在100-150元/平方米;育苗路和湖中路街铺商业月租金水平在100元/平方米左右;

2}万科红住宅区共有四期,商业临路位置较好,临生活主干道,且近地铁龙岗线“百鸽笼”站,临街商铺临锦龙路和支路,目前临支路商业空置中,市场放盘出售,临锦龙路街铺部分出租,部分空置出售,放盘单价10万元/平方米左右,月租金200元/平方米左右,目前整体经营现状一般,大部分空置,横向租金水平由东向西递增,纵向租金水平由南向北递增;

3)信义住宅区体量较大,商业临路位置较好,主要临生活主干道,分别有临荣华路、罗岗路和百鸽路商铺,商业档次较好,租金水平较高,租金水平差异不太大,月租金水平在200-280元/平方米,租金水平由南向北递增。


3
西部商圈

西部商圈是由龙岗大道、布沙路、清平高速围合而成。西部商圈主要呈线状分布,商业主要是以沿吉华路的德兴城住宅裙楼商业为主,商业体量最大。从整体来看,西区商业项目主要集中在家电维修、家居建材、五金店、杂货店、服装店、便利店等数个项目,大多为基本生活配套产业,周边有幼儿园、小学、中学、酒店、银行、华润万家、德兴城购物中心、医院等基本生活配套,配套设施齐全;近地铁龙岗线“下水径”站、 “长龙”站,交通便捷。

1)根据《深圳市城市总体规划》、《深圳市龙岗101-08&T1号片区[水径地区]法定图则》等规划文件可知:

本片区的发展目标是:以轨道环中线为依托,交通方式多样便利、配套设施完善集约、空间丰富、景观优美的综合性城区。   

本片区的主导功能是:服务于布吉西部地区及罗湖地区,以生活居住为主、兼有部分产业功能的配套居住区。   

2)根据《深圳市城市总体规划》、《深圳市龙岗101-07号片区[布吉老街地区]法定图则》等规划文件可知:

本片区的发展目标是:依托现状基础设施以及轨道交通站点的建设,强化商贸服务功能,建设成与罗湖商贸中心、龙城商贸中心、龙华商贸中心相等级的区域性中心商贸区。

本片区的功能定位是:深圳市重要的客运交通枢纽,集商贸、娱乐、办公、居住于一体的功能相对完善的城市地区。

小结:

1、商业呈线状分布,主要以沿吉华路而建成的德兴城小区为主。

2、经营业态主要以家电维修、家居建材、五金店、杂货店、服装店、便利店为主。例如德兴城1-6栋商业主要以家电维修、家居建材、五金店为主;德兴城7栋商业主要以杂货店、家居建材、五金店为主;德兴城8栋、9栋、10栋、11栋商业主要以杂货店和服饰鞋帽为主;德兴城12栋、13栋、14栋、15栋商业主要以餐饮、银行、便利店、服饰鞋帽为主。

3、商业氛围最好的是德兴城12栋、13栋、14栋、15栋,最差的是德兴城17栋、18栋、19栋。德兴城12栋、13栋、14栋、15栋临中兴路,临路位置好,且近地铁环中线“长龙” 站,经营档次较高,商业集聚度较高;德兴城17栋、18栋、19栋临长青路,临路位置差,档次一般,商业集聚度较差。

4、根据市场调查,德兴城共有1栋-19栋,临街商业主要沿吉华路、中兴路和长青路分布。

1)德兴城1-6栋临吉华路裙楼商业经营档次一般,商业氛围一般,租金水平一般,月租金水平在140-200元/平方米,租金由北向南递增;

2)德兴城7栋临吉华路裙楼商业地段较好,月租金水平在200-250元/平方米,租金由北向南递增;

3)德兴城8栋、9栋、10栋、11栋临吉华路商铺商业氛围较好,租金水平较高,根据商铺的位置、面积等因素的不同,8栋月租金水平在200-250元/平方米,9栋月租金水平在250-350元/平方米,10栋、11栋月租金水平在400-550元/平方米,租金由北向南递增;

4)德兴城12栋、13栋、14栋、15栋临中兴路商铺商业氛围好,租金水平高,根据商铺的位置、面积等因素的不同,12栋、13栋、14栋、15栋月租金水平在500-600元/平方米,租金水平差异不大;

5)德兴城17栋、18栋、19栋临长青路街铺临路位置一般,商业氛围一般,租金水平一般,月租金水平在100元/平方米左右,租金由西向东递减。



4
北部商铺

北部商圈是由龙岗大道、布龙路、丹平快速、水观高速围合而成。北部商圈商业较为零散,商业较少,且以住宅裙楼商业为主,其由东至西依次为丽湖花园、茵悦之生花园、中海怡翠山庄、左庭右院、中城康桥花园5个住宅楼盘裙楼商业。其中丽湖花园、茵悦之生花园、中海怡翠山庄均以小区内商业为主,左庭右院、中城康桥花园均为临街商业。从整体来看,北部商圈商业项目主要集中在餐饮、便利店、地产公司、零售等数个项目,大多为低利润生活配套产业,周边有幼儿园、小学、高中、酒店、银行、华润万家、超市、医院、石芽岭信义体育公园、图书馆等基本生活配套,配套设施较齐全;近地铁龙岗线“大芬”站、 “丹竹头”站,交通便捷。

根据《深圳市城市总体规划》、《深圳市龙岗101-01号片区[三联地区]法定图则》等规划文件可知:

本片区的发展目标是:建设充满活力、具有现代气息、配套设施完善、环境优美的和谐社区。

本片区的主导功能是:布吉片区的重要组成部分之一,将重点打造成为以生活居住为主、兼有产业功能的城市综合区。

本片区的发展策略是:保留现状片区立足完善路网体系,完善社区基础型公共设施;城市更新单元重点完善地区功能结构,落实医院、学校等公共服务设施。

小结:

1、商业呈点状分布,主要小区有丽湖花园、茵悦之生花园、中海怡翠山庄、左庭右院、中城康桥花园。

2、经营业态主要以餐饮、便利店、地产公司、零售为主。例如茵悦之生花园商业主要以餐饮、便利店为主;中城康桥花园商业主要以餐饮、肉菜市场、零售为主;中海怡翠山庄商业主要以餐饮、便利店、地产公司为主。

3、商业氛围最好的是左庭右院,最差的是丽湖花园。左庭右院临红棉路、宝西路,临路位置较好,商业集聚度较高;丽湖花园大部分为小区内商业,临路位置差,档次一般,商业集聚度较差。

4、根据市场调查:

 1)丽湖花园、茵悦之生花园、中海怡翠山庄均以小区内商业为主,根据物业建成年代、商铺的使用率、商铺位置、经营业态的不同,租金水平不同,小区内商业月租金水平在65-100元/平方米,售价在22,000-30,000元/平方米左右,租金水平差异不大;

2)左庭右院商业临路位置较好,商业氛围较好,租金水平较好,临红棉路月租金水平在150-180元/平方米,售价在35,000-42,000元/平方米左右,临宝西路月租金水平在100-140元/平方米,售价在30,000-35,000元/平方米左右,横向租金由西向东递增,纵向租金水平由北向南递增;

4)中城康桥花园商业临路位置一般,商业氛围一般,租金水平一般,临红棉路月租金水平在150元/平方米,售价在35,000元/平方米左右,临龙岗大道月租金水平在60-80元/平方米,售价在25,000-30,000元/平方米左右,横向租金由西向东递增,纵向租金水平由南向北递增。


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