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数据已无意义!当下置业,请先把官方报告撕碎!

米宅米宅2019-12-01 13:17:54

△此音频大小为12.2MB


前两天有个会员咨询我一个问题——



当下的市场,数据已无意义,不具备任何的参考价值!



1


深圳房价19连跌!眼已瞎!


这是5月份,深圳公布的数据。


看到这个标题,我一度怀疑了自己眼睛。我清楚地知道深圳的市场不算很火爆,但是不至于冷到这种暴跌的程度。


打开链接,就能看到这个呈断崖式下跌的图片——


——图片来源于网络


仔细一看里面的数据,这特么不对啊!


2016年10月均价55611;2018年3月均价54185。


19个月,深圳跌幅“高达”992元,“高达” 1.7%!


原来这张图的统计起始点在54100,不足1000元的价格变动,就这样在这张图上出现了断崖式的下跌。


就冲着张图,我给小编打满分,能把文字游戏和数据游戏玩儿成这样,他值得骄傲!



2


把《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》扔进垃圾桶!


在我刚入行做市场分析时,也很容易把这份绝对官方的数据报告作为依据。


70城的指数上升了,那就意味着市场上行,70城的指数下跌了,那就意味着市场下行。


之后,被主管领导骂了无数次“傻X”之后,我已经把这玩意儿彻底扔进了废纸篓。


首先,这个70城的名单里加入了N多莫名其妙的城市,把综合指数拉低。


比如其中加入了赣州、九江、遵义、南充,这些城市别说没去过了,很多人估计连听都没听过,但是有了他们的加入,综合数据就会看起来很漂亮。


当然,这些城市一直都在,这种现象也一直都有。


但是,从去年开始,新的变数又出现了,让数据更加失真。


其次,限价压头,备案价被人为拉低。


现在绝大多数的热点城市都严格执行限价,为了让综合价格看起来好看,出现了两种操作模式。


一种是备案价控制,直接在备案阶段就把网签价格卡死。你价格过高,对不起,不能备案。


比如中山。整个城市绝大多数的项目备案价都在9000-12000之间,然而实际的销售价格基本都在15000-17000。


高出这五六千怎么办?双合同呗!


于是中山的绝大多数项目在备案价格之上,都捆绑着3000-5000不等的装修合同。


第二种是备案流量控制,网签备案配额制。


上来先把本月的安全均价确定,之后低价项目先网签,高价项目根据具体的情况再网签,一旦均价突破安全线,所有的高价项目停止网签,甚至停止发放预售证。


有的城市能把网签拖半年,甚至一年之久。比如,河南开封的网签要后延5个月,广东中山的网签甚至要拖到半年后。


这样一放一卡之后,价格数据的表现就看起来很安全很平稳。


最后,如果还控不住,那就只能上终极杀招,把远郊县城的房价加进来!


中部的一个省会,在去年之前,统计均价都始终在1万3左右。但是在今年,统计均价突然从1万3滑落至1万上下。


3000元的价格跌幅突然出现!


奇怪的是,真实的市场并没有出现大幅的跳水降价,市场萎缩。反而是一片欣欣向荣,半数的项目价格还有小幅上涨。


仔细研究了统计口径之后,我发现,这个省会原来是把一个距离主城区50公里外的远郊县城/行政区纳入了统计数据中。


而这个远郊区域一直都是这个省会价格最低的区域,把它纳入进去之后,整体的均价立即出现了缩水。价格再次回归到安全区间,一切平衡了!


中国房价正在进入超级鸟笼行情!


统计口径放水、限价限签、流量控制、网签配额……这一波精细化神操作,让数据彻底失真,没有任何参考意义!



3


土地数据也没有任何参考价值!


在过去,我们都说土地市场是房地产市场的基础,地价是房价的发动机。


2018年过去的5个月,我们从土地市场得到三个数据反馈是:


1,北上广深等一线城市土地流拍;

2,二线城市地价增幅趋缓;

3,三四线城市土拍溢价暴增,土地成交量暴增。


如果单纯从这三个数据反馈上来看,很容易得出两个结论:


1,一二线城市熄火,市场冷了,开发商都不拿地了;

2,三四线才是热点,房价会暴涨,进攻三四线的时机到了!


然而,实际的情况是:


1,一线城市土地流拍是因为供地结构的调整。


比如北京和杭州所流拍的土地,住宅比例很少,却需要配置大量的交通枢纽、配套商业、共有产权住房和自持物业。与此同时,这几宗流拍的土地起价反而很高。


在这样的限制条件下,房企显然是没有利润空间的。


除此之外,绝大多数的一线城市和准一线城市都是限房价、竞地价的方式进行土拍。而且限价规则执行得极为严格,没有双合同的浮利空间,又加上大量的自持物业,房企的开发利润被进一步压缩。


没有了利润,就没有了拿地的热情。


2,二线土地市场溢价率低,是因为土拍限价。


主要的原因就是土拍限价,地价被严格地控制在一个硬性空间里,溢价率自然就低。


那么,很多人又会问了,地价低了,房子又被限价,那我是不是能等等这些限价房和限价地?


遗憾的是,二线城市的限价执行并不严格,还有空间。


比如中部某省会城市,著名的地王窝里土拍限价32000。按照正常的逻辑,这些限价地入市后都会按照32000的价格销售,这样就会比周边4万的项目低20%,就可以等等咯。


对不起,限价地入市后,售价依然40000起!32000是备案价,捆绑7000起精装升级合同!


3,三四线城市土地市场火爆,是因为房企都想吃棚改的肉。


这一波三四线城市的土拍市场火爆,是因为三四线的经济、人口、城市、产业全面崛起了?


并不是,而只是因为国家在未来三年集中的三四线棚改政策。因为棚改,政府将向三四线城市定向放水货币超4万亿,集中三年投放到位!


房企冲进去,也只是想吃着3年4万亿的红利而已,也只是想吃三四线政策宽松的红利而已。3年恰好就是一个完整的开发周期,吃完这波货币红利,吃完棚改户的赔偿款,房企大概率会拍拍屁股,继续转战一二线!


坑的是谁?坑的就是现在冲进去的争当接盘侠的投资客!


如果楼市是鸟笼行情,那么土地市场就是囚笼行情!


供地结构调整、土拍限价、棚改支撑……在这背后都能看到强大政策的身影,房企和市场不过都是囚笼中的困兽罢了。



4


在去年5月份的一次演讲中,我谈到这么一句话——


2017年5月20日米宅会员PPT▼


因为当时的房地产,市场化是主流,数据能反应真实的市场!


当下,数据已无意义,请在撕碎官方数据报告的同时,把上面这句话一并撕碎!


那么问题来了?纸面数据已经失真,我们在做出决策的参考依据是什么?


看大势和踩实地!


看大势,说的是认准整个国家当下的风口。


比如说,承担国家宏大战略规划的粤港澳大湾区;比如说承担美好生活需求的旅居市场转移。


踩实地,说的是一定要实地踩盘,实地获取数据。


米宅一直以来所秉承的和给大家推荐的置业决策原则就是,用脚步丈量每一个城市,每一个区域,每一个项目。


在这样的市场环境下,在多次用脚步丈量珠三角和云南之后,6月24日米宅第二次线下公开课启幕,内容分为三个部分:


1、最新宏观经济、政策、形势分析。

2、粤港澳大湾区机会分析研判。

3、云南机会分析研判。


不套路,只捞干的。


新政策、新趋势、新环境和新经济已来,请及时更新您的认知库。


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6.24,新局势下的机会研判


活动主题:新局势下的机会研判

主要内容:当下宏观经济趋势、粤港澳湾区投资机会分析 、云南投资机会分析 

活动地点: 中国·郑州·郑东新区

活动时间:2018年6月24日下午14:00

线上直播:可下载APP『破竹』在线看直播,近期开放报名通道。

线下报名:米宅诗诗:184 3719 3719(电话同微信)


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作者:葫芦娃丨校稿:小米丨留言值班:米粒