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行业报告 | 深圳存量住房分析

行研君2019-06-20 23:37:46


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来源:广发证券

摘要:我们估算16年底深圳可上市流通的住房面积预计为1.52亿平(占比33%),另一方面,房龄结构偏老化,房龄低于10年的存量住房占比仅为21.5%。

2016 年住房存量 4.57 亿平

2016年住房存量4.57亿平,扣除“小产权房”后存量为2.79亿平

根据深圳《住房保障发展规划2016-2020》,2012年底深圳全市住房总量为5.20亿平方米,其中商品住宅1.19亿平,保障房0.28亿平,原村民集体自建房2.6亿平,单位及个人自建住房0.47亿平,工业区配套宿舍及其它0.65亿平。整体来看,原村民集体自建住房占比高达50%,深圳存量住房结构中“小产权”占比过高的问题比较突出。

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接下来,我们基于12年存量数据推算16年深圳住房存量,其中包括13-16年各类住房的增量(竣工口径)以及拆迁带来的减量部分。

增量部分,首先,我们需要指出的是,根据深圳规划文件,09年和12年单位和个人自建住房存量面积及套数均未发生变化,基于此,我们合理假设13-16年期间单位和个人自建住房并未增减,存量依旧维持不变。此外,原村民集体自建房受到政府严格管控并以拆除为主,因此,这部分我们也假设并无增量。综合来看,我们合理假设实际增量部分为商品住宅、保障房以及工业区配套宿舍在13-16年的竣工面积;

减量部分,深圳主要通过城市更新以及土地整备开展房屋拆迁工作,并且以“小产权房”的拆迁为主,基于此,我们假设,13-16年住房减量均为通过城市更新与土地整备拆除的“小产权房”(原村民集体自建房),不涉及其他住房的拆迁。

表:深圳住房存量及结构构成明细(2012年底)


下面,我们将对各类住房的存量进行估算:

商品住宅方面,根据深圳统计局数据,13-16年深圳商品住宅累计竣工面积948万方,加上12年年底的1.19亿平的存量,估算16年年底深圳商品住宅存量面积约为1.28亿平。进一步地,我们估算16年年底1.28亿平商品住宅所对应的套数。根据深圳十二五规划数据,十二五期间商品住宅规划套均面积约90平,我们按照90平的套均面积计算,13-16年商品住宅累计竣工套数约为10.5万套,加上12年年底的128万套存量,深圳16年年底商品住宅存量约138.5万套。

表:商品住宅存量及套均面积

图:深圳市商品住房竣工面积与套数

图:深圳市商品住房总面积与套数

保障房方面,我们先估算16年年底深圳保障房的存量套数。根据深圳每年公布《深圳市安居工程年度计划》,13-16年深圳保障房实际竣工12.4万套,加上12年年底的34万套存量,估算16年年底深圳保障房约46.4万套。进一步地,我们再根据保障房套均面积来推算16年年底的存量建面。

根据深圳统计局数据,“十二五”期间竣工保障房套均面积为67.27平方米,由此,我们推算出13-16年保障房竣工面积约840.9万方,加上12年年底对应的2793万方的存量面积,估算16年年底深圳保障房存量建面约3633.9万方。

工业区配套宿舍方面,根据深圳统计局数据,13-16年非房地产开发项目的住宅累计竣工面积为139.5万方,加上12年年底6549万方的存量面积,估算16年年底深圳工业区配套宿舍存量建面约6688.5万方。进一步地,我们估算16年年底所对应的套数。由于可获得数据较少,我们根据12年年底工业区配套宿舍存量部分的套均面积来进行推算,根据数据,12年底深圳工业区配建宿舍6549万方,对应168万套,套均面积为39平方米,以此推算16年末工业配套宿舍总套数为171.6万套。

表:工业区配套宿舍的估算

最后,我们估算原村民集体自建住房(即“小产权房”)的存量。我们在前文已经提到原村民集体自建住房受政府严格控制无新增量,主要考虑由于拆迁而带来的减量部分。

深圳房屋拆迁主要通过市场化的城市更新以及政府主导的土地整备完成,其中根据深圳国土规划委历年公布的城市更新数据,13-16年城市更新累计占地面积820万方,而土地整备方面,我们根据历年公布的土地整备项目,整理梳理出其中房屋拆迁部分,由此推算出13-16年土地整备中房屋拆迁面积约3731.2万方。综合考量城市更新以及土地整备两部分,我们估算13-16年深圳“小产权房”累计拆迁占地面积为4551.2万方。

表:深圳2013-2016年住房拆迁土地面积

进一步地,我们估算拆迁房屋占地面积所对应的建筑面积。我们首先估算拆迁房屋的容积率,由于城市更新、土地整备原拆除项目的获取难度较大,我们以城市更新典型项目的容积率来估算,根据样本数据,我们获得的城市更新原项目容积率约为1.6-2.1,我们取项目的平均容积率1.8来进行估算,由此推算出13-16年房屋拆迁的累计建面为8192.2万方。

此外,根据12年存量数据,深圳市“小产权房”套均面积为40平方米,我们以此套均面积估算,13-16年“小产权”拆迁套数约204.8万套。整体来看,扣除掉拆迁部分后,估算16年年底原村民集体自建住房约1.78亿平,445.2万套。

表:深圳城市更新项目拆迁面积及容积率

综合前文各类住宅的存量推算,我们估算出16年年底,深圳存量住房约4.57亿平,856.8万套。其中,商品住宅1.29亿平,138.5万套;保障房0.36亿平,46.5万套;工业区宿舍0.67亿平,171.6万套;“小产权房”1.78亿平,445.2万套;单位及个人自建房0.47亿平,55万套。扣除“小产权房”后住房存量为2.79亿平,411.6万套。

上面,我们估算的是竣工口径的存量住房,更进一步地,我们计算了包含在建部分后的住房存量。首先,根据深圳统计局数据,16年年底商品住宅和工业配套宿舍在建面积0.28和0.03亿平,按套均90平米、39平米推算套数分别为31.1万套和7.65万套。

而在保障房方面,根据06-16年累计新开工与累计竣工套数的差额作为在建套数,估算出保障房在建套数约14.93万套,根据套均面积67.27平米进一步推算出在建面积为0.1亿平。整体来看,2016年考虑在建项目的深圳住房总量为4.98亿平,910.48万套。

2016年可上市流通的住房存量1.52亿平,约167万套

在估算完存量住房后,我们再进一步估算存量中实际可以上市流通的部分(这部分形成深圳二手房市场的供应主体)。

事实上,在整个住宅存量中,除商品住宅可上市流通交易外,还有两类住房可提供流动性。第一类是保障房中已办理个人产权部分,包括安居房、经适房以及安居型商品房按照规定可流通的部分;第二类是已办理产权的单位及个人自建住房。这两类住房权利人按规定补交土地出让金等相关费用等,领取“市场商品房地产房产证”(即所谓的“红本”),转换为商品房,可以进行上市流通。

最后,我们提一下原村民自建房(即“小产权房”),其可以分为未办理“两规”手续和已办理“两规”手续(37%)两部分,但经“两规”确权后的“小产权房”仍然不可上市流通(“两规”确权后颁发的是“绿本”)。

在明确了可上市流通的住房范围后,我们对16年年底可以流通的存量住宅进行分类估算,估算方法与前文类似,基于12年年底的存量数据,考虑13-16年的增量部分。此外,由于商品住宅可以完全流通,并且我们在前文已经估算了其16年年底的存量规模,因此,我们在这部分仅需估算保障房、单位及个人自建房中可流通的部分。

我们估算16年年底深圳可上市流通的住房面积为1.52亿平,约166.6万套,其中商品住宅1.29亿平,138.5万套,可流通的保障房0.12亿平,15.1万套,可流通的个人自建房0.11亿平,约13万套。

表:2016年深圳可上市流通住房建面与套数估算

2016年深圳人均住房建筑面积21.12平米,户均0.7套

基于上面估算的存量规模,接下来,我们将推算16年年底深圳人均住房面积以及户均套数。

考虑到深圳特殊的住房结构,即占常住人口比例极少的原住民却拥有38.9%的存量住房面积,本篇报告仅估算常住人口中非原住民的人均住房建面(即我们通常所讲的城镇人均住房面积),这也更能反映深圳常住人口的平均住房情况。

根据深圳统计局数据,2015年深圳实际常住人口约1306万方,加上16年52.97万的新增常住人口,推算2016年年底深圳实际常住人口约为1358.97万人。此外,深圳原住民发展峰会公布数据显示,深圳原住民人口约38万人,因此,我们推算2016年底深圳非原住民常住人口约1320.97万人,对应剔除“小产权房”外的住房存量为2.79亿平,可以计算得到人均住房面积为21.12平米。

若考虑2016年4101万方在建住宅,人均住房建筑面积为24.2平米。实际上,深圳统计局数据显示,2015年深圳人均住房面积约为20.6平,略低于我们估算的数据,也从侧面反映了我们估算的数据相对准确。

户均套数方面,深圳统计局数据显示,2015年深圳户均常住人口为2.24人,推算2016年深圳非原住民常住人口户数为589.7万户,对应剔除“小产权房”的住房存量为410.71万套,由此计算出户均套数为0.7套,若考虑2016年53.67万套在建住宅,户均套数为0.79套。

矛盾突出:人口结构倒挂,2015年住房自有率仅为34%

住房自有率方面,2010年六普数据显示,深圳住房自有率仅为27%,而同期其他一线城市的住房自有率均在60%左右。即使到2015年,深圳住房自有率提升至34%,这一水平也远低于其他一线城市。

我们认为住房存量与人口结构之间的倒挂是导致深圳住房自有率较低的主要原因。上文中,我们已经指出了占常住人口2.8%的原住民却拥有38.9%的住房存量,人口与存量结构不匹配的现象十分严重。进一步地,即使在非原住民常住人口中,占比71%的非户籍常住人口的住房自有率远低于平均水平,根据《深圳市住房建设规划(2016-2020)》数据,2015年常住居民住房自有率(34%)较2010年提升7个百分点,得到2010年常住居民住房自有率为27%,同时,2010年深圳住房保障工作会议表示深圳户籍人口自有率76%,可推算出2010年非户籍人口自有率仅为11%,这也是导致深圳总体住房自有率较低的根本原因。

此外,深圳各区域之间自有率同样存在差异。根据六普数据,毗邻香港的福田、罗湖、南山区住房自有率均在40%以上,盐田区为35%,均高于平均值27%。作为深圳的“中心城区”,2010年福田、罗湖、南山的户籍人口占比在60%左右,相比于其他城区,较低的非户籍人口占比是其住房自有率高于平均水平的原因。

房龄分析

房龄分析:房龄结构老化,房龄低于 10 年的房屋占比仅为 21.5%

前文,我们已经指出了深圳存量住房中非“小产权房”存量占比过低的现象十分突出,并且进一步分析发现,这部分存量住房还存在“房龄结构老化”的问题。

我们按照竣工年份简单量化非“小产权房”存量部分的房龄结构。根据深圳统计局数据,1986年之前竣工的住宅面积占比为3.8%(对应房龄超过30年),1987-2006年期间竣工的住宅面积占比为21.8%(对应房龄在20-30年),1997-2006年期间竣工的住宅面积占比为52.9%(对应房龄在10-20年),2007-2016年期间竣工的住宅面积占比为21.5%(对应房龄低于10年),整体房龄结构偏老化。

此外,根据2010年“六普”调查数据显示,深圳家庭户有54.5%的住房建设年代介于2001-2010年之间,1991-2000年的有36%,而建设年代早于1990年的房屋占比8.8%,这一比例与我们按竣工年份估算的房龄结构基本一致,既佐证了深圳房龄结构偏老化的现象,也从侧面反映了我们估算方法相对精准(我们估算1980年之前竣工的住宅面积占比为0.2%(对应房龄超过36年),1981-1990年期间竣工的住宅面积占比为10.1%(对应房龄在26-36年),1991-2000年期间竣工的住宅面积占比为37.4%(对应房龄在16-26年),2001-2010年期间竣工的住宅面积占比为52.3%(对应房龄在6-16年),基本与六普数据相符合)。

图:深圳房龄结构占比情况(16年年末)

图:深圳各区房龄结构占比情况(2010年六普)

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