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厦门 | 行业调整期现代房企《投资并购操作策略借鉴及全程法律风险规避》(5月26-27日)

睿达地产顾问2022-06-20 11:59:40

1课程背景

2017年以来,尽管经历了资本寒冬、经济增长放缓,但房地产企业的并购狂潮一浪高过一浪。随着房地产行业的加速洗牌、龙头企业升级和全球化布局的需求,并购形式和领域将越来越多样化。


房地产行业日益金融化、投行化、互联网化,只有获得合作并购能力才能快速完成这样的转化。房地产并购也是企业获取土地、寻求融资的重要途径。并购能够满足众多企业包括扩张规模、占领异地市场等不同的需求,能够带来非常大的机会。通过并购来整合资源、扩大规模似乎成了国内知名地产开发商的共识;但并购是柄双刃剑,利用得当如虎添翼,反之则后患无穷。


因此房地产企业在作出并购决定前,一定要充分调研并做好各项准备工作,要弄清楚自己通过并购想要达到的目的、目标公司的现状、历史和未来以及并购了目标公司后是否确实能达到自己的目的,在权衡利弊后,再决定采用某一种并购模式还是合资模式。


本课程基于房地产并购大趋势,分享了房地产股权和资产并购的操作策略,通过万科、融创、新鸿基等标杆房企的并购案例解读,为房企的并购之路提供了全新的视角。同时,此课程立足于并购过程中的法律风险,回答了房企在并购过程中的法律、税务、债务、融资、跨境收购等一系列棘手的重难点问题。


2课程收益

1、掌握房地产股权和资产并购操作的策略,学习并购过程中发挥财务、税务、法律等工具的作用的方法;

2、掌握房地产并购过程中尽职调查要点及交易方案的核心要点;

3、学习并购过程中税务筹划的方法、融资方式、跨境收购的风险点等。


3课程对象

1、房企业董事长、总经理、副总经理等企业高管;

2、房地产企业财务总监、控制总监、投资总监 、财务经理、会计经理、税务经理、资金经理、财务部、审计部等部门相关人员;

3、房地产关联企业税务机构、会计师事务所和各财务咨询公司的相关人员。


4课程大纲

第一天  房地产股权和资产并购操作策略借鉴

第一部分  房地产并购的内容及战略动因

1、当前房地产企业并购的形势

2、房地产企业并购内容和分类

3、房地产企业并购的战略动因

收益:了解当前房地产并购产生的驱动因素


第二部分  股权和资产并购的比较

1. 房地产资产并购的特点

2. 房地产(项目和集团)公司股权并购的特点

3. 房地产公司股权和房地产资产并购的比较

4. 房地产上市公司股权并购

收益:学习股权并购和资产并购的异同


第三部分  房地产并购流程、尽职调查和估值

1. 企业并购的流程和关键节点

2. 尽职调查中的关键因素

3. 主要的估值方法

收益:掌握企业并购的流程和关键节点以及尽职调查的核心因素和估值方法


第四部分  万科、融创和新鸿基等多个并购案例分析

1. 美国房地产企业并购策略

2. 香港房地产企业并购策略(新鸿基和长实等案例分析)

3. 万科并购案例分析

4. 融创并购案例分析

5. 每一个并购投资企业的要求和特殊性

收益:学习万科、融创、新鸿基等标杆房企的并购策略


第五部分  财务和税务的关键作用及案例分析

1. 风险控制在并购中的重要作用

2. 财务在交易结构设计的重要作用

3. 税务在交易结构设计的重要作用

4. 青岛某项目案例分析

收益:掌握财务、税务在并购中的作用


第六部分  法务的关键作用及案例分析

1. 法务在房地产并购业务中的全程服务内容

2. 股权并购中的主要法务注意事项

3. 资产并购中的主要法务注意事项

4. 复星Soho和绿城融创案例

收益:掌握法务在并购中的注意事项


第二天  房地产并购中的税务筹划及法律实务

第一部分  房地产土地获得的方式及发生的纠纷

1、取地方式:划拨、出让、收购、变性

2、土地取得中发生的与政府的纠纷:逾期交地、规划变更,土地性质与规划不一致,配建无障碍用房,规划调整等

3、划拨工业用地能否转商业用地

4、集体土地(包括不限于建设用地)能否用于“开发”

案例:集体土地开发模式交易结构图

5、一二级联动的方式

6、一级土地开发的成本和收益分配方式

7、军用土地出让流程

收益:掌握房地产土地获取的主要方式及存在主要纠纷


第二部分  收购中的尽职调查要点

1、公司股权:是否真实出资、股权转让是否真实,股权安排,反收购措施

2、房地产开发的阶段:不同阶段关注点不同,项目的风险和债务不同

3、土地资产瑕疵:土地取得程序的合法性

4、项目公司债权债务问题:股东之间约定项目公司债务承担的有效性

5、重大合同:施工、采购、借款、销售等

收益:掌握并购过程中尽职调查的核心要点


第三部分  收购的交易方案

1、一般股权交易,股权交易在法律上的合法性与税务上的风险

2、收购部分股权、收购部分项目

3、收购土地返售房产的交易与税务问题

4、境外收购涉及的外汇和税务698号文

5、房地产收购合同要点:项目描述+价格及支付方式+交割+共管账户+潜在债务约定和处理

6、以总包加包销方式的变更收购方案

收益:掌握收购中主要的交易方案及要点


第四部分  收购中的税务筹划:“交易模式决定税务负担”

1、资产收购转股权收购的税务风险及法律评析

2、利用企业间利润分配方式避税

3、同一主体之间划拨方式避税

4、偿还被并购方债务方式避税

5、利用分立后转让的方式避税

6、出资后转让方式避税

7、土地出让回购变部分转让方式避税

收益:学习收购中的税务筹划方法,学会合理避税


第五部分  收购国有房地产或资产

1、:清产核资、评估、产权交易所公开转让

2、利用代建方式

3、国有股东的决策和股东优先购买权及通知方式问题

4、特色小镇的“经营”模式及与房地产“开发”模式的区别

  土地成本的避免和小镇中原物权的承受方式

收益:掌握收购国有资产的主要要求和关键点


第六部分  并购中的融资问题

1、信托、私募融资结构及要点:价格、退出

2、股权融资、表决权的分配,及对赌协议

3、房地产资产证券化和REITS

案例:中信启航、中信苏宁的交易结构和核心要点

案例:前海鹏华万科的特点及障碍

收益:掌握并购中各种融资方案的异同、特点及障碍


第七部分  跨境收购的要点

1、跨境收购返程投资的限制及规避

2、境外股权转让及税务698号文案例:附交易模式图

3、境外收购外汇的出境及利润的分配问题

收益:掌握境外收购的核心要点

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近期课程:

北京  3月31-4月1日  龙湖设计管控成果分享之《标准化设计管控体系打造及产品核心价值创新策略借鉴》

成都 4月14-15日 装配式建筑《最新政策解读及设计、施工、采购、质量管理等全周期操作实践与BIM技术的实践应用》

深圳 4月14-15 基于大数据管理视角的《房地产运营管理模式升级与价值再造》

深圳 4月20-21日 2018广东城市更新项目《并购、合作、税务筹划及全过程风险识别与防范》

成都 4月21-22日 批量精装修全流程精细化管理之《工程管理核心要点把控及招标采购与成本管理经验分享》

北京 4月21-22日  新常态下现代房企转型升级之《产业园区、产业新城及特色小镇的规划、招商与运营管理能力提升》

深圳 4月22日 东莞及临深片区《“三旧改造”最新政策解读及未来趋势研判与专项规划编制操作实务》

深圳 5月12-13日 “抓本质、转思维、自优化”新商业生态下的《房地产管理进化与落地实操》

成都 5月12-13日 批量精装修全流程精细化管理之《全程风险防控、法律纠纷处理及项目顺利交付核心节点把控》

深圳 5月12日  强区放权后《城中村、旧工业区改造新政解读与项目前期价值研判及风险评估模型搭建》

深圳 5月19-20日 行业新时期《现代房企融资渠道拓展及资产证券化与轻资产管理经验借鉴》

北京 5月19-20日  基于运营管理提升的《龙湖特色客服体系构建与实施策略借鉴》

广州 5月19日  广州城市更新之《最新政策解读与拆迁谈判策略及旧村改造项目全过程关键风险把控经验借鉴》

成都 5月26-27日  行业新时期《“互联网+房地产”的多元化融合发展模式及实施路径解读》

厦门 5月26-27日  行业调整期现代房企《投资并购操作策略借鉴及全程税务筹划与法律风险规避》

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