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看完这份2016利物浦房产投资分析报告,我们有点不是很乐观

英伦房产圈2019-05-30 19:15:50

在2013-2015年伦敦房子大涨的这阵风过后, 投资者们纷纷趋于理性,开始把眼光投向房价还没有那么高的英国西北部。


一想到英国北部的投资机会,脑海中往往先闪现的是曼彻斯特......其他的地区,比如利物浦,利兹,谢菲尔德也慢慢的走入投资者们的视野。


最近我们分析了一份研究报告,今天就来给大家讲一下利物浦及周边Merseyside区域的投资环境。希望能对大家未来的决策有所帮助。


经济背景


利物浦,英国第7大城市,现有人口约47万。 然而,利物浦的巅峰时期,在20世纪中期。 当时,整个城市的人口达到84万。之后因为逐渐的去工业化,利物浦的人口开始了衰退(欧洲城市人口负增长的典型)。


最新的官方数据显示,利物浦过去十年内人口增长了5%,而且有预测称,利物浦的人口会以每年0.7%的增长率增长,到2037年人口可能会达到50万。


(对,也就是预测未来20年人口才涨3万)


就整体经济而言,利物浦是全英第十大经济体,拥有全英第三大的港口。1970-80年代的经济衰退对利物浦的影响格外大,之后这里的经济一直都没有恢复到巅峰时期的状态...... 现在利物浦的就业率全英国的城市中是最低的。


然而,这个老牌的工业城市,正在进行一系列的商业化变革,积极发展零售业,文化产业,旅游业等等,更商业化的方向发展,力图打造新的国际形象。相应地,这种改变会带来不少的工作机会,就业率和整体经济情况也会有所好转。



接下来,我们来看看利物浦的房地产市场。


1,房产供需情况


正如我们之前所介绍,利物浦的人口一直没恢复到当年的巅峰水平。 整个地区的房子供需情况就不会像英国其他区域那么紧张。数据显示,整个英国西北地区空置的房屋数量是英国最高的,在Merseyside地区就有大概8500套空置房屋。

一些地区甚至出现了一整条街道都空置的情况。 去年,利物浦政府推出了所谓“1英镑买个家 homes for a pound”的政策。 把无主空置房子以1英镑出售,条件是买家必须承诺买房后把房子重新装修至重新能够住人的水平。 


然而还要注意的是:虽然利物浦的空置房多,但是福利廉租房和廉价房已经不足。 据统计,现在利物浦还有大概1万2千人在政府廉租房的等待名单上,这方面需求还是存在。


有空房的区域本地人不想去住,想去住的地方又住不起,成了当地的现状。


2015年Home Builders Federation的一个报告指出,利物浦房屋需求的量每年比供应多出了600套。利物浦政府的计划是新建5千套房子,另外将1千套现有的空置房重新投入市场。早在2014年的时候,新建600套住房的财政预算也得到了批准。


同时……现任市长Joe Anderson在选举时曾做出一个新建1万套房子的承诺。这些房子将主要集中在Norris Green, Croxteth, Fazakerley和Liverpool Waters区域。但这些地方,其实已经批准建造9千套房子了……


这样看来,大约每年600套的新增需求,但是政府计划建造的房子大概会有2万套。长期来说,可能还是会存在供过于求的情况。


2,利物浦房价和租金现状

据英国Land Registry的官方数据


利物浦所在的英格兰西北部North West ,单月涨幅全国第二,但是年涨幅4.9%排全国倒数第四。 


这里的房价均价11.7万镑,是全国倒数第二低的房价低洼地。 


我们来看看利物浦所在的Merseyside地区各个区域年度房价情况:


区域名称平均房价(英镑)增长率
利物浦 Liverpool94,2444.7%
Knowsley107,7758.1%
Sefton123,8167.5%
St.Helens96,9204.9%
Wirral122,0474.8%


利物浦平均租金情况


从Zoopla的报告来看,利物浦现在平均租金是每月796镑。具体房型的租金情况如下:


房型租金(每月/英镑)
一居室434
二居室600
三居室686
四居室1,201
五居室1,702


如果按房间算,一间房的平均租金大约为每月348英镑......


其他地区的租金情况如下:

地区租金(每月/英镑)
Knowsley584
Wirral585
St.Helens468



3,利物浦自住刚需房的市场


利物浦的市中心在90年代经历了比较大的发展,面积扩张很快,但是之后的金融危机大大削弱了这个城市的发展力。不过最近的两年之中,市中心还是有很多新楼盘剪成。 这其中包括住宅用房和商业用房。


在这样的建成速度之下,有评论称未来利物浦的房屋供应可能会过量。


现在一些主要的的在建中/计划中的房产项目如下:


项目名称套数(studio/apartment)
North Point near Leeds Street366
Norfolk Street in the Baltic Triangle256
Wolstenholme Square, Ropewalks447
Heaps Mill/Park Lane800
Leeds Street/Vauxhall Road900
Leeds Street/Scotland Road400
Liverpool Waters300
New Chinatown project800


值得注意的是,据官方数据,现在利物浦市中心的房屋存量为15020套,空置率为11%,在建房屋为2831套。


所以,对于之前报告里估计的利物浦每年600套的需求来算,这个供应,可能略高。 


4,学生住房市场


很多人想起利物浦,就想到的是足球和利物浦大学!没错,利物浦是一个传统的大学城,大约有5万学生人口。有包括利物浦大学和Liverpool John Moores大学在内的五所大学。但其中Edge Hill大学(大约2万4千人)的校区并不在市内。

一般来说,学生的住宅是由学校提供的宿舍或者一些私人出租的(Private Rented Sector PRS)宿舍里面,大部分都在市中心区域,例如Kensington, Edge Hill, Wavertree等等。平均租金是每周70-80英镑,市中心一些的每周100英镑。但是,利物浦最近涌现了很多学生公寓项目,统统都集中在市中心区域,更多新的学生公寓项目也在规划中。


City Residential在一份去年发布的报告中预计,到2017年九月,会有大约2万2千5--2万5千个学生公寓建成,到2020年九月,建成学生公寓的数字将达到3万-3万5千个。  


这不但大大超过学生人口的增长,建成的学生公寓还将进一步挤压周边租赁市场... 


所以,一些报告表示,未来利物浦的学生住宅市场将面临比较严重的供过于求情况……


例如,Savills在一份报告中指出,2015年利物浦的学生公寓市场比大多数英国其他大城市都要差,如果选择投资学生住宅项目,项目选址会尤为重要。


当然,政府已经看到了这一点,利物浦政府已经开始要求此类房产开发申请执照,并且已经驳回了一些学生公寓的建造申请。


5,接下来我们看看房屋出租执照及分房租赁(HMO)房产市场


2015年4月,利物浦政府推行了一项房屋出去执照申请计划。计划规定,个人出租房业主必须为每套房产申请一个为期五年的房屋租赁执照。业主必须通过一些资质测试,并承诺保持出租房产的使用标准。现在的价格是,第一套房产申请费400英镑,其他的350英镑。一些被认可的组织的成员(比如RLA)的申请费为200英镑。分房租赁HMO申请并不包括在内。


所以未来想要在利物浦买房出租的业主而言,这部分的开销也必须计算在内。 

对于这项计划,评价褒贬不一,而且似乎也存在一些这样那样的问题。National Landlords association在今年2月的一项调查报告中指出,目前房屋租赁申请的通过率仅为2%(39100个申请,648通过)……


之后,想在利物浦,把房子租出去,还是挺难的……



综上所诉,我们英国房产圈可以总结一下利物浦的房产投资:


  • 现在来说,利物浦的房价的确处于价格洼地,购房成本低,但是房子未来增值潜力,需要打问号。 


  • 从统计数字上看,未来利物浦房产市场有可能会出现供过于求的情况,有可能出现有价无市,房产难以出手的状况。


  • 如果作为买房出租的投资,那么要小心,首先租赁的执照比较难申请,通过率低;第二,相对来说比较稳定的学生租赁需求在各种新建成的学生公寓的冲击下,在利物浦也不是那么火爆。 第三,对于一些利物浦学生公寓项目, 虽然头几年的租金回报率能得以保证,估计未来容易供过于求……







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