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最新投资回报率调查报告(2015年住宅、商铺、写字楼、股票、信托哪个最赚钱?)

房东东2021-07-31 07:26:34

2015年,楼市尽管在政策暖风频吹下市场有所复苏,但目前刺激效应已不如以往强烈,下行的大趋势难以阻止。年底,中央召开经济工作会议为明年市场政策定调,将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一,2016年仍将是持续宽松的政策年。面对激荡变化中的楼市,未来市场如何变化?未来房产该如何投资?下面我们将从回报率数据的角度对房地产投资真相进行挖掘和剖析。


从物业类型来看,目前住宅投资回报不如商业地产,商业地产投资中写字楼投资回报高于商铺。尽管传统的住宅投资好转手,相对商业购买人群更广,然而在住宅价格暴涨时代一去不复返之后,投资住宅不能像以前一样靠短期价格升值获得较高收益,而写字楼各类投资回报均处首位,特别是那些竞争力日益增强的优质写字楼产品,以其低风险、高回报的属性,正成为越来越多投资者关注的热点。

从各类投资回报率来看,静态租赁最低,历史5年转售最高,预测转售回报回落至长期租赁的水平,进一步说明未来通过转手物业赚取价差的收益模式已走向尽头,未来投资房地产的收益将主要来自持有中的租金收益。

从全国25个城市的回报率平均水平来看,目前房地产投资的回报率超过10%收益的可能性要比过去十年小得多。整体来看,作为领头羊的是写字楼长期租赁和转售投资回报率(7%~8%),而排在末位的是住宅(普通、高档)静态租赁回报率(2%~3%)。各类投资回报率仍高于一年期存款利率和物价涨幅,这一现象说明即便购房收益水平高低不等,但在目前的低利率和物价涨幅放缓的前提下,购房仍是理性的投资行为。


普通住宅:一线城市泡沫严重 中西部城市回报率较高





从下半年投资回报率来看,普通住宅的静态租赁回报率水平依旧不高,在2%-3%左右;长期租赁情况下,随着租金的上涨,租金回报率能达到合理的收益水平,大部分能达到 5%-7%之间。历史 5 年租赁后转售回报率则城市间出现较大分化,如深圳回报率水平能高于房地产上市公司,而杭州、宁波则出现了负值。未来来看,基于房地产市场平稳发展的预期,各城市 5 年租赁后转售回报率水平将逐步趋于合理水平,向长期租赁回报水平靠近。


静态租赁回报率:集中在 2%-3%,厦门回报率水平最低



由于近年来人们过度追逐房地产的增值收益,导致价格的快速上涨,多年来静态租赁回报率持续下降,目前大部分集中在2%-3%,远低于国际合理水平(4%-6%)。不过,本期静态租赁回报率环比 2015 上半年数据来看,均呈上涨趋势,涨幅百分点从 0.02%-- 0.55%不等。整体来看,随着房价进一步上涨的预期被打破,在房价逐步回调的过程中(相对于租金水平),静态租赁回报率已进入上行通道,楼市泡沫化程度一定程度上有所减轻。


从区域来看,一线城市、厦门、天津等城市静态回报率明显偏低,反映了目前的价格相对于租金偏高,楼市泡沫严重;而中西部城市回报率相对合理,如西安、长沙、银川、重庆、郑州、武汉等城市静态回报率水平均高于当期余额宝收益率 3%。其中,厦门普通住宅静态租赁回报率以1.6%的水平居全国最低。究其原因,主要是厦门过高房价拉低了投资回报率。


长期租赁回报率:集中在 5%-7%,中西部城市回报率总体较高


与住宅买卖市场相比,租赁市场变化相对稳定,且在房地产市场下行阶段。总体来看,近年来各城市租金水平保持稳步上涨,考虑租金增长带来的影响,各城市长期租赁回报率均能高于当期余额宝的收益率 3.0%,且大部分集中在 5%-7%。可见,长期出租情况下,各个城市的租金回报水平相对合理。


从各城市回报率水平来看,中西部城市回报率水平较高,如重庆、长沙、武汉、西安、郑州等,长期租赁回报率水平均高于 7%。其中,重庆长期租赁回报率最高,达到 9.1%,几乎接近房地产信托收益水平。而青岛、石家庄、杭州排名末尾,说明这三个城市租金上涨动力不足,长期来看租赁市场可能遇冷。


5 年租赁后转售投资回报率:整体下滑 转售高回报不可持续


从历史租赁后转售回报率水平来看,城市分化加大。一线城市及郑州、武汉等城市,受近年来市场快速发展影响,房价上涨幅度较大,能获得较高的回报率,回报率水平在 10%左右;大部分二线城市随着房地产市场的调整,近年来房价涨幅趋缓,转售回报率水平回落至合理水平,如重庆、成都、南京、西安等,回报率水平在 5%-7%左右;少部分城市,如杭州、宁波回报率处于负值。


此外,从近几期数据来看,租赁后转售回报率与往期相比已经呈整体下滑趋势,如宁波、杭州、北京、成都、南京等城市下降幅度明显,说明随着价格涨幅的趋缓,转售的高回报将不可持续。


随着刚需和刚性改善成为楼市购买力的主要支撑,未来楼市将以满足自住需求为主,向居住属性回归,“买进再卖出”-这种通过价格上涨赚取差价收入的投机盈利模式将走到尽头。


高档住宅:价值提前消耗 后劲不足


今年以来,随着楼市利好政策的层层加码,一线城市和具有较强人口吸附能力的二线城市高档住宅表现出更强的投资性,2015年甚至被称为一线城市的“豪宅元年”。从2015 年下半年高端住宅市场回报率数据来看,静态租赁回报率不高,大部分集中在 2%-3%,且各城市高档住宅市场静态租赁回报率略低于普通住宅市场,这主要是受高档住宅市场本身的高价位,及租赁市场需求的分布影响。此外,高档住宅市场租金变化相对平稳,长期租赁回报率大多集中在3%-6%。从历史 5 年租赁后转售回报率水平来看,大部分城市回报率水平集中在 5%-10%之间,房地产“囤房转售好过房地产开发”的时代已经结束,未来房地产市场将逐步进入理性的投资时代。长远来看,由于高档住宅多为用于自住,总体需求相对稳定,高档住宅的集中成交意味着需求的提前消耗,后续成交或将萎缩。


静态租赁回报率:集中在 2%-3%,略低于普宅


高档住宅静态回报率大部分仍集中在 2%-3%之间,略低于普通住宅,一线城市及杭州、厦门静态回报率低于 2%。与普通住宅市场表现不同,本期高档住宅静态租赁回报率呈明显的下降趋势,主要是由于 2015 年支持改善型需求的各项利好政策的出台,使改善型需求逐渐升温,由此促使高档住宅价格微涨,静态租赁回报温和下跌。


从城市来看,一线城市及杭州、厦门高档住宅静态租金回报率均低于 2%,处于最低水平。尤其厦门,高档住宅静态租金回报率甚至低于全国 CPI 涨幅 1.4%,租金回报水平低于物价上涨水平。


长期租赁回报率:集中在 3%-6% 城市分化明显



高档住宅租金变化相对平稳,长期回报率主要集中在 3%-6%之间。在考虑租金增长情况下,各城市租金回报水平均有所上涨,均高于了 CPI 涨幅,回报率跑赢了物价上涨水平。然而,大部分城市租金回报水平仍低于当期五年以上贷款利率水平。


在长期出租的前提下,不同城市高档住宅的回报分化明显。其中西安、重庆、长沙、沈阳等城市,在静态租金已经实现较高的收益水平的情况下,考虑租金增长后,长期租赁回报仍然位居前列。而杭州、佛山、郑州、宁波等城市,由于租金上涨幅度不大,高档住宅长期租金回报率不高。总体来看,虽然高档住宅在政策支持下市场火热,但部分城市如西安、重庆、沈阳仍然面临高库存的压力,而高档住宅又以自住需求为主,未来租金、价格涨幅大幅上涨可能性不大,长期租赁回报率将保持平稳。


5 年租赁后转售投资回报率:有明显回归


高档住宅历史转售回报率有所回归,大部分城市回报率水平仍高于五年以上贷款利率水平,回报率水平仍不错。从数据来看,本期各城市历史 5 年租赁后转售回报率水平,均有明显的回归,大部分城市回报率水平在 5%-10%之间。即便广州、深圳回报率水平高于 10%,但已低于房地产上市公司净资产收益。可见,随着房地产市场的调整,过去“囤房转售好过房地产开发”的时代已经结束,与普通住宅去投资化表现一致,未来高档住宅的投资属性也将逐渐淡化,回归到居住属性,未来房地产市场将逐步进入理性的投资时代。


写字楼回报率居各物业之首 为住宅两倍


2015 年,在经济下行背景下,随着政策方面对创新、创业的支持,中小企业数量明显增长,受城市产业结构影响,全国写字楼市场城市分化的局面进一步明晰。一线城市写字楼需求旺盛,整体供不应求,租金价格稳步上升。


从 2015 年下半年写字楼市场回报率数据来看,静态租赁回报率接近住宅市场的 2 倍,大部分集中在 3%-5%;考虑租金增长后,长期租赁回报率大多集中在 7%-10%;从转售回报率水平来看,大部分城市回报率水平集中高于 10%,仍处于较高水平,但从近年来数据来看,回报率已经呈现小幅回落。总体来看,各类物业中,写字楼回报率水平最高,表现出较强的投资价值。


静态租赁回报率:集中在 3%-5%,为住宅的2 倍



写字楼静态回报率大部分仍集中在 3%-5%之间,回报率约为住宅市场的 2 倍。华东华南城市写字楼静态回报率偏低,而中西部城市偏高。从当期数字来看,写字楼依旧保持较高的投资价值,写字楼静态租赁回报率均高于余额宝平均收益。


分城市来看,中西部城市写字楼保持较高的回报率,如长沙、武汉、西安平均水平在 5%左右。静态租赁下,长沙写字楼回报率居各城市之首,接近 6%,高于五年以上贷款利率,租金收益较高。此外,武汉、西安随着经济的快速发展和政策的支持,也吸引了大量企业的入驻,优质写字楼供应加大,提升了当地写字楼的租金水平,投资回报较高。


长期租赁回报率:集中在 7%-10%,武汉长沙近12%


写字楼长期租赁回报率主要集中在 7%-10%,其中,武汉、长沙长期租赁回报率最高,近 12%;


而青岛、苏州、杭州、无锡写字楼长期租赁回报率最低,仅 5%左右。在租金增长的带动下,大部分城市长期租赁回报水平能达到 7%以上,回报率水平高于五年以上贷款利率水平。


一线城市写字楼市场成熟,长期租金回报相对合理且稳定。二线城市中武汉、长沙写字楼市场快速发展,长期租赁回报率较高。武汉、长沙写字楼市场处于快速发展的阶段,在租金上涨的带动下,长期租赁回报率居各城市之首。然而,随着新增供应的大量入市,长沙写字楼市场目前处于供过于求的局面,未来市场去化压力将较大,尤其在办公氛围不具备的区域,写字楼也将面临较大风险。


5 年租赁后转售投资回报率:呈现回落趋势



从回报率数据来看,大部分城市写字楼市场转售回报率高于10%,但已经呈现回落趋势,城市间分化加大。从 5 年租赁后转售回报率数据来看,写字楼市场主要体现了以下四方面的特点,首先,在房地产市场整体调整的背景下,大部分城市写字楼市场的历史 5 年租赁后转售回报率仍能高于 10%,高于了房地产信托收益率,可见历史回报仍处于较高水平;


其次,与过去转售回报率相比,大部分城市回报率在小幅回落,接近 20%、30%的回报率水平已经成为历史;再次,各城市回报率表现出明显的分化,华东区域写字楼市场逐步进入成熟阶段,发展趋缓,转售回报率最低,而中部城市依旧处于快速增长的阶段,转售回报率较高;最后,随着房地产市场的调整,以及经济结构的调整,写字楼市场的需求结构也将发生变化,预计未来回报率水平将持续回落至接近长期租赁回报率的水平。


商铺租金回报相对合理 东部城市发展趋缓



由于商业地产受区域差异影响较大,可复制性较差。即便是同样的业态,在不同城市、不同商业环境下的运营效果也不一样。从 2015 下半年回报率平均水平来看,商铺市场静态租金回报相对合理,大部分集中在 3%-5%之间,低于写字楼市场;在考虑租金增长后,长期租赁回报率能达到 4%-8%;而 5 年租赁后转售回报率虽然仍保持较高水平,但相对历史水平已呈现明显的回落趋势。此外,商铺市场分化也在进一步加剧,一线城市市场成熟,人口集聚力强,消费水平高,商铺市场仍保持较高的收益水平;东部大部分城市,市场发展已经趋缓;而中西部城市随着市场快速发展,收益水平较高,但同时面临较大的风险。


静态租赁回报率:集中在 3%-5% 一线城市居前列



从各市商铺市场总体水平来看,静态租赁回报率水平差别不大,多集中在 3%-5%,回报率水平高于住宅市场,但仍明显低于写字楼市场。


从各城市回报率来看,一线城市总体租金回报处于中上等水平,但深圳租金回报偏低。主要由于,一线城市人口聚集力强,消费能力高。对于深圳,商铺供应量较大,且紧邻香港使得高端消费需求外流香港,租金市场承受一定的压力,静态租金回报相对不高。二线城市中,中西部城市商铺市场发展较快,西安长期租金回报较高。中西部城市商业市场处于发展阶段,尤其对于有较强人口聚集力的城市,如西安、武汉,商业市场均具有较强的发展潜力。


长期租赁回报率:集中在 4%-8% 中西部城市提升显著


商铺市场回报率大部分集中在 4%-8%,其中一线城市商铺市场租金回报高,中西部城市快速发展租金收益水平相对合理,东部沿海城市商铺发展趋缓。商铺市场长期租赁回报率水平相对合理与住宅市场相比,商业地产市场投资价格更为明显。从回报率数据来看,大部分城市商铺市场长期租赁回报率水平高于五年以上贷款利率水平。


从数据上看,一线各城市回报率在 7%-11%之间,排名均位于前列。在经济发展的带动下,二线城市中,西安、长沙、武汉、重庆、成都等城市商铺市场快速发展,长期租赁回报水平合理。这些城市正处于快速发展的阶段,凭借各自城市的特点,商铺市场回报将有较大的发展潜力。


5 年租赁后转售投资回报率:中西部城市投资回报较高



商铺市场转售回报率差异大,大部分城市转售回报有所回落,中西部城市投资回报较高。


从数据来看,深圳、西安、重庆、成都回报率超过 15%,超过房地产上市公司净资产收益;其他城市,回报率均回归至相对合理的水平,在 5%-10%之间。总体来看,大部分城市商铺市场回报率均在逐步调整回落。


从各城市数据来看,深圳历史 5 年租赁后转售回报率最高,超过 20%。究其原因,主要是由于2015 年来,深圳房地产市场热度较高,转售回报率仍维持高位。中西部城市,如西安、重庆、成都,商业市场的快速发展,使得转售回报较高。


总体来看,一线城市及重点二线城市的商业市场正逐步趋于饱和,市场由“开发时代”转向“运营时代”,长期运营带来的稳定的租金收益将成为商铺市场的主要收益来源,而非短期的转售增值。


而中西部城市,大部分仍处于快速发展时期,市场潜力较大,但同时应注意到,这些城市商铺市场供应的大量增加,若不能很好的运营和规划,将使得市场竞争加剧,同质化严重,也将承担较大的风险。



来源:地产中国网、云房资讯 作者:云房数据



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