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非法的评估报告,廉价的安置补偿

圣运律师2021-06-02 11:32:40

拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。也就是说您的房屋价值多少,不是您说了算,也不是征收方说了算,必须经过具有相应资质的房地产价格评估机构的评估。由于被拆迁人不懂相关规定,其中极易隐藏猫腻,圣运律师作为专业拆迁律师为大家进行详细讲解,如何识别非法的评估报告。 

首先选对评估机构!

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第二十条规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定:”房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

由此可知,房地产价格评估机构的选定应先由被征收人协商选定,协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。若在规定的时间内协商不成,再由房屋征收部门通过一定程序确定。在实际拆迁过程中,房屋征收部门未经被征收人协商直接确定评估机构是明显不合法的。

评估资质不可忽视!

在进行评估之前,被征收人一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的,对要评估的事项是否有评估资质,进行评估的工作人员是否有评估证书。最后还要检阅最终的评估报告单上是否有两名以上评估师的亲笔签名。根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定,不管是整体评估还是分户评估报告,都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字,并加盖房地产评估机构公章。如果没有相关评估师签字或者只有一位评估师签字,那么此次评估报告将无效。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》规定任何单位和个人都不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

评估公司是分级别的,级别不同、评估的能力也有很大的差距。以北京为例,《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》规定,一级资质评估机构的在估业务量达到2000户;二级资质评估机构的在估业务量达1000户;三级资质评估机构的在估业务量达500户。假定你们这个拆迁项目总共700户,那么评估公司必须达到二级的资质,如果经过查询发现这个评估公司的资质就是个三级资质,则该评估报告就是违法的,我们因此就获得了一个谈判的筹码。

评估方法不能错!

《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定:宅基地区位补偿价按下列公式计算:宅基地区位补偿价= (当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积/户均宅基地面积。当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。评估机构对当地普通住宅指导价的确定未依照上述规定,参考周边普通商品住宅均价,宅基地区位补偿价严重偏低,严重损害被拆迁人合法权益。

《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定:市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格,至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第十四条规定:拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

评估机构不采用市场价法评估,导致评估价严重偏低。 

评估程序需要严格遵守!

《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步:选定评估机构(参照本文“一”)→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。

 

在评估过程中,每一个步骤都关系都评估结果,关系到被征收人的切身利益。在进行房屋评估前,一定要对评估过程有个全局的把握。

评估报告要完整!

根据《房地产估价规范》第八节规定:估价报告应做到下列几点:

1、全面性:应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,

2、正文内容和附件资料应齐全,配套;第八节第二条规定:估价报告应包括下列部分:

(1)封面;

(2)目录;

(3)致委托方函;

(4)估价师声明;

(5)估价的假设和限制条件;

(6)估价结果报告;

(7)估价技术报告;

(8)附件。

但是,实践中,评估机构只提供估价结果报告,没有提供完整的估价报告。这是严重违法的。 

房屋评估不合理如何救济!

被征收人对分户评估结果有异议的,有以下几种途径可以走: (1)应当自被征收房屋分户评估报告送达之日起10日内,向房地产价格评估机构提出书面申请并指出问题,申请复核评估。(2)对复核结果仍有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。(3)鉴定意见出具后,被征收人对补偿仍有异议的,依法复议或诉讼。




文章|圣运律师

图文编辑|圣运律师





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王优银


圣运律师事务所主任,中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师,征地拆迁业务部首席大律师,近二十年法律服务经验,行政法实务专家。因在征地拆迁领域的突出贡献,多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员,《第一视频》特邀评论员,参与立法活动,为多个行政立法活动提供建议和意见。 荣获“2013年度中国十大最具影响力律师”、“2015年度最受媒体欢迎律师”等称号。

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文章来源:北京圣运律师事务所