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深圳市原特区外工业房地产市场状况调查报告

国资源评估2020-06-29 13:36:10

 

 深圳市原特区外工业房地产市场状况调查报告

 

 

 

 

 

 

 

 


    

一、深圳市工业发展现状... 3

二、宝安中心组团(新安、西乡、福永南)工业房地产市场调查情况... 3

1、城市建设目标... 3

2、功能定位... 3

3、宝安中心组团产业布局结构规划图... 3

4、工业园调查... 4

1)新安街道宝安集团第一工业区... 4

2)恒丰工业城... 4

3)航城工业区... 6

4)银田工业区... 7

三、西部工业组团(沙井、松岗、福永北)工业房地产市场调查情况... 9

1、城市建设目标... 9

2、功能定位... 9

3、工业园调查... 9

1)凤凰工业区... 9

2)大洋工业园... 10

3)圣佐治科技工业园... 11

4)沙头工业区... 12

5)潭头西部工业园... 14

6)罗田第三工业区... 15

四、西部高新组团(公明、光明、石岩)工业房地产市场调查情况... 16

1、城市建设目标... 16

2、功能定位... 16

3、工业园调查... 16

1)百旺信高科技工业园... 16

2)宏发工业园... 18

3)光明新区同富裕工业区... 19

4)光明新区明卓工业园及楼村工业园... 21

5)公明街道合水口工业区... 22

五、深圳市中部综合组团(龙华、观澜、坂雪岗)工业房地产市场调查情况... 23

1、城市建设目标... 23

2、功能定位... 23

3、工业园调查... 24

1)嘉安达科技工业园... 24

2)同富裕工业园... 25

3)龙璧工业城... 26

4)观澜街道库坑工业区... 27

5)观澜街道硅谷动力数码产业园、智能产业终端产业园... 29

六、深圳市中部物流组团(布吉、平湖、横岗)工业房地产市场调查情况... 30

1、城市建设目标... 30

2、功能定位... 30

3、工业园调查... 31

1)百门前工业区... 31

2)李朗软件园(中盈珠宝厂区)... 32

3)富民工业区... 33

七、龙岗中心组团(龙城、龙岗、坪地)工业房地产市场调查情况... 34

1、城市建设目标... 34

2、功能定位... 34

3、工业园调查... 34

1)麻沙旭达高新产业园... 34

2)宝龙工业区... 35

八、东部工业组团(坪山、坑梓)工业房地产市场调查情况... 37

1、功能定位... 37

2、产业布局结构... 37

3、工业园调查... 37

1)永盛泰工业园... 37

2)莹展工业园... 38

3)大工业区(坪山)... 40

九、深圳工业房地产调查总结... 41

 

一、深圳市工业发展现状

深圳市经济特区成立以来,工业从无到有、由小到大迅速崛起,创造了世界工业发展史上的奇迹,成为全市经济发展之本和动力之源。当前全球经济围绕能源资源、气候变化等全球性问题的合作与博弈不断加强,我国转变经济发展方式不断加快,珠三角地区一体化进程不断加速,“深圳质量”成为深圳新时期经济和社会发展的新标杆。“十二五”期间,深圳工业由大做强、以质取胜不仅是促进全市经济又好又快发展的重要保障和建设现代化国际化先进城市的重要支撑,而且是顺应时代发展趋势和要求,在更高层次、更高水平上参与国际竞争与合作,争当实践科学发展观排头兵的战略举措。

产业布局日趋集聚。深圳工业组织形态已由各自为战转向集群发展,一批产业链紧密衔接的企业和相关服务机构加速集聚,基本形成“一带四区九基地”空间格局,通信设备、数字视听、生物医药、医疗器械等产业集群已初具规模。高新技术产业带成为具备高水平研发能力和大规模生产能力的主要工业布局区域。以深圳高新区深圳湾园区、大学城园区为核心的南部高新技术产业核心主体功能区加快打造科技研发基地。以深圳高新区光明园区为核心的西部高新技术产业主体功能区大力发展电子信息和新材料产业。以龙华、观澜为核心的中部高新技术产业主体功能区着力发展计算机、通信设备、机电一体化产业。以宝龙-碧岭-坪山新区为核心的东部先进制造业主体功能区,加快推进电子信息、先进制造业发展。九大优势传统产业集聚基地重点促进产业服务化和品牌化。

二、宝安中心组团(新安、西乡、福永南)工业房地产市场调查情况

1、城市建设目标

宝安中心组团城市建设总目标为:切实贯彻科学发展观,集约高效利用土地,努力把宝安中心组团建设成为经济繁荣、环境优美、生态优越、社会文明、现代服务产业和现代物流业综合发展的园林式、花园式、现代化城市组团。

2、功能定位

(1)城市定位:深圳西部发展轴的综合服务中心,全市重要的物流基地。

(2)重点发展产业:以房地产、商贸服务和金融等为主体的现代服务业,以航空、港口和与之配套的仓储、先进工业、商贸服务等为主体的现代物流业。

3、宝安中心组团产业布局结构规划图

 

 


 

4、工业园调查

(1)新安街道宝安集团第一工业区

①宝安集团第一工业区概况

宝安集团第一工业区位于宝安区创业二路与新安三路交汇处,紧邻洪浪北地铁口,位置优越,交通方便,周边主要以住宅、办公为主,也分布较多的工业区,有华丰工业园、建达工业区、宝安外贸工业区等,周边生活配套齐全。园区主要以电子、物流、汽车等生产办公一体的企业为主。

②宝安集团第一工业区位置图(红色线围合区域)


③宝安集团第一工业区照片


 

工业园入口

厂房外景

④宝安集团第一工业区调查结论

据调查,产业园由于地位位置靠近宝安中心,产业主要为电子、物流等承租能力较强的行业,厂房成新度多为7-8层新。可分租,现出租率约95%,工业厂房首层租金约40-50元/平方米,2层及以上租金25-30元/平方米,建议市场评估价在5000-5600元/平方米。

(2)恒丰工业城

①恒丰工业城概况

恒丰工业城位于宝安区西乡街道鹤州洲石公路东侧,总占地面积18.68万平方米,于1993年开始开发,现已建成总建筑面积49余万平方米,是一个拥有40多栋(厂房、宿舍)的知名工业园区。恒丰工业城内工业房地产主要分为三个档次:竣工于90年代的普通多层旧工业厂房及配套宿舍(恒丰工业城一期)、竣工于2000年后的普通多层新工业厂房及配套宿舍(恒丰工业城二期)、一栋竣工于2007年的高层综合楼(C6栋)和一栋竣工于2006年高层宿舍楼(D1栋)。恒丰工业城部分厂房、宿舍一、二层已出租做商业,经营超市、餐饮店等,工业园内职工食堂、篮球场、员工图书馆等生活配套设施齐全。

②恒丰工业城位置图(红色线围合区域)



③恒丰工业城照片


 

园区入口

一期外景


 

二期外景

二期外景


 

宿舍楼外景

C6栋综合楼

④恒丰工业城调查结论

据调查,恒丰工业城B1-B8、A1-A12栋均为一期,其余均为二期,工业园区内部分工业厂房和宿舍首层已改造作商业,现无产业限制,可分租,出租率约98%,工业厂房租金22-26元/平方米,一期、二期租金无太大差异,约1元左右,建议市场评估价在4000-4500元/平方米,工业厂房、宿舍首层改造商业后租金60-80元/平方米,建议市场评估价在8000-12000元/平方米,C6栋综合楼租金32-36元/平方米,建议市场评估价在6500-7500元/平方米。

(3)航城工业区

①航城工业城概况

航城工业区位于宝安区西乡街道广深公路西侧,平峦山公园西侧,该工业区基本为竣工于90年代大型工业园区,其中一些临街的厂房首层已改造作商业,工业园内外百货商场、餐饮店、食堂等各项生活配套设施齐全。

②航城工业区位置图(红色线围合区域)


③航城工业区照片



厂房外景

厂房外景



厂房外景

宿舍楼外景

④航城工业区调查结论

据调查,由于市政升级改造,航城工业区于6月份需全部搬迁,目前部分厂房已处于空置,在用工业厂房租金22-25元/平方米,工业厂房、宿舍首层改造后商业租金50-70元/平方米。

(4)银田工业区

①银田工业区城概况

银田工业区位于宝安区西乡街道宝安大道西侧,为大型工业园,工业区内大部分工业厂房外墙已翻新,其中部分工业厂房现作办公使用,一些临街厂房、宿舍楼首层已改造作商业,工业园内百货商场、餐饮店、药店等各项生活配套设施齐全。

②银田工业区位置图(红色线围合区域)

 

③银田工业区照片


 

厂房外景

厂房外景



厂房外景

周边厂房外景

④银田工业区调查结论

据调查,银田工业区以出租为主,无产业限制,现部分作办公使用,出租率为95%,工业厂房首层改造商业租金80-120元/平方米,工业厂房首层租金37-41元/平方米,工业厂房2层及以上租金26-30元/平方米,工业厂房整栋建议市场评估价在4200-4600元/平方米,银田工业区由于靠近新安街道,租金价格相比西乡其余工业厂房价格高,西乡由宝安大道往北,工业厂房租金价格呈递减的趋势。

三、西部工业组团(沙井、松岗、福永北)工业房地产市场调查情况

1、城市建设目标

建设以沙井为中心的组团综合服务中心区;有序整合产业布局,引导产业集聚;有效整合土地资源,加强土地的集约利用;强化公共设施的配套,改善人居环境质量;加强环境保护,提高城市综合环境质量。加强资源节约利用、环境综合治理。

2、功能定位

深圳市重要的制造业基地,重点发展先进制造业,成为区域性生产服务中心。

3、工业园调查

(1)凤凰工业区

①凤凰工业区概况

凤凰工业区位于宝安区福永街道凤凰社区,广深高速公路东、西两侧,分为凤凰第一工业区、凤凰第二工业区、凤凰第三工业区、凤凰第四工业区等四个工业园区,该工业区主要为90年代竣工的旧工业厂房和2000年以后竣工的新工业厂房。工业园内职工食堂、篮球场、餐饮、超市等生活配套设施齐全。

②凤凰工业区位置图(红色线围合区域)



 
③凤凰工业区照片

  





④凤凰工业区调查结论

据调查,凤凰工业区以出租为主,无产业限制,出租率为90%,凤凰工业区厂房租金受新旧程度、厂区规模影响,2000年以后的工业厂房比90年代的工业厂房租金一般高1-2元,90年代的工业厂房首层租金24-27元/平方米,2层及以上租金16-18元/平方米,建议市场评估价在3000-3300元/平方米,2000年以后工业厂房首层租金27-30元/平方米,厂房2层及以上租金17-20元/平方米,建议市场评估价在3200-3600元/平方米。

(2)大洋工业园

①大洋工业园

大洋工业园位于福永大洋经济开发区,占地面积1.2万平方米,建筑面积4.9万平方米,有重工业标准厂房4栋,每栋配有货梯并专人管理,园区内布局合理、环境优美、配套设施设备齐全,市政水电(专线)、通信等配套全面到位,24小时保安巡逻,内设饭堂、公话、药店、篮球场、自助银行等为员工提供便利的生活、居住环境,现进驻的企业有21家,商铺12家,目前由深圳市东方建富物业管理公司对园区内所有工厂、企业提供物业管理服务。

②大洋工业园位置图(红色线围合区域)


③大洋田工业园照片



厂房外景

厂房外景



厂房外景

厂房外景

④大洋田工业园调查结论

据调查,大洋田工业园均为出租,无产业限制,出租率为95%,工业厂房首层改造商业租金50-70元/平方米,工业厂房首层租金26-28元/平方米,工业厂房2层及以上租金18-19元/平方米,建议市场评估价在3300-3600元/平方米。

(3)圣佐治科技工业园

①圣佐治科技工业园概况

圣佐治工业园位于沙井街道新玉路北侧,为大型工业园,园区内工业厂房均为2009年竣工,工业配套及宿舍楼均为2010年竣工,工业区绿化率高,有食堂等各项生活配套设施较齐全。

②圣佐治科技工业园位置图(红色线围合区域)

 


③圣佐治科技工业园照片



 

园区入口

厂房外景



厂房外景

厂房外景

④圣佐治科技工业园调查结论

据调查,圣佐治科技工业园均已出租,无产业限制,现无空置,工业厂房首层租金23-26元/平方米,工业厂房2层及以上租金16-17元/平方米,建议市场评估价在3400-3600元/平方米,圣佐治科技工业园环境虽好,厂房新,由于地处新玉路,北侧为山,厂区位置相对较偏,厂区周边配套设施暂不完善,租金价格相比沙井街道广深公路西侧90年代旧的工业厂房高1-2元。

(4)沙头工业区

①沙头工业区

沙头工业区位于宝安区沙井街道南环路北侧,沙井路西侧,为大型工业园,工业区基本为90年代左右的工业厂房,厂区环境一般,其中一些临街厂房、宿舍楼首层已改造作商业,工业园内百货商场、餐饮店、药店等各项生活配套设施齐全。

②沙头工业区位置图(红色线围合区域)



③沙头工业区照片



 

厂房外景

厂房外景



厂房外景

厂房外景

④沙头工业区调查结论

据调查,沙头工业区均为出租,无产业限制,部分空置现正招租中,出租率为75%,工业厂房首层改造商业租金40-60元/平方米,工业厂房首层租金15-17元/平方米,工业厂房2层及以上租金23-25元/平方米,建议市场评估价在3000-3300元/平方米,若首层已改造作商业视具体情况而定。

(5)潭头西部工业园

①潭头西部工业园概况

潭头西部工业园位于宝安区松岗街道,靠近沙井街道,西临宝安大道,东临广深公路,为大型工业园,园区环境好,绿化高,该工业园为松岗街道示范工业园区,工业园内百货商场、篮球场、餐饮店、药店等各项生活配套设施齐全。

②潭头西部工业园位置图(红色线围合区域)


③潭头西部工业园照片


 

园区入口

厂房外景



厂房外景

宿舍楼外景

④潭头西部工业园调查结论

据调但,潭头西部工业园均为出租,无产业限制,由村委统一管理,出租率为85%,工业厂房首层改造作商业租金40-50元/平方米,工业厂房2层及以上租金16-18元/平方米,建议市场评估价在3100-3300元/平方米,潭头西部工业园由于靠近沙井街道,工业厂区环境好,租金价格相比松岗街道其他工业厂房价格高1-2元。

(6)罗田第三工业区

①罗田第三工业区概况

罗田第三工业区位于宝安区松岗街道,靠近南光高速与龙大高速,罗田第三工业区基本为90年代工业厂房,工业园内百货商场、餐饮店、银行、药店等各项生活配套设施齐全。

②罗田第三工业区位置图(红色线围合区域)



③罗田第三工业区照片


 

厂房外景

厂房外景

④罗田第三工业区调查结论

罗田第三工业区均以出租为主,无产业限制,出租率为80%,工业厂房首层改造作商业租金45-50元/平方米,工业厂房首层租金21-23元/平方米,工业厂房2层及以上租金15-17元/平方米,建议市场评估价在3000-3200元/平方米,若首层已改造作商业视具体情况而定。

四、西部高新组团(公明、光明、石岩)工业房地产市场调查情况

1、城市建设目标

以公明--光明联合中心区为组团主中心,以石岩中心区为组团次中心,优化功能布局,实现功能明确、特色突出、环境优美的总体空间布局结构。

2、功能定位

(1)城市定位:是深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地。

(2)重点发展产业:以高新技术产业和先进制造业为主导产业;以产业集聚基地为主要形式,发展深圳市传统优势产业;利用农业资源优势,发展高新生态农业;利用旅游资源优势,发展现代休闲观光、旅游度假等生态旅游业。 

3、工业园调查

(1)百旺信高科技工业园

①百旺信高科技工业园概况

百旺信高科技工业园坐落于深圳市南山区西丽松白公路,是南山区政府规划建设的高科技产业园,占地面积22.8万㎡。2004年8月开工建设,于2007年10月全部建成。园区共有楼房28栋,共分八个区。其中一、二、三、五、六、七为厂区,共有厂房19栋。入园企业共有15家,20个经营单位。全部为高新技术企业。该园区的建成还直接拉动了周边经济的快速发展。四区为综合服务区,有综合服务楼1栋,现有超市一个、邮电所、自动存取款机、发廊、话吧、职工电教室、书报亭。八区为生活区,共有宿舍楼7栋,员工配餐中心1栋,共有5层楼,可以同时容纳10000人进餐。生话区的文体设施包括桌球、篮球、羽毛球。园区配套有职工配餐中心。

②百旺信高科技工业园位置图(红色线围合区域)


③百旺信高科技工业园照片



园区总平图

厂房外景



厂房外景

厂房外景




④百旺信高科技工业园调查结论

据调查,百旺信高科技工业园厂房、办公楼首层可改造作商业,现无产业限制,可分租,现出租率约90%,工业厂房、办公楼首层租金25-30元/平方米,建议市场评估价在5000-5800元/平方米,工业厂房、办公楼2层租金18-20元/平方米,建议市场评估价在3500-4000元/平方米。

(2)宏发工业园

①宏发工业园概况

宝安区石岩街道石新社区,占地面积约12万平方米,总建筑面积约24万平方米,项目类型为工业厂房、物流园区、孵化器、商业街区、写字楼等。工业园现有厂房9栋,每栋5层,首层高5.1米,2层以上为4.2米。厂房总建筑面积12万平方米,配有1万千伏安供电设施;地理位置优越,交通四通八达,机荷高速石岩出入口与项目紧相毗邻,距深圳罗湖口岸23公里,跎口码头18公里,深圳机场13公里。工业园由拥有丰富经验的深圳市宏业物业管理有限公司实施专业一体化管理。采用现代工业园的管理服务机制和优秀的物管人员,追求环境、人文、服务完美结合,保障园区内的设备与人员安全,营造宁静舒适的工作与生活环境。

②宏发工业园位置图(红色线围合区域)


③宏发工业园照片



园区入口

厂房外景



厂房一层外景

宿舍外景


      


宝安中小企业孵化中心

办公楼外景

④宏发工业园调查结论

据调查,宏发工业园厂房临潭头大道首层部分已改造作商业,可分租,现出租率约90%,工业厂房、办公楼租金23-25元/平方米,建议市场评估价在3500-4000元/平方米;宝安中小企业孵化中心为宏发工业园对面,分租做办公,租金38-45元/平方米。

(3)光明新区同富裕工业区

①光明新区同富裕工业区城概况

光明新区同富裕工业区位于光明新区凤新路与公常路交汇处东南,附近工业园较多,工业氛围良好,工业区内大部分工业厂房外墙较新,其中部分工业厂房现作办公使用,周边内百货商场、餐饮店、药店等各项生活配套设施较齐全。

②光明新区同富裕工业区位置图(红色线围合区域)


③光明新区同富裕工业区照片




同富裕工业园园区入口

周边工业园(美华美工业园)外景



周边工业园(美华美工业园)外景

厂房外景

 

 

④光明新区同富裕工业区调查结论

据调查,光明新区同富裕工业区以出租为主,无产业限制,主要集中加工类产业,周边工业园招租信息较多,空置率相对较高,工业厂房首层租金20-22元/平方米,工业厂房2层及以上租金12-14元/平方米,周边工业园租金临主干道租金相对若高。

(4)光明新区明卓工业园及楼村工业园

①光明新区卓科技工业园城概况

深圳明卓科技工业园位于深圳市宝安区公明街道楼村双明大道旁。周边有楼村工业园,灿博工业园,工业氛围较好。卓科技工业园工业区座北向南,具工业厂房、宿舍、商铺,饭堂、娱乐为一体。工业区占地面积3.2万平方米,总建筑面积为6万平方米。目前已建成投入使用的厂房四栋(均为四层)、宿舍两栋(均为五层)。厂房基本情况为小型厂房长50米,宽27米,总面积为5600平方米,每层面积为1400平方米;一楼层高5.88米,二至四楼层高4.5米,承重为750KG/平方米。大型厂房长70米,宽27米,总面积为7800平方米,每层面积为1950平方米。一楼层高5.88米,二至四楼层高4.5米,承重为750KG/平方米。 宿舍为五层:长50米,宽20米,一楼为商业用途,宿舍共190间和7套套房。 工业区地理位置优越:交通便利,门前就是双明大道,距光明高新科技产业园区300米,距公明街道3公里路程;距光明街道1公里路程,距深圳南光高速出入口及龙大高速出入口只有1公里路程,距深圳机场20分钟车程,距深圳市区20分钟车程。

楼村工业园据了解主要以村委所建厂房,工业区厂房体量较多,靠近楼明路,楼明路为光明新区通往公明街道主干道之一,处于光明街道与公民街道“中端”地带,地理位置较好。

②光明新区明卓工业园及楼村工业园位置图(红色线围合区域)


③光明新区明卓工业园及楼村工业园照片

      


明卓工业园厂房

明卓工业园厂房

④光明新区明卓工业园及楼村工业园调查结论

据调查,光明新区明卓工业园以出租为主,外立面形象较好,可用于厂房生产及办公,无产业限制,工业厂房租金17元/平方米,建议市场评估价在3200-3400元/平方米;楼村工业园主要集中加工类产业,周边工业园招租信息较多,空置率相对较高,工业厂房首层租金20-24元/平方米,工业厂房2层及以上租金12-14元/平方米。

(5)公明街道合水口工业区

①公明街道合水口工业区城概况

合水口社区隶属于深圳市光明新区公明街道办事处,地处公明街道中心区西部,东接公明社区,南邻将石社区、马山头社区与茨田埔社区,西界松岗街道燕川社区,北靠公明下村社区,社区面积4平方公里,社区内有工业区约10个,靠近公明广场,紧邻松柏路,周边内百货商场等各项生活配套设施较齐全。

公明街道合水口工业区位置图(红色线围合区域)


公明街道合水口工业区照片



厂房外景

厂房外景



周边工业园(石观工业园)外景

厂房外景

公明街道合水口工业区调查结论

据调查,公明街道合水口工业区以出租为主,无产业限制,周边工业园招租信息较多,工业氛围浓厚,工业厂房多为七、八成新,首层租金20-22元/平方米,2层及以上租金12-15元/平方米,厂房形象较好成新度高的租金高1-2元/平方米,根据各园区新旧程度、建设规格、使用情况等不同建议市场评估价在2800-3300元/平方米。

五、深圳市中部综合组团(龙华、观澜、坂雪岗)工业房地产市场调查情况

1、城市建设目标

中部综合组团的城市建设目标为:经济繁荣、设施齐全、环境优美、社会和谐,高新技术产业集中的现代化客运交通枢纽和综合服务组团。

2、功能定位

(1)功能定位——特区综合服务功能拓展区,全市重要的高新技术产业基地和客运交通枢纽。

(2)重点发展产业:商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业。

制造业:突出华为、富士康等高新技术产业开发建设,尽快形成支柱产 业,带动现有劳动密集型工业逐步向先进工业、信息业的转型过渡,形成一业为主,多业发展的经济结构;

仓储业:加大华南物流园与和记黄埔物流园配套基础设施投入,结合新深圳站轨道交通网络的建设强化全市仓储业发展;

服务业:加快商贸、教育、卫生、文体娱乐等配套产业的建设,为组团的发展提供完善的基础设施和配套设施。

 

3、工业园调查

(1)嘉安达科技工业园

①嘉安达科技工业园概况

嘉安达科技工业园位于深圳市龙华新区大浪办事处华繁路,是深圳市嘉安达集团投资开发的高科技生态工业园,致力于生产LED显示屏及相关配套。嘉安达科技工业园占地49847平方米,总建筑面积125992.54平方米,整个工业园区由七栋标准厂房、两栋员工宿舍楼和一栋28层的研发综合写字楼组成。工业园内分设生产、办公和生活三大区域,实现了功能分区,动静分离。

②嘉安达科技工业园位置图(红色线围合区域)


③嘉安达科技工业园照片


 

工业园外景

工业园外景

 

 

④嘉安达科技工业园调查结论

据调查,嘉安达科技工业园以科技创新企业为主,出租率为98%,工业厂房首层租金35-37元/平方米,工业厂房2层及以上租金27-28元/平方米,建议市场评估价在4000-4600元/平方米。

(2)同富裕工业园

①同富裕工业园概况

同富裕工业园位于深圳市宝安区华旺路69北门,工业园内集规划有工业厂房、宿舍、办公,毗邻大浪商业中心,工业园内商场、餐饮等各项生活配套设施齐全,区位状况良好,人流量大。

②同富裕工业园位置图(红色线围合区域)


③同富裕工业园照片


 

厂房外景

厂房外景


 

厂房外景

厂房外景

④同富裕工业园调查结论

据调查,同富裕工业园以出租为主,无产业限制,可分租,现出租率约95%,工业厂房首层租金30-32元/平方米,工业厂房2层及以上租金23-24元/平方米,建议市场评估价在3500-4000元/平方米。

(3)龙璧工业城

①龙璧工业城概况

龙璧工业城位于深圳市龙岗布吉镇坂田村,是由香港中国保险集团公司投资兴建。工业城交通便利,四通八达。南临国家一级公路布龙公路及平南铁路坂田货运站,西临梅观高速公路。工业城占地面积10万平方米,总建筑面积23万平方米,区内厂房、宿舍等配套设施齐全,是一个各类设施齐全的综合工业区,目前已经进驻各类企业100多家,涉及电子、电脑、包装、家私、制衣等多种行业。

②龙璧工业城位置图(红色线围合区域)


 ③龙璧工业城照片


 

厂房外景

厂房外景



 

厂房外景

厂房外景

④龙璧工业城调查结论

据调查,龙璧工业城以出租为主,无产业限制,可分租,现出租率约95%,工业厂房现用作办公、生产为主,租金为25-27元/平方米,宿舍首层改造商业后租金为45-47元/平方米,建议市场评估价在3600-4200元/平方米,若首层已改造作商业可视具体情况而定。

(4)观澜街道库坑工业区

①库坑工业区城概况

库坑工业区位于观澜街道泗黎路东侧,附近工业园较多,有同富裕工业园、华朗嘉工业园、仪表世界工业园等,工业氛围良好,工业区内大部分工业厂房约七、八层成新,离观光路约800米,交通较为便捷,周边有观澜园、平安金融培训学校,生活配套设施较为齐全。

②库坑工业区位置图(红色线围合区域)


③库坑工业区照片

   


厂房外景

厂房外景



厂房外景

厂房外景

 

 

④库坑工业区调查结论

据调查,观澜街道库坑工业区以出租为主,无产业限制,加工制造类企业较多,工业园招租信息较多,工业厂房成新度多为七八层新,首层租金20-22元/平方米,2层及以上租金13-15元/平方米,建议市场评估价在2800-3300元/平方米。

(5)观澜街道硅谷动力数码产业园、智能产业终端产业园

①硅谷动力产业园概况

硅谷动力产业园运营有限公司成立于2003年,硅谷动力专业从事高科技产业园区的运营,是我国科技产业园租赁运营模式的开创者之一,10年来已经累计运营面积超过100万平方米,服务1000多家高科技企业,园区企业整体年产值过1000亿元,被深圳科技局评价为“科技产业园运营的一面旗帜”。硅谷动力已经形成了从物业选址、产业功能策划、升级改造、招商、管理、服务的完整的运营链条,保障了运营园区的高成功率,所有运营项目都实现了业主、租户、运营方和政府多赢的良好局面,已成为产业转型升级的典范。

硅谷动力目前运营着9大科技产业园区:清湖半导体照明产业园、汽车电子创业园、射频科技园、数码产业园、深中高科技示范基地、电子商务港(深圳龙岗)、电子商务港(华盛大厦)、深圳市低碳科技示范园以及智能产业终端产业园,涉及半导体照明、汽车电子、射频科技、数码科技、电子商务、低碳科技、新材料等七大产业主题,总运营面积超过100万平米。

本次调查为数码产业园、智能产业终端产业园。数码产业园硅谷动力数码产业园位于宝安区观澜街道章阁社区大富工业区纵一路(梅观高速观澜高尔夫出口旁),地处莞深高速与大外环路相交处,前临莞深高速,南接梅观高速,东连观光路,西通大外环路,交通便利,四通八达,离梅观高速观澜出口仅3分钟车程,距皇岗口岸仅需30分钟车程,距罗湖口岸35分钟车程,距观澜高尔夫球会2公里。园区总建筑面积48098平方米,共有标准厂房6栋,每栋有四层厂房,A1、A3、A4 单层建筑面积1380平方米,A2、A5、A6单层建筑面积1552平方米。

智能终端产业园建筑面积127406.79平米,由19栋高标准厂房、4栋员工宿舍、2栋配套服务中心组成。

②硅谷动力数码产业园、智能终端产业园位置图(红色线围合区域)


③硅谷动力数码产业园、智能终端产业园照片



智能终端产业园厂房外景

厂房外景



周边厂房外景

周边厂房外景

④硅谷动力数码产业园、智能终端产业园调查结论

据调查,该产业园统一对外招租,现有产业限制,主要为智能、电子等高科技行业,智能终端产业园园区企业有红石纳米、唯冠科技等众多优秀新材料高科技企业进驻,产业链完善、氛围浓厚。可分租,现出租率约90%,工业厂房首层租金35元/平方米,2层及以上租金26.5元/平方米,建议市场评估价在4000-4500元/平方米。

六、深圳市中部物流组团(布吉、平湖、横岗)工业房地产市场调查情况

1、城市建设目标

(1)拓展城市发展空间,提高城市建设质量,推动特区内外城市发展的一体化,即经济、社会、城市空间的一体化,实现城市持续性发展;

(2)按照现代化城市标准进行建设,完善基础设施,调整产业结构,提升城市综合服务功能,重点发展现代物流业,推动组团第二、三产业的发展;

(3)提高组团城市化水平,实现组团城市化质量上规模、上档次,全面实现中部物流组团农村城市化;

(4)保护城市环境资源,逐步实现城市人文环境与自然环境的协调,建成环境优美、富于特色的生态型现代化城区。

2、功能定位

(1)城市定位:特区综合服务功能外溢区,全市重要的物流基地。

(2)重点发展产业:发展国际物流、货运枢纽、仓储配送、专业市场等物流产业和家电、玻璃、眼镜等优势产业。

3、工业园调查

(1)百门前工业区

①百门前工业区概况

百门前工业区石1988年开始投资开发的大型现代化出口加工工业园区,百门前工业区地处深圳市龙岗布吉镇布沙公路中段求水山下,临近机荷、深惠汕高速公路及广九铁路,距沙湾边检站2公里,布吉边检站3公里。工业区占地12万平方米,现规划有厂房、宿舍、食堂等,建筑面积25万平方米。

②百门前工业区位置图(红色线围合区域)



 

③百门前工业区照片


 

厂房外景

厂房外景


 

厂房外景

厂房外景

④百门前工业区调查结论

据调查,百门前工业区以出租为主,可分租,现出租率约95%,工业厂房首层租金为28-30元/平方米,工业厂房二层及以上租金为23-25元/平方米,建议市场评估价在3800-4300元/平方米。。

(2)李朗软件园(中盈珠宝厂区)

①李朗软件园概况

李朗软件园位于深圳市龙岗区南湾街道李朗片区布澜路31号(水官高速—李朗出口),是市、区两级重点打造的软件园区,是深圳软件园的重要组成部分。园区定位为“深圳软件园李朗新一代信息技术产业化基地”, 项日占地面积12万平方米,建筑面积51万平方米,集软件、珠宝于一体。

李朗软件园一期项目已于2009年投入运营,其中写字楼入驻高科技软件企业45家,珠宝企业60家,引进高素质人才5000余名,及珠宝产业职员20000余名。李朗软件园二期科技产业大厦,建筑面积约9万平方,将构建成园区超甲级写字楼,国际购物中心和产业研发基地。李朗软件园注重为入园企业和人才提供无微不至的配套服务。其中规划设计了8万平方的商业广场, A区商业2.5万平方米、中心广场1万平方米,C区商业4.5万平方米。即将引进: A、大型超市、品牌百货、品牌旗舰店、电器卖场、数码产品; B、知名快餐、异国情调、主题美食、休闲咖啡、风味小吃、个性水吧; C、量贩KTV、健身、瑜伽、美容美发、养生SPA馆、动漫电玩乐园、棋牌网吧。

②李朗软件园位置图(红色线围合区域)


③李朗软件园照片


 

李朗软件园外景

李朗软件园外景



 

李朗软件园外景

李朗软件园外景

④李朗软件园调查结论

据调查,李朗软件园工业厂房首层改造作商业,二层及二层以上改造作写字楼,均可分租,现出租率约85%,工业厂房作写字楼租金为35-40元/平方米,建议市场评估价在9500左右元/平方米,工业厂房首层作商业外铺租金100-150元/平方米,内铺租金60-65元/平方米,外铺建议市场评估价在20000-25000元/平方米,内铺在20000元/平方米以内。

(3)富民工业区

①富民工业区概况

富民工业区位于深圳市龙岗区平湖镇平湖街道民富路,为大型工业园区,工业区有几十栋工业厂房,厂房整体环境一般,周边配套一般。

②富民工业区位置图(红色线围合区域)


③富民工业区照片



厂房外景

厂房外景

④富民工业区调查结论

据调查,富民工业区以出租为主,大小可分租,现出租率约70%,工业厂房首层租金为20-22元/平方米,工业厂房二层及以上租金为15-18元/平方米,建议市场评估价在3000-3300元/平方米。

七、龙岗中心组团(龙城、龙岗、坪地)工业房地产市场调查情况

1、城市建设目标

推进特区内外城市的一体化进程,龙岗中心组团按照现代化的标准进行建设,完善基础设施,调整产业结构,完善和提升城市综合服务功能,实现城市建设质量的明显提高,形成深圳市东部地区的区域中心;

2、功能定位

  (1)龙岗中心组团的功能定位是:深圳市核心城区的组成部分,东部发展轴的综合服务中心。

  (2)重点发展产业:商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业。

3、工业园调查

  (1)麻沙旭达高新产业园

①麻沙旭达高新产业园概况

麻沙旭达高新产业园位于龙岗区龙腾路西侧,该工业区为中型工业园区,其中一些临街的厂房首层已改造作商业,工业园配有宿舍、百货商场、餐饮店、食堂等各项生活配套设施齐全。

②麻沙旭达高新产业园位置图(红色线围合区域)

 

 

③麻沙旭达高新产业园照片



   


     厂房外景

  厂房内景

④麻沙旭达高新产业园调查结论

据调查,麻沙旭达高新产业园以出租为主,无产业限制,在用工业厂房租金一层为18-20元/平方米,二层的工业厂房的租金为13-15元/平方米,建议市场评估价在3000-3200元/平方米。

(2)宝龙工业区

①宝龙工业区城概况

宝龙工业园占地面积30000平方米,建筑面积45000平方米,地处深圳市龙岗区宝龙工业城交通主干道旁,有四通八达的高速公路连接龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区,工业园由八栋厂房、两栋宿舍、一栋高级员工宿舍组成。其中1号至五号厂房每栋面积5935平方米,每层面积为1187平方米,首层高5米,二层以上4米。6号至8号厂房每栋面积8525平方米。每层面积1705平方米。配套宿舍六层,每层20间,每间可住12人。园区配套有小超市,是集生活,娱乐休闲为一体的大型标准工业园。

②宝龙工业区位置图(红色线围合区域)

 

③宝龙工业区照片


 

厂房外景

厂房周边外景



 

厂房内景

厂房内景

 

④宝龙工业区调查结论

据调查,宝龙工业区及周边厂房以出租为主,主要出租用于创新科技产业的小企业,现部分作办公使用,工业厂房2层及以上租金15-18元/平方米,宝龙工业区周边厂房较新,大部分都出租用作办公,建议市场评估价在3600-4000元/平方米。

八、东部工业组团(坪山、坑梓)工业房地产市场调查情况

1、功能定位

东部工业组团的功能定位是:深圳市东部新城、全市先进制造业基地。重点发展产业:高新技术制造业、石化下游产业以及其他新兴产业。其中大工业中心片区重点发展产业:装备制造业、电子信息核心技术及国家级生物医药。深圳西部发展轴的综合服务中心,全市重要的物流基地。

2、产业布局结构

 “一核一轴五功能区”的组团总体布局结构。

一核即:东部工业组团中心功能区。

一轴即:东西向城市发展主轴(碧岭—六联—出口加工区—聚龙)。

五功能区即:碧岭功能区、中心功能区、坑梓功能区、聚龙功能区、马峦功能区。松子坑水源保护区和马峦山自然保护区,规划作为非城市建设用地,基于严格控制开发建设、加强保护方面的考虑,未列入五功能区内。

3、工业园调查

(1)永盛泰工业园

①永盛泰工业园概况

永盛泰工业园位于龙岗区坑梓街道同富裕路西侧,靠近沈海高速,区内交通方便,该工业园内共12栋标准厂房,均为2000年左右的竣工的3-4层厂房,每层标准建筑面积为1100-1300平方米,每栋带货梯一部,外墙为涂料,工业园整体成新度在75%左右,厂区外生活配套设置已较为齐全。

②永盛泰工业园位置图(红色线围合区域)

 
 

③永盛泰工业园照片









  ④永盛泰调查结论

据调查,永盛泰工业园目前厂房一层月租金约在15-16元/平方米之间,二层至六层月租金在11-13元/平方米之间,随楼层递增租金情况递减,管理费为1元/平方米,现园区整体出租率约95%,建议市场评估价2900-3100元/平方米,同时调查“同富裕”周边90年代建造的独门独院无货梯厂房底层租金在12-14元/平方米,其他楼层租金在10-11元/平方米,建议市场评估价2800-3000元/平方米。



(2)莹展工业园

①莹展工业园概况

莹展工业园位于龙岗区坑梓街道同富裕路西侧,由约20栋厂房及配套宿舍组成,建筑年代约为2008年左右,厂房各项设备设施齐备,同时园区内绿化率高,坏境优美,规划良好,园区整体成新率在90%左右,宿舍区居住条件较高,区内超市、食堂、餐饮、银行等生活配套设施齐全。莹展工业园是目前坑梓街道最新的工业园之一,同时交通较为发达,园区管理规范,人气较旺。

②莹展工业园位置图(红色线围合区域)


③莹展工业园照片

   


 厂房外景                                  

厂房外景


 

                                   厂房外景   

       

                                   厂房内景

 ④莹展工业园调查结论

据调查,莹展工业园目前标准厂房一层月租金约在18-22元/平方米之间,二层至六层月租金在13-16元/平方米之间,随楼层递增租金情况递减,管理费为1元/平方米,员工宿舍月租金在25-35元/平方米不等,现园区整体出租率约95%,建议市场评估价3200-3500元/平方米。



(3)大工业区(坪山)

①大工业区城概况

深圳市大工业区是深圳市人民政府设立的,以高新技术产业和先进技术为主导,配套兴办第三产业的功能性工业园,是深圳市高新技术产业带的重要组成部份。1994年开始筹建,1997年正式动工建设。深圳市大工业区位于深圳市东北部,覆盖龙岗区坪山与坑梓两个街道办,中心区规划面积38平方公里,其中出口加工区面积3平方公里。经过几年的开发建设,大工业区基础设施不断完善,大工业区“一大两高”的产业氛围渐露端倪,产业集聚效应明显,世界著名跨国公司纷至沓来,日立、三星、住龙等世界500强企业相继落户大工业区。目前已完成中心区38平方公里控制性详细规划规划建设行政中心区、燕子岭生活区和聚龙山生活区、环境园区、电子信息园区、汽车及其零部件制造园区、机电一体化装配园区、精细化工园区、生物医药园区、新材料园区、家电园区。

②大工业区(坪山)相关厂区照片

 

                             


 

 

 

      
                      厂房外景                                                     厂房外景


③大工业区(坪山)调查结论

据调查,坪山大工业区内大多为知名企业入驻,企业自身拥有较强的实力,所建造厂房及相关配套也以供企业自身生产研发为主导,厂房及相关配套建筑规格普遍较高,各项设施完善,根据本次市场调查结果结合我公司数据库显示,目前大工业区内厂房一层月租金普遍在22-28元/平方米之间,其他楼层月租金在18-22元/平方米之间不等,部分作办公使用的月租金水平在25-35元/平方米之间,根据各园区新旧程度、建设规格、使用情况等不同建议市场评估价在3500-4500元/平方米。

九、深圳工业房地产调查总结

2013年12月6日市规土委发布了《〈深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》。从具体落实相关规定、防范工业楼宇炒作出发,对《办法》的适用范围、分割转让,以及应提交的相关材料、政府优先购买权的实施、转让增值收益的缴交程序等内容予以细化、补充,同时基于对原有相关制度的衔接、城市更新项目的特殊性以及落实相关制度的考虑,进一步完善相关规定。工业楼宇转让增值收益,在相关部门依法征收房地产转让相关税费后,由房地产登记机构按照《办法》及细则的规定代为收取。房地产登记机构的代收费用按政府收取增值收益的3%列支。增值收益应纳入国有土地使用权出让收支管理,统筹用于土地整备等项目的资金需求。受《细则》的工业楼宇转让受让人须是企业、转让增值收益按比例上缴政府等因素的影响限制,工业楼宇投资交易将会减少,预计在一段时间内工业地产的市场价格会下降。

在工地房地产出租方面,深圳市出租屋综管办负责人表示,厂房空置率的问题也不是普遍性的,不同的工业园、科技园、村办工业区命运各不相同。环境好、配套全、名企入驻多的工业区里面的企业抗风险能力强,租金相对稳定;而一些外贸加工集中的工业区,企业外单受阻,抵不住“寒流”,自然受到很大影响。该负责人分析,深圳一些分散、零乱、破旧、不规范的厂房将会被市场淘汰,而靠近107国道、广深高速、梅观高速、龙大高速、深惠路等交通便利地段的厂房将保持稳定,并随着经济形势的好转而具有上升潜力。
    业内人士指出,两年来,一方面,持续下行的外围经济对制造企业压力持续加大,一些企业搬离深圳或减少开工,空置现象略有提升;而另一方面,城区旧工业区的更新改造也令供应有所减少,一些抗风险能力强的新兴产业企业、大型企业依靠深圳产业链优势而继续租用厂房,因此整体租金价格并未出现太大的浮动。

部分空置的厂房已被一些发展迅猛的新兴产业企业承接。近年来,深圳率先出台战略性新兴产业振兴发展规划及配套政策,重点发展生物、互联网、新能源、新材料、新一代信息技术和文化创意六大战略性新兴产业。在政府的大力扶持下,新兴产业通过源头创新、开拓市场,活力大增。迅速成长的新兴产业,一方面“承接”了部分空置的厂房,另一方面,也对产业载体工业园区的配套服务、基础设施、配套设施、周边环境,提出了更高的要求。