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『智库观点』万科·理想城项目测评报告

房观察2020-11-19 13:58:24

1.项目概要


1.1编写目的


房观察出于非商业目的对于万科·理想城项目进行测评。参与测评的房观察智库专家根据其在执业过程中掌握的事实,在其认知的最大能力范围内,对该项目的公司背景、规划设计、未来发展前景等进行评估。该次评估报告陈述的事项是客观的、公正的,旨在为购房者提供经济行为的参考。


1.2项目背景


9月28日晚7点,万科理想城首批次开盘,推出75-93平米高层户型,共计438套,实现100%的认购率。据了解,该项目地处犀浦,前身为1993年的“国际大都会”项目,自2016年初被万科收购后,以“理想城”为名重回市场,吸引了业内外的高度关注。


1.3项目简介


1.3.1 基本信息


案名:万科·理想城

开发商:成都科甲龙兴华盛房地产开发有限公司

物业公司:成都万科物业服务有限公司

代理公司:正合&高策新源

销售均价:7700元/平米

楼盘地址:成都郫县西芯大道与天目路交口



项目效果图示意(图片来源于网络)


1.3.2 销售信息

待售楼盘优惠: 暂无 

开盘时间:2016年9月28日首推1、4、5栋

交房时间:预计2018年年底1期全部交房

售楼地址:成都郫县西芯大道与天目路交口(万科城售楼部内)

在售户型:三居A2、A3   四居A1(原图详见P)

预售许可证:成房预售郫县字第1424号、成房预售郫县字第1423号


2.设计测评


2.1地块规划

项目总共占地238亩,整体容积率3.73,项目一期3.6,总建筑面积61万方,绿化率30%,楼栋总数16栋,停车位按照车位比1:1配置,约2180个。项目建成后将容纳7000余户家庭,约3万人在此居住,分为ABCD四个地块进行开发。



项目总平示意(图片来源于网络)


现项目开发的是A地块,共15栋高层住宅,分两期开发,一期分别为住宅1、3、4、5、6、15、16#,建筑层数分别为23~25层。二期7、8、9、10、11、12、13、14#楼,建筑层数为14~26层,各栋住宅均为2梯六户户型。


主推户型图(图片来源网络)点开可看原图


2.2项目周边情况


2.2.1交通情况:

公交:红光大道兴业街口站(150m)116、723、P29路

轨交:地铁2号线天河路站,步行约1300米即到项目


2.2.2项目配套:

商业:百伦广场、四季中心、蓝光幸福耍街、周边规划引进沃尔玛、乐天玛特超市等;

学校:成都实外、成都外国语、树德中学、犀浦外国语学校,以及西交大、电子科大成都学院、西华大学等

公园:西交大校园、两河森林、德胜园林、三道堰湿地公园、成都198环带

医疗:周边规划修建363医院,三级甲等、公立综合医院等

万科与政府共建1.5万方社区邻里商业中心,除了近万方特色商业街区外,还会打造高品质幼儿园,复合运动中心,高档生鲜超市,社区医疗中心,养老中心等。


3.  测评结果及其分析

3.1测评执行情况与记录

3.1.1万科公司测评:


朱伟:一说国际大都会确实老成都都知道。同时,股市里“万保招金”一直是中国地产龙头,万科也是中国地产的著名品牌。万科在成都区域开发的几个楼盘都还比较成功,口碑不错。


万科理想城择址犀浦,地处高新西区核心位置,一度是成都最热点的区域。但近几年受交通改造,城南、城东及天府新区的冲击,一度比较沉寂。在成都南富西贵的印象中,城西一直领跑,但是其商业和生活配套还是不尽人意,相比城南和城东攀成钢片区,还是落后了。另外,西边交通也无法与城南比。


这次万科落子金沙城,加上之前朗诗金沙城的热销,有重振城西的趋势,但最终还需要城西其他大开发商的集体跟进,不然也是孤立事件。同时最近郫县的县改区后,后期城市发展和经济发展究竟后劲如何?还要看郫县政府的表现。


3.1.2项目情况测评:


扈炜:A地块左侧有高架,多面不临路,后面几个地块相对较小。北面还有个其他用地,规划布局基本还是刚需弱改善的高梯户比形态,项目限高,所以间距相对紧张,产品为常规布局。


但项目的想法还是有别于其他项目。首先,项目商业集中,和公共服务组合在一起,结合地铁站,打造区域的社区商业中心形态,这也是新加坡等发达城市的做法。另外,营销主打差异化,把刚需盘稍微升级,包装为青年服务的社区,因为周围有两个大学和地铁,这都是潜在价值。


3.1.3项目前景测评:


赵亮:我认为,理想城主要客群主要来源于三个方面——城西挤压客群、高新西、地缘客。


理想城首开成功基于几个因素。第一,万科品牌。第二,产品是标准的品质刚需,区域内刚需已经盛行五、六年。第三,区域供应。以成灌线为界的老犀浦供应几年来几乎没有新开,新犀浦目前住宅供应也相对减少。同区域内2013、2014年蓝光领跑,2015年双铁广场借地铁口优势,量价都不错,价格也首次上8000,但产品优势并不突出。第四,轨道交通的优势,可以大量承接城西挤压客群。


3.2缺陷汇总


刘兴宇:容积率对于刚需产品来说还算不错。这个年龄段的客群,对地理位置和交通很看重,理想城具备吸引力。


但项目和地铁2号线之间隔了一个成灌路,车流量大,噪声不小,希望万科把这一侧处理好,不要留下硬伤。


对周边一些企业和院校的客户,应给予更多有吸引力的销售政策,体现青年社区的价值和青年业主的社群氛围。让概念落在实处,希望开发商从关注产品、销售过渡到关注消费人群,比如其居住品质和居住体验。


4.  测评结论与建议


刘兴宇:该项目体量比较大,需要长时间蓄积人气,提价不宜过快,容易造成一定落差,对后批次有影响。


陈洁:本轮房地产突涨是特殊情况,并不是完全意义上的市场全面向好,在不影响定价和未来发展的前提下,我认为项目应做好长远规划,而不是全面跟进本轮涨势。


声明:本篇测评只代表专家个人观点,仅限业内交流。如有疑问或观点,欢迎留言交流!


特别鸣谢以下参与测评的房观察智库成员




  
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