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北京市土地招拍挂市场分析报告(2017年第10期)

北京土地学会2020-11-28 07:43:57

201710月,北京市土地招拍挂市场共成交土地11宗,相较上月增加5宗,其中9宗为居住用地,2宗为工业用地。土地总面积136.46公顷,环比增加106.51%。规划建筑面积228.75万平方米,环比增加164.48%。成交总价为281.75亿元,环比增加35.97%。居住用地平均溢价率为31.50%,环比下降5个百分点。

201711-1031日,北京市土地招拍挂市场共成交土地85宗(去年同期27宗),成交土地总面积690.28公顷,同比增加98.81%,规划建筑规模1098.64万平方米,同比增加161.64%。土地成交总价为2129.15亿元,同比增加354.89%。居住用地平均溢价率为30.89%,同比下降4个百分点;商业用地平均溢价率为17.33%,同比下降15个百分点。

一、201710月北京市土地招拍挂市场成交情况

(一)成交总量环比上涨

2017101-1031日,北京市土地招拍挂市场共成交土地11宗,土地总面积136.46公顷,环比增加106.51%;规划建筑面积228.75万平方米,环比增加164.48%;成交总价为281.75亿元,环比增加35.97%。具体土地成交情况见表1

表1  2017年10月北京市土地招拍挂市场成交情况表

序号

项目名称

规划性质

交易方式

土地总面积

(公顷)

规划总规模(万平方米)

成交价格(亿元)

1

经济技术开发区路南区N31M2地块工业项目

工业

挂牌

79.14

118.71

18.78

2

大兴新城东南片区0605-013地块

工业

挂牌

8.27

15.71

1.47

3

海淀区四道口地区I地块F1住宅混合公建用地

居住

挂牌

1.04

3.13

16.50

4

通州区西集镇西集村TZ07-0103-0019、0029地块

居住

挂牌

8.17

9.80

12.50

5

经济技术开发区河西区X94R1地块

居住

挂牌

9.21

16.57

62.90

6

昌平区北七家镇东三旗村011地块

居住

挂牌

3.09

6.80

23.80

7

经济技术开发区河西区X90R1、X90S1地块

居住

挂牌

4.84

8.73

22.20

8

经济技术开发区河西区X90R2、X90A1地块

居住

挂牌

3.76

6.92

24.60

9

房山区西潞街道FS00-LX06-0136、0137地块

居住

挂牌

3.34

8.35

13.50

10

大兴区黄村镇DX00-0301-0029等地块

居住

挂牌

9.04

22.01

36.00

11

顺义区后沙峪镇马头庄村SY00-0019-6005地块

居住

挂牌

6.56

12.02

49.50

总计

136.46

228.75

281.75

 (二)居住用地仍占主导,土地供应进一步远郊化

10月土地招拍挂市场成交地块中居住用地49.05公顷,占总成交面积的36%;工业用地87.41公顷,占总成交面积的64%(详见图1)。居住用地规划建筑面积94.32万平方米,其中共有产权房规划建筑面积17.78万平方米,占总居住建筑面积的19%

 

1  201710月土地招拍挂市场成交用地结构图

从分区结构来看,海淀、大兴、房山、通州、顺义、昌平6个区均有成交地块,远郊区成交量仍占主导。其中大兴区(含亦庄开发区)土地成交面积最大114.26公顷,其次为通州区8.17公顷,顺义区6.56公顷,房山区3.34公顷,昌平区3.09公顷,海淀区1.04公顷(详见图2)。


2  201710月分区成交情况(单位:公顷)

(三)居住用地平均溢价率环比下降5个百分点,热点区域竞争激烈

10月份,北京市土地招拍挂市场成交地块居住用地平均楼面地价为27724/平方米,工业用地为1506/平方米。其中最高为北京市海淀区四道口地区Ⅰ地块F1住宅混合公建用地,规划性质主要为居住,平均楼面地价52763/平方米;其次为顺义区后沙峪镇马头庄村SY00-0019-6005地块B1商业用地、SY00-0019- 6006地块R2二类居住用地,平均楼面地价41193/平方米;第三为北京经济技术开发区河西区X94R1地块R2二类居住用地,平均楼面地价37956/平方米。其他成交地块详细信息见表2

居住用地平均溢价率为31.50%,较上月下降5个百分点,土地成交市场逐步平稳,但热点区域地块竞争仍然激烈。其中顺义区后沙峪镇马头庄村SY00-0019-6005地块B1商业用地、SY00-0019-6006地块R2二类居住用地溢价率高达50%,最终中粮+天恒+恒基+旭辉以49.5亿元经过51轮夺得地块,自持面积12%

2201710月北京市土地市场成交地块楼面地价及溢价情况表

区县

项目名称

用地性质

楼面地价(元/㎡)

溢价率

备注

大兴

经济技术开发区路南区N31M2地块工业项目

工业

1582

0%


大兴

大兴新城东南片区0605-013地块

工业

935

0%


海淀

海淀区四道口地区I地块F1住宅混合公建用地

居住

52763

33.50%


通州

通州区西集镇西集村TZ07-0103-0019、0029地块R2二类居住用地、TZ07-0103-0020地块B1商业用地

居住

12755

38.89%

含共有产权房

大兴

经济技术开发区河西区X94R1地块R2二类居住用地

居住

37956

35.56%


昌平

昌平区北七家镇东三旗村011地块R2二类居住用地

居住

35021

48.75%


大兴

经济技术开发区河西区X90R1、X90S1地块R2二类居住用地、S4社会停车场用地

居住

25431

38.75%

共有产权房

大兴

经济技术开发区河西区X90R2、X90A1地块R2二类居住用地、A33基础教育用地

居住

35523

35.91%


房山

房山区西潞街道FS00-LX06-0136、0137地块F2公建混合住宅用地

居住

16177

12.50%


大兴

大兴区黄村镇DX00-0301-0029等地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、A33基础教育用地

居住

16356

0%


顺义

顺义区后沙峪镇马头庄村SY00-0019-6005地块B1商业用地、SY00-0019- 6006地块R2二类居住用地

居住

41193

50.00%


二、20171-10月北京市土地招拍挂市场成交情况

(一)供地步伐继续加快,土地市场平稳

2017年北京市调控力度不断加大,通过“限房价、竞地价、竞自持”等方式,保持土地市场平稳。11-1031日招拍挂市场共成交土地85宗(去年同期27宗),成交土地总面积690.28公顷,同比增加98.81%,规划建筑规模1098.64万平方米,同比增加161.64%。土地成交总价为2129.15亿元,同比增加354.89%。其中居住用地成交面积402.55公顷(去年同期50.17公顷),规划建筑规模694.11万平方米(去年同期115.13万平方米)。

(二)居住用地占比过半,远郊区成交量占比八成

201711-1031日,成交地块中居住用地402.55公顷,占成交总面积的58%;商业用地114.64公顷,占成交总面积的17%,工业用地173.09公顷,占成交总面积的25%(详见图3)。

3  20171-10月用地结构图

从各区土地成交情况来看,城六区土地成交面积相对较少,大兴区(含亦庄开发区)、顺义区、房山区、丰台区、延庆区等远郊区成交面积较大,占总土地成交面积的82%。各区成交情况详见表3和图4

3  20171-10月各区土地成交情况表


所在区

土地总面积(公顷)

规划总规模(万平方米)

共有产权房规模(万平方米)

东城

4.25

7.36

-

朝阳

43.59

68.07

7.18

海淀

14.76

27.46

-

丰台

57.12

105.8

13.2

石景山

5.56

11.47

10.99

大兴(含亦庄)

192.06

360.42

24.25

通州

22.12

44.19

34.64

顺义

125.51

144.15

41.48

昌平

17.65

36.79

9.76

房山

57.70

102.8

-

门头沟

21.87

30.67

5.42

平谷

69.62

73.08

17.21

怀柔

9.07

27.22

2.44

密云

7.49

18.4

12.8

延庆

41.91

40.76

-

总计

690.28

1098.64

179.36

4  20171-10月各区土地成交情况图

居住用地供应中,共有产权房用地95.23公顷,占全年计划供应量的48%(具体成交信息见表4)。

表4 2017年1月-10月北京市共有产权房用地成交情况表

序号

项目位置

成交日期

共有产权房折合土地面积(公顷)

共有产权房规模(万㎡)

楼面地价(元/㎡)

溢价率

1

通州区台湖镇北神树组团J地块

2017/3/28

3.29  

9.21  

17163

39.82%

2

密云区檀营乡

2017/3/28

5.38  

12.80  

12125

35.38%

3

平谷区山东庄镇西沥津村

2017/4/14

10.02  

12.66  

5215

0.57%

4

石景山区玉泉西一路

2017/4/24

2.41  

3.86  

28450

45.29%

5

朝阳区管庄乡

2017/4/25

4.23  

7.18  

31763

55.24%

6

大兴区瀛海镇区C4组团

2017/4/25

5.04  

10.08  

30145

58.33%

7

门头沟区永定镇

2017/4/25

3.26  

5.42  

17882

33.77%

8

南苑乡槐房村、新宫村

2017/4/27

5.32  

9.09  

28782

22.98%

9

顺义区仁和镇顺义新城第5街区

2017/4/27

4.12  

6.01  

20130

37.50%

10

顺义区天竺镇

2017/4/27

4.51  

10.40  

17218

48.46%

11

丰台区南苑乡

2017/5/25

1.87  

4.11  

25310

0.00%

12

顺义区后沙峪镇,顺义新城第19街区

2017/7/13

13.93  

25.07  

18304

30.39%

13

大兴区黄村镇饮马井、义和庄村

2017/7/25

2.17  

5.43  

18874

1.03%

14

昌平区北七家镇

2017/7/25

4.44  

9.76  

22751

26.86%

15

平谷区马坊镇梨羊村

2017/7/25

2.08  

4.55  

8275

2.16%

16

怀柔区怀柔镇张各长村

2017/8/11

0.81  

2.44  

10159

3.33%

17

石景山区东下庄

2017/9/13

2.85  

7.13  

28976

29.06%

18

通州区宋庄镇疃里村

2017/9/21

7.13  

16.38  

14653

26.25%

19

通州区西集镇西集村

2017/10/11

7.55  

9.05  

12755

38.89%

20

北京经济技术开发区河西区X90R1 、X90S1地块

2017/10/25

4.84  

8.73  

25431

38.75%

总计



95.23

179.36



(四)居住、商业平均溢价率同比双降

20171-10月,居住用地平均溢价率为30.89%,同比下降4个百分点;商业用地平均溢价率为17.33%,同比下降15个百分点。居住用地平均楼面地价最高25810/平方米,其次为商业15741/平方米,工业用地最低1756/平方米。

表5 北京市居住、商业用地平均溢价情况表

年份

居住用地平均溢价率

商业用地平均溢价率

2017

30.89%

17.33%

2016

34.96%

32.62%

同比

-4.07%

-15.29%

三、小结及预测

2017年以来,北京市坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,深入落实土地供给侧结构性改革,土地供应节奏明显加快,供地结构不断优化,土地成交价格逐步回归理性。截至目前,成交土地总面积690.28公顷,同比增加98.81%。其中居住用地成交量占比过半,远郊区成交量占比八成。居住用地平均溢价率为30.89%,同比下降4个百分点;商业用地平均溢价率为17.33%,同比下降15个百分点。共有产权房用地95.23公顷,占全年计划供应量的48%

整体来看,2017年以来北京市土地招拍挂市场不断调整土地供应结构、供应周期和供应时序,在统筹生产生活生态布局方面取得了一定成效。党的十九大报告再次提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”北京城市总体规划(2016年—2035年)中着重强调“完善住房供应体系、扩大居住用地与住房供应”。同时根据2017年度住宅用地供应计划,第四季度以及今后一段时间居住用地尤其是共有产权房用地将继续扩大有效供给,着重推动200公顷集体建设用地租赁住房用地入市工作,拓展土地供应渠道,完善土地供给体系,促进土地及房地产市场健康平稳发展。