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【王牌智库】河南存量二手土地现状调查报告(下)

王牌智库2019-05-14 15:04:12

编者按:

毋庸置疑,2016年是房地产业“去库存年”。中央喊话去库存,各省、市响应中央号召纷纷出招去库存。 存量房在逐渐被市场消化,而存量的闲置土地消化速度缓慢,闲置土地已成为地方经济发展的一个“肿瘤”。 房地产行业调整到“健康状态”,既要“房子”去库存,又要“土地”去库存。在经济新常态下,政府当思如何盘活闲置的存量土地,企业当思如何处理好存量土地及烂尾项目,实现企业健康发展。

由于存量闲置土地形成问题的原因,纷繁复杂、涉及面广,为此,王牌智库小编通过详细的研究,从政府和企业两大方面入手分析,整理总结出存量闲置土地形成问题的六大原因


原因一:政府依法征收、收回的土地未能及时处理或者处理不完全造成的土地存量。


各级政府依法征收、收回土地后,由于地理位置、规划用途、基础设施配套、土地限制条件或土地出让底价过高等因素,部分土地与土地开发利用计划脱节,加上没有政策支持,缺乏有效的制约机制,导致土地利用率较低。

主要是因为地方政府缺少顶层设计,对土地利用缺乏统筹规划,只为片面追求招商引资进度,极力满足用地单位的需求,乱铺摊子、乱上项目、大面积占用土地,但由于论证不到位、规划不合理,没有考虑土地管理规定、城市规划要求和相关法律法规及有关政策,在进行总体规划修编后,一些既定土地原有规划可能面临调整,地方政府和开发商需要进行重新协调和沟通,从而造成土地批而未建,大量土地存量。


原因二:政策执行不到位,监管查处力度偏软


在现有的财税体制下,地方政府在财政资金运筹方面困难重重,对于土地财政的依赖性也越来越强,过度出售所掌控之中的城市土地,对于开发商的囤地行为监管不严,打击囤地的政策执行力度不够,对存量土地行为未能及时处理。

主要是由于查处存量土地牵扯多方利益,一些地方政府出于土地财政考虑,为促进GDP增长,以及获取更高土地出让金或其他土地收益,担心打击囤地后导致地价房价下降,或收回囤地后不能再卖出高价而存在畏难状况,因此,在有效利用土地方面态度暧昧,放任房地产开发商的囤地行为,对存量土地的重视程度不够,在监管力度方面执行能力偏弱,清理摸底不够全面深入,查处力度声势不够大,工作比较滞后,导致大量存量土地未能依法处理。同时,土地政策执行不到位,存量土地处理办法未能落实,让囤积土地的违法成本过低,给开发商造成侥幸心理,从而形成恶性循环。


原因三:国有大中型企业造成的土地存量


随着经济体制改革的逐步深化,许多国有大中型企业停产、停业、转产或破产,从而造成大量土地存量。

主要是由于企业经营管理不善或相关部门监管不到位,部分企业将原国家无偿划拨的国有土地长期处于存量或低效利用状态。某些企业原来使用国有土地的方式是无偿划拨,按照国家政策规定处置国有企业划拨土地的出让金应首先用于安置企业职工,但为了节省资金,对于盈利部分生产部门的土地和便于变现的土地资产,以作为企业职工安置的名义直接坐扣土地出让金,将大量不便使用的土地长期搁置或长期租赁给其他单位使用,既不将存量土地交给政府处理,也不上缴出租的土地收益。


原因四:开发商囤地现象严重


 土地作为一种稀缺资产,具有保值和增值作用,从长远来看是有很好的增长预期,囤积和炒卖土地比正常的开发房地产要周期短、利润高,因此,开发商为抬高房价牟取暴利,将购置的土地长期存量,囤积居奇,造成房地产市场长期以来的供给不足,市场中的土地投机机构的圈地、囤地造成了土地存量。另外。


原因五:开发商盲目拿地、资金链紧张


部分开发商由于自身资金周转或经济实力发生变化,大部分资金用于缴纳土地出让金,无法消化前期土地储备,同时,在拿地之前没有经过专业的前期调研、市场分析、土地条件分析、潜在客户群分析、产品定位(户型、面积、档次等)分析等前期定位策划,便高溢价拿地、任性拿地,随行就市放缓开发节奏,造成开发时间延误,资金链断裂等,从而形成存量闲置土地。


原因六:拆迁难造成土地存量


因现有拆迁制度的弊端导致政府部门没有兑现土地出让合同中规定的拆迁交地时间。这些土地并非“熟地”而是“生地”,开发商得地之后,还需要和住户谈判拆迁事宜。如果拆迁没谈拢,土地便要存量。从土地角度看,是“存量”的,但从社会角度看,并不是“存量”的。从社会整体角度看,土地存量当然是巨大的浪费。解决土地存量既需要地方政府部门严格按照法律程序办事,更需要从非市场原因造成的土地存量入手去寻找根治之策。

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