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行业报告 房地产开发遇瓶颈,地产后市场待崛起

观点指数2020-06-29 11:54:27

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摘要:房地产市场已经呈现越来越大的两极分化市场,销售热点逐渐聚焦在一二线城市,库存压力则集中在三四线城市。核心区域的土地越来越稀缺,价格也水涨船高,房地产后市场亦有待挖掘。


起落沉浮间,楼市分化在加剧

1、政策调控主旋律为稳增长、去库存

近年来,由于中国出口下滑、内需不振,经济的增速需要依靠房地产业的投资才能平稳运行。促消费、去库存成为国家的重中之重。2014年以来,随着各地“限购令”的取消、房贷利率优惠面的扩大、央行降息等多重利好政策的刺激,全国楼市销量开始企稳回升。但在库存高企的情况下,待售面积仍在增加,行业库存风险并没有减小。

2015年房地产政策继续着重从供需两端利用宽松政策改善行业运行的环境,房地产行业政策分别从供给侧和需求侧双向发力,尤其是需求侧力度之大前所未有。从需求端来看,中央接连发布了促进新型城镇化政策、多伦降息、降首付和降税费政策,以此降低购房成本,拉动需求;从供给侧来看,土地供应控规模、调结构,一方面要求多样化供地来去库存,另一方面则要求限制高库存城市新增土地的供应。

预计明年,中央和地方的首要任务依然是去库存,但由于城市间分化不断加剧,一些热点城市出现房价过快上涨现象,政府已连续出台了调控收紧政策;而三四线城市由于库存压力高企,市场表现依然疲软,预期未来较长时间内政府都将维持宽松的政策。

而一些一线周边的三线城市,如东莞、惠州、保定等将承接热点城市因政策收紧而外溢的部分购房需求,该区域出现上涨,这既有刚需的存在,也有部分投资需求的推动。因目前库存压力较大,房价仍下跌的城市,在去库存政策刺激下成交量或有望提升。

图:2016年单月一二三线城市成交面积(万平米)


2、房地产投资开发增速放缓,土地购置降幅收窄

根据国家统计局发布的1-10月房地产数据显示,1-10月份,房地产开发企业房屋施工面积730981万平方米,同比增长3.3%,增速比1-9月份提高0.1个百分点。其中,住宅施工面积501471万平方米,增长1.8%。房屋新开工面积137375万平方米,增长8.1%,增速提高1.3个百分点。其中,住宅新开工面积94996万平方米,增长8.3%。

10月,40城市的宅地供应及成交面积均环比明显下滑,同时各线城市的平均楼面地价及溢价率也全线大幅走低。调控政策效应在土地市场可谓迅速见效,政府供地条件愈加严苛,而房企竞地也趋于谨慎。

预计明年,房地产的投资开发增速将放缓,维持在6%左右。土地购臵面积依然会是负增长,但降幅有所收窄。土地成交价款方面,由于政府限制土地供应,而对于一线及二线城市的稀缺土地,价格会水涨船高,所以土地成交价格将会进一步提升。

面对越来越稀缺的核心土地资源,难以消化的三四线库存,房地产企业的投资开发积极性的降低,我们不可否认,中国已经开始进入存量房时代。

存量房时代来临,预示着新的机会和挑战

存量房时代来临,租赁物业发展之契机。基于“第六次人口普查”数据的测算结果,2010年末,全国城镇住宅总套数约2.1亿套,户均套数是1.02套/户;2012年末城镇住宅总套数约为2.3亿套,户均套数是0.98套/户;“十二五”末全国城镇家庭户的住房套数是2.8亿套,户均套数为1.08套/户。按照国际标准,城镇户均套数达到1.0,就意味着房地产市场供求已基本平衡,因此,中国的存量房时代已然来临。

另一方面,“十二五”末城镇户均套数又进一步上升,究其原因,是因为2012年至2014年的新增住宅竣工面积在不断上升,2011年,新增住宅竣工面积仅为71,692万平方米,而到了2014年,则达到了80,868万平方米。在2015年,该指标又大幅下滑,这也从另一个方面说明了房企开发热情已逐渐消退。在存量房时代,购房者的需求将会逐渐向品质或者增值服务所转移,这给持有型出租或者是出售后物业服务的未来发展提供了契机。

图:全国城镇住宅套数和户均套数


销售利润率不断下降,谋求服务增值是必然。近年来,房地产开发企业的行业销售利润率从较高水平向各行业平均水平回归。在2011年,房地产开发业的销售利润率为22.50%,高于同期房地产业的销售利润率18.9%,但是二者的差距随着时间在逐渐缩小。到了2014年,房地产开发业的销售利润率已经低于同期房地产业的销售利润率。而在2015年,房地产开发业的销售利润率已经低至10%,较之2011年,降低了12个百分点。

而就销售利润增长率而言,房地产业开发业的销售利润增长率一直呈现降低之势,且在2015年该指标已经低于整个房地产行业的指标。因此,过去房地产开发业的高利润率已经不复存在,房地产企业的未来发展重点将会是为客户提供综合服务,最终获得增值服务收益。未来,房地产开发企业的重心将从开发向综合运营转移。

1、房地产后市场之租赁服务

商业地产承压,空置率各地不均

商业地产库存承压,商业地产库存规模较小,但景气程度和经济形势密切相关,而商业地产的地价、建造和后期运营成本明显高于住宅,对资金的吸纳能力亦强于住宅。在楼市“去库存”的大环境下,房地产库存结构性问题渐渐浮出水面。根据多家机构的统计,与住宅面临的高库存相比,我国商业地产的库存情况更为令人担忧。

有关研究数据显示,截至2015年12月,全国写字楼平均空置率达18%,商业营业用房空置率高达30%,商业地产库存达2.66亿平方米,其中写字楼待售面积比11月份增加128万平方米,商业营业用房待售面积增加458万平方米。商业地产面临比住宅更为严峻的去化压力,过剩现状明显。

写字楼空置率各地不均。各个地区写字楼空置率差异巨大。在北京,在多元产业的支撑下,其写字楼的市场总体需求保持平稳,金融机构、商务服务和咨询公司一直都是北京写字楼的主要动力来源,而其空置率也一直维持在一个较低的水平,北京的优质写字楼空置率为6%,而甲级写字楼空置率为5.1%。

而其他城市,诸如成都和重庆的空置率则非常高,在2015年12月,成都的优质写字楼空置率和甲级写字楼空置率分别为37.7%和38.4%,重庆的优质写字楼控制率和甲级写字楼空置率分别为39.2%和50%。

长租公寓概况:风起云涌,群雄逐鹿

近年来,长租公寓作为租赁市场中的新兴力量,发展势头迅猛,尤其是随着互联网的渗透以及消费观念的升级,市场前景明朗,房地产龙头企业,诸如万科、世联行等也已纷纷切入布局。

截至2015年,我国房屋租赁的交易额总规模达到8,000亿元,而根据预测,我国租赁市场未来的租金规模可以达到2万亿左右。巨大的潜力加上国家政策的多番支持,长租公寓行业已经迎来了蓬勃发展之势,传统经济行业纷纷借此拓展自己的领地,创业者争相携带资本涌入淘金,一些开发商、酒店等也从中分一杯羹,整个长租公寓领域风起云涌,在互联网的深度嫁接之下,可谓群雄逐鹿。

服务式长租公寓兴起。在过去,开发商为了追求土地价值的最大化,更倾向于从开发的角度,即B端的逻辑去思考,而现在,由于存量房时代的悄然来临,基于存量房的改造和装修升级,并通过提供各项增值服务,如酒店管家式服务、电器保养、租客社交活动等租后服务,而吸引特定市场人群(如高管、创业青年、毕业学生)的服务式长租公寓正在改变传统租赁行业。

2、房地产后市场之物业服务

物业管理作为房地产综合开发后续经营管理的平台,更是房企挖掘产业链下游市场价值的通道。根据相关数据显示,到2020年,国内住宅物业面积将达到300亿平方米,而社区服务消费将超万亿元。

物业市场:社区服务模式,新兴服务市场

物业市场已成新兴服务产业。从1981年我国第一家物业管理公司诞生,经过20多年的发展,全国物业管理企业已超过7万家,从业人数突破612万人。随着大数据、云计算、移动互联等新科技的兴起,越来越多的物业服务企业在社区O2O领域进行探索,形成了多种风格的社区服务模式,物业服务已然成为一个潜力巨大的新兴服务产业,也吸引了越来越多的房地产企业涉足于此。

不仅如此,2015年以来,多家房地产龙头企业,如万科、碧桂园等都纷纷表示要分拆物业,让其资本化,独立走向市场。就物业行业现状而言,物业管理已不再是利润点,作为一个新兴的服务产业,如何获得更多的客户服务接口,把握社区业主消费需求,为社区提供更多增值服务,例如医疗、养老、教育、就业等,将会成为未来利润的增长点。开发商们无疑将增加生活服务领域的砝码,形成自身物业增值服务的特色,为发展成为有竞争力的社区综合服务运营商而添砖加瓦。

物业市场分布:区域性差距,全国性布局

我国物业管理行业的发展由沿海地区向内陆扩散,广东、上海、北京、浙江、江苏等地物流管理企业数量众多,占据较大份额。同时,由于区域间经济发展的不均衡,人口分布不均匀,城镇化面积不同,各区域间物业管理的需求空间存在较大的差距,在高资质等级企业数量、企业经营实力与规模、单项项目规模、数量等方面,东部与中、西部地区有明显的差异,物业管理行业具有明显的区域性特征。

(报告来源:东北证券)


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