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丹江口市房地产市场调研报告

丹江口市统计2020-07-31 16:43:00

        为全面了解和掌握全市房地产市场运行状况,近期市统计局选取了20余家资质以上房地产企业进行调研,实地察看了部分企业开发楼盘,并与部分业主进行了沟通,听取了社会各界的意见和建议,结合房地产统计一套表平台数据,全面了解我市房地产发展情况。现将有关情况汇报如下:

        一、基本情况

        从统计数据来看,近年来我市房地产市场整体低迷,房地产开发投资、销售面积、销售额等指标持续负增长,库存较大,房地产市场总体行情不容乐观,形势严峻。

      (一)开发楼盘同期减少。1—10月,全市共有26家资质以上房地产开发企业,同比减少8家,减少23.5%;共有19个开发楼盘,较同期减少2个。

      (本年投资同比下降1—10月,全市26家房地产开发企业,计划总投资为17.8亿元,同比减少14.9%,本年投资8051万元,较去年同期减少28.9%,其中本年建筑工程完成投资0.6亿元,同比减少46.2%,剩余投资2.9亿元。

     (三)销售情况相应下滑。1—10月,全市19个开发楼盘,商品房屋销售面积70833平方米,同比下降10.5%;商品房销售额20589万元,同比下降23.4%。

     (四)待售库存不降反升。1—10月,全市19个开发楼盘,房屋施工面积845657平方米,同比下降11.8%;待售面积244418平方米,同比上涨201.3%,除去某1家楼盘(数据较大),待售面积72891平方米,同比减少10.2%。

       二、走访调研情况

房地产市场总体形势低迷,投资减少,销售困难,企业经营形势不容乐观。与此同时,部分市场需求较高,房价上涨,形成供需矛盾。

     (一)资金紧张制约企业发展。在调研中(有开发楼盘的企业)42.9%的企业表示资金紧张,只有1家表示资金充裕;资金紧张中:有71%的认为是存货资金占用较多,有57%的认为融资难、融资成本高,有14%的认为货款回笼慢、工资等刚性支出较多是资金紧张的原因。

     (二)当前现房销售情况较好。在调研的9个在售楼盘中(城区楼盘),有六成表示,今年销售情况较好,只有1家表示较差。调查中,今年购房群体主要为:棚户区改造、拆迁、改善性住房及“二孩”刚需等。近年来丹江口市棚户区改造货币化安置办法出台,通过房票、货币化安置,用于消化房地产库存,这也是导致当前销售情况较好的原因之一。

     (三)房屋销售均价同比增加。在调研中,我市城区房价在2800-3500之间,较去年同期平均增长200-300元左右,增幅8.6%。从统计一套表数据来看,1—10月商品房销售均价在2900元/平方米,住宅销售均价在2780元/平方米,涨价主要在有明显在优势的楼盘,比如学校、医院、沿江等好地段楼盘。调查中,90-120平方米户型受青睐,占总住宅销售面积的86%。

     (四)商业门面库存占比较大。1—10月待售面积244418平方米,同比上涨201.3%,除去某1家楼盘(数据较大),待售面积72891平方米,同比减少10.2%。而在待售面积中,26%的为办公楼及商业营业用房(基本为商业门面)。调研中,多数房地产企业表示,目前商品房销售还好,但是商业门面销售难,基本无人问津。

       三、影响房地产发展的主要因素

    (一)企业实力待提高。截止目前我市在库房地产企业26家,其中,有一级企业资质的0家,二级2家、三级2家、四级及暂定资质企业22家。我市房地产开发企业资质水平等级偏低,全市没有一家一级开发资质企业,整体实力较弱。加之部分企业资金问题,目前受宏观调控政策影响,多数银行限制对房产企业、购房人贷款,企业资金困难,导致开发停滞或缴纳相关费用问题,不能办理相关证件,影响房屋销售。

    (二)配套设施不齐全。现代人购房主要从教育、医疗、卫生、出行、商业等等因素来考虑,房地产开发楼盘与周围居住人群的密集度、消费水平、商业定位、地理位置及销售价格等有密不可分的因果关系。目前我市房地产开发中,有规模、上档次的开发较少,项目配套设施不强,特别是右岸整体规划与发展速度,在与之配套的路、水、电、气等基础设施上存在滞后,造成入住率较低,从而加重企业物业、基础设施再投入等成本,恶性循环,造成市场优质可选房源较少。

     (三)人口密集度不够高。2016年年末我市城区人口为13.9万人,全市迁出2589人,迁入1252人,人口流出大于流入,面临人口少、市场小的现状,在调研中,多家企业负责人表示,我市房地产市场低迷与人口有直接关系。我市江南地段居民较少在城区买房,多数购房者因为就业或小孩教育等因素考虑在十堰买房,加大本地购房需求流失。加之前些年小产业房和近年来精准扶贫建房,对房地产市场都有相应的冲击。

        四、几点建议

      (一)加强企业自身建设。在当前房地产市场竞争如此激烈的情况下,企业要求得生存和发展,就必须加强自身的建设和管理,努力提高服务质量。要注重在人才、技术、管理和经济实力方面,不断提高自身的素质和竞争力,为企业的生存根本,严格要求职工和教育职工,努力树立企业的信誉,营造良好的企业形象,以此来赢得市场,占领市场,扩大市场的占有份额。

       (二)拓宽企业融资渠道。房地产开发作为资本密集型产业,资金一直是影响行业生存和发展的一个重要因素。针对企业资金链趋紧的现状,积极开展银企对接,扩大信贷规模,加大资金支持力度,并对符合条件的房地产开发企业缩短项目贷款审批周期,采取基准利率放款。加快信用体系建设,构建多元化融资平台。为开发能力较强、信用资质较好的行业龙头企业搭建上市平台,支持和引导企业通过股权融资、投资信托、企业债券等形式直接融资,拓展房地产开发企业融资渠道,降低融资成本,增强房地产企业抗风险能力,减少融资成本与风险。

      (三)稳定就业和增加收入。房地产市场的发展关键在市场成交量,而市场成交则有赖于市场消费能力。因此,居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。另外要充分引入人才,利用各种招才引智宣传人才政策,广纳人才,进一步完善相关优惠政策,通过提高工资待遇、提供学习机会、多举措吸引高层次人才来我市就业,对外来经商或者务工人员在城区买房加大优惠和补贴力度,使外来经商或务工人员能“扎根”丹江,以此提高我市外来人口数量,增加外来人口在我市购房量。

     (四)优化房地产开发环境。积极引进社会资本参与城市基础设施建设。引导有实力、有潜力的开发商加大力度打造高品质主题楼盘,提升楼盘品味,因地制宜,配置各类共享设施,完善小区文体、休闲娱乐、教育、医疗、便民服务等基础设施建设,提高小区绿化覆盖率,改善居民居住环境,努力打造宜居的生活环境。同时政府要不断加大投入,着力改善道路、交通、水、电、气、网等城市基础设施,加强教育、卫生、文化等民生工程建设,创造良好的人文居住环境,以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。