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长租公寓:资产证券化

建业东英资本2019-11-01 12:37:47

春节过后,返工人流如潮汐一般再度浸漫深圳的大街小巷。这回,许多人发现,各类长租公寓品牌开始打起了促销广告。

过去一年,是长租公寓爆发之年,随着“租售并举”政策、理念和举措的深入推进,政府与房企在发展房屋租赁市场上形成共识。多家房企开始不惜重金投入长租公寓市场,多家门店开始正式运营。

一些长租公寓领域的金融创新产品也开始落地,引发国内房地产市场广泛关注。市属国有独资公司的深圳市人才安居集团也在多渠道筹集房源,迎来建设和运营的第一个年头。

 【各类机构纷纷入场】

在需求刺激和政策利好的双重作用力下,住房租赁市场站上了风口,无论是主动还是被动,入局的人越来越多。

①中介机构入场

中介机构是最先抢占先机的。房地产中介纷纷推出了自己的长租公寓品牌。链家推出了自如品牌,除了传统式单间公寓的自如友家,还有整租公寓的自如寓,还涉足青年驿站和民宿业务。

如今,从链家内部孵化出来的品牌,已经独立运营,而且,在今年三月份,自如获得了40亿元的A轮融资,由腾讯等机构领投。

②房地产商入场

而对于房地产商而言,除了政策的推动,其入场多少有点迫不得已的意味。2016年开始,在各个热点城市拿地限价后,竞完地价竞自持,出现了多宗地100%自持的情况,即便这样,地块还是被各家争抢。商品房+100%自持+年限70年,意味着建了房子不能卖,恐怕唯一的出路就是出租了。

万科做了泊寓,龙湖做了冠寓,在港上市的金地商置旗下的公寓运营公司也展开了市场并购,开拓公寓市场。未来,随着100%自持的地块的增多,公寓市场免不了一场“厮杀”。

③金融机构入场

而进入长租公寓市场的,除了公寓的提供方,还有金融机构,其中发力最快的是建设银行。

去年底,建行在深圳发布了自己首款个人住房租赁贷款,以前买房可以按揭,现在在建行租房也可以按揭了。除此之外,建行还建立了自己的租房服务平台,而且已经开始在部分城市推出了自己的房源。而主流长租公寓均联合金融机构推出了房租分期月付的服务。

  试水资产证券化

对于租赁住房市场而言,从去年延续至今的一个亮点就是是金融创新活力不断,一些创新产品涌现,比如房企试水资产证券化,这将成为未来发展的一个重点。

2017年以来,长租公寓租赁市场资产证券化明显加快,截止目前已发行了多单资产证券化产品,如魔方公寓信托受益权资产支持专项计划(人民币3.5亿元)、新派公寓权益型房托资产支持专项计划(人民币2.7亿元)、保利租赁住房类REITs(人民币50亿元)、旭辉领域长租公寓储架式权益类REITs(人民币30亿元)、碧桂园租赁住房REITs(人民币100亿元)等,发行规模也将不断扩大,交易结构多以“股+债”的形式出现,底层资产多为租金收入或物业所有权,优先级预期年化收益率约为4.8%-5.8%

时至2018,供给侧改革让长租公寓行业迎来新一轮黄金窗口期。“租购并举”的顶层设计、“房子是用来住的,不是用来炒的”等发展定位下,也让长租公寓市场迎来新的发展契机。从中央到地方各项支持政策纷纷出台,各路市场参与主体或早已谋兵布阵、抢占先机,或顺应潮流,大举进军长租公寓市场。

  当前,中国房地产开发经营模式迎来大变革,同时伴随货币政策收紧,传统融资渠道获得资金的难度增大,加上房地产市场调控的考验,都加快了开发商转而谋求租赁地产等新方向。目前“开发商+银行融资”的传统商业开发模式正在向“资产管理机构+REITs+CMBS”的资管分离商业开发模式转变。

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