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郴州房地产市场报告(2018年第一季度)

郴州百房网2019-05-15 21:40:49

前言

今年,楼市政策延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一基调,多地加码房地产调控,“抑投机、降热度、保刚需”等精细调控政策相继落地,宏观调控政策、货币金融信贷收紧,市场处于降温趋势。对于郴州来说,今年各大品牌房企陆续开盘,市场竞争日益激烈。随着今年棚改的推进,市场上还有很多刚需客户,而今年第一季度郴州房地产市场表现如何?未来又会如何发展?


宏观政策


【两会定调楼市  新一轮调控大幕拉起】


1、启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。

2、今年进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化。

3、加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

4、2018年要深化财税体制改革,健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。

5、全面深化农村改革,探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。

6、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

百房观点:

两会一直是房地产市场发展的“风向标”,从今年的两会来看,房地产税、棚改、租购并举都是热议的话题,目前,房地产市场正在逐步建立房地产平稳健康发展的长效机制,今年房地产政策将贯彻因城施策的的思想,对于房价上涨过快的三四线城市,将成为两会之后的调控目标。


【2018年1-3月全国房地产企业拿地排行榜出炉】


2018年1-3月,碧桂园以365亿元拿地总额抢回拿地头把交椅,再次成为榜首。龙湖341亿元拿地总额紧随其后,拿地势头不减,步步紧逼。万科以294亿元拿地总额奋起直追,跃进拿地榜前三。TOP10房企1-3月拿地总额2293亿元,占TOP50企业的46.5%,较1-2月占比略有上升,龙头房企获取土地资源优势继续保持。

百房观点:

从第一季度各大房企拿地情况来看,碧桂园拿地是十分积极的,拿地面积达到1361万㎡,碧桂园深耕在三四线城市,布局较广,并且地块的体量也是十分大的。就拿郴州来说,碧桂园在郴州拿地的体量很大,属于超级大盘,超级大盘可以降低地价成本,全面提高楼盘的品质,可以实现户型多样化,各类置业人群全覆盖,顾客的选择会更大更多。


【长沙:实施差别化购房措施 保障刚需群体优先购房】


3月27日,湖南省长沙市住房和城乡建设委员会发布《关于实施差别化购房措施的通知》,从通知发布即日起,长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目以及新建的普通商品住房销售实行差别化调控措施,将优先满足首套刚需购房群体。


【海南最严厉楼市调控:5年限售+5年社保+70%首付】


3月31日下午,海南省住房和城乡建设厅发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》,为限制投机性购房,对非海南省户籍购房者限购只能购买一套住房,且需提供需提供至少一名家庭成员60月连续纳税或社保证明。同时,自通知发布之日起,所有取得不动产权证之日起5年内禁止转让。为实行差别化信贷,非海南省户籍者,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。


【杭州:新房销售将公开摇号】


3月28日,杭州市住房保障和房产管理局下发文件,称将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度,具体办法将于近期公布。

文件称,针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为,市有关部门高度重视,一方面开展专项整治行动,对涉嫌企业个人进行约谈调查,从严打击各类违规行为。同时,将采取公开摇号全程公证的方式,以切实规范市场销售行为,维护市场秩序,保障消费者合法权益。


【成都:刚需家庭可优先摇号选房】


成都市房管局31日公布房地产市场调控新政,成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号,以支持刚需家庭自住购房需求。

2017年11月16日,成都市出台政策,规定全市商品住房以公证摇号排序选房的方式开盘销售。而31日公布的《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》规定,成都市商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。


【大连:3月22日起执行房产限购政策】


大连市人民政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,为满足首套刚需、支持住房改善,抑制投资投机行为,促进房地产市场平稳健康发展,自22日起实行住房限购政策。

百房观点:

今年以来,不少城市的调控都在加码,宏观调控再度收紧,而从全国两会闭幕至今短短10多天时间里,已有至少14个地方出台楼市调控新政。从第一季度各大城市出台政策来看,不少热点城市都是在原调控政策的基础上增加新的调控政策,并且因城施策调控也越来越明显。


【宜章碧桂园开工】


2018年3月29日上午9时18分,宜章县2018年重大产业项目集中开(竣)工仪式暨宜章碧桂园房地产开发项目奠基典礼在宜章碧桂园项目施工现场隆重举行。仪式由县委常委、县委政法委书记李秀芳主持仪式,县委副书记、县长张润槐亲临现场并作重要讲话,市人大副主任李庭宣布项目开工和竣工,碧桂园集团宜章项目总经理康厚荣作为企业代表在仪式上致辞。莅临仪式现场的领导还有郴州市政协李雪莲副主席、宜章县委、政府、人大、政协等主要领导以及各职能部门和相关乡镇领导,所有项目业主单位和施工单位出席。本次仪式的成功举办,标志着宜章碧桂园项目建设驶入新一轮快车道。

百房观点:

碧桂园深耕于三四线城市,在郴州城区已经拿下多个楼盘。到目前为止,碧桂园已经进驻郴州市城区、永兴、桂阳和宜章,接下来也将会铺满郴州的各个县市。


土地市场

2018年第一季度共挂牌土地5宗,挂牌面积27万㎡,共成交6宗土地,成交面积28万㎡。

2018年第一季度商住土地成交面积环比与同比

百房观点:

从土地数据来看,2018年第一季度成交商住土地26.4万㎡,环比2017年第四季度,土地成交面积上涨了26.9%。

郴州市商住土地楼面价走势

百房观点:

从郴州市商住土地楼面价走势来看,从2016年5月至2018年2月,郴州商业、住宅用地的楼面价除去地段较偏等因素外总体呈上涨趋势,从2018年第一季度成交的商住用地来看,第一季度共成交三宗商住用地,其中楼面均价为436元/㎡,由于成交的商住土地位置较偏,因此楼面价较低。目前随着土地市场越来越透明完善,土地的售卖价格和周边市场的房价是直接相关的,地价越高,房价肯定越高。近年来郴州市楼面价总体上涨趋势,一定程度上也促进了郴州房价的上涨。

2018年第一季度商住用地成交信息


土地市场小结:

第一季度受春节周期影响,土地市场供应尚未全部打开,土地供应环比上季度有所下降,成交规模环比上季度有所上涨;从价格指标来看,“十九大”、“两会”持续释放的调控信号也收获了明显成效,2018年一季度地价并没有出现过快上涨。鉴于目前郴州房价差距依旧较大,只要合理控制住地价成本的上涨速度,郴州还是有望在2018年实现市场热度的“软着陆”,不像目前部分二线城市因宅地地价过高而陷入“难开盘”的境地。


新房市场

住宅市场

郴州市住宅销售走势

注:数据收集统计有一定延迟性,由于数据的滞后性可能与真实销售数据存在差异。

郴州市2018年第一季度共成交商品住宅5559套,成交面积59.1万㎡。

郴州市住宅成交均价走势

注:数据收集统计有一定延迟性,由于数据的滞后性可能与真实销售数据存在差异。

百房观点:

从住宅成交均价走势来看,2018年第一季度,成交均价为5152元/㎡。并且,从去年第一季度到今年第一季度,成交均价一直在上扬,成交均价上涨了近1000元/㎡。房价上涨的原因有很多,就目前郴州市场来看,近些年城镇化进程如火如荼,由城市化进程和棚改导致的住房刚性需求推动了房价的上涨。并且,众多的品牌房企进驻郴州,带来的品牌效应再加上消费者存在“买涨不买跌”固有思维,我们预计接下来郴州市的房价会继续保持平稳上涨的趋势。

2018年第一季度郴州市城区(住宅)成交面积与成交套数同比

2018年第一季度郴州市城区(住宅)成交金额与成交均价同比

百房观点:

从同比数据来看,2018年第一季度成交面积和成交套数同比2017年第一季度,分别下降了13.1%和10%,成交金额和成交均价方面,成交均价上涨了22.4%,成交总金额上涨了5.2%。

2018年第一季度郴州市城区(住宅)成交面积与成交套数环比

2018年第一季度郴州市城区(住宅)成交金额与成交均价环比

百房观点:

环比数据来看,2018年第一季度的成交面积和成交套数环比分别减少了19.3%和15.8%,成交金额环比减少了15.7%,而成交均价环比则上涨了6.3%。

郴州市城区2018年第一季度销售标杆楼盘TOP-20(套数)

备注:由于数据收集统计有一定的延迟性,具体报价请以各项目营销销售人员实时报价为主,此价格不作为销售参考依据。


郴州市城区2018年第一季度销售标杆楼盘TOP-20(面积)

备注:由于数据收集统计有一定的延迟性,具体报价请以各项目营销销售人员实时报价为主,此价格不作为销售参考依据。

百房观点:

从郴州城区2018年第一季度销售标杆楼盘TOP排行榜来看,紫金嘉园、紫宸澜山、万宝国际城、金科城和恒大帝景排在前五位。

TOP1 : 紫金嘉园成交以1栋、2栋和3栋为主,共成交366套,排在第一位。

TOP2 : 紫宸澜山成交358套,成交主力为A栋和B栋,排在第二位。

TOP3 : 万宝国际城成交290套,排在第三位。

TOP4 : 金科城成交281套,成交主力为4栋,排在第四位。

成交面积方面,紫宸澜山,紫金嘉园、金科城、万宝国际城和恒隆国际排在前五位。

TOP1 :  紫宸澜山成交面积达到了38327㎡,排在第一位。

TOP2:紫金嘉园成交面积为34463㎡,排在第二位。

TOP3:金科城成交面积为30311㎡,排在第三位。

TOP4:万宝国际城成交面积为30042㎡,排在第四位。

郴州市城区各板块成交套数(2018年第一季度)(住宅)

郴州市城区各板块成交面积(2018年第一季度)(住宅)

百房观点:

从各板块的成交套数和成交面积来看,成交套数方面,五岭板块、梨树山板块和城东板块排在前三位,成交套数分别占比20%、14%和14%,成交面积方面,五岭板块、城东板块和梨树山板块排在前三位,成交面积分别占比18%、15%和14%。五岭板块不仅地理位置优越,并且生活配套齐全,是很多人的购房首选,而城东板块和梨树山板块经过近几年的大建设、大发展,城市建设利好,各项配套在逐步完善,其巨大的升值潜力也使更多人安家在此。对于房企而言,跟随郴州市政府城市规划的步伐,对郴州市重点发展的区域进行房地产开发,不仅能得到可观的经济效益,同时还能带动该区域相关产业的发展。 

2018年第一季度各板块成交面积对比

百房观点 :

从2018年第一季度各板块成交面积对比来看,受春节成交量较低的影响,环比去年四季度,多数板块的成交面积是在下降的。只有爱莲湖板块、北湖板块、梨树山板块和苏仙板块的成交面积增加,其中北湖板块的成交面积环比上涨了57%,主力成交来自紫宸澜山项目,梨树山板块环比上涨14%,主力成交为紫金嘉园和长信广场项目。

郴州市2018年第一季度开盘情况

百房观点:

从第一季度的开盘情况来看,郴州市第一季度开盘近20次,为了抢占年前的销售旺期,不少项目都在年前进行了开盘,而在年后很多项目开始启动诚意登记,经过一个多月的准备,有不少项目选择在三月底开盘。另外,紫金嘉园、长信广场、奥园·中源国际城、美的·云熙府和公园九里都是首次推新,在前期蓄客十分充足的条件下,都取得十分不错的销售成绩。

郴州市2018年第一季度商品房去化结构表

百房观点 :

从2018年第一季度商品房去化结构表来看,第一季度去化最多的面积段为100(含)-125㎡面积段,共去化2138套,去化面积为244998㎡,分别占比38.46%和42.18%;其次为80(含)-100㎡面积段,共去化982套,去化面积88549㎡。从目前郴州市场来看,棚改货币化安置释放出的购房需求,仍以刚需房为主,同时125-144平米以上的改善型需求也在逐渐增多。

商业市场


郴州市城区各板块成交面积(2018年第一季度)(商业)

百房观点:

从各板块商业成交面积来看,表现最为突出的为梨树山板块,成交面积为24227㎡,占比60%,梨树山板块的商业成交全部来自湘南大市场,湘南大市场在1月7日进行了二期开盘,作为专业型的综合市场,是目前郴州商业市场十分稀缺的,因此受到了众多客户的抢购。目前郴州商业市场处于供过于求的局面,对于商业市场而言,除了地段、客流等重要因素以外,专业型的综合市场,线上线下相结合的模式,都将是未来商业市场发展的新方向。

郴州市2018年第一季度商业去化结构表

百房观点:

2018年第一季度商业去化844套,去化面积40477㎡。从各面积段去化来看,40(含)-65㎡面积段去化套数和去化面积最多,共去化339套,去化面积16820㎡。


热点项目

紫金嘉园

地址:九子塘与郴州大道交汇处

百房观点 :

紫金嘉园第一季度共成交住宅386套,成交面积34463㎡,成交主力为1栋、2栋和3栋,主力户型为49-58m²的公寓,83㎡的两房以及105-125m²的三房。紫金嘉园位于梨树山板块,是郴州市重点发展的区域,随着美的云熙府的进驻,生活配套逐渐完善,更多人选择安家在此。

紫宸澜山

地址:郴州市北湖区南岭大道501号

百房观点 :

 紫宸澜山第一季度成交住宅358套,成交面积38327㎡,成交主力为A栋和B栋,紫宸澜山在1月底进行了A栋开盘,开盘即售罄。项目位于北湖商圈的南岭大道与国庆北路交汇处,背靠刘仙岭公园,居住环境优良,并且周围的生活、商业和学校的配套十分完善,是很多人的置业首选。

汇龙·万宝国际城

地址: 郴州市青年大道南侧(原7429工厂)

百房观点:

万宝国际城第一季度去化面积为30042㎡,去化主力面积29-36㎡单间,87-165㎡三至四房,万宝国际城地处五岭商圈,生活配套完善,交通方便,是地标式的商住综合体,同时也是很多人置业的首选。

恒大帝景

地址:郴州市国庆南路与青年大道交汇处

百房观点 : 

恒大帝景第一季度成交套数224套,成交面积25054㎡,成交主力为13-28栋,主力户型为91-139㎡,恒大帝景位于南塔板块,地处五岭、北湖和香雪三商圈交汇,由千亿品牌房企恒大集团开发,并且每户全屋成品装修交房,无论是房屋品质还是小区地理位置都是十分优越的。


总结&展望

一、 政策层面:

1、 第一季度,房地产政策层面可谓是热闹纷呈,“两会”政府工作报告引发市场热议,明确提出坚持“房住不炒”,支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,推进房地产税立法,加强金融风险控制等多个方面;在现阶段,经济是否下行,并不影响调控,同时,区域不分大小,城市不分一二三四线,只要需要,就有针对性政策出台,只要你所在城市的楼市有大幅上涨的迹象,调控就在路上了,不管是哪个区域,是几线城市,没有悬念,从本季度推出的调控政策来看,小到安徽阜南,大到整个海南,细到同一个大连市内,只要需要,都可以出台有针对性的调控政策;

2、 信贷资金监管趋严,多数银行延长放贷时间、上调房贷利率,目前郴州大多数银行的房贷利率都在基准利率上有所上浮,首套房贷款利率上浮了10%左右,而二套房的贷款利率上浮了20%左右,购房成本大大增加;不过,住户部门新增中长期贷款占比依旧维持在较高水平,显示房地产市场仍是银行巨额信贷资金的重要出口,居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转;展望二季度,预计房地产信贷控制依旧偏紧,有购房需求的市民,建议尽早下手;房地产税立法即引发了广泛关注,但房地产税距离真正落地执行仍需历经更长的时间周期;

3、 2017年以来,中央多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。房企融资难度越来越大,甚至有银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务,房企面临“钱荒”,借钱越来越难,对于这样的情况,我们在这里建议各大房企2018年除了追求快,还要追求稳,控制资金风险,可以通过合作拿地、收并购控制成本,同时有效降低杠杆,恒大在近年来同样在降低杠杆,从规模第一到利润之王,负债率下降,多元化布局,依托自身优势,通过收购、旧改、合作开发等多元化的拿地方式,收获大量优质且低成本的项目资源,例如恒大帝景以及恒大林溪郡;虽然现在三四线城市包括郴州各项目销售成绩不错,但是银行还是更愿意支持大企业和上市房企等风险更低的项目;对于中小开发商来说,在目前的形势下,要建立多渠道多层次的融资渠道,需要花费耐心和时间,同时需要更加稳健,切忌盲目扩张,这轮去杠杆还会持续一段时间,中小房企要做好打持久战的准备,同时郴州目前进驻大量品牌房企,同一板块中小开发商在销售策略方面也应该多多思考。

4、 3月,长沙市出台推进新建商品住宅全装修通知,不难看出,全装修将是近后期房地产大势所趋,也会在更多城市所普及,以及郴州这样暂无硬性要求的三四线地州市。 


二、 行业:

投资超预期“开门红”,开发投资额达近3年同期最高,同比累计增速创2年来新高,1-2月,全国房地产开发投资额超预期增长,同比累计增速达9.9%,创2年以来的新高,与2017年稳步下行的态势形成了鲜明对比。这主要是基于去年销售情况良好、土地购置相对充足,普遍存在“补库存”的强烈冲动,加快存量项目和新开工项目开发进度,也为开发投资的回升提供了动力。郴州市场激活后,不少大品牌开发商已进入郴州拿地,并且已经开工,例如美的地产、奥园地产、碧桂园等项目均已开工,同时还有不少品牌,例如中梁地产等已经有意向在郴州拿地开发、碧桂园开始紧锣密鼓部署郴州县城市场、美的与郴州城投集团合作签约等,各大开发商在郴州市场投资额不断增长,开工量不断增加,同时也在为郴州补充库存;展望二季度,投资、销售、新开工、土地购置将以稳为主。


三、 城市供求:

1、 一季度,受春节返乡置业潮的推动,三四线城市商品住宅同比增多跌少,郴州1-2月市场新增商品住宅供应面积34.7万平方米,同比去年同期增长150%,二季度预计郴州市场热度仍将延续,预计今年郴州市场将继续加大土地供应面积,同时一、二线城市持续紧缩的政策导致部分需求外溢,在多种因素共同作用的市场格局下,预计郴州的供应量仍将保持在高位。

2、 同时,郴州目前城市规划和发展逐渐向好,经济开发区拥有大量大规模企业,同时也在不断招商引资,郴州逐渐有了吸引人才回来的资本,同时教育、医疗、商业等高端资源也在不断升级,逐渐拥有改变城市生态的能力,同时郴州近年来不断获得“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“国家森林城市”、“全国绿化模范城市”等荣誉称号,出门即见公园,非常适合居住,很多外地的郴州人开始选择返乡置业,而对于房企来说,未来看一个城市,最主要的指标,就是人口净流入,其他指标可能都是其次,而郴州市场目前具备这样的条件,随着众多房企选择进驻郴州,郴州市场的供应量也将持续增加;


四、土地市场:

2018开年郴州土地供应量稍显不足,这也使得土地成交表现平平,预计二季度,土地市场有望回暖:从供应端来看,此前国土部就曾发布“因城施策”,明确供求矛盾突出、房价上行压力较大的城市要增加住宅用地供应规模的通知,基于此后期土地供应量有望稳步提升;从需求端来看,房企资金层面依旧紧张,后期拿地也会日趋谨慎,收并购、合作等低成本拿地的占比也会提升,同时,郴州城区土地较少,基本拿地在郴州周边地段,2018年土地市场价格下行成为大概率事件。


五、 成交、房价:

第一季度的成交面积和成交套数同比去年第一季度和环比上一季度都有所减少,主要受春节假期影响,成交面积同比减少13.1%,环比减少19.1%。但从成交均价来看,从去年到今年,成交均价一直在上扬,市场行情一片看涨,随着众多品质大盘开盘公布价格,预计二季度的房地产市场成交和价格将会继续保持上扬的态势。


注明:该报告为百房市场数据研究院原创,如需转载请注明来源于百房网;如有疑问请咨询百房专线:0735-2222212

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