洛阳证券公司联盟

每日地产 | 可行性报告,买地开发前的重要准备

每日地产ozreal2019-11-09 14:55:47



最近近年房地产市场火爆,不是朋友都因此赚了不少。趁着这股东风,好多朋友都希望能继续投资,为早日实现财务自由而努力。笔者发现这一类的朋友好多,所以现在买地的成本已经变得很高了,正因为这样,在买房之前先做好可行性研究就显得特别重要了。



   为什么要额外做一份可行性报告   


但是通常在买卖之前,卖房中介都会有一个预测该地块可以做点什么开发的,那么为什么我还要花钱去做一份可行性报告呢(Feasibility Report or Due Dilligence Report)?可行性研究报告包括了什么呢?怎么才能保证没有花冤枉钱呢?


其实卖房中介的广告里虽然会有一个地块开发的预测,但是这份预测通常都会有那么一个括号(STDA),这个意思是 subject to development application,中文就是要根据开发的申请来确定是否真的能做预测的开发,如下,是一张从www.domain.com.au上的广告截图:



那么这个预测的开发其实就很难说得准了。笔者过去两年帮不同的朋友做了不下三十个开发的可行性报告,卖房中介所推荐的开发预测好坏参差。



   可行性报告可准确预测开发的利润   


有的跟最终可开发的结果相差了非常的多,最离谱一个案例,一块地council有做调研说可能会提高容积率FSR,从2:1,提升到2.5:1。那么有16户当地units的居民就想联合卖房,中介做的报告书说该地块可以起58套units。笔者调查了一下,如果按容积率来说,58套房的容积率高达3.5:1了。如果按2.5:1的容积率计算,如果一房的户型占的比例很高(40%),那么大约可以起38套,如果按两房户型比例占80%来算,那么只能起29套了。这个跟中介推荐的58套相比可是差天共地了。买家把笔者做的报告书发给了中介,中介就沉默了。



大家可以自行计算一下,如果买家轻信了中介的预测,那么这个开发的损失有多大?




   可行性报告可以为开发利润最大化   


另外一个案例,在西边一个地块,卖主找了一家设计公司来做了一个Pre-DA document,说是已经向council递交了DA申请,可以建130套units。朋友找了笔者做可行性分析,我做了三个可能的方案,一个是一房比例最高的,这个方案可以建133套units,一个是一房比例稍低的方案,可以建120套units,最后一个是两房占80%,一房和三房各占10%的方案,只能建108套。当时朋友看到笔者的可行性研究报告,直接指责笔者在浪费他的时间。因为当时的观念,做开发肯定是套数越多越赚钱,卖家也是按套数来卖的地的。



过了一段时间,笔者请朋友重新审视笔者的可行性报告,我们把一房、两房、三房的造价和卖价分别输入笔者所做的三个方案,最终结果把笔者的朋友吓了一跳,居然是108套的方案比133套的方案利润高了2百万。以上两个案例都证明了做apartment项目开发,可行性报告的重要性。



    可行性报告为house改建项目降低风险   


那么做小开发,可行性报告就可以不用了吧?其实不然,项目越小,利润点也就越低,这样风险控制(Risk management)就越是重要。


笔者曾经接到一个客人,项目在west  ryde,他想把房子拆了重建。但是在笔者审查资料后发现该地块水土流失严重,前builder在起房子的时候回填了很多建筑垃圾,同时通过一颗大树来保持水土。在帮客人安排了geotech report(土质报告)之后,更是确定了此房屋如果拆了重建会有很多整理土地的问题。最终客人不能做任何改建,只能把房屋给卖了。(除了笔者以外,客人还找了其他公司去研究,得出的是一样的观点)。



另外一个客人 ,在很开心的买下地块以后想找笔者做房屋设计,他希望把房屋推到重建,然后加个granny flat。在笔者研究了之后发现地块拥有足够的面宽,而且面积也足够大,其实可以做个duplex。因为这样客人买的地块利益得到了最大化。反过来如果地块面积不满足,或者面宽不满足,如果提前做好了可行性分析,那么客人就可以避免高价买下的地块却不能做到自己想做的开发了。


虽然一份可行性报告并不是一套完整的房屋设计,但是也是一份经过专业分析得出来的可行性研究,不可以,也不应该草率进行。在此笔者祝愿大家的开发投资都能顺利进行。



END


关于作者

Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道,西北铁路,Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。