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世联行第二季度市场研究报告|地王时代 资产窗口

世联行2021-01-07 13:15:35

行至年中,房地产市场值得总结,

世联行对此有几个观点:

一、慢下来的市场

二、疯狂的地王

三、性感的一线    
四、膨胀的二线

五、悬殊的三线    
六、焦虑的开发商

七、伟大的消费者


一、慢下来的市场


增速放缓


•  2016年二季度商品房销售额为3.02万亿元,同比增长36%,增速较一季度下滑18个百分点。


•  2016年二季度商品住宅销售额为2.57万亿元,同比增长36%,增速较一季度下滑24个百分点。



供给侧增速放缓


•   在2016年五条供给侧结构性改革中,房地产去库存政策最为密集,二季度数据表明效果显著。


   二季度商品住宅待售面积4.36亿平方米,与一季度相比,二季度库存绝度量减少0.24万平方米。


   二季度商品住宅待售面积同比去年微增,同比增幅大幅下降,待售面积增速得到有效的控制。



后续拉动力不足


   2016年二季度个人按揭贷款总金额创出新高,达6574亿元人民币,同比增长66%,增速较一季度提高20个百分点。


   二季度个人按揭贷款总额增速远高于商品住宅销售额增速,后续拉动力不足。



二、疯狂的地王


供地仍在低位


•   住宅用地供应量明显回升,但土地供量应仍然是2013年以来的低位。


   2016年二季度,全国招拍挂土地出让总面积4.2亿㎡,同比去年增加8.7%,其中住宅用地1.1亿㎡,占总出让面积26.5%




土地出让金大涨


•  二季度住宅用地出让面积同比增长12%,出让金总额同比增长75%;


  一线地价刷新高,二线金额近翻倍,三线面积涨最快。




主要集中在二线


   一、二线一直是高价地的主要发生区域,特别是二线城市;


  一线土地资源紧缺,地王价高量少;三线城市供给充裕,除部分卫星城(如东莞)外,绝大多数三线不再有地王。




南苏杭合是主力


   地王主要集中在南京、苏州、杭州和合肥四个城市。



三、性感的一线


总量大占比高


•  2016年1-6月,一线城市商品房销售总额9295亿元,同比增长51.5%,占全国销售总额的19.1%。



商办市场充满活力


•  全国商办物业销售额占商品房总额11.8%,而上深广接近两成,北京更达35%,一线的活跃程度远高于全国其他城市。



一线城市获得资产的最佳时间窗口已过


•  2015年以来,北京、深圳、上海的豪宅成交占比逐年增加。


•  以深圳为例,一千万以上豪宅在总成交中的占比,已经由2011年的不足1%骤升至11.3%。


•  而其他城市,豪宅交易活跃度始终处于低位。



四、膨胀的二线


交易主要在二线


•  2015年商品住宅成交套数超过5万套的城市共28个,其中19个为二线城市;


  套数超过10万套的14个城市中,10个为二线城市


年度销售5万套以上城市(28城)概况



个别城市价格快速突破


  从销售价格的角度看来,17个主要二线城市中,厦门、杭州、南京已突破两万,另有5个城市突破万元,其余9个城市仍处于万元以下。


  从价格的增速看来,厦门、南京、苏州、福州及合肥的价格增速相当迅速,而青岛、重庆同比有所下滑。



发展空间巨大


    深圳2015年末常住人口1136万人,武汉1061万人,人口基数相当;而武汉全年销售额是深圳的3倍多,强二线城市将是未来城市化的主力。



五、悬殊的三线


城市差异显著


   城市与城市之间市场表现悬殊极大。


   2016年1-6月,惠州商品住宅销售套数是吉林的7倍,廊坊是乌鲁木齐的2倍;


   2016年1-6月,惠州商品住宅销售金额是吉林的13倍,廊坊是乌鲁木齐的3倍。


•  近年来,惠州与廊坊商品住宅市场发展迅猛,商品住宅销售套数与销售额逐年走高。反之,吉林市与乌鲁木齐商品住宅市场持续低迷。


  三线商品住宅市场表现悬殊,惠州、廊坊位于经济发达城市群,且是一线城市的卫星城,而吉林市与乌鲁木齐并不能得益于经济较好的城市群



六、焦虑的开发商


最好的行业


2016年上半年,市场整体持续高温,品牌房企业绩大涨。销售金额排名前100的开发商,总销售金额为22566亿元,同比增长63.47%。


行业集中度显著提升   融资成本规模化效应显著】

进入排名前100的门槛已经由2015年上半年的38亿元,提升至65亿元。进入排名前30的门槛由2015年上半年的106亿元,提升至175亿元。


企业规模越大,融资成本越低,融资规模越大。上市房企平均企业债利率4.9% ,百强房企平均资金成本率9.5% 。龙头企业债发行利率则可低至3.2%。


另一方面,品牌房企能否保持高速增长,未来是否需要重新定位,下半场白银时代中,也潜藏着开发商的焦虑。


上市公司估值普遍偏低  利润率偏低  增长是否可持续】

A股上市房企平均市盈率18.9,港股上市房企平均市盈率更低至7.48,房地产板块始终处于价值低估洼地。


高速发展中的企业,销售金额增速均超过了100%,但企业平均负债率高达73.2%,平均周转率30%,但利润率维持在8%—20%。




行业集中  竞争激烈  分化转型


面对房地产行业加快去库存背景下的各项利好,2016年上半年,品牌房企交出了靓丽的答卷。但是,在这些高歌猛进的光鲜业绩背后,我们也看到了开发商们的焦虑和烦恼。


1000亿以上:保级与转型  成员增加 差距缩小】

龙头企业销售总额高、融资成本低、全国布局广泛、治理水平一流,但企业间销售金额差距已在逐渐缩小,千亿房企数量越来越多。是产业体系内的转型与延伸,还是体系外的探索与创新,千亿企业的焦虑在于保级与转型。


500-1000亿:增长的烦恼  直面竞争 量级跨越】

土地储备明显减少,产品同质化程度较高。面对快速增长的需求,500亿企业将直面竞争,烦恼在于如何脱颖而出,实现量级跨越。


300-500亿:全面的痛苦  管理突破 地域突破】

从营运管理到系统管控的跨越、从单一城市向核心区域的跨越、从明星产品向产品标准化的跨越。


100-300亿:准入证的获取 城市突围市场准入】

如何进入300亿元平台,获取更多市场的准入证而实现城市突围、全面认可,成为了100亿企业最关心的问题。


100亿以下:生存的危机 战略转移被迫退出】

如何进行战略转移,转换主营业务核心,是否退出房地产市场,是百亿以下房企最大的焦虑。


七、伟大的消费者


租赁市场需求庞大


 经济发达城市住房自有率明显低于平均水平


  然而对比城市市场,国内租赁产品品质有待提高,如提供保全系统、无缝对接交通网络、健身房、泳池等配套设施等。



一线小户型供应不足


    房价飞速上涨的背景下,白领需求向紧凑小户型转移,而市场上并未提供足够的产品。



公共配套与住宅结合仍有空间


•  经济发达城市对轨道交通的依赖度高,香港地铁人流量520万人次/日,人均日乘车次数为0.7次,而深圳仅为0.27次。深圳与香港的地铁总里程数相近, 住宅物业与轨道交通结合仍有相当的发展空间。



2016年是转折点,是窗口期,

也是过渡期和转型期。

机会和风险并存。

下半年怎样?

我们共同见证。


 


                                            报告出品:世联行集团市场研究部