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遭遇房屋拆迁,请重视评估报告!

雄容安新在线2021-11-20 09:54:49

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 我很自负,是的。我对于人性的理解很深刻,我自己也 觉得没几个人比的上我,这是我极其自负的一点,但是我承认呀,我缺点非常多,敏感,多疑,反复无常。 但是,这一切真实,并不虚伪。我活成了我自己,成为了独特的自己。我活成了我自己,成为了独特的自己。我活成了我自己,成为了独特的自己。我活成了我自己,成为了独特的自己。我活成了我自己,成为了独特的自己。我活成了我自己,成为了独特的自己。我活成了我自己,成为了独特的自己。我活成了我自己,成为了独特的自己。我活成了我自己,成为了独特的自己。我活成了我自己,成为了独特的自己。我活成了我自己,成为了独特的自己。我活成了我自己,成为了独特的自己。我活成了我自己,成为了独特的自己。我活成了我自己,成为了独特的自己。

遭遇房屋拆迁,请重视评估报告!

来源:新浪看点/作者:周旭亮律师

        在被拆迁人维权过程中,房屋评估报告往往是最容易被广大被拆迁人所忽视的,而房屋评估报告往往是决定被征收房屋价值以及确定征收补偿数额的直接决定因素。因此,在遭遇房屋拆迁时,不管是广大的被拆迁人,还是专业的拆迁律师,都应该对房屋评估报告有足够的重视。


      一、房屋评估报告与真实情况不符,应该怎么办?

      从法律规定上来看,与事实不符的房屋评估报告是不能通过提起诉讼的方式来撤销的,但是这并意味着被拆迁人对于房屋评估报告无法进行维权。


      《国有土地上房屋征收评估办法》第20、22条规定,被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中也作了完全相同的规定。据此,一些被征收人容易认为这样的救济渠道根本没用,复核无非是重来一遍,结果也还是一样;专家鉴定也意义不大,因为政府和评估机构都是一家子,专家的意见也自然不会违背政府的意愿。那么,评估报告真的没有司法救济的途径么?当然是有的。《国有土地上房屋征收评估办法》第22条还规定,在申请专家鉴定后,被征收人对补偿仍有异议的,按照《条例》第二十六条规定处理。也就是说,被征收人有权在对征收补偿决定提起的行政复议或者行政诉讼中主张对评估、复核、专家鉴定结果的意见,而复议机关、法院应当对评估报告的合法性进行全面、细致的审查,并将此作为判断补偿决定是否合理合法的重要依据!

       二、法院在审理案件过程中,是否需要审查房屋评估报告?

       很多法院在审理拆迁补偿案件中,对于评估机构作出的评估报告往往会选择直接拿来适用,理由就是《国有土地上房屋征收评估办法》第20、22条的相关规定,因为被拆迁人没有履行相应的异议程序,就认定被拆迁人认可了评估报告。很显然,这种做法是不对的。


      很多情况下,对于法院来说也是无奈的,这主要反映了地方上司法不独立的现实,法官不敢审查。但审与不审是法官的事儿,提与不提则是被征收人及其代理律师的事情。坚决提出评估报告所存在的法律问题,是必需的。一般而言,如果评估结果与房屋的实际市场价值的差距在15%以内,那么这个补偿决定通常是不会被撤销的;如果这个差距扩大到30%及以上,那就要考虑撤销了。当然如果是评估得高了,那一般也是不动的,这种情况极少见。

       三、对于有问题的评估报告,被拆迁人应该怎么做?

      冠领律师事务所给广大被拆人提供如下建议:

      第一,审查评估机构和评估人员的评估资质。这个举证责任应当在被告,原告不必过分担心;

      第二,审查评估机构的选定程序,根据《办法》第4条之规定,评估机构首先应当由被征收人在规定时间内协商选定;协商不成的,进入投票、摇号、抽签等随机选定方式。无论如何,选定程序应当确保被征收人知情、参与;

      第三,审查评估时点是否正确。《办法》第10条规定,被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

      第四,审查评估程序环节是否齐全、正确。《办法》第12条规定,注册房地产估价师要对房屋进行实地查勘,拍摄反映房屋内外部状况的照片等影响资料,做好实地查勘记录并妥善保管。

      第五,审查是否存在弄虚作假情形。《办法》第12条还规定,房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。如被征收人拒绝签字的,要有无利害关系的第三人作为见证人进行见证,将有关情况在报告中说明。实践中这个签字、盖章环节极易存在虚假操作现象,大量被征收人的签字都是伪造的,被征收人对评估之事毫不知情就要受单方面制作出来的报告的约束,这显然是严重违法的恶劣情形。

      因此说,评估报告对于征收维权的博弈价值是巨大的,其重要性一再被广大被征收人低估,这是需要立即从思想上、观念上予以纠正的。

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