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第五轮楼市调控抛“新招”,海南限购、杭州摇号、深圳三价合一……!

郑州地产刊2021-01-08 08:00:42

 

还记得那一波波曾经挑动人们神经的调控政策吗?

        2016年3月,第一轮调控,上海深圳同日出台收缩贷款政策。



        2016年10月,第二轮调控,一线城市、强二线城市全面限购、收紧贷款。

        2017年3月,第三轮调控,尤其以北京为代表,新加入环都市圈城市调控趋紧,开启“五限”时代。

        2017年9月,第四轮调控,“弱二线城市”也加入调控大军。

        调控遏制了房价上涨势头的同时,“限价限售”也带来了部分城市新房一房难求的局面。

        于是,2018年3月,第五轮调控又一次开启!     3月31号,成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号。

    3月31号,海南全省加强严格购房资格审查,非该省户籍只能购买1套住房。                            3月30号,西安宣布意向购房人数多于可售房源的,应采用公正摇号方式公开销售。

    3月28号,深圳宣布二手房交易即日起“三价合一”。同一天晚上,杭州宣布,新房销售采取公开摇号的方式。        3月27日,长沙发布新规,将优先满足首套刚需购房群体。  

3月21日,大连也实行了限购限售。





        近期政策密集出台,意味着楼市调控仍在持续推进。从“摇号”到“三价合一”再到“限购升级”,今年全国两会闭幕短短10余天内,深圳、杭州、西安、成都等逾15个城市出台了各类差别化的房地产调控政策,未来将会有更多城市加入调控行列,“分类调控、精准施策”将被广泛应用。

        今天,我们顺着本轮调控抛出的“新招”,来看看背后究竟有什么样的逻辑支撑?对市场将产生什么影响?


调控亮点



 01   三价合一

深圳最新出台了“三价合一”的新政。所谓“三价”,是指在同一套二手房交易过程中,在三个地方会出现的成交价格:

  • 买卖双方的真实交易合同上的房价。

  • 银行贷款合同上的房价,银行对于这套房子也会有一个评估价,最后按照两者取其低者,作为贷款的基准价格。

  • 提交给交易中心的合同上的价格,交易中心也会对房子有一个评估价,两者取其高,作为缴税的基准。

在三价合一之前,由于系统各自独立,他们即便不相同,也互不影响。三价之间,大有可操作空间。套路并不难理解,就是把报给银行的合同价提高,多贷款,降低首付;同时报给交易中心的合同价做低,少缴税费。三价合一后,红利就没有了。这三本合同都在交易中心备案,以确保银行与交易中心的合同是相同的。三价合一将显著增加深圳投机性炒房的难度,从“Normal级别”至少提升到“Hard模式”。相反,投资人买房长持、出租的方式,受到的影响则相对较小,并可能会相应增加。


 02   造假禁售


本轮楼市调控中,海南明确规定,提供虚假证明规避限购政策购买住房的个人,5年内不得在海南省购房。同时,成都在调控政策中也明确指出,刚需登记购房人要对登记信息负责,虚假信息将在行业协会网站曝光,填报虚假信息或放弃购房2次及以上,3年内不再受理刚需登记信息填报。此前西安也推出打假措施,通过提供虚假资料骗取购房资格的个人,5年内不得在西安购房。


信息造假购房的成本提升,造假禁售将使买房市场的趋向于真实,一方面有利于政府摸清商品房的需求情况,另一方面能够抑制投机行为,防止通过信息造假买房炒作。



 03   摇号卖房


3月,杭州、西安、武汉(征求意见稿)等城市陆续出台了摇号卖房的调控措施,通过公证摇号的方式公开销售。目前已有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安六个城市出台“卖房摇号”的措施。


上海是最早采取买房摇号制度的城市,2017年5月,上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售。“卖房摇号”有助于体现买房的公平性,未来将有更多的城市加入。



 04   刚需优先


今年2月,武汉首次提出了全面推行首套刚需人群优先选房的模式,楼盘预售中刚需购房者或首套购房者有优先购房的机会。保证刚需成为一些地方楼市调控的工作重点。


3月,长沙和成都均推出“刚需优先”的举措,3月27日,长沙市住建委发布《关于实施差别化购房措施的通知》,从27日起,长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目以及新建的普通商品住房销售实行差别化调控措施,将优先满足首套刚需购房群体。成都市房管局31日公布房地产市场调控新政,成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号,以支持刚需家庭自住购房需求。



 05   “差别化”调控


两会以来,已有超过14城出台各类楼市调控措施,楼市调控不放松。“因城施策、一城一策”将是今年楼市调控的基调,“分类调控、精准施策”将会在更多城市实施。


“差别化”的调控是基于现实情况的需要提出的,各地的经济基础、人口流动和财政状况不同,很难用相同的标准去进行楼市调控,“差别化”有利于地方政府制定符合实际的调控政策,行之有效。


楼市调控扩至三四线城市


在热点城市加码楼市调控的同时,一些三四线城市纷纷加入限售队伍当中。


日前,安徽省阜阳市阜南县出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见(试行)》,指出房屋销售成交价格不得超过发改部门备案价格。否则,房产局不予办理《商品房买卖合同》备案。


此外,为严控投机炒房,大幅延缓多套房上市交易时间。意见明确,阜南县居民在县里名下已有二套住房,购买第三套(及以上)商品住房后5年内不得上市交易,非阜南县户籍居民在县里名下已有一套住房,购买第二套(及以上)商品住房后8年内不得上市交易,起始时间以购房人缴纳契税时间为准。



在四川泸州,3月27日执行的“规范管理促进房地产业健康发展的实施细则”指出,实行地价房价局部调控。对中心城区热点区域的地块,需要采取限定住房销售价格、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价的,由住建部门会同国土资源部门、规划部门提出方案,并列入土地出让方案报市政府批准后执行。


细则还指出,加大对房地产开发项目超容积率规划源头治理,杜绝超标准规划设计赠送面积(不计产权的面积)。


同时,要求住建部门应定期将商品住房库存去化周期通报国土部门,当商品住房库存去化周期小于8个月时,应当适时增加土地供应;当商品住房库存去化周期大于15个月时,适时控制土地供应。

调控政策凸显精细化




从楼市调控角度来说,政策的出台目的不仅是为了促进房地产市场平稳健康发展,也是为了保障刚需购房者的合理购房需求。



近日,武汉、长沙、成都纷纷发布新政,规定刚需家庭可优先摇号选房。成都市房管局3月31日公布房地产市场调控新政,成都刚需家庭购买商品房将享受优先摇号,以支持刚需家庭自住购房需求。


长沙建委发布《关于实施差别化购房措施的通知》,明确在购买长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目(不含定向限价房),和新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房时,长沙市的首套刚需购房群体有望优先满足需求。


武汉方面,在武汉市无自有住房、符合住房限购政策规定以及自此次购房之日起前三年内无住房交易记录的意向购房家庭,可优先选择预售备案价低于18000元/平方米、面积低于120平方米的新建商品住房项目。


易居研究院智库研究中心总监严跃进表示,优购政策的出台与限购政策结合在一起,构成了差别化的认购政策,对于保障刚需购房需求有较好的现实意义。而“一限一优”的调控思路,或成为部分库存规模较小城市的购房对象筛选机制。

对市场保持谨慎乐观

根据十九大和两会精神,国家仍坚持“房住不炒”的定位,强调加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,支持居民自住购房需求,促进房地产市场平稳健康发展。


中原地产首席分析师张大伟表示,房地产调控在严格执行一年后政策加码,未来一二线等热点城市仍有可能在公积金、刚需房源供应、共有产权房、租赁等方面有加码的可能性。同时,部分三四线城市也会因为市场的升温而有加入限售的可能性。


张大伟预计,2018年房地产调控政策将依然高压执行,不过,不同城市间调控将出现分化:热点城市继续加大力度调控,库存量大的三四线城市依然要想办法去库存。

 

在3月底举行的多场房企2017年业绩发布会上,多家企业管理层均认为房地产调控将常态化,并以此为出发点安排新一年的销售目标和节点。

 

深圳控股董事会主席吕华表示:“国家明确提出‘房住不炒’,支持住房租赁市场的发展,整个行业政策和生态将会发生颠覆性的改变。”


来源 / 证券日报、经济参考报、第一财经等