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公寓行业二月报告——“解读龙湖冠寓的运营策略”

公寓最前线2021-12-02 10:56:22


公寓行业二月报告



公寓最前线&同策研究院

联合发布



以下为报告简报


二月,各地两会继续召开,为住房租赁发展定调。央行明确要完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系;多地开展住房租赁试点;多地通过立法手段建立健全住房租赁市场。


2月长租公寓市场依旧红火,先后有多家房企规划发展长租公寓,流量网站、国家队、其他集团企业也将发展住房租赁业务。


另外,2月新派公寓被停电事件引发行业内外持续关注,这起“买卖不破租赁”事件,为企业敲响警钟,同时也为行业的规范发展起到了促进作用。


《公寓行业二月报告》从公寓要闻、长租公寓代表解析、国内租赁市场数据、国际租赁市场数据等四个方面对长租公寓二月进行全方位的解析和研究。

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公寓要闻


公寓新政方面

2018年2月,各地继续两会的召开,多地都再次强调加大住房租赁的发展力度,建立健全住房租赁金融支持体系;多地开展住房租赁试点;多地通过立法手段建立健全住房租赁市场。

图:各地政策梳理

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国家:央行2018年工作会议:加强房地产金融宏观审慎管理,建立健全住房租赁金融支持体系

2月5日至6日上午,2018年中国人民银行工作会议在京召开。会议提出了2018年工作的主要任务。

▲四是持续推动金融市场平稳健康发展,完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系。


杭州:将确保新增租赁住房占新增商品住房总量30%以上

2月4日,杭州市第十三届人民代表大会第三次会议开幕。会上,杭州市市长徐立毅作政府工作报告时介绍,

▲ 2018年杭州将深入推进国家住房租赁试点工作,健全市场租赁房、人才租赁房、公共租赁住房等多元化保障体系,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁市场,确保新增租赁住房占新增商品住房总量30%以上。


珠海:立法禁止“房中房出租”

2月7日,珠海市人大常委会对外公布新近审议通过《珠海经济特区物业管理条例》,对于日益普遍的房中房出租问题,条例明确规定,

▲禁止擅自改变物业使用,将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。该条例自2018年3月15日起施行。


广州:“租购同权”将立法

2月6日,广州市2018年度立法工作部署动员会举行。广州市人大常委会2018年度立法计划正式项目有14项,新制定的法规中包括:

▲广州市房屋租赁管理规定。广州市人大常委会2018年度立法计划的审议项目《广州市房屋租赁管理规定》,广州市政府已于2017年9月提案,,为避免广州市法规出台后与上位法不一致,常委会将于今年12月对该法规进行一审,滚动至2019年二审、三审。


江西:2018年发展住房租赁

据江西省住建厅披露,2018年江西将继续加强房地产市场调控。

▲坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。同时,培育发展住房租赁市场,大幅提高租赁住房占新增住房供应量的比例。江西省住建厅要求,对于房价上涨压力过大的市县,要尽快出台相应的限购限贷政策。住宅库存少的市县,要进一步加大住宅用地出让规模和力度,增加市场有效供应。


南京:官方首次颁布出租房源信息发布标准

2月27日,南京市住房保障和房产局发布了《关于进一步加强房源发布管理规范房地产经纪行为的通知》。

▲今后中介公司在发布出售或是出租房源时,,从而确保房源的真实有效性。此外,未将房屋抵押、查封信息告知购房人等八项行为也被列入重点检查范畴,买方权益进一步受到保障。 


浙江宁波无房也可落户

《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》3月1日起正式实施,将大幅降低人才落户门槛。

▲新政策规定,大专应届毕业生在宁波可先零门槛落户后再就业,取消住房和工作限制;中专、高中学历在宁波工作满两年,无房也可以落户;购房落户取消原100㎡面积要求和45周岁以下年龄要求。


土地市场动态方面

租赁地块、集体土地是住房租赁供给端的重要一环,本部分对国家以及租赁热点城市关于土地市场进行监测,并分析走向趋势。

2018年2月,南京市首批5幅纯租赁用地于2月6日出让,并最终均以底价成交。5幅租赁用地出让面积167868.82平方米。

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企业动态方面

2月有2家房企系规划发展长租公寓,另外,流量网站、国家队、其他集团企业也将发展住房租赁业务。

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2月多家企业进行融资,资产证券化不断应用到长租公寓行业。

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2

长租公寓代表解析

公寓最前研数据库对各大长短租公寓企业每月不间断的监测,对其行业数据进行有效收集和统计,形成公寓企业调研分析报告。本月代表品牌为龙湖冠寓。


龙湖集团已经在房地产领域深耕20 多年,2017 年成为首批进长租公寓领域的房企之一,也是首个将其作为战略级业务的公司。

“冠寓”是龙湖集团倾力打造的高品质长租公寓品牌,依托充分的客户访谈及客户研究,以及地产开发、商业运营、物业服务等优势主业形成的有效聚合力,力求打造具备舒适、安全、便捷、时尚、社群五大特色的青年社区,为租住群创造更加优质的生活体验。


截止2017年底,龙湖布局了17个城市,其中已开业的城市 14 个, 店共计 50 家,开业房间超过 1.5 万间。在布局上,冠寓瞄准租赁市场有规模的一线和热点二线城市。

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冠寓打造3大系列产品线切入各细分市场。

核桃:

大户型+小公区,打造轻奢化服务型公寓,享受龙湖生态VIP资源。硬件与服务配比为4:6。


松果:

标准化+增值服务,打造融合商业与社交功能的青年社区,享受龙湖生态资源。硬件与服务配比为7:3。


豆豆:

小房间+大公区,选配化功能满足轻客品质需求,配套第三方O2O服务,硬件与服务配比为3:7。


冠寓产品线——核桃

冠寓核桃系列,居住空间环境被匠心塑造,从卫浴干湿分离、厨房开放布局、收纳4重布置、独立晾晒区的户型规划,到各种家电家具软装设计,再到超大公区读书吧、24小时健身房、洗衣房等,为租客提供了全新的居住体验,特别是社交公区的出现,革新传统租房模式,充分满足租赁人群社交需求。

冠寓产品线——松果

松果是冠寓是融合商业与社交功能的青年社区。

松果也是冠寓在2017年的主推产品,这与集团的战略布局和步骤、细分市场规模有关。


冠寓产品线——豆豆

豆豆是冠寓的第三大产品线。选配化功能满足轻客品质需求,并配套第三方O2O服务。

目前上海市及其他城市都没有豆豆系列的产品,上海全部为松果系列。预计2018年上半年会有豆豆产品的落地。


单项目案例-上海谷阳北路店

上海谷阳北路店是冠寓的松果系列,主要面向年轻租客群体,开业时间2017年11月。

交通状况:整体来看,龙湖冠寓上海谷阳北路店周边交通便利,与企业密集地——漕河泾开发区有9站地铁距离,单程用时40分钟以内,基本满足白领日常上班通勤需求。

该店共三种房型,租金在2400-5000。人房比超低,达到1:63。

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冠寓租客:年轻

通过对冠寓松果系列租客的统计、调查,可以发现租客年龄集中在25-29岁,其次为19-24岁。


通过对冠寓松果系列的租户进行调查,可以看出冠寓租客的职业在IT、金融和医疗/建筑较多。


3


国内租赁市场综合

通过国内市场综合数据展现中国租赁市场的逐步演化,量化的数据对运营中的公寓企业有一定的借鉴作用,使之并能够顺应现有市场需求,形成适合企业发展的市场模式。


2月租房需求上涨趋势明显

春节结束后,全国整租房日均需求稳中有升,前十城市整体需求上涨6%。整体上一线城市需求绝对高于二线城市,其中上海需求上涨26%。二线城市中成都需求量最大。在租赁市场中,一线城市的需求仍然遥遥领先。

图:2月全国整租房日均需求排名前十城市(万人)

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受需求增加的影响,2月城市租金上涨

根据监测,2018年2月北京的租金价格为71.31元/平米,较上月上涨2.63%,上海为66.4元/平米,较上月上涨5.10%。监测的15个城市中,2月份租金上涨最多的为大连(16.27%)、苏州(16.12%)、天津(12.36%)。仅青岛、南京、合肥三个城市2月租金出现下降。

图:2月监测城市租金水平(元/月/平方米)

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2月城市租房周期整体缩短

根据数据显示,2018年2月仍然是北京成交周期较短,为17天。随着春节后返工的到来,除大连不变外,各城市成交周期均缩短。16个城市的平均成交周期由1月的40天缩短到2月的约38天。整体上一线城市成交周期短于二线城市,但随着二线城市的快速发展,部分城市市场表现超出一线城市。


4

国际租赁市场综合

收集发达国家公寓行业相关数据,如:发达国家存量房数据 、城市人群、GDP、租金与收入涨幅比、租户层次等等对中国租赁行业产业链分析、市场现状等都具有相当重要的参考意义。


我国存量房的崛起是必然趋势

目前,美国、西班牙、澳大利亚、日本等一些发达国家已经是二手房主导的市场。相比较这些国家,中国这一指标远远低于世界发达国家水平。


我国城镇化率仍远低于发达国家

从经济发展规律来看,发达国家城镇化率超过50%后,城市圈效应突显。美国、英国、德国等发达国家人均国民收入在6000美元附近时,城镇化率均在70%以上。主要发达国家第三产业占比在50%附近时,城镇化率基本都在70%以上。。

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我国租赁市场GMV潜力十分巨大

我国虽然有上海这样单个城市拥有千亿级的租赁市场,但纽约、洛杉矶等发展较为成熟的国际大都市居住人口少于我国上海、北京,租金的GMV却是上海、北京的2-4倍。目前我国总人口数和租金GMV相较于发达国家,仍具有很大的差距。

我国租赁交易总额占房地产交易总额的比例来看,占比不到7%,显著低于美国的50%和日本的80%。

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报告获取方式


1、分享这条微信至朋友圈并截图

2、进入微信公众号,后台编辑发送:截图+姓名+邮箱

3、核实后,我们将于3月12日起发送免费报告

注:活动截止至3月11日24:00




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