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伦敦西区办公楼投资分析报告

中原集团跨境投资中心2020-11-19 16:41:54

一、伦敦西区区位介绍


伦敦西区位于伦敦市中心,指国王十字车站(King’s Cross Railway Station)以西的地区,包含伦敦中心地带及西边区域。伦敦西区靠近皇室权力中心西敏宫 (Palace of Westminster)(西敏宫又称国会大厦(Houses of Parliament),是英国国会所在地)。传统上伦敦西区是英国伦敦的政治中心,白金汉宫、国会大厦等政府重要部门都聚集于此。同时,伦敦西区长期以来是富豪或社会精英居住的地区,这里的房价是全球最高的地区之一。



很多伦敦著名的观光景点都位于伦敦西区,包括大本钟、西敏宫和大教堂、白金汉宫、肯辛顿宫、海德公园、圣詹姆士公园、大英博物馆、英国国家美术馆、牛津街,摄政街、邦德街、哈罗斯百货(Harrod's)及世界两大喜剧中心之一的西区剧院娱乐文化场所等。


伦敦西区更是伦敦最重要的商业中心之一,有超过4万家企业设于伦敦西区;西区的企业与办公空间都比伦敦另外两个商务中心区——伦敦金融城(EC1-4)和金丝雀码头(E16)的办公空间总和还要多;并且伦敦西区的办公楼租金水平长期与香港分列第一、二位。


二、伦敦西区的交通网络

1. 地铁及公交


伦敦地铁路全线分为6个区,11条线路,全线共有 275 个地铁站,遍布整个城市,有 63 个站位于伦敦市中心。伦敦西区是伦敦地铁最早开始服务的区域之一,现已发展有多条地铁线路贯穿整个伦敦西区。


伦敦市区公共交通网络发展完善,伦敦的地铁站周围都有公交站。除了伦敦市区公交系统外,从位于伦敦西区的伦敦公交总站——维多利亚客运总站出发的客车路线覆盖全英国和欧洲大陆的主要城市。

 

2. 铁路


英国铁路发展十分成熟,由伦敦往英国其他地区,搭乘火车是最为方便的途径。伦敦的八大火车站中有六个都位于西区,当中包括伦敦最繁忙的车站——维多利亚火车站(Victoria Station)是伦敦最繁忙、伦敦市区与机场快线的唯一接驳点——帕丁顿火车站(Paddington Station)与伦敦最大的火车站——滑铁卢车站(Waterloo Station)等。


3. 机场交通


位于伦敦西区的帕丁顿火车站(Paddington Station)是伦敦希思罗机场快线(Heathrow Express) 在伦敦市区的唯一停靠站,乘机场快线从伦敦希思罗机场到帕丁顿火车站全程仅需15分钟。


三、伦敦西区未来发展

1. 西敏市*(City of Westminster)城市发展规划


伦敦西区大部分区域位于西敏市(City of Westminster)境内。西敏市(NW8, SW1A, SW1E, SW1H, SW1V, SW1W, SW1X, SW1Y, W1B, W1C, W1D,W1F, W1G, W1H, W1J, W1K, W1S, W1U, W1W, W2, W9, WC2B, WC2E, WC2H, WC2N, WC2R)计划在2010到2024年间在区内增加约49,000个就业岗位,包括在帕丁顿开发区(Paddington Opportunity Area)(W2)新增5,000个岗位、5,000个在腾汉宫路开发区(Tottenham Court Road Opportunity Area)(W1)4,000个在维多利亚开发区(Victoria Opportunity Area)(SW1)、等。


在西敏市的发展规划大纲中,西敏市仍然定位为伦敦最重要的商务中心之一。未来西敏市规划有新办公楼及地下商业空间,主要集中西敏市的中心活动区:主要是帕丁顿(W2)、维多利亚(SW1)及腾汉宫路(W2)这三大开发区,以及马里波恩(Marylebone)(W1)与费兹罗维亚区(Fitzrovia)(W1)的部分区域。


2. 伦敦横贯城轨(将于2018年竣工)


伦敦横贯城轨(2016年正式名为“伊丽莎白线”)是横贯伦敦东西的一条骨干线路,也是伦敦自第二次世界大战以后最大的交通设施项目。城轨预计于2018年底开始逐步投入使用。通车后整个伦敦的铁路运输能力将提高10%。横贯城轨途经交通枢纽帕丁顿站(Paddington)、Tottenham Court Road和利物浦街(Liverpool Street);金融枢纽金丝雀码头(Canary Wharf)、购物天堂邦德街和希斯罗机场。届时,乘客去希斯罗机场、金融城、邦德街所需时间将大幅

减少。


伊丽莎白线能使150万人以45分钟之内的时间到达伦敦中心,每年为2亿人提供交通服务。2015到2016年有13.4亿人乘坐伦敦地铁,创154年来的新高,反映首都确实需要更多的交通设施。不难想象,能够提高伦敦10%客运能力的横贯城轨因此备受期待。


3. 帕丁顿开发区(Paddington Opportunity Area)(W2)


帕丁顿开发区是西敏市最重要的大型城市更新改造开发区。帕丁顿开发区在1988年提出,内容主要为对围绕帕丁顿火车站及运河周边区域进行改造。西敏市内多数新增办公区域规划在帕丁顿开发区内,帕丁顿开发区是西敏市最适合建造宽敞办公空间的区域。


配合西敏市城市规划的中心理念——打造多样城市生态平衡发展,未来帕丁顿区将会加大住房医疗及购物娱乐设施配套,使帕丁顿区成为一个能吸引人才在此工作生活的新社区。配合预计未来大量的人流增长,区内也规划有大型基建项目及公共交通设施更新项目——包括火车及地铁站改造,增加公交线路及建设新的城轨站。


3.1帕丁顿车站(Paddington Station)改造


帕丁顿车站(Paddington Station)将进行大幅度的改造,并且新建服务于伊丽莎白线城轨站的新站和服务于伦敦地铁的新站以及一座连接商业设施的新入口。新站之上将营建商业开发项目和出租车站点,满足往来于希斯罗机场的国际长途乘客的需求。此外,在新落成的城轨站上方还将建设一个大型的公共空间。

 

3.2 帕丁盆地(Paddington Basin)重建项目


帕丁顿盆地(Paddington Basin)重建项目是帕丁顿整体重建计划的其中一部分(“帕丁顿整体重建计划”目标在1998年到2018年之间在帕丁顿重建一个和伦敦Soho区一样大的新城,总共包含13个独立项目,重建面积达93万平方米,英国媒体称其为二战之后伦敦市中心规模最大的重建项目)。“帕丁顿盆地”改造项目将提供超过200万平方英尺(约18.6万平方米)的全新办公、居住、购物及娱乐空间。

 

3.3 帕丁顿角(Paddington Quarter)改造项目


与帕丁顿盆地重建项目毗邻还有另一旧改项目——投资额达7亿7千5百万英镑的帕丁顿角(Paddington Quarter)重建项目在2016年12月获批。该旧改项目包括在原址为英国皇家邮件分拣办公室的地块上建筑一幢全新的办公楼以及改造帕丁顿火车站(Paddington Station)。预计帕丁顿角改造项目落成后会为当地产生每年3.5亿英镑的经济效益及4500个新岗位。


4. 腾汉宫路开发区(Tottenham Court Road Opportunity Area)(W1)

根据腾汉宫路(Tottenham Court Road)发展计划,未来围绕新落成的腾汉宫路城轨站(Tottenham Court Road Crossrail Station)将会新建成50万平方英尺的甲级零售、办公及住宅空间,以及一个在阿斯托利亚剧院(Astoria Theatre)原址上兴建的全新剧院除了新建大型商业空间外,更新计划还包括兑公共空间的升级改造以上所有的改造项目都将大大改善腾汉宫路区域的生活及办公环境,成为繁荣的牛津街的延展部分。



5. 维多利亚(SW1) 2020发展计划

(VICTORIA(SW1)2020, A VISION FOR A VIBRANT VICTORIA)


维多利亚2020发展计划分为两个阶段,第一阶段从2010年到2015年,第二阶段从2015年到2020年。根据“维多利亚2020发展计划”,在这个10年计划中,维多利亚区政府向区内企业征收1,500万英镑的特别税对本区安保、绿化环境、公共空间、经济环境进行改造,提升本区的居住及商业环境,由此带动社会资本进行后续投资。“维多利亚2020发展计划”预计在2010-2020这10年中在维多利亚区的新增投资将会超过40亿英镑,新建超过300万平方英尺的办公、商业及居住空间。


四、伦敦西区办公楼市场现况

1. 租赁市场

1.1 租金情况


2000-2017伦敦西区各级办公楼平均年租金单价

数据来源:第一太平戴维斯,2017年10月


  • 2007-2008年环球金融危机爆发后,伦敦西区超甲级办公楼租金率先在2008年企稳回升,甲、乙级办公楼租金稍有滞后,也在2010年转跌为升。自此至2016年中英国脱欧公投前伦敦西区优质(包括超甲级、甲级及乙级)办公楼租金均持续上扬。2016年脱欧公投时由于有部分跨国企业宣布撤离英国市场,并且市场对英国经济前景看淡,伦敦西区超甲级办公楼租金短暂回落,但随着英国经济企稳也很快回升;同时间其它类别办公楼租金也没有受到显著影响,证明英国本土经济仍然强劲。


  • 由于伦敦西区超甲级办公楼租金先于甲乙级办公楼对市场作出反应,超甲级办公楼租金走势的预测能及时反映市场信息,而甲乙级办公楼租金则通常会有半年至一年的滞后期。


  • 现在伦敦西区超甲级办公楼的租金水平为135镑/每年每平方英尺,甲级办公楼的租金水平为75.11镑/每年每平方英尺,乙级办公楼的租金水平为45镑/每年每平方英尺。


  • 伦敦西区优质办公楼租金水平长期抛离伦敦金融城及伦敦东区,在国际上也仅次于香港中环稳居全球办公楼租金第二高的地区。这是因为伦敦西区有许多古老的建筑,受到严格的保护,地方政府有非常严格的都市计划程序,限制新的建筑开发,因此黄金地段的高级办公室空间非常有限。另一方面,由于伦敦的证券和原油交易所均在其各自领域在国际上享有超凡重要性,很多金融机构及石油天然气公司均渴望在伦敦最顶级的办公地段占有一席之位。供给紧俏与需求旺盛相结合,造就了伦敦西区高企的办公区租赁价格。


伦敦三大商业中心办公楼租金

数据来源:JLL,2017年10月

 

1.2 满租情况

伦敦中心商务区办公楼空置率

数据来源:莱坊研究,2017年第三季度


  • 与英国劳动参与率上升及英国GDP发展趋势相一致,伦敦西区办公空间需求扩大,导致办公楼空置率2017年以来持续下降,从第一季度的7.2%下降至第三季度的6.4%


  • 伦敦西区办公楼空置率2017年至今始终低于伦敦金融城,这主要是由于伦敦金融城供应较多,导致市场出租压力较大


2.伦敦西区办公楼销售市场

2.1 伦敦办公楼资产升值情况


伦敦西区与伦敦金融城办公楼租金回报率(Cap rate)*

数据来源:JLL,2017年第三季度


  • 由于投资于伦敦西区办公楼的资本是国际性的,伦敦西区办公楼的资产价格于环球经济走势保持高度一致。


  • 2009年环球金融危机过后,随着全球经济复苏,伦敦西区办公楼的资产价格进入上升通道,买入租金回报率不断下降。


  • 伦敦西区办公楼资产具有良好抗跌性。现阶段伦敦西区办公楼买入租金回报率保持稳定,未见有受“脱欧”的显著影响。而同期伦敦城办公楼的租金回报率则在脱欧公投后有所上升。


  • 现在伦敦西区优质办公楼平均租金回报率为3.25%


*租金回报率(Cap Rate)=年净租金收入÷资产价格,在年净租金收入相同情况下,租金回报率越低,表示资产价格越高

 

2.2 交易量


数据来源:RCA


  • 英国“脱欧公投”期间市场短暂放缓投资脚步后迅速回调——交易额2017年第二季度及第三季度同比2016年同期(“脱欧公投”期间)有所增长


  • 伦敦西区办公楼2017年第二及第三季度每季交易额(以交易金额计算)均比去年同期略有增长,带动本年迄今交易额比去年同期高19%,达到62亿英镑。


  • 海外投资远大于英国本土资金。2017年迄今交易额中只有16%的资金出自英国国内。


  • 北美、欧洲及亚太是伦敦办公楼市场最大的投资者,2017年前三季度分别占伦敦办公楼交易额的23%、22%及19%,共计占伦敦办公楼交易额的64%。

 

五、市场预测

1. “脱欧公投”后英国经济表现

1.1英国经济稳健发展

“脱欧公投”一年以来英国经济并无大受影响(2017年第一季度英国GDP增长率高于2016年第一季度,2017年第二季度与2016年第二季度持平,2017年第三季度增长速度略低于2016年同期,但仍然保持正增长;纵观过去十年的GDP增长情况,“脱欧公投”后英国GDP增长率仍然属于中等水平)


2007年第二季度至2017年第三季度英国GDP增长率

数据来源:ONS; Financial Times


英国经济这一年的发展很大程度上得益于政府实行宽松的货币政策和财政政策刺激经济增长。但2017年11月英国政府实行十年来首次加息(英国基准利率从0.25%上调至0.5%),但同时保持资产购买规模不变。英国政府收紧货币政策但同时保持宽松的财政政策是基于对英国经济具体一定的信心,目的在于防止通货膨胀泡沫形成,但同时希望保持英国经济稳健发展。基于英国政府的政策措施,预计未来英国经济发展速度将有所放缓,但仍会保持稳健增长的态势。

 

1.2 景气就业市场奠定办公租赁市场需求增长


2015年10月至2018年1月(预计)英国失业率

数据来源:英国国家统计局


由于全球经济复苏加快,加上英镑贬值刺激出口及投资,企业获利扩张,因此英国在2017年的就业情况比2016年更好(表现在劳动参与率增长及失业率下降,而且就业成长不是来自于可能是暂时性的兼职就业,而是稳定性较高的全职就业)。就业人数的增长直接提高英国办公空间的需求,是英国办公楼租赁市场蓬勃的根本原因。

 

2. 伦敦西区办公楼市场预测

2.1 租赁市场预测——新增供应未能满足需求增长

2.1.1 需求预测

(1)伦敦西区办公楼需求来源

伦敦西区办公楼需求主要来自电信媒体科技(TMT)、服务业、银行与金融业、专业服务业、制造业及公共行政部门。


2017年伦敦西区办公楼租赁需求分布

数据来源:JLL,2017年第三季度


鉴于英国正大力发展电信媒体科技(TMT)行业,制造业也因海外订单增多及制造业回流而蓬勃发展,另外受惠于英镑贬值,英国旅游业繁荣进  而带动服务业发展,预计来自这三个部门的办公场所需求将会大幅增加。


虽然“脱欧”后英国与欧盟之间货物、服务和资金流动自由性或会受到一定限制,从而削弱英国作为进入欧洲市场“桥头堡”的功能,但伦敦证券交易所及伦敦国际石油交易所(IPE)长久以来建立的国际证券交易中心地位并不会因此而动摇。银行与金融业公司大幅撤离伦敦的机会不大。


专业服务业作为支持部门,其发展与功能部门英国电信媒体科技(TMT)与银行及金融业的发展保持一致,预计也将保持稳健发展;而公共行政部门的需求比较稳定。

 

(2)伦敦西区办公楼需求量

伦敦西区过去十年(2016年中至2017年中)平均每年新增办公空间需求约为340万平方英尺。预计在2019年3月英国正式“脱欧”之前金融业将会减缓甚至暂停在英国的扩张步伐,但与此同时英国政府大力发展的电信媒体科技(TMT)行业、制造业回流及旅游业兴旺将为伦敦西区带来强劲的需求。预计未来三年伦敦西区办公空间租赁需求仍将保持平均340万平方英尺/年的水平。

 

伦敦西区每年办公空间需求(2006-2017)(单位:百万平方英尺)

数据来源:JLL,2017年第三季度

 

2.1.2 新增供应

  • 未来三年伦敦西区办公楼供给市场将平稳发展,2018年第二季度至2020年第二季度伦敦西区预计落成的新增办公空间共计约为180万平方英尺。预计未来三年伦敦西区新增供应办公空间远远未能满足需求。


  • 截至2017年9月,伦敦西区未来三年内预计落成的新增办公空间已有48%(88万平方英尺)已预先租出或收到租赁意向书(under offer),未来市场滞消压力较小。


    伦敦西区在建办公楼(2017-2020)(单位:百万平方英尺)

 

 数据来源:Cushman & Wakefield

 

2.2 投资市场预测——海外资金积极入市,物业价格上升



英镑在“脱欧公投”后快速贬值,汇差收益令海外资金提高对配置英国资产的关注。加上“脱欧公投”一年来(2016年中至2017年中)英国经济及伦敦西区办公楼租赁市场表现稳健,虽然现阶段“脱欧”方案仍在磋商,但投资人仍然积极入市。


英国央行于2017年11月宣布进行十年来首次加息,但由于加息时间表计划缓和,并不会造成英镑快速升值,海外投资者仍可享有一定的汇兑利润。但英国央行在此时间有此决策,表明其对“脱欧”后英国经济发展的信心,加快部分观望投资者在英投资的决策进程。


海外资金的追捧会令伦敦西区的物业价格上升。伦敦西区的办公楼交易价格一度超过香港中环,冠绝全球。现阶段伦敦西区办公楼价格虽然仍然稳坐全球第二,但伦敦西区办公楼现阶段3.25%的平均租金回报率与香港中环1.7%的平均租金回报率仍有一定差距。随着全球资金大量进入伦敦西区办公楼市场,伦敦西区的资产价值仍有相当的上升空间。



投资机会

 

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