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顾洪波:京沪深住宅正由必需品变成奢侈品!坂田将被纳入城市中心!

深圳淘房志2022-06-19 16:57:45

* 深圳淘房志原创文章,转载请先联系授权 *


昨天(1月13日),深圳淘房志在佳兆业城市广场5期举办了一场高端投资主题论坛。


本次论坛邀请了深圳淘房志创始人、著名房产投资实操专家顾洪波先生为我们分享了对2018年深圳楼市的最新预判和楼市机遇分析等。此次活动吸引了上百位购房者慕名而来,现场座无虚席。



本次演讲干货满满,下面是深圳淘房志整理的重要观点,供大家参考。




[
核心观点
]


1)


从2017年开始,长效机制更多的是大量的推出租赁性住房,这是深圳楼市非常大的一个变局。


2)


将来可供交易的商品住宅在深圳、北京、上海、广州、杭州、厦门这样一二线城市,很可能会成为奢侈品。


3)


现在深圳每年能够供应的新增的住宅,2017年是2.6万套,2018年有可能是2.1万套甚至更少,这其实就是我们未来几年要面临的一个非常重要的问题。



4)


在未来的5—8年之间我们可能会看到深圳湾、香蜜湖的一些豪宅区30万/㎡的房价成为常态。


以未来8年为坐标,深圳有可能会出现50万/㎡的豪宅。


5)


坂田很快也会被纳为深圳的城市核心区,这个突破点一个就是地铁10号线,一个就是坂银通道。


6)


预计未来几年时间,坂田会出现10万/㎡的房子,当然这是最高的价格。


7)


当通胀时代出现,到通胀后期的时候,它的特征是所有的资产都会上涨,不只是住宅,也包括公寓、写字楼,甚至包括一些还不错的商铺都会上涨。


这中间非常值得关注的是公寓,核心的一点就是深圳的一些公寓在某种程度上是类住宅,它承担的其实是住宅的功能。


住宅在这一波可能依然是最佳的投资品,尤其是刚需型的、地铁口的住宅是最佳的投资品。



以下为嘉宾演讲内容:(有部分删减)



深圳楼市20年的最大变局


感谢大家在春节之前来参加我们这么一场小型的论坛。


开场之前我跟大家探讨一个问题,因为这两年很多深圳人都关注华为的手机终端业务,现在已经大部分搬到了松山湖,大家觉得这个事情对坂田是利好还是利空?(台下观众:利好,因为它不占用这边的面积)

    

其实这个问题我觉得在整个深圳媒体圈,包括房地产投资的人,包括我们跟很多朋友交流,很多人对这个问题都存在疑问。


我们换一个角度来思考,就可以很清楚地理解这个问题,比如说苹果把它的制造环节转移到中国,转移给富士康,对苹果是利好还是利空?


事实上我们可以看到,苹果自从把它的制造环节全部外包给富士康之后,它的利润率出现了不断地上涨,所以对它是一个非常大的利好。


并且在过去几年时间里面,苹果一度成为了全世界市值最高的公司。


所以以这个角度来理解华为把一部分部门搬迁到松山湖,我觉得可能是更接近于这个事情的本质。


这个事情一方面意味着整个坂田已经不是个工业区,以前坂田是个工业区,华为的很多制造环节都在坂田这一块。


从刚才佳兆业的置业顾问给我们展示的图片可以了解到,坂田很多地方规划的都是科技园,它整体的名字也叫做坂雪岗科技城,实际上就意味着坂田已经从原有的深圳的一个工业区,现在要开始往科技研发这个方向转变,包括往总部经济的角度转移,这意味着它的单位面积的生产率在提高。


另外一点,当华为把它的终端制造部门搬迁到松山湖之后,其实是意味着华为的生产成本会降低,因为在松山湖的土地成本,包括它的员工的工资成本也会降低,这样对华为来说,反而是有利于它的利润的提升。


我们知道华为的绝大部分员工是持有华为股份的,他们每年的收入,除了一部分工资收入以外,更多的是股份的分红。


所以当华为把它的终端部门搬迁到东莞,甚至将来会搬迁到别的地方,在别的地方做它的制造基地,实际上在本质上会意味着华为整个公司利润的提升,也意味着华为总部的核心员工每年的股份分红的提升,而股份分红的提升在某种程度上对华为是个利好。    

 

回到今天的主题,今天的主题叫“预判2018”,我看到今天现场也有一些老面孔,有个别朋友也参加过我们去年底的闭门讲座,什么叫“深圳楼市20年的最大变局”?我们现在正面临的就是深圳楼市20年的一个最大的变局。

 

  

从1940年开始,一直到1998年,这段时间是中国房地产最开始的阶段。


在这个阶段有一个非常重要的问题,就是绝大部分的中国人是没有资格、没有权利去买房子的,,?


所以当时所有的商品房都是不能交易的,只是在深圳出现了个别现象,有了一些商品房,但是当年深圳大量的商品房也不是针对深圳本地人的,而是针对香港人的。


很多楼盘只有香港人才有资格买,深圳人没有资格买。在90年代初的时候,深圳开始打破了这一点,深圳本土的居民也有资格买房产。


到1998年提出了房改之后,到现在正好是20年,在这20年时间里,出现一个非常重要的事情,就是中国人终于有权利用钱就能买到房子,这是过去20年的一个非常重要的机会。


当然,当时提出这么一个非常重要的改革的时候,和当时的经济形势也有关系,因为当时正好处于亚洲金融危机时期,对中国经济产生了非常强的冲击,对国内来说也处于国企改革,大量的国企职工下岗,所以当时整个经济缺乏一个非常强有力的推动因素。


房改出来之后,极大地释放了中国房地产市场,一方面推动了中国经济的发展,另一方面也产生了巨大的财富效应。



京沪深等城市住宅正由必需品变成奢侈品


从1998年到2018年正好20年的时间,我们现在进入了一个新的变局。


这个变局现在已经可以看到苗头,很核心的一点就是2017年的十九D,,,这个会议上没有提到房地产税,也就意味着2018年房地产税根本不在政府关注的范围之内


但是里面把租购并举、租售同权提得非常高


最近如果大家对各个城市的土地出让,包括工行、建行等等银行的一些动作了解的比较清楚的话,可以非常清晰地理解,我们原来所说的长效机制,很大程度上是指政府要推出房地产税,通过税收的方式来改变中国人对于房价上涨的预期。


但是从2017年开始,长效机制更多的是大量的推出租赁性住房,这是深圳楼市非常大的一个变局。


我们透过各种各样媒体的报道,很多媒体都有很悲观的报道,透过一些经济学家的判断,透过现象看本质,最本质的东西是什么?


最本质的东西是从2017、2018年开始,商品房尤其是中国一线城市和二线城市的商品房,从政府的角度来看,它已经认为这个不是普通市民的必需品


将来可供交易的商品住宅在深圳、北京、上海、广州、杭州、厦门这样一二线城市,很可能会成为奢侈品。


而供租赁的房子,包括各种各样的长租公寓,包括万科现在也在坂田收购农民房进行改造,把它改造成公寓对外出租,这才是必需品,这是非常大的一个变局。


从1998年开始一直到2018年,过去这20年,一方面是中国房地产市场发展的黄金时期,另一方面也是我们这些外地人能够进入深圳这么一个一线城市,并且在这个一线城市能够占有资产的一个黄金时期,后面进来的人,这个机会会越来越小。


这个事情表面上看,大家可能会觉得有点难以理解,但实际上我们如果把视野放宽,放到全世界的角度来看,这个事情就很好理解了。


就像是美国人,他如果是俄亥俄州的,或者是美国内陆一个城市出生的人,90%以上的美国人,他不会幻想这辈子一定要在纽约的核心地段买到房,对他来说基本上是永远没有机会的。


或者像英国人一样,普通的英国人,比如说他出生在英国的一个中小城市,现在30岁左右,他也绝对不会幻想着自己有机会在伦敦的核心位置买到一套房产,这就是城市化发展的必然规律。


就是因为对于英国、美国这样的国家来说,它的城市化发展进程已经结束了,在一线城市抢占资产、抢占位置的时代已经结束了,对美国人来说,除非暴富起来,比如说像一些科技公司的大佬一样,他才会有机会在硅谷、纽约比较好的地段拥有自己的房产。


另外一种就只能依靠继承,你的爷爷当年在这里有一套房产,或者有自己的资产,然后你才有机会有这样的资产。对于绝大部分的英国人、美国人都是如此。


对中国人来说,可能十几、二十年之后,对中国的北京、上海、深圳这样的城市来说,同样的事情会上演。


    

2018年开始,深圳每年可供销售的商品住宅供应量可能低于香港



现在政府大量的提供公寓,提供租的房子,包括我们知道深业集团提供的柠檬公寓,这是一个人才公寓,它的租金只有75块钱一平米,但是政府还要补贴75块钱一平米给它。


这中间就出现一个很重要的问题,会不会将来非常多的年轻人就只租房,不买房,这个东西会不会对深圳的刚需型商品房的价值产生冲击?

    

我个人对它的判断是这样的,一方面由于政府,包括大型企业,包括深圳的人才安居集团,大量的推出一些价格比较便宜,实际上政府有补贴的公寓,一定会在某种程度上让深圳的一些人,包括现在没有“上车”的一些人,放弃在深圳买房的梦想。


但是从最根本的角度来说,我们可以看香港的案例,香港这几年经济发展很一般,但是现在香港的一些政府的公屋拿出来卖,价格都已经卖到十几万港币一平米。


我们知道香港的廉租房制度是非常发达的,香港的商品房市场在香港占据的比例不到一半,但是为什么还是有这么多的人愿意花十几万一平米的价格去买公屋?


公屋其实就是当年政府建的十几、二十平米的房子,现在这些房子拿出来可以卖给个人。


这可能和中国人的民族性有关系,中国人向来是更愿意买房子的,当他有机会的时候,他一定会买房子,而不是租房子,可能和这种民族性有关系,这是一点。


另外非常重要的一点就是政府在深圳这么一个土地资源稀缺的地方,大量的推租赁住房,鼓励租赁。它一方面延缓了一部分人买房的需求,但是近期更严重的后果就是大量的减少深圳的住宅供应。


2017年整个深圳真正可售的住宅用地供应是0,唯一一块住宅用地出让的是在大鹏的,现在也变成一个租赁型的住宅,项目必须由开发商持有几十年,然后才能对外出售。


这种现象有可能在2018年会继续,这是政策的变化对深圳的影响,这个政策对国内的一线城市都有影响,但是对深圳的影响特别突出。




我原来也跟大家分享过一些数据,其实深圳2017年的可供销售的新房中住宅的量只有2.6万套。


但是我们大家都知道,现在每年涌入深圳的大学毕业生的数量,多的时候是50多万,稍微少一点的时候也有三四十万。


现在深圳每年能够供应的新增的住宅,2017年是2.6万套,2018年有可能是2.1万套甚至更少。这其实就是我们未来几年要面临的一个非常重要的问题。

    

昨天晚上我在我自己的小密圈里面也做了一个分享,在2017年的六七月份,我们在小密圈的会员里就做了这个分享,我们认为深圳可能又是这一波的领涨者。


当时非常多的人不同意这一点,甚至有很多人跟我探讨过这个问题,因为当时几乎每个星期我们在媒体上都能看到中国又有哪个城市出调控政策,那时候几乎是每个星期都有,不断地从二线城市到三线城市。


但是我当时认为深圳会成为这一波的领涨者,核心原因有这么几点:

    

第一,深圳现在是全国的一线城市里面唯一人才的口子还放开的,北京、上海基本上都是很难有机会的。


所以现在一般的本科毕业生,或者不是985、211学校的硕士毕业生,想留在北京、上海的概率低。对这帮人来说,他们唯一有机会区域,一个是深圳,一个是广州。


但是广州的入户政策比深圳要严得多,这种趋势在前几年就非常明显,未来几年这种趋势还会持续。


我们不排除有很多大学生毕业之后可能就回老家了,或者回到自己老家的省会城市,但是那些最有野心、最有想法、最有进取心的年轻人会大量的涌入深圳。

    

第二,深圳的土地供应非常紧缺。在十几年前,深圳还时不时的有一些住宅用地的拍卖,虽然那时候很多拍卖出来就变成地王,但是毕竟还有。


从2009、2010年开始,深圳的大量土地供应都是供应给了写字楼、总部基地,比如说在佳兆业城市广场项目旁边的天安云谷,一共有几十栋写字楼。


一方面是深圳的写字楼供应在过去这几年时间里面出现了严重的供过于求,导致很多写字楼租金收益都不错。


现在我知道有一些租金收益可以做到5%以上,但是价格一直不涨,就是供应太大。另外就是住宅的紧缺。


因为写字楼、总部基地的供应,挤压了深圳的住宅供应。现在深圳的住宅供应又加上了另外一个挤压的东西,就是纯租赁式的土地供应。



现在对政府来说,如果它要卖地,最优先的是什么?


就是纯租赁住房,包括龙华、龙岗、宝安、南山,在接下来这一两年之内会大量的出让纯租赁租房,都是只租不卖的。

    

另外一个优先的就是总部基地,前两天坪山刚刚出让了一块地,在坪山要建一栋300米高的写字楼,并且这也是写字楼群。

    

还有一个优先的是保障房,因为深圳的十三五规划里面是有非常明确的保障房任务,包括现在的很多城市更新,旧城改造,最后会发现能卖的住宅没多少了,中间有非常多的要用来做保障房。

    

把这些东西全部搞定之后,如果有可能,才会出让住宅用地。这其实就是未来几年非常严重的一个现实。


所以有可能从2018年开始,深圳每年推出的可供销售的商品住宅的供应量甚至有可能会低于香港。


  

以未来8年为坐标,深圳可能会出现50万/㎡的豪宅


香港现在大概是1万多套每年,不到2万套,2018年深圳有可能就只有2万套左右,到2019、2020年很有可能深圳会低于2万套,这样的情况下,深圳的纯住宅供应和香港持平。


我们知道香港的房价这么多年为什么一直不停地在往上走,很核心的一点也是因为香港的住宅供应太少,有人认为这是香港的土地霸权,因为香港采取了勾地制度,只有开发商说你要买哪块地的时候,政府才会把这块地拿出来卖。


有的人把香港的住宅供应极度紧缺的现象归结于是香港的环保霸权,香港其实有大片的地,但是都是保留下来作为公园,而不愿意作为住宅,解决最紧迫的问题。


但是不管怎么样,香港房价之所以出现了130万一平米的现象,非常核心的一点就是住宅供应紧缺,而深圳紧随其后



现在我们可以了解到,深圳的实际人口大概相当于香港的三倍,前不久的一个数据是常住人口2180万,但事实上有可能是2400—2500万常住人口,而香港的人口总量大概是700多万


现在每年进入香港的新增加的人口大概是4万多,香港还是蛮注重移民的,香港的很多大学这几年对大陆的高中生放开,你如果在香港读书,读完本科4年,然后再读完研究生,然后能在香港找到工作,基本上你就可以变成香港人,香港每年大概4万多这样的新增人口。


而深圳每年新增的年轻人口的量大概是40万,高的时候有50万。

    

深圳的GDP总量,2017年基本上已经可以确定超过香港,包括我前不久也跟几个做投资的朋友做过交流。当深圳的GDP已经超过香港,并且深圳的GDP超过香港是一个不可逆的过程。


因为香港接下来每年能够保持3%的增长率就已经是非常好的成绩,而深圳大概是每年9%左右的增长。


深圳的GDP超过香港,人口又是香港的三倍,土地面积是香港的两倍,但是住宅供应方面,深圳和香港接下来的新增住宅供应差不多。


所以关于长效机制,很多专家都说我们国家政府是想学新加坡,是想学德国,用租赁这个方式来把房价缓解下去。


但是在深圳,包括在北京和上海,最终的结果一定不是新加坡,更不是德国,而就是香港。

    

前不久我们几个朋友有一个判断,很快我们可能就可以看到深圳湾、香蜜湖的一些豪宅区30万一平米的房价成为常态,可能就在未来的5—8年之间,现在已经出现30万的案例,但是现在只是个案,将来会成为常态。


所以我们对整个深圳的判断合理解要以这个为坐标,30万为常态的概念是什么?就是最高的豪宅一定是50万。


现在已经出现30万的豪宅,这个东西就像是我们2013、2014年说深圳会出现30万的豪宅一样,90%的人不相信,但是现在已经出现了,5—8年之间,深圳可能会出现50万的豪宅。


在这样一个大的框架下,我们怎么判断坂田的价值,包括判断龙华的价值。



坂田将被纳入城市中心,地铁10号线+坂银通道是重要突破口

我们知道深圳的地理位置非常特殊,最开始就是罗湖那一小片,然后慢慢发展到福田。


其实一直到90年代末期,我印象中应该到1997、1998年的时候,车公庙这一块都属于郊区,那时候只要过了上海宾馆,大家都觉得就已经是郊区了,当时深圳的核心区就是罗湖和福田,并且福田是只到上海宾馆。



在过去这十几年时间里面,由于深圳地形的约束,深圳北面是大片的山,很难突破,所以过去这十几年非常重要的就是慢慢的往西边拓。


最先拓的就是南山,滨海大道开通之后,就打通了福田到南山的通道,但是那时候很多人都不愿意到南山去住,觉得那边太偏了。


现在我相信已经不会有人觉得南山不是城市中心,所以深圳在过去这十几年时间里面是一个不断长大的过程。

    

南山突破之后,由于宝安大道的开通,由于地铁1号线的开通,进一步往西边拓。


为什么会首先选择往西边拓?就是因为西边没有山的阻隔,修一条路就过去了,人就往那边走,所以现在宝安、前海也成为了城市的中心。


如果再接下来大空港起来之后,连大空港可能都会被视为是中心,因为大空港可能在未来几年也迟早会被划到前海统筹规划。这样西边就到头了,再往下走就到了东莞的长安、虎门。

    

所以最近几年开始往北边走,很核心的一点是彩田通道打通、地铁4号线打通,所以我们才看到过去几年龙华的房价在深圳是蹿得最快的,就是因为龙华慢慢开始被纳位深圳的中心区。


以前龙华是一个郊区,被看成是福田的后花园,很多人根本都看不起龙华,也不愿意到龙华,但是由于彩田通道和地铁4号线的开通,打通了福田中心区往北边走的通道,所以龙华慢慢地被纳为城市中心区,包括现在政府的规划。


对深圳来说,有时候政府的规划是超前的,包括前海的规划也是超前的,但是有时候政府的规划是滞后的,包括现在政府出的新的规划,已经把龙华视为深圳的城市中心,这其实是一个滞后的追认。


所以我们现在也不要觉得龙华是郊区了,它其实已经是一个中心了。


接下来就到坂田,我一直觉得坂田很可惜,因为它的产业基础很好,在这里又诞生了整个中国我最佩服的企业,也是我觉得中国唯一实现了国际化的企业,就是华为,一年的销售额接近4000亿美元,就是在这片地区诞生起来的。


但是如果以深圳市的视野来看坂田,坂田现在属于深圳的近郊,但是很快也会被纳为深圳的城市核心区。


这个突破点一个就是地铁10号线,一个就是坂银通道,这是深圳整个城市的地理特性决定的。


一开始整个深圳是被局限在南边靠海的那一小片地方,北边被山阻挡了,你要越过这些山去发展经济,会遇到很大的阻碍,由于这个山的阻隔,会使山的南边和北边形成非常大的土地价值的差距。


但是地铁4号线和彩田通道已经把这个山打通了一个口子,接下来坂银通道和地铁10号线会打通第二个口子,第一个口子成就了龙华,第二个口子会成就坂田。


我预计未来几年时间,坂田一定会出现10万一平米的房子,当然这是最高的价格。


对于我们做房地产投资来说,有时候我们的眼光要适当超前一点,当然也不能太超前了。


当非常多的人现在依然是把坂田当成郊区的时候,我们要预判它将来会成为城市中心,这不仅是它的地理位置所决定的,也是和它的产业结构、包括它的接下来的交通规划所决定的。


这是我对坂田的判断,也是我们今天的第二个主题,叫坂田的蝶变。



不用担心这一波房地产周期结束了,后面还有一波



再说一个话题,我认为这也是非常重要的一个话题。本周四中国在近几年首次油价提价,其实我们的汽油已经很长时间没有涨价了,虽然这次提价的幅度不大,但是它也是涨了。


这意味着什么?对经济比较感兴趣的朋友可能会了解到,上周美国布伦特原油的价格,最高冲到了69.4美元一桶,逼近70美金一桶。


而在三年前的2014年,当时出现了全球石油价格的暴跌,最低的时候跌到30美金一桶,从30美金到70美金,已经涨了一倍多。


2017年如果是做原油期货的,从头吃到尾的话,收益率大概400%以上,在全世界的投资来看,只比比特币的收益稍微差一点。


但是这里面我们关心的并不是石油价格的涨幅,而是当石油价格突破70美元一桶以后,就象征着全球经济进入繁荣期,与此同时通货膨胀会出现。


在上一轮全球经济顶峰期,石油的价格是140美元一桶,我们现在所处的这一波周期到最顶端的时候,石油的价格一定会突破140美元一桶,而现在到了70美元,证明这个周期走了一半多一点,所以后面还有一波机会。

    

石油是全世界最重要的生产资料,虽然现在大量的在推新能源车,大量在推太阳能,但是我们去路上看看就知道,在路上跑的烧汽油的汽车依然远远多于电动汽车。


所以你不要以为石油的需求在下降,石油的需求一定还会上涨,因为不仅是汽车,绝大部分的工业都需要石油,石油是现在全世界最重要的生产资料之一。


同时因为石油是液态的,它在某种程度上类似于一种通胀的载体,当石油价格上涨之后,它的上涨效应会慢慢地传递到全世界所有的工厂,包括将来所有的家庭,石油在某种情况下是属于携带了通胀往全世界各个地方到处走的,这一幕我们在2018年开始会慢慢看到。

    

这里面可能又有一个问题,很多经济学家,包括一些财经专家会说,中国M2的数据去年才增长8.2%,美国又在加息,中国明年可能也会加息,货币不是再回首吗?怎么还会有通货膨胀?这是非常多人被误导的问题,也是非常多人看不准的问题。


这个问题其实是从2016年就开始,2016年很多人为什么看空房价,很核心的一点就是说美国要加息了,全世界的货币都要回收了,房价肯定要跌。


但是美国、欧洲、中国未来几年回收的货币数量是远远低于前面接近10年释放出的货币数量。


前面这些年我们其实是没有感受到通胀的,就在QE(量化宽松)时代,美国不停地印钱,中国也不停地印钱,中国在过去这些年的M2增长了大概100万亿,日本也在不断地印钱,欧洲也不断地印钱,为什么没有通胀?


很核心的一点是印出来的钱不敢进入实体经济,因为经济太差了,所以这些钱都趴在银行的账户上,趴在那些投资公司的账户上,根本就没有出来。


但是当经济进入繁荣期的时候,钱永远是逐利的,哪里有利润,它就要出来,当它意识到投资于实体经济有利可图的时候,这些原来躲起来的钱就会大量出来。


通货膨胀一方面是由于货币增发,另一方面是由于货币流动的速度加快,所以未来几年一方面央行会适当地回收货币,但是这个回收货币的速度是远远低于原有货币开始出来活动所带来的能量。

    

美国2018年3月份还不会加息,但是夏季会加息,后面会有三次加息,中国可能会有两次加息,但这个加息的幅度都会比较低,应该都是0.25%左右。


当我们的存款利率低于5%的时候的加息,是对经济增长以及通货膨胀的确认和推动,加息就意味着钱的价格变贵了,但是在经济不好的时候,钱的价格变贵了,这些企业就不要钱了,所以就会导致整个经济萎缩。


但是当经济好的时候,当企业觉得你的钱稍微变贵了一点点,但是我可以赚到更多钱的时候,钱的价格变贵了,并不会影响这些钱往实体经济流,同时增加了实体经济的成本。


就像石油价格上涨会增加实体经济的成本一样,货币价格的上涨也会增加实体经济的成本,而这个成本最终都会转化为生活用品价格的上涨,所以最终会形成通货膨胀。

    

对通货膨胀大家也不关心,猪肉价格涨一点,鸡蛋价格涨一点,这个有可能会在2018年底或者2019年慢慢看到,对大家的影响不大,其实很多人都不太会关心这个问题,但是通货膨胀所带来的必然结果就是资产价格的上涨,这是必然的经济规律。


房地产其实是一个非常奇怪的东西,从2009年到2016年,很多中国的经济学家以及一些房地产公司的老板可能都看不懂的一个问题是,经济这么差,为什么房价还涨这么快?这就是房地产的特殊之处,房地产的特殊之处在于,当经济变差的时候,房地产会变成一个避险的避风港。


在经济差的时候,房地产有避险效应,由于避险效应出现了上涨。但是当经济好的时候,房地产还是会上涨。


当经济好的时候,避险性的需求不见了,但是由通胀驱动所带来的效应会重新出现。所以这就是房地产非常特殊的一点。

    

为什么我们有时候看到一些证券分析师,看到一些专家每隔几个月就会说一次这一轮房地产周期结束了,为什么我们有时候对他们嗤之以鼻?就是因为房地产是一个非常长的周期,房价的上涨是一个非常长的过程。


当经济从低谷往上升的时候,在复苏期的时候,它会出现避险性的上涨,当经济向好的时候,它会出现通胀驱动性的上涨。


而2017年开始,2018年会更明显,深圳的房地产会出现非常明显的通胀驱动型的上涨。


也就是随着经济的向好,随着原来亏损的企业现在不亏了,原来赚的钱没那么多,现在开始赚越来越多的钱了,随着石油价格的上涨,随着铁矿石价格的上涨,甚至随着工人工资的上涨,会出现新一轮的通胀驱动式的上涨。


这也就是我2017年一再强调的,你不要担心这一波房地产周期结束了,后面还有一波。

    


住宅依然是最佳的投资品,公寓同样值得关注

在这里要提醒大家一点,2013、2014年的时候我们号召大家不要买写字楼,就是因为避险式的需求暂时不会进入写字楼,写字楼的供应量太大了。


但是当通胀时代出现,到通胀后期的时候,它的特征是所有的资产都会上涨,不只是住宅,也包括公寓、写字楼,甚至包括一些还不错的商铺都会上涨。


通胀到最后就会全面的上涨,包括股市也会上涨。这是通胀驱动时代和避险式需求时代不同的一点。


我觉得这中间非常值得关注的是公寓,核心的一点就是深圳的一些公寓在某种程度上是类住宅,它承担的其实是住宅的功能,住宅在这一波可能依然是最佳的投资品,尤其是刚需型的、地铁口的住宅是最佳的投资品。


近年来涨幅最大的可能是3万多、4万的,2018、2019年它们是涨幅最大的,其次就是5万多、6万的近郊区的住宅。


但是就像我们最开始聊到的,我们面临一个非常重要的问题,就是深圳接下来没有新的住宅可卖。


2017年2.6万套,2018年可能2.1万套,甚至可能不到2.1万套,所以将来很多我们做新房销售的朋友,可能都会发现可卖的房子越来越少。


在这种情况下,就像我说的,过去这些年深圳每年大概是40万到50万的人群进入深圳,而这些人5年之后、6年之后一般都会转化为住宅的购买者,所以这个市场的供不应求是非常严重的。


在这种情况下,有可能在某个时间点,我们现在说不清楚这个时间点是什么时候,公寓有可能会成为一个替代品


而这个时间点最核心的一点,有可能就是深圳收紧户籍入户。北京、上海在前两年住宅出现了一波非常猛的上涨,这一波深圳是没有出现的,但是在北京、上海出现了,为什么?


就是因为北京、上海的入户门槛太高,很多年轻人在那边赚到钱了,甚至可能是在很好的公司,但是你没有资格买住宅。


对这帮年轻人来说,当他的收入已经达到一定水平的时候,他也不甘心说他原来的工作不要了,然后回老家,工厂的打工仔会回老家,但是技术白领他只要进入了这样的企业,他不可能回老家。


就算你是回内地的省会城市,很大的概率也是收入减一半,所以他是不可能回老家的。


住宅他又没有资格买,怎么办?只能买公寓。


对深圳来说,现在只要是大学生都可以拿到深圳的户籍,这些大学生每个人都有买住宅的资格,不管买不买得起住宅,他都会看住宅。


但是深圳的入户应该很快就要收紧了,这可能是最近中国的一线城市最重要的决策,上海号称到2035年,常住人口控制在2500万。但实际上现在上海的常住人口已经是2400多万了。


而深圳的入户门槛的拉高,有一批来不及入户的年轻人没有买住宅的权利,再加上住宅的价格太高,最终会转向公寓。

    

这是我的一个判断,当然这个判断有一定的变数,这个变数就是看深圳的政府开始强力控制人口流入的。


另外也要看通胀什么时候会从住宅开始往公寓走。实际上现在有很多的资金已经开始往公寓上走,现在还只是一些先知先觉的资金,包括一些完全被限购的投资客,已经在开始布局公寓了。

    

这就是我今天跟大家交流的一些内容,其实我的观点是一以贯之的,听我讲座比较多的人都会知道我的观点,包括对经济周期的判断,包括对深圳的住宅将来走势的判断,其实都是一以贯之的。

    


今天跟大家分享了的一些比较新的观点,一个是以未来8年为坐标,深圳有可能会出现50万一平米的豪宅。


这个价格的豪宅可能会出现在南山或者前海,具体位置现在没法判断,对别的区域的长线的判断,可以以这个价格为参考点,当南山出现50万一平方米的顶豪的时候,意味着非常多的普通豪宅会是20多万到30万的水平。


宝安会是什么价,龙华会是什么价,坂田会是什么价,你自己慢慢来推。这是今天首次谈的一个观点。

    

第二是讲到坂田。深圳这个城市本身就很小,最早的城市中心就是罗湖和福田的一小部分,慢慢的现在扩大成了罗湖、福田、南山、前海,接下来慢慢就会扩大到龙华、坂田


而坂田成为城市中心的一个非常重要的突破口,就是10号线以及坂银通道。




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现场精彩问答
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提问:未来5年在坂田片区有没有像华润万象城、星河coco park这种大型的高端购物中心诞生?还有一些制造业企业的总部会不会迁到坂田?

    

顾洪波:这就涉及到坂田的规划,我感觉这方面是有点延后的,因为这里的项目都是旧改。


现在深圳的旧改推进速度太慢,按照最早的规划,包括华润、新鸿基等等很多巨头都在坂田圈了地,但是现在推进起来都面临很大的困难。


所以我们很难判断未来5年会不会出现很大的购物中心,但是从长线来看,坂田将来是一个巨头云集的地方,包括佳兆业、天安后期还在拿地。包括华润、万科都在这附近有项目。


因为坂田原来是个工业区,所以不像是深圳湾,它是填海区,土地都很干净,我想建一个商场就建一个商场,政府把地卖给开发商,开发商进来直接做就行了,因为坂田是工业区,所以就面临拆迁的问题,所以对未来的规划很难判断,对旧改虽然想强力推进,但是这个事情很难说。

    

但是可以确定的是,拖的时间越长,成本越高,将来的房价越高。



提问:罗湖和坂田的二手房的价格都是四五万左右,从投资的角度来讲,未来的涨幅哪边会更强劲一点?

    

顾洪波:我个人推荐坂田


罗湖生活很舒服,但是罗湖将来是只有点状的改变,比如说湖贝旧改干好了,湖贝这一块是改变的,然后京基的那个旧改如果搞定了,那就意味着那一片发生改变,但是对普通的罗湖的居民来说,他在未来几年不会感觉到特别重大的变化,地铁该通的也通了,好的学校该有也得有了,好的医院该有的也有了,没有更多的改变,就意味着房价不会出现大的上涨。


房价的上涨一定在区域发生蝶变的过程中,比如说原来这里很乱、很差,突然变得很好。


原来这里没有地铁,开车去关内老是堵车,现在路通了,地铁有了。原来这里可能没有好的商场,现在有了,改变对房地产投资来说非常重要。


我认为坂田现在面临着改变的前夜,坂银通道按照政府的说法是争取2018年底开通,但有可能是2019年初开通。


不管怎么样,很快就会开通,然后是地铁10号线,现在也已经在紧锣密鼓的施工,所以对坂田这个板块来说,未来几年的想象空间会比罗湖更大。


所以它的爆发力也可能会比罗湖更强。



提问:我想问一个关于新房限价的问题,如果新房的价格一直这样限的话,房价想上涨是不太可能的,现在深圳又推出了限售的地,如果后面房价上涨得过快,限售的政策是不是也是一个灭火器?

   

顾洪波:新房限价从去年就已经开始了,2017年年初我们在小密圈里面就有一个非常重要的判断,一定要抓住深圳新房限价的机会,我认为这是机会,因为是政府帮你把这个价格压住了。


比如说原来能卖14万、15万的,政府压着让你卖8万、9万,这时候是非常重要的机会。当时我甚至提了几个楼盘,也建议大家当时要重点关注。

    

回顾2017年就会看到,在2017年年初的时候,很多人有您这样的担心,新房限价了,二手房不可能超过新房,但是在供不应求的情况下,它最终的表现形式就是二手房暗涨,新房价格压在这里,二手房往上涨。


2017年核心是深圳湾、香蜜湖这几个板块,2018年有可能往别的板块蔓延。

    

同时,限价+租售同权、限价+鼓励长租公寓,让开发商找到了一个破解的办法,我不卖了,我转成长租公寓,十年之后再卖,这反过来又减少了深圳的住宅供应。


这样的案例已经很多了,包括前不久深业中城项目,我们听说有大几千人盯着想买,但是它不卖了。包括我知道还有几个楼盘也在做类似的打算。

    

关于限售的政策,我估计深圳不会大规模推出限售用地,三线城市才需要限售,你买了新房之后,5年之内不能转化为二手房到市场上去卖,它可以保证新房销售。


限售是意味着二手房供应量降低,保证新房卖得好。


如果深圳出限售会怎么样?有一部分杠杆特别高的人会很难受,因为如果你限售5年,有些人可能就准备了两三年的月供,它后面可能会出现抛盘。


但是从长线角度来说,限售5年就意味着降低了二手房的供应量,会逼着更多人进入新房市场,会逼着更多人去追逐有限的放出来的二手房,这对深圳来说后果非常严重。



双地铁口,醇熟大城

佳兆业城市广场5期

(项目实景图)


佳兆业城市广场整体占地面积约30万㎡,建筑面积约180万㎡,占据坂田科技城核心区位。


项目毗邻地铁10号线双地铁口(建设中);坐拥约9万㎡集中商业mall(建设中)、写字楼(建设中)、星级酒店(建设中)尽享便利繁华;坐享深圳大学师范学院附属坂田学校一站式家门口优质教育。


(项目效果图)


全新五期作为180万㎡综合体的升级力作,拥建面约89-143㎡卓著3-4房住宅,高实用率;建面约45-90㎡臻品公寓,低门槛荣誉资产!


5年大城醇熟尽显,全系大城精彩呈现。



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