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2016郴州房地产市场5月行情报告

郴州百房网2019-11-27 07:07:29

一、 宏观政策

1、中央政治局会议再次聚焦房地产去库存

5月初结束的中共中央政治局会议,房地产去库存被列为2016年经济工作的五大任务。会议在房地产库存前加上了“有序消化”的前缀。有序消化房地产库存,做到库存的平稳释放。 会议指出,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。


2、  国务院:5月1号全面推开营改增试点工作

占到营业税收入几近半壁江山的建筑业和房地产业,可以说是此次营改增中受到“最大照顾”的行业。虽然营改增之后,建筑业和房地产业税率分别从营业税的3%和5%提高到增值税的11%,不过这两个行业还可以选择按照简易计税方式,即按3%的税率交税。如果按照11%的增值税率交税,则可以抵扣土地成本。


3、央行:继续实施稳健的货币政策,为结构性改革营造中性适度的货币金融环境

5月26日央行货币政策分析小组发布《2015年以来稳健货币政策主要特点的回顾》。这是对5月9日权威人士在人民日报所发表讲话的辩护或解释房地产泡沫和通胀,认为这是救市和压低利率所无可避免的。文中表态后期货币政策的基调将真正的转向稳健,未来货币不再大幅放水,政策指向也更偏向为改革服务,为去杠杆去产能服务。推动高房价的货币宽松政策即将远去。


5月宏观政策观察:

自去年中央经济工作会议把房地产去库存列为今年经济工作五大任务之一以来,从中央到地方一系列去库存政策接连出台。低首付、低利率、降契税、“营改增”等货币政策、财政政策利好极大地刺激了房地产市场,消费与投资都较去年大为攀升。受惠于此,全国、全省直至郴州市的房地产市场在一季度都交出了一份较好的成绩单。房地产市场的回暖,甚至带动一季度经济走出低谷。

 

今年一季度,全省房地产市场呈现量价齐升的态势。 全省商品房销售面积1067.4万平方米,同比增长24.5%;品房销售金额489.0亿元,同比增长30.8%。其中,商品住宅销售面积974.8万平方米,同比增长25.9%;商品住宅销售金额423.3亿元,同比增长35.8%。房地产开发投资实现正增长,非住宅投资增势明显。全省完成房地产开发投资502.9亿元,同比增长2.9%。


房地产市场快速增长的原因主要有:一是政策效应拉动。去年以来国家出台了一系列利好政策,尤其是今年2月出台的降首付、降契税营业税新政激发了购房意愿,部分消费者结束观望入市。利好政策的对房地产市场的巨大促进作用已经显现。二是居民住房消费升级,改善性住房成为拉动增长的主要动力。


在新的政策环境下,5月,全国楼市供应量都出现回落,成交规模也相应下滑,但去库存的脚步仍在行进,热点城市库存消化周期持续低位。从价格角度来看,全国房价仍在持续上升。 


受此影响,郴州5月楼市形势与全国整体步伐一致,也出现了价增量跌的情形

 

郴州本土房地产政策与市场观察 

因城施策,我市各项具体政策措施已经逐步出台落实。市政府出台了《郴州市人民政府关于房地产去库存工作的实施意见》,计划2016-2018年,按照有增有减、有促有压的思路,强力促销售、控投资、推转型,通过货币安置去库存、制度改革去库存、转型升级去库存、消费刺激去库存、调控供应去库存、环境优化去库存、政策优惠去库存,多措并举消化商品房库存面积500万平方米,将全市房地产库存去化到合理的区间。其中2016年全市消化商品房库存面积180万平方米,2017年、2018年每年消化约160万平方米


1-4月,全市房地产业稳中有进、提质增效,去库存和棚改工作取得了阶段性成效。


一是商品房销售回暖,去化加速。全市(市区和县镇)商品房销售面积109.57万平方米、销售金额40.02亿元,同比分别增长35.2%、35%,增速较去年同期提升43.5、39个百分点,库存去化速度明显加快。其中市城区销售69.42万平方米、29.17亿元,分别增长46.6%、60.8%,增速较去年同期提升44.5、58.8个百分点;二手房销售也呈增长态势,同比增长30.2%。


二是施工量增加,新建量走低。全市房地产开发施工面积2338.65万平方米,同比增长26.7%;竣工面积61.13万平方米,同比增长39.2%;新开工面积151.71万平方米,同比下降10%。


三是房价总体稳定,城区小幅上扬。全市商品房(包括非住宅)均价3652.7元/平方米,同比增长1.3%,房价总体保持稳定。市城区商品房均价4202.8元/平方米,同比增长9.6%,小幅上扬。


四是棚改货币化安置强力推进。棚改货币化安置是去库存的主抓手、主推力、主战场。今年市中心城区拟实施棚改项目37个、1.3万套,全部由六大政府平台组织实施,总体货币化安置率达到81.5%,可消化商品房10680套,预计可去库存80万平方米。目前,棚改项目已签订征拆协议2168户,购买商品房去库存297套,消化存量商品房2.34万平方米。


表1、2015年—— 2016年4月郴州房地产投资情况

1-4月 郴州房地产投资小幅增长,增速回落。全市完成房地产开发投资42.59亿元,同比增长5.4%,但增速较去年同期回落20个百分点;住宅和商业用地供应减少,工业和仓储用地增多。


二、  郴州5月土地市场动态

表2、5月份挂牌宗数与成交宗数

2016年5月总挂牌1.9万㎡,同比下跌9.3万㎡,跌幅83%,环比下跌10.9万㎡,跌幅85.2%;成交1.9万㎡,同比下跌6.2万㎡,跌幅76.5%,环比上涨1.9万㎡,涨幅100%。


表3、5月份挂牌金额与成交金额

2016年5月总挂牌0.2亿元,同比下跌0.9亿元,跌幅81.8%,环比下跌0.3亿元,跌幅60%,成交0.2亿元,同比下跌0.7亿元,跌幅71.4%,环比上涨0.2亿元,涨幅100%。


表4、5月份土地挂牌出让明细

2016年5月份共挂牌3宗,同比下跌4宗,跌幅57.1%,环比上涨1宗,涨幅50%;成交3宗,同比下跌3宗,跌幅50%,环比上涨3宗,涨幅100%。


表5、5月份土地挂牌出让成交明细


百房网土地观察:

近日,湖南省人民政府下发《关于进一步加强节约集约用地的意见》,其中提出对房地产库存压力过大、去化周期较长的城市,下调用于房地产项目的新增建设用地计划和供地计划,而去化周期特别长(3年及3年以上)的城市原则上停止房地产用地供应。


4月郴州只推出两宗工业用地,且均流拍。显示无论是政府还是房企对土地供应都很谨慎。而5月推出了3宗住宅用地,都已成交,房企拿地意愿大为增强。这也是与全国形势相应的。


目前由于财政政策与货币政策宽松,房企融资成本较低,能以较低成本拿到土地,使房地拿地能力增强。而信贷政策或将收紧、人民币贬值、货币增发等预期,加剧了房企对土地出让价格将会上涨的预判,种种因素推高了房企拿地意愿。


然而,这种趋势不可持续。从中央到湖南省都提出要“限地”,郴州作为房地产库存情况比较严重的城市,对于增加土地供应应该慎之又慎。房企也不要受到部分热点二线城市土地市场火热的影响,对郴州房地产市场盲目乐观。


三、郴州5月房地产市场动态

表6、5月份(住宅)成交面积与成交套数走势图


2016年5月市城两区成交1074套,同比下跌939套,跌幅46.6%,环比下跌619套,跌幅36.6%,成交总面积12.6万㎡,同比下跌8万㎡,跌幅38.8%,环比下跌6.8万㎡,跌幅35.1%。


表7、5月份成交金额与成交均价走势图


2016年5月市城两区成交总金额5.5亿元,同比下跌2.79亿元,跌幅33.7%,环比下跌3.04亿元,跌幅35.6%,整体成交均价4276元/ ㎡,同比上涨255元/ ㎡,涨幅6.3%,环比上涨63元/ ㎡,涨幅1.5%。


5月房地产市场观察:

五月郴州楼市没有出现预期的火爆场景,无论是成交面积还是成交金额都有较大幅度的下降,总体成交量几乎腰斩过半。成交总金额比去年同期还跌了跌幅33.7%,几乎落入谷底。而房价延续四月上涨态势,整体成交均价4276元/ ㎡,环比上涨63元/ ㎡,涨幅1.5%。


把郴州房地产市场拖入低谷的主要原因还是房价上涨。今年以来,从中央到地方去库存政策频出,几乎已经“竭尽全力”了,能用的手段都已陆续上马。而每次政策利好都成了开发商的涨价时机。购房者虽然已不再观望,却难以真正享受到政策利好,自然不敢轻易出手。


随着去库存政策措施的逐步落实,比如郴州棚户区改造工程的纷纷上马、鼓励农民工进城购房的相关政策意见出台,明显房企对房地产市场发展抱有乐观情绪,推盘并不积极。


郴州房地产去库存形势依然比较严峻,涨价并非最优选择。尤其是房地产市场前几年的“狂欢时代”已是时过境迁,正逐渐走向“正常化发展”。政府期望“楼市回归其定位”,消费者、投资者在经历市场洗礼后也变得更为理性。房企在房价走向问题上,应审慎考虑。


表8、5月份郴州各版块(住宅)价格对比



表9、5月份郴州各版块(公寓)价格对比


表10、5月份郴州各版块(别墅)价格对比


表11、5月份郴州各版块(商铺)价格对比


表12、5月份郴州开盘项目


表13、5月郴州各项目营销活动


5月活动观察:

郴州楼盘活动一如既往的丰富,比较让人印象深刻的有新贵华城的“乐嘉来新贵华城”、五矿青园的“恐龙科普展”、欢乐海岸的“奔跑吧,宝贝”和兴嘉·悦湖山的“穿越神秘虫洞”等。而5·1假期各大楼盘较少大型活动,显然是不愿与市民出游撞车。在接近六一儿童节时,许多活动都以吸引小孩子为噱头,扎堆搞活动,具体效果还得取决于活动是否新奇,能否抓住受众的心理。


营销活动对销售有一定促进作用。而要搞好一场活动,除了我们屡次提出的创意之外,活动时机的选择、活动宣传准备、活动对受众的接受程度也很重要。时间选择是否恰当,宣传图文是否精美,都影响着参与人数。宣传图文比较精致大气的活动,当然更受市民重视。


必须指出,楼盘活动必须量力而行。5月许多楼盘活动由于准备不充分、宣传不到位、没有经过调研而盲目推出,导致没有办成、或者效果极差,反而会影响楼盘形象。


百房网观察:

5月,新贵华城延续了几个月来的强劲势头,继续雄踞榜首,成交量可谓遥遥领先。除了楼盘本身品质好、位置优越、配套完善等独特优势外,一场“乐嘉来新贵华城”的营销活动,以明星效应吸引了众多市民捧场,相信也对销售功不可没。


爱莲湖片区的林邑·星湖湾、紧追其后,林邑·星湖湾开盘活动集聚了大量人气,取得不错的销售成绩。这个楼盘以爱莲湖为突出卖点,林邑·星湖湾更是环绕爱莲湖,这或许显示了购房者对居住环境的更加重视,同时也表明了城东发展的新态势。


六月看点

郴州棚户区改造工作已经有序开展,由此创造的巨大消费群体相信是各大楼盘吧争相抢夺的“大蛋糕”。同时鼓励农民进城购房的具体政策或将陆续出台。然则究竟棚改居民将对郴州房地产市场造成多大冲击,能否挽回市场颓势,这是六月月报的重要观察点。敬请期待!


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