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【楼市】这份评估报告告诉你:在天津买房风险几何?

天津日报2019-05-14 03:18:09



近日,上海易居房地产研究院日前发布《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》报告,报告显示了未来一年(2016年下半年至2017年上半年)内,南昌、广州、郑州、杭州、宁波潜力机会最大,呼和浩特、海口、太原、兰州、长春风险最大。





一、35城房地产短周期风险评价指标体系

  

近几年,诸多研究机构和开发企业,都在对于中国不同城市房地产投资的前景和风险,进行分析和研究,因为这对于在全国多城进行布局的开发企业的决策非常重要。当前,市场上流行的同类报告,各有优劣之处,我们选取其中一份,仅为购房者提供参考。


本报告35个重点城市包括:


4个直辖市:北京、上海、天津和重庆;


15个副省级城市:哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳,其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市;


16个地级市:石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。


表1:2016年中国35城房地产短周期风险识别系统指标体系

  


二、2016年35城房地产短周期风险识别一级指标分析

  

(一)市场需求

  

我们将需求分成三大层面,从人口面、经济面和财富面,对影响商品住宅需求的核心因素进行较为系统的梳理。在计算排名的过程中,将人口面、经济面、财富面的多项指标分别设以一定的权重。

  

从整体排名上看,35城之间的住房需求潜力分化比较明显。


排名第一的乌鲁木齐,人口面、经济面、财富面皆比较强。


排名第二的深圳,主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高。宁波主要受2015年在校大学生的异动大增的拉动,存在高估现象。贵阳GDP增速、人均收入增速、小学生增速比较明显。


排名倒数第一的大连,主要是经济增速、创新经济指标、收入增幅太弱。


排名倒数第二的呼和浩特,收入增速、小学生增速、创新经济较弱。


排名倒数第三的长春,人口增速、经济增速、创新经济、收入增速、皆较弱,突出反映了东北地区现状。


图1:2016年全国35个重点城市住房需求潜力综合指标排名

  

(二)市场供应

  

主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化(现货)、企业购置土地面积规模及变化(期货)、商品房用地成交规模及变化(期货)、房屋新开工面积规模及变化(准期货)等因素,对各城未来住宅供应情况进行对比研究。其中得分越高的城市,说明市场供应压力越大,企业进入风险越大。

  

从综合排名看,兰州、太原、海口排名最靠前,显示这些城市供应压力有所加大,其中兰州主要是土地成交量增幅明显,太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高,海口则是近几年企业购地量增加明显,房屋新开工量也快速上升。


石家庄、沈阳、大连排名较为靠后,沈阳和大连主要是受制于经济环境,市场需求不足,楼市去化压力大导致近几年土地供应有所放缓,石家庄则是近几年土地供应明显减少。因此,预计这些城市,今年乃至明年的楼盘供应量都将明显少于前几年。


图2:2016年全国35个重点城市商品房供应综合指标排名

  

(三)市场供求

   

从综合排名来看,呼和浩特、海口、乌鲁木齐排名最靠前,此类城市供大于求的情况比较突出,2016年房价难以强势。


南京、合肥、南昌排名较为靠后,主要是此类城市供应规模不算太大,市场去化能力相对较强。供求基本平衡,当然也有部分城市供不应求,2016年房价比较强势。


图3 2016年全国35个重点城市商品房供求压力综合指标排名

  

(四)房价偏离

  

价值规律是商品经济的基本规律,价格围绕价值上下波动是价值规律作用的表现形式。资产价格同样存在类似规律:总是呈波动状态,上涨之后,多会回落;上涨幅度越大,回落幅度越大。

  

我们依据全国35城2015年的房价收入比偏离度,和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平,分别按照一定权重进行量化处理,得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。得分越高,房价偏离越大,市场风险越大。反之,则风险越小。

 


三、2016年35城房地产短周期风险评价结果

  

综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标,通过数据标准化及德尔菲法赋予权重,最后得出2016年35个城市房地产短周期风险综合指标得分。

  

图5 2016年全国35个重点城市房地产短周期风险评价综合指标排名

  

综合得分排名前五位的城市:呼和浩特、海口、太原、兰州、长春。这几个城市的共同点在于供求失衡,市场供应明显大于需求,预计未来一年这类城市整体复苏会较为缓慢,如何有效地刺激需求,消化市场库存,将成为这几个城市共同面对的楼市重要任务。

  

综合得分排名后五位的城市:南昌、广州、郑州、杭州、宁波。这几个城市除了广州外,其余均为二线城市。这几个城市的共同点在于市场需求较旺盛,供应规模和压力相对较小。

  

根据35城房地产短周期风险评价综合指标得分,我们列出2016年35城风险度排名,主要指代2016年下半年至2017年上半年的市场风险程度。


表2 2016年全国35个重点城市房地产短周期风险度排名


注:需要说明的是,这里的风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念,并非意味着排名第一的呼和浩特具有百分百的风险,也并不代表排名最后的南昌没有任何风险。



内容来源:人民日报民生周刊官方微信