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16城商场租金走势大调查丨赢商大数据

商业地产云智库2021-06-02 16:34:40


2017年,全国租赁需求理性释放,一二线典型城市购物中心首层平均租金小幅回暖。

■ 商业地产云智库原创 / 林荣锋



据赢商大数据中心监测,2017年全国一二线典型城市购物中心首层平均租金达638元/㎡/月。其中,核心商圈购物中心首层平均租金报1012元/㎡/月,非核心商圈则为462元/㎡/月。核心商圈与非核心商圈购物中心租金水平差距进一步拉大,未来,“强者恒强、弱者愈弱”局面将在较长时期内持续

 

得益于增量的大规模入市以及旺盛的租赁需求,2017年全国一二线城市购物中心首层平均租金开始企稳回升并进入上行通道。商业运营商为规避同质化,加速进行调整与转型升级,并增加更多的弹性条款来吸引品牌进驻,整体租金随之“水涨船高”。


统计标准:上海、北京、深圳、广州、成都、重庆、杭州、南京、天津、青岛、沈阳、西安、武汉、大连、长沙、厦门商业面积5万㎡及以上的已开业标杆购物中心

数据采集时间:截至2017年12月31日



01

2017年一二线城市购物中心

首层租金整体变化趋势

 

2015-2017三年间,全国一二线典型城市购物中心首层平均租金呈现先下降后上升的趋势,在经历了非理性盲动后,中国商业地产正逐步向系统的理性靠拢,租赁需求亦趋合理释放。

 

2017年,录得购物中心首层平均租金638元/㎡/月,同比增长1.4%。分季度来看,第4季度新增供应集中入市,加上多个节日的拉动,其录得的租金水平最高,为642元/㎡/月,环比增长0.8%,同比2016Q4则上涨了2.2%。



注:为更清晰表现购物中心首层平均租金变化趋势,本报告除显示2017年的租金数据外,还增加显示2015-2017年的租金数据变化情况,以供参考(下同)。



一线城市

购物中心首层平均租金报872元/㎡/月,同比上涨1.8%

 

2017年,北上广深4个一线城市购物中心首层平均租金达872元/㎡/月,同比增长1.8%,一转2016年的颓势。

 

分商圈级别来看,核心商圈购物中心首层平均租金录得1443元/㎡/月,非核心商圈则报597元/㎡/月,同比增幅分别达4.3%和4.9%。

 

得益于一线城市消费水平、商业发展水平的不断提高,对入驻品牌的承租水平提出了更高要求,提升了整体租金表现。

 



二线城市

购物中心首层平均租金报534元/㎡/月,同比增长1.3%


2017年,二线典型城市购物中心首层平均租金达534元/㎡/月,同比上涨1.3%。分商圈级别来看,核心商圈购物中心首层平均租金录得836元/㎡/月,同比微幅增长;非核心商圈则报402元/㎡/月,同比跌幅达1.2%。

 

二线城市的租金表现差异显著,整体而言,2017年商圈格局在谋变当中,核心与非核心商圈租金走强仍需时间验证。同时,受益于优质项目的落地与多数购物中心的业态调整,城市购物中心首层平均租金平稳提升。




核心商圈

购物中心首层平均租金报1012元/㎡/月,同比上涨1.7%

 

2015-2017年,在电商冲击下的实体渠道价值有所弱化,百货等传统业态由于经营模式限制盈利回报下降,不过随着兴起的体验式商业挽救市场,坐拥旺盛人流核心商圈的购物中心,仍然具备极大的商业价值。

 

2017年,全国一二线典型城市核心商圈购物中心首层平均租金报1012元/㎡/月,同比增长1.7%。核心商圈的商业项目发展较为成熟,优质零售物业集中,而部分经营不善的购物中心也在2017年纷纷寻求转型或调整,在解决流量下降、成本上升、吸引力减弱等问题的同时,提振租金水平。


注:商圈划分根据社零总额增速、商圈人均购物中心面积、日均客流量、轨道交通数、购物中心租金水平与空置率等维度进行综合考量(下同)。如需查阅2017年全国各重点城市商圈报告,可登陆赢商大数据中心官网www.winshangdata.com。



非核心商圈

购物中心首层平均租金报462元/㎡/月,同比增长1.1%

 

全国一二线典型城市非核心商圈在2015-2017年新增项目逐年递增。受城市化进程推动,消费需求持续增长,但由于项目扎推入市且质量参差不齐,导致三年间租金增幅逐渐放缓。2017年,购物中心首层平均租金报462元/㎡/月,同比涨幅缩小,为1.1%。


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02

2017年重点城市购物中心

首层租金变化趋势


上海

全市购物中心首层平均租金报1003元/㎡/月,同比上涨1.4%

 

2017年,受时尚零售业绩回暖、核心商圈成熟购物中心升级等多重影响,上海全市购物中心首层平均租金同比上涨1.4%,报1003元/㎡/月,涨幅水平基本与2016年持平。

 

虽然上海的巨大供应量持续对租金施压,但新型零售、特色餐饮、美妆护肤品牌开店需求旺盛,支撑优质项目租金稳健增长,如【Vivienne Westwood】在长宁来福士广场开设上海第三家门店;【CHA LING】【Shu Uemura】等美妆大牌扎堆入驻兴业太古汇。



▌ 核心商圈:购物中心首层平均租金报1507元/㎡/月,同比增长2.1%

 

2017年,上海核心商圈(包括南京西路、淮海中路等商圈)购物中心首层平均租金达1507元/㎡/月,同比增长2.1%。其中,南京西路仍为全市最贵商圈,而小陆家嘴商圈同比涨幅最高,达7%。

 

消费需求的更迭与升级推动上海零售业转型步伐加速,同时促使项目调整,改造力度空前。如上海K11、正大广场等开辟新区域,通过品牌的重新排列组合,实现资源的优化配置,拉动了整体租金水平。

 


▌ 非核心商圈:购物中心首层平均租金报496元/㎡/月,同比下跌1.1%

 

2017年,上海大量郊区供应抑制了整体租金增长幅度,非核心商圈(包括虹桥吴中路、七宝等商圈)购物中心首层平均租金录得496元/㎡/月,同比下降1.1%,近几年呈持续下跌趋势。

 

事实上,随着地铁逐渐延伸,上海商业综合体向郊区拓展的趋势越发明显,但相对于中心城区,郊区商业本身基础较弱,也存在布局不合理等问题,导致非核心商圈购物中心租金水平表现欠佳。

 



北京

全市购物中心首层平均租金报936元/㎡/月,同比上涨2.4%

 

2017年,北京全市购物中心首层平均租金为936元/㎡/月,同比上升2.4%,涨幅较2016年增加5.1%。成熟项目的调整升级活跃,商业引入特色元素形成差异化竞争,如打造主题式购物中心或定位小众的精品商业,提供了一定的租金上涨空间。


其中,新零售品牌发力北京,而北京对中高端及国际大牌的吸引力依然强劲,如新入市的王府中环吸引了【Victoria’s Secret】【Pandora】等品牌旗舰店落户。



▌ 核心商圈:购物中心首层平均租金报1629元/㎡/月,同比增长1.8%

 

北京核心商圈(包括王府井、三里屯等商圈)购物中心首层平均租金增长平缓,市场表现领先的项目议价能力增强,推动2017年租金增幅较2016年略微上升,同比增长1.8%,报1629元/㎡/月。


整体而言,受益于日益庞大的中产阶层对健康生活方式的推崇,“新鲜”餐饮、运动品牌等扩张步伐加快,提振核心商圈部分商场租金表现,而联合办公和细分市场的健身业态等创新业态,也被项目纳入考量,以保持在市场中的竞争优势。

 


▌ 非核心商圈:购物中心首层平均租金报708元/㎡/月,同比大涨11.2%

 

2017年,北京非核心商圈(包括中关村、通州等商圈)购物中心首层平均租金录得708元/㎡/月,增幅优于核心商圈,同比增长11.2%,部分不断升级品牌组合的成熟项目实现了销售额与租金水平的快速增长。

 

综合来看,受居民收入增长和城市化进程的推动,北京非核心商圈净吸纳量增加,在2017年显示出更加强劲的消费需求。而领军房企也加大在非核心商圈的商业布局,如大悦城地产推出第二条产品线“大悦春风里”,将通过业态组合和创新服务,以期提升商场租金表现。




深圳

全市购物中心首层平均租金854元/㎡/月,同比微幅上涨

 

2017年,深圳全市购物中心首层平均租金报854元/㎡/月,同比涨幅表现明显优于2016的-12%。


深圳的主力消费全体年轻化,推动了个性化服饰和话题性体验业态的租赁需求。不过,2017年全市新开购物中心采取“体验先开”的经营策略,导致商场整体首层租金与2016年基本持平。

 


▌ 核心商圈:购物中心首层平均租金1359元/㎡/月,同比增长12.7%

 

伴随着深圳旧城改造不断深入、东进西移战略不断推进、“关外”区域发展日新月异,“一城多核心”的城市商圈格局正在逐步形成。2017年,深圳核心商圈(包括东门、华强北等商圈)购物中心首层平均租金达1359元/㎡/月,涨幅强势,同比增长12.7%。

 

租金增长主要来源于核心商圈购物中心的良性发展,而新零售的崛起也刺激了实体零售需求,具有成熟商业氛围和稳定消费客群的核心商圈受到零售品牌的青睐,并愿意为此支付租金溢价。



▌ 非核心商圈:购物中心首层平均租金833元/㎡/月,同比上涨6.3%

 

伴随着城市基础设施以及交通的不断完善,非核心商圈迎来更多的商业发展机会,大量新入市项目表现亮眼。2017年,深圳非核心商圈(包括宝安、龙岗等商圈)购物中心首层平均租金达833元/㎡/月,同比2016增长6.3%。


观察发现,非核心商圈今年开业的购物中心招商情况良好,个别项目开业即能够实现满租。而不同于核心商圈传统餐饮和服饰业态占比较高,非核心商圈则倾向于提高娱乐等业态占比来吸引消费者。




广州

全市购物中心首层平均租金报697元/㎡/月,同比增长4.2%


广州全市购物中心首层平均租金2017全年涨幅平缓,但扭转了2016年呈现的下跌趋势。受益于业态升级调整以及零售市场版图向外围城区拓展的影响,全市购物中心首层平均租金最终录得697元/㎡/月,同比增长4.2%。

 

整体而言,2017年广州零售市场较2016年稍为活跃,中高端服饰品牌随着销售回暖,扩张态度开始转向积极,而体验类零售品牌进入优胜劣汰的商业周期,租赁需求渐趋稳定。


此外,部分新能源汽车及豪车品牌也陆续进入购物中心开设体验店,成为新的需求来源。



▌ 核心商圈:购物中心首层平均租金报1158元/㎡/月,同比增长1.7%


2017年,广州核心商圈(包括天河路、北京路等商圈)购物中心首层平均租金达1158元/㎡/月,涨幅表现与2016年基本一致,为1.7%。租金增长,主要是由于核心商圈的优质项目积极寻求业态调整带来的直接效益,市场涌现的个性餐饮、运动健康等品牌,也成为吸纳客流的新利器。

 

而天河路商圈持续领跑,以其为代表的核心商圈内的硬件较新、业绩表现良好的商场,议价优势较明显,租金相应上扬较多。不过,一些相对老旧或租金已达一定高位的商场,则出现租金回落的迹象。

 


▌ 非核心商圈:购物中心首层平均租金报352元/㎡/月,同比基本持平

 

2017,广州非核心商圈(包括白云新城、番禺万博等商圈)购物中心首层平均租金报352元/㎡/月,与2016年基本持平。

 

广州的零售市场版图正逐步从核心商圈向外围拓展,得益于持续导入的居民人口,以及地铁几条线路新开通等利好因素,非核心商圈的客流量和顾客购买力均在不断上升,尤其是近郊表现良好的商场,在租金涨幅方面表现更为明显。




重庆

全市购物中心首层平均租金报699元/㎡/月,同比下跌2.5%

 

虽然品牌表现活跃,重庆商业市场得到长足发展,但受部分购物中心品牌调整以及新增购物中心处于非核心商圈,租金水平较低的影响,2017年重庆全市购物中心首层平均租金报699元/㎡/月,同比下跌2.5%。

 

总的来说,城市发展提速、吸引力增加,奢侈品牌渗透率提高、接近一线城市,重庆的城市商业层次大幅提升。不过,受众多项目开业带来的激烈竞争影响,部分空置率高于市场平均水平的项目继续给予租金折扣,以期吸引更多品牌入驻。



▌ 核心商圈:购物中心首层平均租金报784元/㎡/月,同比微减0.4%

 

2017年,重庆核心商圈(包括解放碑、观音桥等商圈)购物中心首层平均租金达784元/㎡/月,同比下跌0.4%。


面对激烈的市场竞争,核心商圈部分购物中心在持续调整业态的同时, 也不断在租金层面让利给租户,以吸引优质品牌入驻、迎合体验式业态较低的承租能力,导致首层平均租金下跌。



▌ 非核心商圈:购物中心首层平均租金报571元/㎡/月,同比下跌1%

 

2017年,重庆非核心商圈(包括渝北嘉州、大坪等商圈)购物中心首层平均租金报571元/㎡/月,同比下跌1%。


可以说,2017年是开创重庆零售物业市场诸多新局面之年,零售板块不断外扩,非核心商圈迎来新增供应。不过,新增项目位于尚未成熟的商圈,供应激增但商业氛围有待时间打造,租金难以达到高位,因此租金增幅放缓。




成都

全市购物中心首层平均租金报599元/㎡/月,同比上涨1.9%

 

2017年,成都零售物业市场整体呈回暖态势,年内品牌拓店频繁,且部分购物中心陆续完成主力店大面积调整,刺激租赁成交大幅增长。全年全市购物中心首层平均租金报599元/㎡/月,同比上涨1.9%。


而除餐饮、儿童、体验类租户需求回暖,国际品牌继续向成都的优质项目扩张,如万象城吸引了一批国际轻奢及快时尚品牌的区域首店入驻,助推租金水平上扬。另外,新零售品牌纷纷进驻成都,发展势头不容小觑。



▌ 核心商圈:购物中心首层平均租金报1117元/㎡/月,同比微幅下跌

 

2017年,中高端品牌纷纷登陆成都核心商圈(包括春盐、建设路等商圈)的地标项目,促使部分项目议价能力进一步提高。然而,由于新入市项目租金水平尚低于此前核心商圈的平均租金水平,因此2017年成都核心商圈购物中心首层平均租金报1117元/㎡/月,出现微幅下跌。


成都市场整体租赁需求稳定,新增项目通过提高餐饮类和体验类占比的经营策略来带动人流,但此类承租能力偏弱的品牌也使得核心商圈的整体租金水平出现放缓趋势。



▌ 非核心商圈:购物中心首层平均租金报399元/㎡/月,同比保持一致

 

2017年,成都非核心商圈(包括金沙光华、金融城等商圈)购物中心首层平均租金为399元/㎡/月,整体增幅走势趋缓。


值得关注的是,银泰中心in99助力成都城南的金融城商圈提档升级,武侯吾悦广场等多个社区项目则不仅填补部分区域的商业空白,还通过主题营造强化场景,力求精准迎合日趋在地化的消费需求,而非核心商圈社区商业发展到相对成熟阶段,也将提振租金表现。




武汉

全市购物中心首层平均租金报642元/㎡/月,同比下跌1.2%


由于优质新开业购物中心集中入市,2017年武汉全市招商压力持续,首层平均租金报642元/㎡/月,同比下降1.2%。虽然在巨大供应量下市场竞争加剧,导致租金下挫,但是武汉汇集了众多知名开发商,轻奢服饰、网红餐饮、儿童业态和体验式创新业态受到强劲消费力的驱动,市场表现活跃。


比如轻奢时尚品牌,自年初以来,加速了在武汉的扩张步伐:【Maje】【Furla】等品牌纷纷在武汉开出首店,除了核心商圈的武汉国际广场等优质项目,非核心商圈表现优异的购物中心也成为轻奢品牌的首选,如光谷K11购物艺术中心。



▌ 核心商圈:购物中心首层平均租金报957元/㎡/月,同比基本持平

 

2017年,武汉核心商圈(包括武广、江汉路等商圈)购物中心首层平均租金为957元/㎡/月,与2016年基本持平。虽然供应井喷带动核心商圈吸纳提升显著,但大量的新增供应为租金带来压力,各大商场试图通过引进品牌首店增加吸引力。


核心商圈的新增供应主要以高端购物中心为主,休闲娱乐、儿童亲子和餐饮成为2017年其新店开业主力,而部分国际奢侈和轻奢品牌也选择优质零售物业进行扩张。



▌ 非核心商圈:购物中心首层平均租金报543元/㎡/月,同比上涨2.3%

 

2017年入市的项目多为所在片区的首个商业项目,强劲的消费需求一定程度上填补了非核心商圈的商业空白,也导致武汉非核心商圈(包括光谷、街道口等商圈)购物中心首层平均租金同比增长2.3%,2017年录得543元/㎡/月。


实际上,新增供应大部分位于非核心商圈,将有效弥补武汉市新兴区域优质商业配套供应不足的问题,满足新兴区域居民日益增长的购物需求,其中,光谷K11购物艺术中心的开业为武汉优质零售市场引进了大量体验式文创品牌,满足了年轻人士多元化的消费需求。




杭州

全市购物中心首层平均租金报536元/㎡/月,同比增长6.5%

 

2017年杭州商业地产呈现欣欣向荣之姿,得益于成熟项目租金的强劲表现,全市购物中心首层平均租金报536元/㎡/月,同比上涨6.5%,一改前两年的颓势。

 

零售市场在2017年展现新格局,市场进入多核心发展阶段,运营团队的经验和品牌资源使得不同商圈的租金表现进一步分化。多数商场租金维持稳定涨幅,但部分业主为吸引集客力较强的品牌进驻,租金议价空间弹性增加。



▌ 核心商圈:购物中心首层平均租金报1018元/㎡/月,同比上涨2.5%


2017年,杭州核心商圈(包括武林、钱江新城等商圈)购物中心首层平均租金达1018元/㎡/月,同比上涨2.5%。


多数项目表现亮眼,如新开业的来福士广场定位为国际轻奢,进一步完善钱江新城商圈的商业氛围;全面翻新的国大城市广场,以及湖滨银泰in77 D区的正式营业,补全了杭州核心商圈的轻奢时尚及美妆业态。



▌ 非核心商圈:购物中心首层平均租金报387元/㎡/月,同比下跌1%

 

经过了前两年的大幅上涨,杭州非核心商圈(包括城南、下沙等商圈)购物中心首层平均租金在2017年呈现放缓趋势,录得387元/㎡/月,租金的小幅下降是由于新入市优质项目对现存项目造成竞争的结果。

 

2017年杭州市场出现供应高峰,以周边社区为主的、全业态购物中心陆续登陆非核心商圈,但租金两级分化的表现使得优质品牌对新开业项目维持谨慎态度,部分购物中心表现欠佳导致非核心商圈租金增速放缓。




南京

全市购物中心首层平均租金报468元/㎡/月,同比上涨4.3%

 

2017年,南京全市购物中心首层平均租金报468元/㎡/月,同比上涨4.3%,涨幅在2016年回落后出现回暖。


主要是德基广场等区域龙头项目支撑了全市的租金增长,德基广场总营业额已连续三年居华东区域前列,其良好的管理运营实现了租金收益。此外,一些项目在2017年进行品牌调整,支撑全市租金水平上涨。



▌ 核心商圈:购物中心首层平均租金报775元/㎡/月,同比增长1.3%

 

因区域内若干项目通过品牌及业态组合调整后实现租金收益,2017年南京核心商圈(新街口、夫子庙等商圈)购物中心首层平均租金报775元/㎡/月,同比上涨1.3%。


新增供应少结合稳定的需求,核心商圈的租金水平维持高水平。其中,新街口商圈拥有江苏省最高的客流量,是南京最大的商业聚集地,中高端商业领先于其他主要商圈;由于强劲的市场需求,使得新街口商圈购物中心首层平均租金保持全市最高水平,超1000元/㎡/月。

 


▌ 非核心商圈:购物中心首层平均租金报334元/㎡/月,同比下降21.6%

 

2017年,南京非核心商圈(包括仙林、六合等商圈)购物中心首层平均租金报334元/㎡/月,同比下降21.6%。


租金近几年呈逐年下降趋势,主要是由于南京非核心商圈的商业分布较为分散,不少项目采取较保守的租赁策略来吸引品质品牌,加上相对不成熟的商业氛围,区域内商铺租金较低。




西安

全市购物中心首层平均租金报503元/㎡/月,同比上涨8.1%

 

优质项目运营状态保持良好及招商实力强劲的新项目入市,拉动了西安首层平均租金的增长。2017年,全市购物中心首层平均租金同比增长8.1%,录得503元/㎡/月。

 

其中,凯德广场、CityOn熙地港、龙首印象城等优质项目继续支撑市场的租金增长。与此同时,不少商场积极转型或调整,通过引进更多首进品牌,以提升品牌差异化,进一步促进西安市场的成熟,并带动租金扛住压力继续攀升。



▌ 核心商圈:购物中心首层平均租金报924元/㎡/月,同比增长2.3%

 

西安核心商圈(包括钟楼、小寨等商圈)购物中心首层平均租金总体保持稳定,2017年报924元/㎡/月,其中,钟楼和小寨商圈仍是租金最高的两个商圈。

 

虽然整体市场租金表现相对稳定,但项目间因运营管理不同而导致的租金差异进一步扩大,而核心商圈的大多数项目因自身硬件设备、合理的业态配比及优质品牌的入驻保证较高营业额,从而维持较高租金水平。



▌ 非核心商圈:购物中心首层平均租金报443元/㎡/月,同比猛涨32.2%


2017年,西安非核心商圈(包括高新、经开等商圈)购物中心首层平均租金出现大幅增长,录得443元/㎡/月,同比上涨32.2%。

 

随着核心商圈优质商业项目的饱和,内外资开发商把目光更多的投向西安的非核心商圈,加上现有及未来的地铁线路增加的交通可达性,非核心商圈进一步成熟,万达·西安one等新落成项目对平均租金的提升也有一定作用。

 




03

2017年一二线城市购物中心

首层租金变化趋势总结

 

商业地产在2017年已经开始从几年前的扎堆抢滩,过渡到考虑资金、运营、管理等可持续发展问题。于此同时,如何摆脱电商冲击,避免同质化运营亦是行业关注的焦点。


未来,实体零售将继续转型,越来越多的品牌将兼具实体消费的体验感和网络消费的便捷性,在新增供应持续放量的背景下,购物中心的租金表现或全方位分化。



一线城市

表现稳定,核心商圈良性发展促租金增长

 

购物中心首层平均租金方面,一线城市在2017年表现稳定,其租金的增长主要来源于核心商圈购物中心的良性发展,值得一提的是,北京非核心商圈购物中心首层平均租金的增幅优于核心商圈。

 

深圳的巨大供应量持续对租金施压,导致全市整体租金上涨不明显。尽管如此,一线城市2017年全年的整体租金依然实现同比增长,尤其是租赁需求旺盛的上海,2017年购物中心首层平均租金突破1000元/㎡/月。


图片来源:上海兴业太古汇


未来,一线城市会以非核心商圈的供应为主,大量新开的社区商业项目将侧重于引入餐饮、儿童、家庭和体验类品牌。而大的供应量将促使项目优先考虑入驻率和人流,这将对租金表现产生较大影响。


二线城市

涨幅差异明显,创新转型紧随一线城市步伐

 

2017年,二线城市购物中心首层平均租金的表现差异明显。巨大放量拉低重庆、武汉和沈阳等地的租金同比增长,而成都、杭州和西安等的租金则出现回暖,租金同比上涨较快的城市有国内外品牌积极抢滩的西安、积极试水新业态的杭州等。


图片来源:杭州远洋乐堤港


对成都、杭州等城市而言,外来品牌持续涌现,零售创新和转型紧随一线城市步伐。


值得关注的是,二线城市的商圈及业态类别进一步细化,体验式业态成为商场比拼的主要方向,包括已获得快速成长的餐饮、娱乐品类,运动、健康、文创等业态也呈现较大发展空间,而购物中心首层和可视性较高的区域再受追捧,租金“水涨船高”也就无可厚非了。


特别说明:本文数据主要来源于赢商大数据中心,因租金随着市场变化存在诸多不可控因素,数据仅供参考;数据采集时间截至2017年12月31日。



▼ 拓展阅读

2017H1一线城市购物中心租金报告

2017H1典型二线城市购物中心租金报告



商业地产云智库原创稿件,如需转载,请知会

报告撰写 / 林荣锋


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