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敲黑板!上半年广州土地市场报告出炉(在这里,读懂楼市)

广州房产2019-11-07 14:52:41

来源:广州中原研究发展部

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  2016年,房企拿地热情高涨,每每开拍,大伙儿的紧张心情堪比看世界杯决赛。


  所以,去年11月份,国规委在《广州市2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划》中强调将加大用地供应,为房企们“解渴”。


  如今,大半年过去了,广州的土地市场怎么样了?来看看这份土地报告。



上半年供地更少了


  据广州中原研究发展部统计,2017年1-6月广州累计供应商住商服用地108.4万㎡,当中包括商住地83.7万㎡,商服地24.7万㎡,总体较去年同期回落3.9%,相比起2014年同期更是“腰斩”


2014-2017年同期商住商服用地供应对比


  因此,虽然国规委在文件中强调将加大用地供应,但实际上,用地供应量甚至不及2016年同期。即使年内有多个旧改项目开工,土地市场供不应求的整体情况还是有待改善。


地价更贵了


  成交方面,2017年1-6月商住商服用地共成交121.7万㎡,同比回落28%


  但商住商服用地半年总出让金为477亿,比去年同期增加1.5倍,其中商住用地总出让金为364.7亿,同比上涨3.4倍,商服用地出让金112.6亿,同比上涨5.5%。



2014-2017年同期商住商服用地成交对比


  出让金同比大幅变化的主要原因为上半年多宗优质宅地(白云、海珠、番禺、增城)及商服用地(琶洲)以相对高价格出让所致。


  广州中原研究发展部认为,广州用地价值随着其稀缺性、城市发展、粤港澳大湾区建设等因素越来越受到认可。


增城宅地供应最多


  从各区土地供求情况来看,2017年上半年主要的“供地大区”有白云、黄埔、番禺和增城,4区累计贡献102.1万㎡商住商服用地。


  其中增城区上半年供应商住用地43.4万㎡,为宅地供应第一大区。越秀、荔湾、花都、南沙、从化5区零供应(注:荔湾、从化成交来自原定于去年12月的土拍,延迟至本年1月)


  从成交的情况来看,由于宅地供应量较大,因此成交主要集中在增城区;而黄埔区通过定向引资的方式出让多宗商服用地,累计出让面积18.9万㎡,为商服用地出让面积较大的区域。


2017年1-6月各区商住商服用地供求情况


  从出让金占比的情况来看,由于增城成交面积较大,加上区域价值提升,其出让金占全市总额的38%,大幅抛离第二名22个百分点。


  除增城以外,占比较大的区域有番禺、海珠、荔湾、黄埔,出让金占比均超10%。


2017年上半年各区商住商服用地出让金占比


碧桂园拿地最猛


  房企拿地方面,以拿地金额作为排名统计,2017年上半年的情况如下:


2017年上半年广州拿地TOP10排名


  前三甲分别为碧桂园、招商以及绿城


  碧桂园169.6亿的拿地金额大幅抛离第二位126亿,该房企近2年对广州可谓“重金布局”,其于2017年3月以总价112亿+27.3 万㎡配建拿下增城长岗村3宗宅地,4月份以总价57.6亿拿下思科智慧城地块,此外还有部分并购项目,可见其对于广州市场的重视程度。


  榜单上出现了如绿城、金地这样的过江龙,以善于打造豪宅自居的绿城进入炙手可热的广钢新城,体现了对于板块未来发展前景的肯定以及对市场的信心;而闽系房企融信则以11.8亿以及高达55%的自持比例夺得荔城宅地。


  值得一说的是,千亿房企万科一反近年“低调”作风,以大比例自持的方式拿下白云鱼苗场、长岭居2宗宅地。在土拍启用“竞自持”模式后,该房企先后拿下北京、佛山平洲、广州等多宗地块,其未来运营方向和发展战略值得持续观察。


  反常的还有地胆保利,其去年拿地“所向披靡”,今年上半年颇为安静,仅以底价4.94亿夺增城永和一宗宅地及5.45亿(保利城投)夺科学城一宗商服用地,无缘拿地金额top10榜。


——商住用地分析——


商住地供应紧张还是宽松?


  具体来看,2017年上半年广州共推出12宗商住用地,推地面积为83.7万㎡,面积同比上涨28.4%,从商住用地的角度而言比去年有一定幅度提高。


  但需要指出的是:


一、思科智慧城地块大批用地属于定向销售范围;


二、土拍加入了“竞自持”模式;


三、对比2014-2015年供应量仍偏少,由此说明宅地整体供应量仍十分紧张。


2014-2017年同期商住用地供应对比


  2017年上半年推地来自更多不同区域,去年同期住宅用地基本来自增城、花都两区;而今年除增城区外,海珠、白云、黄埔等区亦有供应。从这一角度而言,2017年上半年成交更加均衡,日后将有多种不同类型的产品投入市场。


2016-2017年同期各区商住用地成交对比


  从成交的情况来看,成交宅地面积为95.6万㎡,未出现流拍现象。出让金总额为365亿,比去年同期增加3.4倍,成交总价为近4年上半年最大值;而出让面积为近4年最少,由此说明广州整体宅地出让价格提升明显。


2014-2017年同期商住用地成交对比


新亮点一:“竞自持”抑地价 


  放眼全国热门城市,早在去年上海、北京已相继出现“竞自持”模式;而省内热门城市,深圳、佛山也已实行更加严厉的“双限双竞”模式。



  为防止地价过热,广州市国规委于4月针对白云鱼苗场、黄埔长岭居YH-A4-3地块两宗地块出让中首次使用“竞自持”模式出让,其后增城区荔城庆丰村A16159号地块同样采用该模式出让。上述3宗地块最终均以自持50%以上的比例出让。



  广州中原研究发展部认为,房企对于宅地大比例自持的接受体现了其对广州用地的渴求,也体现了未来房地产开发不再是简单的“拿地-建房-销售”模式,而是考虑到整个行业链条的延长线,包括产品管理、资金运作、科学租赁等问题。


  如日后自持情况频繁出现,一方面,或有利于改变买家对于居住和购房观念的改变,即在专业房企的运作下,房屋租赁更加规范、服务更加完善、体验感更佳;另一方面,实际可出售部分减少,房企整体拿地成本亦变相提高,市场“供不应求”的问题仍然待解决。


新亮点二:“定向销售”

“产城融合”或成未来趋势


  此外,5月出让的思科智慧城地块出现了“定向销售”“产城融合”的出让条件,其要求地块居住用途物业的50%销售对象,须为在广州国际科技创新城注册的企业员工。


  该地块的出让建设,成为了广州第一个大规模打包出让的“产业新城”,房企需要与定向企业进行合作并负责一部分招商引资工作。



  对于房企而言,“产城融合”带来的大量高素质人口流入将产生巨大的需求,无论办公物业,还是居住物业,将“盘活”整个产业新城的效率提高,同时有利于提高片区市场价值。


  广州中原研究发展部预计,未来在金融城、知识城、花都湖片区等亟需“产城融合”发展的区域,有望延续这一模式。


新亮点三:千亿房企拿地频次提高


  在出让的16宗宅地中,千亿房企的出现频次为7次,占44%,为近4年最大值。


2014-2017年同期千亿房企拿地占比


  这一现象说明:


一、越来越多有实力的房企瞄准广州市场;

二、随着拿地成本提高,未来房地产开发将往更专业的方向发展,这对买家而言更有保障。


  此外,外地房企“闯入”广州市场的趋势明显,预计未来广州拿地将更加“全国化”,以往的“地胆优势”将会有一定程度的减少,房地产业各方面的竞争(从拿地到产品开发到售后)将更加全国化。


2017年上半年出让商住用地明细


——商服用地分析——


  商服用地方面,2017年上半年广州共供应商服用地16宗,累计面积24.7万㎡,同比下跌48.1%;成交17宗,累计面积26.1万㎡,同比下跌57.6%。


  需要指出的是,上半年供应的16宗商服用地中,14宗为定向引资项目,主要集中在海珠区琶洲、黄埔区科学城,商业用地服务城市定向引资的方式成为主流,TCL、宝能等外地名企区域性总部将入驻广州。


2014-2017年同期商服用地供应对比


  成交金额方面,上半年商服用地累计出让金112.6亿,同比增加5.5%。


2014-2017年同期商服用地成交对比


——未来预期——


可供出让商住地275.4万㎡,有望为市场解渴


  据《广州市2017年建设用地供应计划宗地表》显示,2017年广州供应的商住用地(含住用地,撇除安置房项目)总面积为462.7万㎡。


  撇除文件中已出让、已公开进行签约的旧改项目、定向地块,剩余可供出让商住地面积约为275.4万㎡,主要集中在白云区鸦岗、三元里,番禺市桥、大石,黄埔、增城等区域,假如均能顺利出让,则有望为市场“解渴”。


2017下半年商住用地供应预测


  但从另一方面看,以目前拿地的竞争激烈程度而言,假如普遍采用竞自持模式,未来大比例的产品或不能进入销售环节,对于未来楼市影响仍然存在未知数。



——————房产君的小秘密——————



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