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【调研报告】关于养老地产发展的调研报告(一)

智能养老瞭望2020-07-31 16:12:45

导语
为落实《老年人权益保障法》关于“推进老年宜居社区建设”和《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔201335号)关于“开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施,提高老年人生活质量”的要求,本文拟尝试分析养老地产的经营方式、权属确定、收费行为等核心问题,以期引起主管部门重视。

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一、关于养老地产发展状况的基本判断

(一)养老地产发展基本情况。

近年来,养老地产、养老社区(住区)、养老公寓等各种以养老冠名的养老服务投资项目层出不穷,保利、万科、绿地、华润、中石化等众多大型房企、央企,以及包括泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、中国人寿等知名保险公司进入养老产业。据不完全估算,目前仅保险公司在养老地产上的投资已经超过了500亿元。近期,媒体关于采用连锁会员制模式运作的中海地产华山养老项目陷于停滞的报道又使养老地产成为关注热点。另外,国内知名养老服务提供商也在与地产企业紧密合作,提供技术服务输出。2010年底,上海亲和源与万科签订了战略联盟合作协议,正式成为万科“幸福汇”项目的管理服务提供商。

(二)养老地产项目与相关概念辨析。

1、养老地产项目与普通商品住宅区别。养老地产从建筑设计、园林规划到装饰标准,其开发规律与住宅产品开发并无实质差别,其核心竞争力在于适老化设计,以及从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护等一整套专业服务。绝大多数老年地产建筑形式可归类为老年住宅或者老年公寓.根据《老年人建筑设计规范》(JGJ12299),老年住宅(House for theAged)是专供老年人居住,符合老年体能心态特征的住宅;而老年公寓(Apartmentfor the Aged)则指专供老年人集中居住,符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅,具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系,是综合管理的住宅类型,两者均归为住宅类。2003年发布的《老年人居住建筑设计标准》(GBT 50340-2003)基本沿用了该表述。养老地产与商品住宅的主要区别体现在:一是客户群体不同。养老地产突出以老年人群为服务重点,通过多代居、两代居、大型适老社区等方式推介项目。二是建筑标准不同。在规划、设计、配套设施和设备中均体现适老化。三是服务功能不同。能够提供医疗护理、健康管理、文化娱乐以及家政物业等综合服务,四是经营模式不同。养老地产项目根据土地性质不同、项目定位差异,出现了产权销售式、持有经营式和混合式经营等不同模式。与之相适应的收费模式包括产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等多种形式。

2、养老地产项目与养老机构差异。2013年底民政部李立国部长在《学习时报》撰文,明确“不能将养老地产纳入养老机构设立许可和管理的范围”,并提出了居家式房屋设计、居住对象、服务提供方式和产权归属等四项区分标准,特别明确即使没有出售产权,但实行以租代售、出租长期使用权等形式,一次性收取老年人长期直至相当于住房50年至70年产权的租金的养老公寓项目,也属于养老地产”。民政部窦玉沛副部长也明确表示,“养老地产属于房地产开发范畴,只是具有养老概念的房地产。真正的养老产业主要面向家庭提供居家服务,面向失能、半失能老人提供护理服务,在床位等硬件和护理人员等软件方面都有相关要求,养老地产不能满足相关条件。养老地产不会纳入养老产业进行管理,也不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠”。

3、养老地产项目与美国退休社区差异。退休社区最早出现在美国,美国老人住宅协会(Americanassociation of homes for the aging,AAHA)将持续照顾的退休社区(continuing careretirement communities,CCRCs)的定义为:一个组织对于随时间而有不同需求的年老居民持续性提供完整范围的住宅、生活服务与健康照护服务。须同时具备居民必须年满50岁以上、没有18岁以下子女同住、可以在社区内获得相关的日常生活服务并获得完整照护三个特征。一般入住美国退休社区需要签署终生照护契约(Life-CareContract),支付购房费用,承诺余生将在此社区中生活,并按时缴纳月费或管理费(2002,500美金不等)

美国退休社区的新住户通常是能够独立生活的退休人士,先住在独立生活的住宅中,然后随着身体机能的退化,自我照顾能力逐步降低时,再视情况移住辅助生活住宅、集合式老人住宅或护理之家。当他们进入半自理或失能状态时,服务费不会增加,有效化解养老成本增长风险。以被国内奉为退休社区经典的美国太阳城(Sun CityArizona)为例,该城位于美国亚利桑那州,是一座拥有16万居民的“老人城”。20世纪50年代,地产商德尔·伟布在这里修建了仅供55岁以上退体老人居住的住宅。并明文规定所有居民必须55岁以上,低于55岁,即便是子女也没有居住权。18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。除了硬件设施完备外,还有专门为老人服务的综合性医院,心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所遍布大街小巷。为规范养老社区建设,美国联邦政府在上世纪8090年代颁布了一系列法令,规定除生活自理型社区外,其他几种养老社区均需得到州政府授权才能开发和运营,同时还要与医院或其他专业护理机构紧密合作,以便提供及时和高水准的医疗照护。目前,美国约有5%的老年人选择居住在退休社区中接受专业照护,也并未成为美国主流的养老方式。

与美国退休社区相比,国内养老地产项目对于购买对象、居住人群没有严格限制,特别是产权归属上不明晰,多只具表象而无其实。特别值得注意的是中美两国观念差异对于发展养老地产的深层次影响。我国信奉“儒家思想”,美国信仰“新教伦理”,我国强调集体、团结与合作,而个人主义是美国社会价值支柱。美国家庭通常是核心家庭,即由夫妻两人及其未婚子女两代人组成的家庭,老人基本不与成年子女共同生活,而我国则注重家庭观念,强调子女必须侍奉父母,而父母也多尽自身的能力,或操劳家务,或照顾孙辈。可见,在其他条件相同的情况下,集体主义的家庭观越强,孝顺父母的观念越强,养老社区发展面临的阻力也越大。反之个人主义的家庭观越强,越有利于养老社区的发展。另外,美国人非常看重空间隐私,对个人空间极端崇尚和高度敏感,而养老社区恰恰能够提供足够的空间来满足老年人彻底保护个人隐私的需求。

(三)养老地产的政策走向判断。全国政协委员、合众人寿董事长戴皓在2013年两会上提交了《关于大力发展专业养老社区的提案》,建议大力发展专业养老社区,制定和落实专业养老社区建设和运营的优惠政策,培育和发展像美国太阳城模式的专业养老社区。在2013年新修订的《老年人权益保障法》和随后下发的国务院35号文件中,都对引导、支持老年宜居住宅开发做了规定。特别是在国家把住房消费和养老健康家政消费同时列为重点推进的6大消费领域的利好消息带动下,养老地产将有望继续成为地产资本跨界进入养老服务领域的最主要途径。

(四)用地等相关政策规范。国土资源部办公厅印发的《养老服务设施用地指导意见》(国土资厅发〔201411号)中明确规定:专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地,可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地,不属于本《意见》中的养老服务设施用地。养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房,参照公共租赁住房套型建筑面积标准,限定在40平方米以内。养老服务设施建设用地使用权可以整体转让和转租、不得分割转让和转租;不得改变规划确定的土地用途,改变用途用于住宅、商业等房地产开发的,由市、县国土资源管理部门依法收回建设用地使用权。上述规定从政策上已经堵死了通过划拨或出让方式取得养老服务设施建设用地,建设养老地产用于分割销售的通道。同时,养老服务设施还必须按照《城镇老年人设施规划规范》、《老年人居住建筑设计标准》、《养老设施建筑设计规划》(GB50867-2013)等国家标准建设。

从保险资金投资养老地产项目来看,先后有国寿(河北廊坊)生态健康城、泰康之家(北京昌平)、合众健康社区(武汉蔡甸)等项目投入运营。寿险资金投资养老社区,通过租赁物业而非销售物业的方式进行投资成本回收,不仅延伸现有保险产品期限和内在价值,而且在根本上延伸了保险产品的生命周期,并大幅提升保单的收益价值。以泰康人寿为例,其全资子公司泰康之家投资有限公司创办的养老社区以出租的形式为老年人提供综合养老服务,以55岁入住计算,客户支付租金的期限超过20年。保险公司可以在养老社区投资的基础上,进行产品创新。例如,原有养老保险客户退休后可直接进入保险公司投资的养老社区,保险公司无须再向其返还到期养老金,而是将到期养老保险直接转至其养老社区。修订后的《保险法》、《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》进一步明晰了保险公司投资不动产的条件和要求。保监会发布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》(保监发〔2012〕59号)中又明确强调“保险公司投资不动产,不得自行开发建设投资项目,不得以投资性不动产为目的,运用自用性不动产的名义,变相参与土地一级开发”。该规定相当于禁止保险公司自己拿地进行开发,这就使得他们在进行养老社区的投资和运营时,必须寻求一个开发企业进行合作。今年8月,国务院印发了《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》(国发〔201429号,明确提出要创新养老保险产品服务,支持符合条件的保险机构投资养老产业,促进保险服务业与养老服务业融合发展,将推动保险资金加速进入养老地产发展。

作者:水影

本文为连载文章
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