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[研究院]2017年上半年杭州土地市场分析报告

透明售房网2020-06-29 12:56:40

2017年上半年,随着商品房市场持续升温,全国土地市场持续高热。杭州商品房由于2016年的快速去化,致使整体供求偏紧,房企拿地需求迫切。2017年上半年,全市土地出让金额达731亿元,为近5年同期第二,但出让面积为近5年同期第四,仅高于2015年。


杭州土地市场自3月开始,全市供应量逐步上升,到6月达到供地高峰期,整体出让面积呈现爆发式增长。6月,全市土地成交31宗,成交金额344.29亿元,占上半年全市总金额的47.07%。上半年杭州市区各个板块的地价均有所上涨,且上涨幅度明显,尤其是申花、萧山市北等热门板块。


3月24日,为了抑制杭州土地市场过热的局面,杭州市国土资源局发布了土地新政。新政之后出让的34宗地块中有21宗需现房销售,占比超六成,且16宗地块含一定自持比例,3宗地块自持达100%需配建部分养老面积。截至2017年6月末,杭州市区(不含富阳、大江东)住宅潜在供应面积约为1834万平方米,去化周期约在18个月左右,到2018年下半年杭州市区的住宅供应预计将达到较低位。


由于目前杭州土地新政下,市区土地现房销售、自持成常态,难以在短期内缓解当前供应紧张的局面。根据6月30日,浙江省国土资源厅发布的通知规定,预计下半年杭州土地竞价方式有调整的可能性,同时将继续加大土地供应。


NO.1

全市土地成交金额731亿元  为近5年同期第二

2017年上半年,杭州全市共成交土地105宗,同比2016年上半年的111宗减少6宗;总出让面积273.77万平方米,同比下降9.6%;总可建建筑面积623.09万平方米,同比下降12.77%;总成交金额731.38亿元,同比下降10.73%。


其中,杭州市区共成交土地59宗,同比减少22宗;总出让面积175.33万平方米,同比下降36.43%;总可建建筑面积437.26万平方米,同比下降35.58%;总成交金额638.86亿元,同比下降21.58%,占全市总成交金额的87.35%。


从2013-2017年杭州全市和市区上半年的土地出让面积、金额走势来看,2013年上半年为近5年同期土地出让面积最高,供应量最为集中。2016年上半年为近5年同期土地成交金额最高,地价上涨速度最快。2017年上半年,土地出让面积为近5年同期第四,仅高于2015年;而成交金额为近5年同期第二,仅低于2016年。


整体来说,尽管今年上半年杭州土地市场一直在增加土地供应,但整体供应量仍处于近5年同期的中低位。由于土地价格仍维持2016年下半年的上涨趋势,2017年上半年土地成交金额则处于近5年同期的较高位。


2017年以来,杭州土地市场持续高热。从今年上半年的推地节奏来看,1-2月由于春节的关系,土地整体供应量呈现下降;从3月开始,全市土地供应量逐步上升,到6月达到供地高峰期,整体出让面积呈现爆发式增长。2017年6月,杭州全市土地成交31宗,出让面积124.8万平方米,可建筑面积306.24万平方米,成交金额344.29亿元,占上半年全市总金额的47.07%,也是2016年以来杭州土地成交金额最高的月份。


NO.2

主城区土地成交金额373.96亿元  占全市总金额的51%

从2017年上半年杭州各区的土地成交情况来看,市区土地成交主要集中在主城区、萧山和余杭,富阳、大江东土地出让较少。四县市的土地成交则集中在淳安、临安,桐庐和建德土地出让较少。


2017年上半年,主城区共成交土地32宗,出让面积79.88万平方米,同比下降17.26%,为近5年同期第四;可建面积215.6万平方米,成交金额373.96亿元,其中金额占全市比重为51.13%。萧山区成交土地15宗,出让面积47.31万平方米,同比下降32.75%;可建面积125.68万平方米,成交金额192.19亿元。余杭区成交土地6宗,出让面积28.2万平方米,同比下降68.05%;可建面积54.87万平方米,成交金额55.56亿元。


富阳2017年上半年土地成交4宗,出让面积10.61万平方米,同比上涨18.73%;可建面积20.56万平方米,成交金额6.59亿元。大江东土地成交2宗,出让面积9.33万平方米,同比上涨98.87%;可建面积20.53万平方米,成交金额10.56亿元。


2017年上半年,桐庐土地成交8宗,出让面积5.54万平方米,可建面积10.97万平方米,成交金额1.01亿元;建德土地成交5宗,出让面积5.44万平方米,可建面积12.03万平方米,成交金额8.93亿元;淳安土地成交21宗,出让面积44.52万平方米,可建面积52.25万平方米,成交金额17.78亿元;临安土地成交12宗,出让面积42.94万平方米,可建面积110.58万平方米,成交金额64.81亿元。


从2013-2017年杭州各区上半年的土地出让面积走势来看,主城、萧山、余杭、桐庐今年出让面积同比均小幅下降,富阳、大江东、建德、淳安、临安同比呈现上涨,其中由于2017年杭州市区拿地的难度增加,部分房企开始外溢到四县市拿地,尤其是临安和淳安。今年上半年淳安、临安的土地出让面积均超过40万平方米,同比分别上涨5222.18%、239.44%,整体供应量仅低于主城区和萧山区;并且临安的成交金额超过60亿元,区域土地市场热度明显上升。


NO.3

全市涉宅地成交627.6亿元  占总金额的85.8%

从地块性质来看,2017年上半年杭州全市出让的地块中,涉宅地块共成交48宗,出让面积185.7万平方米,占全市土地总出让面积的67.83%;可建面积423.21万平方米,占比67.92%;成交金额627.64亿元,占比85.81%。


其中,市区2017年上半年涉宅地成交31宗,可建筑面积289.45万平方米,同比下降46.34%,为近5年同期第四,仅高于2015年同期。商地成交21宗,可建筑面积136.97万平方米,同比下降0.07%,基本与2015年、2016年上半年持平。



从2017年上半年杭州各区的涉宅地、商地成交情况来看,涉宅地成交主要集中在主城区、萧山、余杭、临安和淳安,其中主城、萧山涉宅地可建面积均超过100万方,分别占全市涉宅总建面的27.18%、25.06%,合计占比超过5成;临安涉宅地可建面积达82.72万平方米,为该区近5年同期第一,仅低于主城区、萧山,占全市比重为19.54%。商地成交主要集中在主城区,可建面积89.86万平方米,占全市商地可建面积的49.27%。


2017年上半年,主城区涉宅地、商地成交可建面积分别为115.02万平方米、89.86万平方米,涉宅地仅比商地超出25.16万平方米。相比以往涉宅地出让为主的主城区而言,今年上半年主城区商地出让也比较抢眼,这主要是由于涉宅地供应较少且竞争激烈,商地也成为了开发商的另一种选择。


从2013-2017年杭州各区上半年的涉宅地可建面积走势来看,萧山区涉宅地出让主要集中在2016年、2017年上半年,可建面积分别达162.37万平方米、106.06万平方米,远高于2013-2015年同期。由于G20峰会和亚运会的缘故,近两年萧山区的土地市场热度持续走高,区域土地供应量也集中上涨,将成为未来1-2年市区新项目最为集中的区域。另外,临安今年上半年涉宅地可建面积超过80万平方米,呈现明显上涨。由于市区拿地的竞争太过激烈,城西大走廊和轻轨延伸段的临安成为了杭州房企外溢的重点选择区域。


2017年上半年,杭州市区涉宅地共成交31宗,主要分布在萧山区的市北、新区、临浦、义桥板块,以及大江东、余杭的良渚板块,成交宗数均在2宗及以上,其他板块均成交1宗。萧山市北开发区成交3宗涉宅地,可建面积31.64万平方米,成交金额86.88亿元,为今年市区涉宅地成交最多的板块。


从各个板块涉宅地成交的平均楼面价来看,其中文教区、城东新城、申花、紫金港这4个板块楼面均价超过3万元/平米,大关、西兴、萧山市北、留下共4个板块涉宅地均价在2-3万元/平米之间,南部新区、萧山新区、丁桥、良渚等8个板块集中在1-2万元/平米之间。大学城北、富春街道、临平山北、临浦镇、大江东、空港新城等7个板块涉宅地楼面均价在1万元/平米以内。


整体来说,2017年上半年杭州市区各个板块的地价均有所上涨,且上涨幅度明显,尤其是申花、萧山市北等热门板块。今年市区有涉宅地成交的23个板块中,仅富春街道、留下、良渚、临平山北4个板块平均溢价率低于50%,其余19个板块均超过50%,由此可见,今年开发商拿地的需求迫切,竞争激烈程度之高。


NO.4

市区土地平均楼面价14610元/平米  为近5年同期最高

2017年上半年,杭州全市土地成交平均楼面价为11738元/平米,同比上涨2.34%,与2016年上半年基本持平,但远高于2013-2015年同期;其中,市区成交平均楼面价为14610元/平米,同比上涨21.74%,为近5年同期最高。


从2013-2017杭州全市、市区上半年土地平均溢价率走势来看,2017年上半年全市、市区平均溢价率均超过50%,基本与2016年上半年持平,远高于2013-2015年同期。由此可见,2016年、2017年上半年杭州土地市场竞争激烈程度明显加剧,开发商拿地意愿较强。


2017年上半年,杭州市区涉宅地成交平均楼面价为18686元/平米,同比上涨32.8%,增幅仅低于2016年上半年的同比增幅59.19%。从2016年开始,市区涉宅地楼面均价涨幅明显扩大。今年上半年市区商地成交楼面均价为6764元/平方米,同比上涨68.98%,为近5年同期最高。


从2013-2017杭州市区上半年涉宅地、商地的平均溢价率走势来看,2017年上半年市区涉宅地的平均溢价率均超过60%,高于2016年上半年的57%,为近5年同期最高;商地平均溢价率为23.7%,为近5年同期第一。2017年上半年,市区涉宅地、商地的平均楼面价均呈现明显上涨,平均溢价率也逐步走高,尤其是商地平均溢价率为近5年同期首次超过20%,开发商对商地的拿地意愿明显增强。


NO.5

主城区涉宅地楼面均价25681元/平米  临安涉宅地价同比涨幅超600%

2017年上半年,杭州全市各区域涉宅地楼面均价除桐庐以外,其他区域均呈现不同幅度的上涨。其中主城区、萧山、余杭、富阳上半年涉宅地平均楼面均价分别为25681、16423、13158、9299元/平米,同比分别上涨22.72%、30.44%、120.16%、125.95%。


四县市中,临安2017年上半年涉宅地平均楼面价为7439元/平米,同比上涨613.5%,远远高于2013-2016年同期。2017年6月27日,金瀚投资(金成)竞得的临安锦北街道宅地楼面均价达到9744元/平米,高于6月21日越秀竞得的锦城街道宅地楼面价9044元/平米,创临安涉宅地楼面价价新高。


NO.6

新政之后现房销售、自持成常态  3宗地块自持比例达100%

2017年3月24日,为了抑制杭州土地市场过热的局面,杭州市国土资源局发布了新的土地出让规则,具体内容为:当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。


自土地新政以来,杭州市区共出让涉宅地、商地合计34宗,其中有21宗地块溢价达到50%,需要现房销售;21宗地块中有16宗地块达到土地价格上限,需自持部分比例。其中,招商的半山田园商地、广宇的复兴商地、杭州宏立的大江东商住地自持比例达到100%,需分别配建养老面积为2500、500、200平米。


新政以来出让的34宗地块中,涉宅地共有18宗,总建筑面积188.62万平方米,其中有14宗地块需现房销售(可建面积154.24万平方米),占比78%。14宗地块中,主城区出让8宗涉宅地,总建筑面积94.54万平方米,全部需现房销售,且均含一定自持比例。


NO.7

碧桂园拿地6宗最多  建发拿地金额81.6亿元最高

2017年上半年,杭州全市涉宅地共成交48宗,其中仅1宗由自然人竞得,其余均由企业竞得,全市共有34家企业拿地。其中,碧桂园拿地6宗,临浦、义桥、淳安各2宗,为房企中拿地宗数最多,可建面积48.96万方,总成交金额39.26亿元,其次为建发、融信、旭辉各拿3宗地块。


从房企拿地金额来看,建发今年上半年在杭州的3宗地块总金额最多为81.57亿元,分别位于留下、塘北、三墩,地块均为联合拿地,其中三墩北地块为新政之后成交,需自持面积比例为32%。其次是保利、中冶,拿地金额分别为57.46亿元、54.92亿元,由于地块均达到地价上限,均需自持一定比例。


自3月杭州土地新政以来,现房销售、自持成常态,在一定程度上拉长了新房供应周期,同时也增加了开发商的资金沉淀,另外也增加了中小房企拿地的难度。部分房企开始外溢到杭州外围或者周边城市拿地,2017年上半年,碧桂园、宝龙、中南、金成、富力、大家等房企均有在四县市或者杭州周边的湖州等城市拿地,而杭州市区则更多的是央企、闽企等资金实力较强的房企主导拿地。


NO.8

下半年土地竞价方式有调整可能  将继续加大土地供应

6月30日,浙江省国土资源厅关于印发《浙江省国有建设用地使用权出让网上交易规则(试行)》的通知。通知中规定:各地可根据房地产用地管理和调控的需要,采用“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住房用地中配建保障性住房”等多种竞价方式。


截至2017年6月末,杭州市区(不含富阳、大江东)住宅潜在供应面积约为1834万平方米,按照近一年的月均住宅去化面积计算,去化周期约在18个月左右,到2018年下半年杭州市区的住宅供应预计将达到较低位。由于目前杭州土地新政下,市区土地现房销售、自持成常态,难以在短期内缓解当前供应紧张的局面。根据6月30日,浙江省国土资源厅发布的通知规定,预计下半年杭州土地竞价方式有调整的可能性,同时将继续加大土地供应。




附:


2017年上半年杭州全市重点地块回顾:

1月19日,主城区出让3宗住宅地块,分别由绿城&建发(竞得2宗)、三湘印象竞得,三宗地块的平均溢价率52%。绿城&建发竞得的塘北单元XH0506-R21-03地块楼面均价40766元/平方米,成为杭州第三宗楼面均价超过“4万+”的涉宅地块,同时也刷新了申花板块的涉宅地价纪录。


1月19日,萧山区出让4宗涉宅地块均由碧桂园竞得,其中义桥板块的2宗住宅用地楼面均价10780元/平方米,平均溢价率120%,远远高于板块此前出让的江湾城项目的2003元/平方米的楼面价,也刷新了义桥板块的宅地楼面单价纪录。


1月19日,中粮以16778元/平方米的楼面价竞得良渚商住地,刷新良渚板块的涉宅地价纪录。


3月24日,萧山市北东单元出让2宗宅地,其中市北东单元居住地块一由融信竞得,成交总价36.46亿元,折合楼面价30816元/平方米,溢价率81.27%,该地块为萧山地价首次突破3万的地块,竞争激烈。市北东单元居住地块二由恒大竞得,成交总价36.2亿元,折合楼面价30387元/平方米,溢价率78.75%,楼面价略低于融信地块。


4月26日,杭州3月土地新政之后首次土拍,五宗地块溢价率全部超过50%,需要现房销售。三宗达到地价上限,进入自持面积竞拍阶段,分别是田园商地、桃源宅地、翠苑商住地;一宗达到自持面积100%,进入养老面积竞拍阶段,为田园商地。(招商地产竞得半山田园商地,楼面价9420元/㎡,自持面积比例100%,养老用房面积2500㎡。)


5月24日,土地新政之后的第二场土地出让会,杭州主城区出让6宗地,其中1宗宅地、5宗商地,总建筑面积46.1万方,总成交价56.33亿元。唯一的一宗三墩北宅地,由金辉&建发以楼面价18488元/㎡竞得,自持比例32%。


5月27日,萧山区出让3宗地块。其中2宗涉宅地均被闽系房企竞得,且均达到70%的溢价率。禹洲以30亿元竞得蜀山单元F-01地块,楼面价20060元/㎡,自持面积比例2%,创下蜀山板块的楼面价新纪录;融信以4.95亿元竞得萧山花神庙地块,楼面价5101元/㎡,自持面积比例67%。


6月9日,杭州宏立竞得新湾街道地块,楼面价4765元/㎡、溢价率70%、自持面积比例100%、配建养老用房200㎡。


6月15日,主城区成交两宗宅地和两宗商地。其中,葛洲坝以总价431767万元竞得蒋村单元XH0607-04宅地,楼面价31698元/㎡,溢价率70%,自持面积比例44%。天阳以总价97940万元竞得丁桥单元R21-05宅地,楼面价17167元/㎡,溢价率70%,自持面积比例34%。


6月16日,中建以总价16.86亿元竞得星桥临平新城西区块L-41宅地,首次入杭,楼面价14700元/㎡,自持面积比例5%。


6月29日,萧山城区市北东单元两宗涉宅用地以及蜀山单元的宅地分别由滨江、旭辉、东原竞得,溢价率一致的卡在了49.99%,无需现房销售。其中滨江房产以总价14.2199亿元竞得萧山城区市北东单元地块,仅比现房销售总价低了1万元,溢价率49.99%。滨江房产成为土地新政以来,萧山区首宗无需现房销售项目的得主。


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