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项目分析与预判之市场调研 思考③

立东先生2020-11-30 08:30:49

        我们总说,没有调研就没有发言权。对于商业地产项目的操盘来说,调研、商圈分析与选址的重要性何止如此。它是项目开发规划设计、招商管理、后期运营的基础,这个基础一直贯穿于整个项目的始终。相比住宅的调研因素,他的难度更多,内容更广,程度更深。


01  市场调研

        在房地产项目的开发前期,应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据,回避风险。商业地产因为其客户的特殊性、利益协调的多样性和开发商盈利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。


思考三    商业地产该调研些什么?

       商业地产调研有着广泛的内容,既有对宏观经济的调研,又有微观零售业的调研;既有对消费者的调研,又有对商业项目供应量的调研;既有对商圈的调研,又有对竞争对手的调研。它相比住宅开发调研来说要复杂的多。

    1、区域宏观经济环境和社会经济结构的调研

        开发任何一个项目都涉及到对经济环境的分析和研究,尤其是商业地产项目。由于其开发周期长,投资大,受经济发展和政策的影响大,其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润,因此其风险很大。所以,在调查和研究时应重点对人口特征、经济总量、零售业情况、商业发展、收入及支出状况等指标进行调查和分析。

    2、区域城市结构调查与城市发展规划的调研

        通过对区域内实际生活的空间,包括中间地带及周围区域城市结构机能的调查,了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。

    3、区域零售业结构的调研

        零售业结构是商业地产未来商业规划和经济需考虑的重要指标,它不仅能反应区域内零售业经济活动的指标和商业特征,而且其综合反应的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。这部分调研的内容包括:地区间的销售动向、业种别的销售动向、商业地区间的竞争状况、大型主力店的动向。

    4、典型性调查和研究

        对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。一般来说,可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等,主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点,以便做竞争分析,对以上典型业态要分析每种业态的收益状况。

    5、未来商业项目供应量的调研

        对区域内的竞争项目,不仅仅要考虑现在的竞争对手,还必须要考虑未来可能的竞争对手,在一个区域内做商业地产,必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划、设计、开业时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素,它直接决定我们未来的商业做多大,做什么。

    6、消费者的调研

        对消费者的调研主要是收集该地区内消费者生活形态的资料,即针对消费者生活的特征,从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费行为进行定量和定性研究。

    7、立地条件的调研

        除对区域内各种因素进行研究外,具体项目所处位置的立地力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”,立地差之毫厘,会导致业绩失之千里。一个商业项目的立地力,首先和它周边环境密切相关,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。

    8、商圈的调研

        商圈调研的重点是对项目所在城市的商圈分布区位、交通状况,各商圈的面积规模、功能结构、业态组合状况,商圈内的商业经营形式、经营品类、经营特色,商圈的顾客构成、辐射范围,不同商圈竞争实力和竞争状况等进行专业调查,以此来分析本项目在城市中所处的商圈范围,与所处的商圈适应性,与商圈内各商业业态的互补性以及与同类商业项目的竞争力。

    9、商业经营的调研

        包括对现有商业企业的地理位置、区位、方位、交通条件的调查,对企业的经营状况、销售额、销售绩效、毛利率、费用率、盈利能力的调查,对顾客构成、购买频次、购买心理、购买习惯、购买客单价的调查,对楼层布局、商品种类、商品结构、品牌档次的调查,对管理模式、经营方式、员工素质、服务水平、营销策略的调查。这些调查,不仅是进行项目业态定位和市场定位的需要,更是项目后期招商和经营管理的需要。

    10、商业用户和品牌资源的调研

        商业项目的商业用户,主要包括商铺投资客、自营商户、租赁商户、经营商户以及主力商业机构(主力店)、配套商业经营户等,调查的主要内容为商业用户的经营形式、经营实力、主力商业机构和配套商业经营用户的经营业态、合作条件、发展计划、对物业的需求条件、装修标准、租金水准等,以此来制定商铺的营销策略、招租策略,确定品牌店、主力店的招商方向和招商条件。


        下一节,我们需要思考第四个问题:“如何进行商业地产调研?”


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